Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18359 del 06/08/2010

Cassazione civile sez. III, 06/08/2010, (ud. 21/06/2010, dep. 06/08/2010), n.18359

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – Consigliere –

Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

RIOMAGGIORE DI GIORGIO PERRONE COMPAGNI & C. S.A.S. (OMISSIS), in

persona del socio accomandatario legale rappresentante Ing. P.

G., elettivamente domiciliata in ROMA, VA G. G. BELLI 36,

presso lo studio dell’avvocato MANFREDINI ORNELLA, che la rappresenta

e difende unitamente all’avvocato MODENA FRANCO giusta delega a

margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

D.R.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA SALARIA 72, presso lo studio dell’avvocato REANDA CECILIA,

che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato SANTELLI AURELIO

giusta delega in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1751/2005 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 23/06/2005, depositata il

23/11/2005 R.G.N. 1159/99;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/06/2010 dal Consigliere Dott. RAFEAELLA LANZILLO;

udito l’Avvocato FRANCO MODENA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

LECCISI Giampaolo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La s.a.s. Riomaggiore di Giorgio Perrone Compagni & C. ha chiesto la risoluzione di un contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale, concluso con D.R.E., poiche’ questi aveva destinato l’immobile ad uso abitativo.

Il conduttore ha resistito e nel corso del giudizio le parti sono addivenute ad un accordo transattivo (in data (OMISSIS)), in forza del quale la locatrice ha rinunciato al recesso dal contratto ed al risarcimento dei danni, mantenendo il conduttore nel godimento dell’immobile per uso di abitazione fino al 31 ottobre 1985, e questi si e’ impegnato a pagare a titolo di canone la somma di L. 158.600 al mese, oltre alla rivalutazione monetaria.

Alla scadenza del 31 ottobre 1985 il conduttore e’ rimasto nel godimento dell’immobile, proponendo al Tribunale di Firenze domanda giudiziale di determinazione dell’equo canone e di condanna della locatrice a restituire le somme pagate in eccesso.

Quest’ultima ha proposto a sua volta domanda di accertamento della validita’ dell’accordo transattivo, di cui doveva ritenersi parte il contratto di locazione, e di condanna del D.R. al risarcimento dei danni conseguenti al mancato rilascio dell’appartamento nel termine convenuto.

Il D.R. ha resistito alla domanda.

Esperita l’istruttoria, il Tribunale ha accolto la domanda di rilascio, condannando il D.R. al risarcimento dei danni, quantificati in L. 102.163.351, oltre interessi e spese processuali.

Proposto appello dal D.R., a cui ha resistito la societa’ locatrice, con sentenza n. 1751/2005, notificata il 17 febbraio 2006, la Corte di appello di Firenze, in riforma della sentenza di primo grado, ha disposto che il conduttore non poteva rinunciare con l’accordo (OMISSIS) ai diritti che gli sono garantiti dalla legge sull’equo canone non ancora venuti a maturazione. Ha respinto la domanda di risarcimento dei danni e ha condannato la Riomaggiore al pagamento delle spese dell’intero giudizio.

La societa’ propone tre motivi di ricorso per cassazione.

Resiste il D.R. con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione degli art. 324 e 361 cod. proc. civ., dell’art. 2909 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 e 4, sul rilievo che la Corte di appello aveva trattenuto una prima volta la causa in decisione, disponendo con provvedimento 3 luglio – 9 ottobre 2001 che la sentenza di primo grado era da condividere, quanto all’accertamento della validita’ del contratto (OMISSIS); che dovevano essere accolte le doglianze dell’appellante in ordine alla mancata prova dei danni e che pertanto dovevano essere assunte le prove testimoniali dedotte sul punto.

Assume che il provvedimento, qualificato come ordinanza, costituisce in realta’ una sentenza non definitiva che e’ passata in giudicato, non avendo la parte interessata proposto ricorso per cassazione, ne’ formulato alcuna riserva di proporlo. Dalla relativa statuizione, pertanto, la sentenza impugnata avrebbe potuto discostarsi.

