Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18343 del 31/07/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 18343 Anno 2013
Presidente: ROVELLI LUIGI ANTONIO
Relatore: SAN GIORGIO MARIA ROSARIA

SENTENZA

sul ricorso 13995-2006 proposto da:
IMM POZZA DI OLIVUCCI ORIANO & C SAS 00461360356,
elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MONTE ASOLONE
8, presso lo studio dell’avvocato VERTICCHIO CARMINE,
che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato
FRANCESCOTTI PRIMO;
– ricorrente contro

FALL SOGEAL SRL in persona del legale rappresentante
pro tempore;
– intimato –

Data pubblicazione: 31/07/2013

avverso la sentenza n. 418/2005 della CORTE D’APPELLO
di BOLOGNA, depositata il 31/03/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 08/01/2013 dal Consigliere Dott. MARIA
ROSARIA SAN GIORGIO;

Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore

Svolgimento del processo
1.- Con atto notificato da ultimo in data l giugno 1999, la s.r.l.
Immobiliare Pozza s.a.s. di Olivucci Oriano & C., convenne in giudizio
innanzi al Tribunale di Reggio Emilia la s.r.l. SO.GE.AL , Skalè Annouska

sentir dichiarare la risoluzione, per inadempimento della SO.GE.AL ., del
contratto di permuta immobiliare di cui alla scrittura privata del 9
giugno 1986, in quanto il conguaglio a favore dell’attrice, previsto nel
contratto, non era stato riconosciuto dalla s.r.l. Annouska,
successivamente trasformatasi in s.r.l. SO.GE.AL ., la quale, inoltre,
dopo il settembre 1988, aveva eseguito opere abusive sui locali oggetto
della permuta di proprietà dell’attrice, alterando l’assetto delle
costruzioni e modificando la destinazione d’uso.
Poiché, dopo ripetute richieste di ripristino e rilascio degli immobili,
parte dei quali risultavano occupati dall’Hotel Fontana di Talarico
Rebecca, la società convenuta non aveva provveduto, l’attrice aveva
inviato lettera di diffida in data 15 novembre 1996 con l’avvertimento
che, in caso di mancato adempimento, comprensivo anche del versamento del

e Talarico Rebecca, titolare della ditta individuale Hotel Fontana, per

conguaglio, il contratto si sarebbe dovuto considerare risolto, senza che
la SO.GE.AL . provvedesse a detto adempimento.
Il giudizio venne poi riassunto nei confronti del Fallimento della s.r.l.
SO.GE.AL .
Il Tribunale adito, con sentenza del 15 febbraio 2002, respinse le
domande nei confronti del Fallimento, dichiarò il difetto di
legittimazione passiva di Skalè Annouska e dichiarò cessata la materia
3

4t.

del contendere nei confronti di Talarico Rebecca.
La società Immobiliare Pozza propose appello avverso detta sentenza.
2. – La Corte d’appello di Bologna, con sentenza depositata il 31 marzo
2005, rigettò il gravame.

permuta con il quale l’Immobiliare Pozza aveva trasferito con effetto
immediato alla Annouska s.r.l. l’intero piano terra e il seminterrato del
fabbricato definito tra le parti “A”, mentre quest’ultima aveva ceduto
alla Immobiliare l’intero primo piano del fabbricato “B”, e che le parti
avevano dato atto che il valore delle cessioni era presumibilmente pari,
riservandosi di precisare eventuali differenze, e modalità e termini di
esse, osservò la Corte che la volontà dei contraenti emergeva in modo
univoco dalla scrittura. Trattandosi di contratto avente ad oggetto beni
immobili, non assumevano alcuna rilevanza, al fine di ritenere una
diversa volontà delle parti, le dichiarazioni dalle stesse rilasciate in
epoca anche successiva al contratto, dalle quali, secondo l’appellante,
sarebbe emersa la natura di contratto preliminare della scrittura del
1986, che si sarebbe potuto sciogliere solo per mutuo consenso consacrato
per iscritto.
Il fatto che le parti avessero dato atto del presumibile uguale valore
dei beni escludeva poi che la differenza di valore riscontrata
dall’appellante potesse essere apprezzata al fine di considerare non
scarsamente importante l’inadempimento dell’appellato e giustificare,
quindi, la richiesta risoluzione del contratto.
Né l’importanza dell’inadempimento poteva essere assunta dall’Immobiliare

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Premesso che il contratto in questione era un contratto definitivo di

