Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18486 del 09/08/2010

Cassazione civile sez. II, 09/08/2010, (ud. 15/06/2010, dep. 09/08/2010), n.18486

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – rel. Consigliere –

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere –

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

COND. VIA (OMISSIS), in persona del suo amministratore

pro tempore (COD.FISC. (OMISSIS)), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell’avvocato TRICERRI LAURA,

che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato DANZI ENRICO;

– ricorrente –

e contro

SUPERMERCATI PAM SPA in persona del legale rappresentante p.t.;

– intimato –

e sul ricorso n. 11203/2005 proposto da:

SUPERMERCATI PAM SPA, (di seguito Supermercati PAM), ((OMISSIS)),

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA C. MIRABELLO 6, presso lo

studio dell’avvocato SCANO ANTONELLA, che lo rappresenta e difende

unitamente agli avvocati CHIARI SILVIO, TRENTADUE PAOLA;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

contro

COND. VIA (OMISSIS), in persona del suo legale

rappresentante pro tempore ((OMISSIS)) elettivamente domiciliato

in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell’avvocato TRICERRI

LAURA, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato DANZI

ENRICO;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 423/2004 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 10/02/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

15/06/2010 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;

udito l’Avvocato SCANO Antonella DIFENSORE DEL RESISTENTE CHE SI

RIPORTA AGLI ATTI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

VELARDI Maurizio che ha concluso per il rigetto del ricorso

principale, e l’inammissibilita’ del ricorso incidentale.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato in 11.12.98, la spa Supermercati PAM impugnava la delibera in data 23.09.98 del Condominio di via (OMISSIS) ritenendola nulla o comunque invalida in quanto, innovando i criteri di ripartizione delle spese condominiali in precedenza seguiti, da oltre vent’anni (dall’assemblea del 10.3.1975), ed in violazione del disposto di cui all’art. 1123 c.c., comma 2, aveva posto anche a carico della Supermercati PAM spese relative a porzioni immobiliari e a servizi (compresi nella categoria “A” del regolamento condominiale che prevedeva una ripartizione con criterio millesimale) dei quali essa esponente non usufruiva in alcun modo.

Si costituiva il Condominio chiedendo il rigetto della domanda, deducendo che l’assemblea condominiale si era limitata a riapplicare i criteri di ripartizione sanciti dal vigente regolamento del condominio. L’adito tribunale di Milano, con sentenza n. 3299 dell’11.3.2002, accoglieva la domanda attrice dichiarando l’invalidita’ della delibera impugnata; il primo giudice accertava l’inapplicabilita’ del regolamento condominiale alla PAM, in quanto lo stesso comprendeva una serie di unita’ immobiliari a cui erano estranei i locali di proprieta’ della medesima PAM, locali che insistevano in effetti su di un diverso mappale; riteneva pero’ il tribunale che la delibera impugnata fosse ugualmente nulla in quanto prevedeva una ripartizione delle spese comuni in contrasto con quanto previsto dall’art. 1123 c.c., comma 2, atteso che l’indicato regolamento non poteva derogare a tale criterio normativo. Avverso detta decisione proponeva appello il Condominio ribadendo l’applicabilita’ del regolamento condominiale alla Supermercati PAM in quanto la porzione di proprieta’ di quest’ultima costituiva invece parte integrante del Condominio siccome insistente sul medesimo mappale. Si costituiva la Supermercati PAM chiedendo il rigetto del gravame. L’adita Corte d’Appello di Milano con sentenza n. 423/04 del 28.1 – 10.02.2004, rigettava l’appello, compensando le spese del grado, adottando pero’ una diversa motivazione della decisione. Il giudice dell’appello riteneva infatti che il regolamento condominale fosse invece applicabile alle porzioni di proprieta’ della Supermercati PAM, sul rilievo della loro sia pur parziale coincidenza con il fabbricato condominiale (il piano seminterrato e rialzato coincidevano in parte con la zona servizi del supermercato); riteneva pero’ fondato il motivo d’appello relativo all’asserita violazione dell’art. 1123 c.c., comma 2 in quanto la societa’ in effetti non usufruiva dei servizi interessati da talune delle spese generali incluse nella categoria “A” del regolamento, quali quelle del servizio di portineria e dell’acqua potabile.

Avverso la suddetta pronuncia il Condominio propone ricorso per cassazione articolato sulla base di 5 mezzi; resiste con controricorso la Supermercati PAM, che ha altresi’ formulato ricorso incidentale, avverso il quale il ricorrente ha replicato con controricorso; la spa Supermercati PAM infine ha depositato memoria illustrativa ex art. 378.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente occorre procedere alla riunione dei ricorsi. Va esaminato per primo per motivi di pregiudizialita’ il ricorso incidentale formulato dalla Supermercati PAM con il quale si chiede la conferma della sentenza di primo grado nella parte in cui si accertava che il regolamento del condominio prodotto dalla controparte non era applicabile all’immobile di sua proprieta’, riguardando un diverso immobile. Con detta censura l’esponente eccepisce il vizio motivazione in “relazione ai documenti n. 1 del fascicolo di primo grado della dalla Supermercati PAM e n. 12 nel fascicolo di primo grado del Condominio”. Insiste nel fatto che il regolamento del condominio non era richiamato nell’atto di compravendita con cui il costruttore aveva venduto l’immobile all’esponente e cio’ in quanto “il fabbricato ove e’ situato l’immobile di proprieta’ della dalla Supermercati PAM (era) diverso rispetto a quello cui si riferisce il citato regolamento condominiale”. La doglianza e’ priva di pregio.