1.2.- Va premesso che la ricorrente non ha riprodotto nel ricorso il contenuto dell’ordinanza di cui si discute, si’ da consentire di valutarne contenuto ed effetti, in violazione del principio di autosufficienza dei ricorsi (cfr., in genere, Cass. civ. Sez. 5, 14 aprile 2003 n. 5886; Cass. civ. Sez. 3, 15 marzo 2004 n. 5241; Cass. civ. Sez. 2, 3 marzo 2008 n. 5743; quanto alla qualificazione degli atti processuali, Cass. civ. Sez. 3^, 30 luglio 2004 n. 14637; Cass. civ. 3 agosto 2001 n. 10731).

E’ in ogni caso da escludere che possa essere attribuito il carattere della decisorieta’ e della definitivita’ ad un provvedimento qualificato come ordinanza ed emesso dal giudice perche’ spieghi i suoi effetti solo all’interno del processo.

Tale e’ il caso in cui il giudice formuli i suoi rilievi circa la fondatezza o meno delle domande delle parti al solo scopo di motivare un provvedimento attinente all’ammissione dei mezzi di prova, come e’ avvenuto nel caso di specie.

In questi casi la stessa denominazione di ordinanza, attribuita al provvedimento, assume particolare rilievo al fine di dimostrare la volonta’ del giudicante di non attribuire al provvedimento stesso efficacia definitiva e irrevocabile, quale sarebbe quella derivante da una sentenza non definitiva, ma di volersi riservare il potere di riesaminare e diversamente valutare la questione, nel prosieguo della causa.

La censura deve essere quindi rigettata.

2.- Con il secondo motivo, deducendo violazione degli art. 1362 c.c. e segg. degli artt. 1965 e 1966 cod. civ., L. 28 luglio 1978, n. 392, artt. 1 e 79 nonche’ omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, il ricorrente afferma che il contratto oggetto di causa non puo’ essere assoggettato alle norme imperative in tema di locazione, poiche’ il rapporto trae origine da una transazione stipulata per porre fine alla controversia insorta in relazione ad un precedente contratto di locazione in corso, in forza del quale il conduttore si trovava, ed e’ rimasto, nella detenzione dei locali.

2.2.- Il motivo e’ fondato.

Questa Corte ha gia’ avuto occasione di precisare che le parti di un contratto di locazione di immobile urbano possono definire transattivamente la lite tra loro pendente circa la durata ed altri aspetti del rapporto, convenendo liberamente, tra l’altro, il corrispettivo dell’ulteriore godimento e la data del rilascio; che il nuovo rapporto instauratori, ancorche’ di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nel predetto accordo ed e’ sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni, ivi inclusa la normativa di cui alla L. n. 392 del 1978.

Ne’ la transazione puo’ considerarsi nulla per contrarieta’ a norma imperativa, (L. n. 392 cit., art. 79) poiche’ tale norma vieta la rinuncia preventiva del conduttore ai diritti inderogabili che gli sono garantiti dalla legge, ma non gli impedisce di disporne, volta che i’ diritti medesimi siano gia’ stati da lui acquisiti (Cass. Civ. Sez. 3, 25 febbraio 2008 n. 4714; Idem, 30 gennaio 2009 n. 2494).

Erroneamente la Corte di appello ha ritenuto che i diritti rinunciabili dal D.R. fossero solo quelli derivanti dal primo contratto di locazione e non quelli di cui alla nuova regolamentazione del rapporto del 10.12.1980.

La transazione e’ stata stipulata, infatti, in situazione in cui il conduttore gia’ si trovava nel godimento dell’immobile in forza di un precedente contratto di locazione di cui erano controversi gli effetti, fra cui il diritto del conduttore di permanere nel godimento dell’immobile in precedenza acquisito, essendo dubbio che le norme regolative del rapporto, ancorche’ a suo favore, gli consentissero di conservarne il godimento.