Pozza sotto il profilo della realizzazione di opere edilizie non
autorizzate né della mancata stipulazione del rogito, essendosi
realizzato l’effetto reale del trasferimento della proprietà con la
conclusione del contratto di cui alla scrittura privata del 9 giugno

conguaglio, sia perché le parti avevano espressamente attribuito, sia
pure in via presuntiva, eguale valore agli immobili trasferiti, sia
perché la differenza di valore era stata accertata in modo unilaterale
dalla Immobiliare Pozza: sicchè il rifiuto della s.r.l. Annouska di
corrispondere detto conguaglio non poteva essere considerato tale da
integrare il grave inadempimento richiesto per la risoluzione del
contratto.
Apparve pertanto alla Corte ultronea la richiesta di ammissione di c.t.u.
volta ad accertare la differenza di valore degli immobili ceduti.
Il giudice di secondo grado ritenne poi inammissibili, ai sensi dell’art.
345 cod.proc.civ., le eccezioni relative al mancato rilascio
dell’immobile trasferito all’appellante e alla nullità del contratto di
cui alla scrittura privata del 9 giugno 1986, in quanto non dedotte
durante il giudizio di primo grado.
La Corte osservò infine che la domanda di condanna del Fallimento al
rilascio del bene trasferito alla s.r.l. Annouska non doveva essere presa
in considerazione in quanto implicitamente rigettata con la pronuncia di
rigetto della risoluzione del contratto, così come la domanda di condanna
al risarcimento del danno anche in forma specifica.
3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre la società Immobiliare

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1986, e nemmeno sotto il profilo della mancata corresponsione del

Pozza s.a.s. sulla base di cinque motivi, illustrati anche da successiva
memoria.
Motivi della decisione
1. – Deve essere esaminato per primo, per ragioni di priorità logico-

violazione dell’art. 345, secondo coma, cod.proc.civ., nonché la omessa
o insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia
prospettato dall’appellante

(attuale ricorrente),

concernente la

eccezione di nullità del contratto di cui si tratta, rilevabile di
ufficio.

Detta

nullità

deriverebbe

dalla

indeterminatezza

e

indeterminabilità della prestazione dovuta da Annouska SO.GE.AL . per non
non essere stati prefissati i criteri di determinazione del conguaglio, e
mancando criteri legali al riguardo.
2. – La doglianza è fondata, nei termini che seguono.
2.1. – Come definitivamente chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte
con la sentenza n. 14828 del 2012, il giudice di merito, investito della
domanda di risoluzione del contratto, ha il potere-dovere di rilevare dai
d’ufficio ogni forma di nullità del contratto stesso, purché non soggetta
a regime speciale.
Un tale rilievo da parte del giudice non dà luogo a pronuncia eccedente i
limiti della causa, atteso che nella domanda di risoluzione è
implicitamente postulata l’assenza di ragioni che determinino la nullità
del contratto medesimo (v. anche Cass., sent. n. 2956 del 2011).
2.2. – Alla stregua dell’enunciato principio di diritto, nella specie la
Corte felsinea era tenuta a prendere in considerazione la eccezione di

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giuridica, il quinto motivo di ricorso, con il quale si lamenta la

nullità del contratto di cui alla scrittura privata del 9 giugno 1986
sollevata dall’appellante, senza frapporre, quale impedimento all’esame
della stessa, la previsione dell’art. 345, secondo comma, cod.proc.civ.,
per essere stata detta eccezione proposta solo in sede di precisazione

contraddittorio.
3. – Resta assorbito dall’accoglimento del quinto motivo l’esame delle
ulteriori doglianze, che, sostanzialmente, postula la soluzione della
questione della eventuale nullità del contratto del 1986.
4. – Conclusivamente, deve essere accolto il quinto motivo del ricorso,
assorbiti gli altri. La sentenza impugnata deve essere cassata in
relazione al motivo accolto, e la causa rinviata ad un diverso giudice che viene individuato in altra sezione della Corte d’appello di Bologna,
cui è demandato altresì il regolamento delle spese del presente giudizio
– che provvederà, in applicazione del principio di diritto enunciato

sub

2.1., all’esame nel merito della questione, sollevata dalla attuale
ricorrente, della nullità del contratto di cui alla scrittura privata del
9 giugno 1986.
P.Q.M.
La Corte accoglie il quinto motivo, assorbiti gli altri. Cassa la
sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le
spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di
Bologna.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione
civile, 1’8 gennaio 2013.

delle conclusioni e per non avere su di essa la controparte accettato il