A parte gli indubbi profili d’inammissibilita’ per violazione del canone di autosufficienza in relazione al generico rinvio ai documenti sopra richiamati, si osserva che come sottolineato dal giudice d’appello (a pag. 6 della sentenza) nello stesso atto introduttivo del giudizio di 1 grado la stessa Supermercati PAM aveva dato atto ” …che le unita’ immobiliari – pur avendo un’entrata autonoma rispetto a quella del supermercato conservavano – ancorche’ in misura minore – strutture comuni”. Ha aggiunto poi lo stesso giudice, che tutto cio’ trovava conferma “…anche nella delibera del 10.3.1975 pacificamente applicata per oltre 20 anni, che aveva elevato nei confronti dei danti causa della PAM gli originali millesimi di proprieta’ indicati dal Regolamento (da 37,89 a 146,07) …” Passando all’esame del ricorso principale, con il primo motivo l’esponente denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente della sentenza impugnata. Deduce che il giudice d’appello aveva riconosciuto la piena applicabilita’ del regolamento condominiale anche alla PAM, e quindi avrebbe dovuto applicare quelle disposizioni di cui agli artt. 10, 11, 12, 13 che prevedono il ricorso alle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese (Categ. A e B);

pertanto la delibera impugnata era pienamente legittima.

Con il secondo motivo del ricorso l’esponente denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 c.c.. A suo avviso la sentenza va cassata nella parte in cui dichiara l’invalidita’ della delibera impugnata per avere applicato un criterio di ripartizione delle spese difforme dall’art. 1123 c.c., anziche’ affermarne la piena validita’, in ragione della piena legittimita’ degli artt. 10 a 14 del regolamento, che sono stati applicati in modo specifico dalla delibera condominiale in questione.

Si deduce inoltre che la Corte d’App. dopo aver affermato l’applicabilita’ delle norme del regolamento condominiale, ha pero’ deciso il problema della ripartizione delle spese in modo non corretto, facendo unico riferimento all’art. 1123 c.c., comma 2 ed ignorando quanto sul punto lo stesso regolamento aveva stabilito.

Cio’ ha fatto pero’ senza alcuna motivazione, avendo in definitiva ritenuto che gli artt. 10 e 11 del regolamento erano in contrasto con il predetto art. 1123 c.c.; la stessa Corte territoriale ha del tutto immotivatamente adottata la scelta di privilegiare tale criterio legale a quello convenzionale (v. regolamento artt. 10 – 11 che adottano il criterio miliesimale). In definitiva il giudice ha dichiarato che la delibera impugnata era invalida sul falso presupposto che art. 1123 c.c. avesse carattere inderogabile.

Entrambe le doglianze – che possono essere congiuntamente esaminate in quanto connesse – sono fondate.

Non v’e’ dubbio che attesa la presenza del regolamento del condominio (applicabile come s’e’ visto anche alla Supermercati PAM) la ripartizione delle spese comuni, ai sensi dell’art. 1138 c.c. doveva essere fatta necessariamente ai sensi dello stesso regolamento condominiale, a nulla rilevando, che, nella fattispecie, per molto tempo erano stati utilizzati dal Condominio altri criteri. Si rileva, d’altra parte, che, a mente dell’art. 1138 c.c., comma 2 ciascun condomino puo’ prendere l’iniziativa per l’eventuale revisione o modifica del regolamento vigente; tuttavia fino a quando non vengono introdotte delle modifiche, devono applicarsi tutte le disposizioni regolamentari in parola.

Si osserva ancora a proposito dei criteri dettati all’art. 1123 c.c. in tema di ripartizione delle spese comuni, che questa Corte ha ritenuto “legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall’art. 1123 c.c. che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unita’ immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga e’ consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica” (Cass. 2, n. 6158 del 20/03/2006; Sentenza n. 5975 del 25/03/2004).

L’accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale comporta l’assorbimento degli ulteriori motivi, peraltro dedotti solo in via subordinata (con il terzo motivo si denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente in reazione al “documento n. 10” (regolamento condominiale); con il quarto motivo il vizio di motivazione in relazione al “documento n. 12” (trascrizione del regolamento condominiale); con il quinto motivo si censura la motivazione contraddittoria e insufficiente in relazione “al documento n. 10 (regolamento condominiale) del fascicolo condominio” nonche’ la violazione dell’art. 2697 c.c.). Cio’ comporta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti ed il rinvio della causa alla Corte d’Appello di Milano, la quale dovra’ pronunciarsi sulla base dei principi come sopra enunciati.

P.Q.M.

LA CORTE riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso incidentale; accoglie il 1 e il 2 motivo del ricorso principale, assorbiti il restanti motivi;

cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche spese le spese del giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Milano.

Così deciso in Roma, il 15 giugno 2010.

Depositato in Cancelleria il 9 agosto 2010