Con l’accordo transattivo, pertanto, egli ha disposto di diritti gia’ acquisiti – ancorche’ tramite la stipulazione di un nuovo contratto locativo – in quanto ha potuto negoziare i vantaggi e gli svantaggi che gli derivavano dalla situazione pregressa e dal rapporto locativo precedentemente in corso, in relazione al quale la legge non gli poteva garantire cio’ che con il nuovo accordo gli e’ stato consentito di ottenere.

La Corte di appello ha ritenuto indisponibili perche’ non ancora acquisiti dal conduttore gli effetti della nuova locazione, per il solo fatto che i conseguenti diritti e doveri avrebbero avuto esecuzione negli anni successivi (soluzione che, fra l’altro, porterebbe a ritenere sempre giuridicamente inammissibile la transazione nei contratti di locazione vincolati).

Ma non al tempo dell’esecuzione, bensi’ a quello della stipulazione dell’accordo transattivo, occorre avere riguardo per stabilire se le parti possano disporre dei diritti e dei rapporti su cui si accordano. E, qualora la locazione sia in corso, il conduttore ha giuridicamente gia’ acquisito tutti i diritti che la legge gli garantisce e puo’ quindi disporne.

3.- Con il terzo motivo, denunciando violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 1, 12, 24 e 79 e della L. n. 431 del 1998, artt. 6, comma 6 nonche’ omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, la ricorrente lamenta che la Corte di appello abbia erroneamente quantificato i danni da essa subiti per il protrarsi dell’occupazione dell’immobile oltre la scadenza del contratto (dal 31 ottobre 1985 al 16 luglio 1991).

Assume che la Corte ha applicato al canone concretamente corrisposto dal D.R. la sola maggiorazione del 20% di cui alla L. n. 431 del 1988 cit., art. 6, comma 6 anziche’ fare riferimento ai valori di mercato, per l’intero periodo di occupazione, mentre la norma e’ applicabile solo per il tempo del differimento o della sospensione del provvedimento di rilascio, stabilito dal giudice o dalla legge, come disposto anche dalla Corte costituzionale, con sentenza n. 482/2000.

3.1.- Il motivo e’ fondato.

La ricorrente invoca il principio per cui la quantificazione del danno nella misura stabilita dalla L. n. 431 del 1998, art. 6, comma 6 anche in deroga all’art. 1591 cod. civ. e a prescindere dal maggior danno eventualmente subito, e’ applicabile limitatamente al periodo di sospensione ope legis dell’esecuzione degli sfratti ed a quello successivo occorrente per ottenere la forza pubblica necessaria a procedere all’esecuzione forzata.

Ove il rilascio avvenga in data successiva, spetta al locatore il risarcimento integrale, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., sempre che egli fornisca la prova di avere subito un maggior danno (mentre per il periodo di sospensione per legge il canone va corrisposto nella misura indicata dall’art. 6, comma 6, anche a prescindere dalla prova del danno: cfr. Cass. civ., sez. 3, 7 novembre 2002 n. 15621).

La Corte costituzionale, con sentenza n. 482/2000, ha dichiarato illegittima la norma dell’art. 6, comma 6, se applicata oltre i tempi ed i limiti stabiliti, perche’ indebitamente lesiva del diritto di proprieta’.

Anche su questo punto la sentenza impugnata deve essere riformata.

4.- In accoglimento del secondo e del terzo motivo di ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio della causa alla Corte di appello di Firenze, in diversa composizione, affinche’ decida la controversia uniformandosi ai principi sopra indicati.

5.- Il giudice di rinvio decidera’ anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso e rigetta il primo.

Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello di Firenze, in diversa composizione, che decidera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Cosi’ deciso in Roma, il 21 giugno 2010.

Depositato in Cancelleria il 6 agosto 2010