Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1852 del 25/01/2018


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Civile Ord. Sez. 6 Num. 1852 Anno 2018
Presidente: MANNA FELICE
Relatore: SCARPA ANTONIO

Data pubblicazione: 25/01/2018

ORDINANZA
sul ricorso 1023-2017 proposto da:
TROVA ROBERTO PASQUALINO, TROVA STEFANO MARIO,
rappresentati e difesi dall’Avvocato GIULIANO TAVERA;
– ricorrenti –

contro
BAMONTI AZELIO, PESCETTI FRANCA, BAMONTI MASSIMO,
SERRATRICE MARIA NERINA, rappresentati e difesi
dall’Avvocato FRANCO DORE;
controricorrenti –

nonché contro
CONDOMINIO VIA LEOPARDI 3/5 /7 ALGHERO
– intimato avverso la sentenza n. 450/2016 della CORTE D’APPELLO
SEZ.DIST. DI SASSARI, depositata il 20/09/2016;

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udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio
del 07/12/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
Roberto Pasqualino Trova e Stefano Mario Trova hanno

settembre 2016, n. 450/2016, resa dalla Corte d’Appello di
Cagliari, sezione distaccata di Sassari, che ha riformato la
sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Sassari,
sezione distaccata di Alghero, il 30 novembre 2010,
accogliendo l’impugnazione principale del Condominio di via
Leopardi 3, 5, 7, Alghero, nonché dei singoli condomini Azelio
Bamonti, Franca Pescetti, Massimo Bamonti e Maria Nerina
Serratrice. Resistono con controricorso Azelio Bamonti, Franca
Pescetti, Massimo Bamonti e Maria Nerina, mentre rimane
intimato, senza svolgere attività difensive, il Condominio di via
Leopardi 3, 5, 7.
La Corte d’Appello ha ritenuto così fondata la domanda
proposta in primo grado con citazione del 10 febbraio 2006 dal
Condominio di via Leopardi 3, 5, 7, Alghero, e dai condomini
Azelio Bamonti, Franca Pescetti, Massimo Bamonti e Maria
Nerina Serratrice, volti a condannare gli altri condomini
Stefano Mario Trova e Roberto Trova a cessare l’indebita
utilizzazione del cortile condominiale, ed in particolare il primo
a rimuovere la scalinata e la ringhiera ivi apposta al fine di
creare un vialetto di accesso dal suo appartamento alla
pubblica via. Il convenuto Stefano Mario Trova dedusse di aver
acquistato, con atto del 19 settembre 1985, oltre
all’appartamento posto al primo piano dell’edificio, anche la
porzione di terreno di accesso alla pubblica via, indipendente
dal cortile, e propose anche domanda riconvenzionale per
Ric. 2017 n. 01023 sez. M2 – ud. 07-12-2017
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proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 20

l’accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione dello
stesso spazio. Il Tribunale di Sassari, sezione distaccata di
Alghero, accolse la sola domanda degli attori di inibitoria all’uso
del cortile per parcheggio di autoveicoli e motocicli, rigettando
le altre. La Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di

l’accesso pedonale alle singole proprietà mediante l’utilizzo di
un cancello, e dà aria e luce al fabbricato, come bene incluso
fra le parti comuni ex art. 1117 c.c., senza che avesse rilievo
contrario la circostanza che essa costituisse anche strumento
per entrare nella proprietà singola di Stefano Mario Trova. La
Corte d’Appello ha quindi negato che la dizione “ingresso
indipendente dal cortile condominiale”, contenuta nel contratto
di acquisto del 19 settembre 1985 in favore di Stefano Mario
Trova, costituisse titolo idoneo per dire trasferito a questo pure
il tratto di terreno per cui è causa. La Corte di Cagliari, sezione
distaccata di Sassari, ha pure escluso che la proprietà esclusiva
di Stefano Mario Trova potesse ricavarsi dal regolamento di
condominio, e ne ha ritenuto infondata la domanda di
usucapione, affermando che, dalle fotografie prodotte e dalla
deposizione del teste D’Angelo, emergesse come la
modificazione dello stato dei luoghi, mediante imposizione di
una ringhiera impeditiva dell’accesso pedonale degli altri
condomini (in violazione dell’art. 1102 c.c.), fosse avvenuta
non prima del 1987.
Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa
applicazione “di norme di diritto” laddove nella sentenza
impugnata si ritiene che il tratto di terreno per cui è causa
rientri tra gli spazi comuni ex art. 1117 c.c., laddove tale
presunzione deve dirsi vinta sia da univoci elementi di fatto, sia
dalle caratteristiche strutturali, sia dal titolo contrario costituito
Ric. 2017 n. 01023 sez. M2 – ud. 07-12-2017
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Sassari, ha invece ritenuto l’area in esame, che consente

dall’atto di acquisto del 19 settembre 1985, tra il venditore
Salvatore Angelo Sechi e Mario Stefano Trova.
Il secondo motivo di ricorso denuncia l’omesso esame di fatto
decisivo ex art. 360 n. 5 c.p.c., in relazione agli artt. 115 e 116
c.p.c., per aver la sentenza impugnata dato rilievo, in ordine

altre “precise e concordanti”. Vengono così allegate in ricorso
le fotocopie integrali dei verbali di udienza del 17 maggio 2007,
del 29 maggio 2008, del 4 dicembre 2008 e del 24 marzo
2009, contenenti le deposizioni di altre sei testimoni.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse
essere rigettato per manifesta infondatezza, con la
conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c.,
in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha
fissato l’adunanza della camera di consiglio.
I ricorrenti hanno depositato memoria in data 6 dicembre
2017, senza perciò osservare il termine di cui all’art. 380 bis,
comma 2, c.p.c.
Entrambi i motivi rivelano diffusi profili di inammissibilità, e
risultano comunque del tutto privi di fondamento.
Va premesso che, in tema di condominio negli edifici, qualora
un condomino, convenuto dall’amministratore per il rilascio di
uno spazio di proprietà comune occupato “sine titulo”, agisca in
via riconvenzionale per ottenere l’accertamento della proprietà
esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i
condomini, incidendo la controdomanda sull’estensione dei
diritti dei singoli, di tal che la sentenza, pronunciata in assenza
di alcuni di essi, in quanto loro non opponibile, sarebbe
inutiliter data; pertanto, ove ciò non avvenga e la domanda
riconvenzionale sia decisa solo nei confronti
dell’amministratore, l’invalida costituzione del contraddittorio
Ric. 2017 n. 01023 sez. M2 – ud. 07-12-2017
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all’usucapione, ad una sola testimonianza, senza considerarne

può, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto,
essere eccepita per la prima volta o rilevata d’ufficio anche in
sede di legittimità, con conseguente rimessione degli atti al
primo giudice (così da ultimo Cass. Sez. 6 – 2, 15/03/ 2017, n.
6649). Il rilievo d’ufficio in questa sede dell’eventuale difetto

rivelino la sussistenza di litisconsorti pretermessi emergano,
con ogni evidenza, dagli atti già ritualmente acquisiti nel
giudizio di merito.
Il primo motivo di ricorso si limita ad una critica generica di
ingiustizia della sentenza impugnata con riguardo alla
“violazione o falsa applicazione di norme di diritto”, limitandosi
poi a richiamare l’art. 1117 c.c. ma non per denunciare
un’erronea ricognizione da parte del provvedimento impugnato
della fattispecie astratta recata da tale norma di legge, quanto
allegando un’erronea ricognizione della fattispecie concreta,
mediata dalle risultanze di causa, ricognizione che inerisce alla
tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura é
possibile, in sede di legittimità, attraverso il vizio di cui all’art.
360, comma 1, n. 5, c.p.c.
Il primo motivo è comunque infondato in radice perché
suppone di poter superare la presunzione ex art. 1117 c.c. o
sulla base della situazione di fatto o sulla base del titolo
d’acquisto del singolo condomino ricorrente.
La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e
seguenti del Codice Civile, si attua, invero, sin dal momento in
cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a
seguito del trasferimento della prima unità immobiliare
suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico
proprietario ad altro soggetto. La prospettazione di ricorso non
si cura di individuare quel fosse l’atto di frazionamento iniziale,
Ric. 2017 n. 01023 sez. M2 – ud. 07-12-2017
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del contraddittorio suppone, tuttavia, che gli elementi che

dal quale ebbe origine il Condominio di via Leopardi 3, 5, 7,
Alghero; individuato tale momento, doveva reputarsi operante
la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione

“pro

indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione
e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del

generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal
primo titolo di frazionamento non risultasse, in contrario, una
chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente al
venditore o ad alcuno dei condomini la proprietà di dette parti
(Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766). Nella specie, si ha
riguardo, per quanto accertato in fatto, ad area cortilizia
strutturalmente destinata a dare aria, luce ed accesso al
fabbricato condominiale, facente parte delle cose comuni di cui
all’art. 1117 c.c. (Cass. Sez. 2, 29/10/2003, n. 16241; Cass.
Sez. 2, 03/10/1991, n. 10309). Tale bene, pertanto, ove
manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso nel
primo atto di trasferimento qualsiasi univoco riferimento al
riguardo, deve essere ritenuto parte comune dell’edificio
condominiale, ai sensi del medesimo art. 1117 c.c., ceduta in
comproprietà pro quota. Ne consegue che non ha alcun rilievo
il contenuto dell’atto traslativo del 19 settembre 1985 tra il
venditore Salvatore Angelo Sechi e Mario Stefano Trova, ove
non sia dimostrato che tale atto fosse quello costitutivo del
Condominio di via Leopardi (e perciò potesse valere quale titolo
contrario ex art. 1117 c.c.) o che lo stesso Salvatore Angelo
Sechi avesse validamente acquisito dall’originario unico
proprietario o suo avente causa la titolarità esclusiva dell’area
oggetto di lite, e ne potesse perciò disporre.
Peraltro, questa Corte ha ancora di recente ribadito come, al
fine di accertare se l’uso esclusivo di un’area esterna al
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condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze

fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di
accesso all’edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o
più condomini, è irrilevante ex se la circostanza che l’area
stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto
goduta più proficuamente e frequentemente dal condomino

04/09/2017, n. 20712).
Quanto al secondo motivo,

basta considerare che

l’accertamento relativo al possesso

ad usucapionem,

alla

rilevanza delle prove ed alla determinazione del decorso del
tempo utile al verificarsi dell’usucapione dà luogo ad un
apprezzamento di fatto devoluto al giudice del merito ed
incensurabile in sede di legittimità, se non per omesso esame
di fatto storico decisivo (qui applicabile nella formulazione
conseguente al d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla I.
n. 134 del 2012) (Cass. Sez. 2, 07/07/2000, n. 9106; Cass.
Sez. 3, 05/10/1978 n. 4454). Neppure possono condividersi le
censure che i ricorrenti rivolgono quanto all’esame e alla
valutazione delle risultanze della prova testimoniale, al giudizio
sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che
di altri, come alla scelta, tra le varie risultanze probatorie, di
quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione,
trattandosi di apprezzamenti riservati al giudice del merito, il
quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte
di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che
quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza
essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare
tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente
disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non
menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con
la decisione adottata.
Ric. 2017 n. 01023 sez. M2 – ud. 07-12-2017
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titolare della contigua unità immobiliare (Cass. Sez. 2,

Né comunque i ricorrenti censurano, come imposto dal vigente
art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., un vizio specifico di omesso
esame di un fatto storico, omettendo di rispettare le previsioni
degli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4, c.p.c., e
limitandosi a lamentare un generico omesso esame di intere

invece noto che l’omesso esame di elementi istruttori non
integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo
qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque
preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non
abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. Sez. U,
07/04/2014, n. 8053). Anche le ipotizzate violazioni degli artt.
115 e 116 c.p.c. sono in realtà finalizzate a censurare (non
l’avvenuta decisione sulla base di prove non dedotte dalle
parti, o l’attribuzione alle prove raccolte di un regime diverso
da quello loro spettante per legge, quanto) un’erronea o
incompleta valutazione del materiale istruttorio, profilo che
esula ormai da ogni sindacato di legittimità pure con
riferimento al vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.
Il ricorso va perciò rigettato e i ricorrenti vanno condannati a
rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di
cassazione, mentre non occorre provvedere per l’altro intimato
Condominio di via Leopardi 3, 5, 7, che non ha svolto attività
difensive.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1,
comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha
aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al
d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da
parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo
unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente
rigettata.
Ric. 2017 n. 01023 sez. M2 – ud. 07-12-2017
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deposizioni testimoniali riportate in fotocopia nel ricorso. E’

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare
ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione,
che liquida in complessivi C 2.500,00, di cui C 200,00 per
esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del
2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il
versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a
titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso,
a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6 – 2
Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 7 dicembre
2017.
Il Presidente
Dott. Fe te

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del

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