Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18322 del 31/07/2013

Civile Sent. Sez. 3 Num. 18322 Anno 2013
Presidente: PETTI GIOVANNI BATTISTA
Relatore: ARMANO ULIANA

SENTENZA
sul ricorso 1990-2008 proposto da:
CONGIA ANTONELLA CNGNNL59D63B354L, domiciliata ex lege
in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI
CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato
FALCHI GIAN LUIGI giusta delega in atti, CONGIA ENRICO
CNGNRC62E16B354W, elettivamente domiciliato in ROMA,
VIA DUILIO 22, presso l’AGENZIA OMNIA SERVICE 2P
S.R.L., rappresentato e difeso dall’avvocato STARA
SALVATORE, giusta procura speciale del Dott. Notaio
ANTONIO GALDIERO in CAGLIARI 25/3/2013, REP. n. 42193;
– ricorrenti –

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Data pubblicazione: 31/07/2013

contro

REGIONE AUTONOMA DELLA SARDEGNA;
– intimata –

avverso la sentenza n. 342/2006 della CORTE D’APPELLO
di CAGLIARI, depositata il 22/11/2006, R.G.N.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 09/04/2013 dal Consigliere Dott. ULIANA
ARMANO;
udito l’Avvocato SALVATORE STARA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. AURELIO GOLIA che ha concluso per il
rigetto del ricorso;

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332/2006;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ghiani Maria Rita, premesso che con contratto stipulato il 29.1.1991,
asseritamene rinnovato 1’1.2.1997, aveva concesso in locazione alla

della locale Stazione Forestale ,chiedeva al Tribunale di Cagliari in via
principale che venisse dichiarato risolto il contratto per grave
inadempimento della Regione Sardegna, con condanna al rilascio
dell’immobile ed al risarcimento dei danni subiti “a seguito dell’
inadempimento ” ed, in via subordinata, che venisse accertato e
dichiarato che i danni cagionati all’immobile erano da ascriversi alla
condotta colposa della Regione, con condanna al risarcimento di tutti i
danni patrimoniali subiti.
Il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto per
inadempimento, perché già intervenuta il 31.1.1997 la cessazione dello
stesso a seguito della disdetta alla scadenza inviata dalla Regione
Sardegna , ed ha condannato quest’ultima al risarcimento dei danni
causati all’immobile, liquidati nel complessivo importo di curo 6.990,76.
A seguito di impugnazione di Congia Antonella e

Congia Enrico,quali

eredi di Ghiani Maria Rita, con sentenza depositata il 22-11-2006 , la
Corte di appello di Cagliari ha confermato la decisione di primo grado.
Propongono ricorso Congia Antonella e Congia Enrico con due motivi .
Non presenta difese la Regione Autonoma della Sardegna.
Congia Enrico presenta memoria
Motivi della decisione
1.Con il primo motivo si denunzia violazione dell’art.1597 c.c. ex art.360
n.3.
Viene formulato il seguente quesito di diritto : agli effetti della proroga
del contratto di cui all’art.1597 c.1 assume rilevanza unicamente la
condotta del conduttore ,palesata dalla continuazione nella detenzione,
non ostandovi la volontà del locatore? Tanto che essa, se successiva,
prevale su un precedente atto di disdetta sempre dello stesso
conduttore? E, atteso l’ultimo comma dell’art.1795 ,assume rilevanza
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Regione Autonoma della Sardegna un immobile da adibirsi ad ufficio

.,

detta disdetta del conduttore, rimasto in detenzione, come elemento
ostativo alla proroga?
2.11 motivo è inammissibile per inadeguatezza del quesito di diritto.
In proposito le Sezioni Unite hanno insegnato che, “a norma dell’art. 366
“bis” c.p.c., applicabile ratione temporis , è inammissibile il motivo di
ricorso per cassazione il cui quesito di diritto si risolva in un’enunciazione
di carattere generale e astratto, priva di qualunque indicazione sul tipo

da non consentire alcuna risposta utile a definire la causa nel senso
voluto dal ricorrente, non potendosi desumere il quesito dal contenuto del
motivo o integrare il primo con il secondo, pena la sostanziale
abrogazione del suddetto articolo (SU 6420/08; 11210/08).
3. Il quesito in considerazione è del tutto inidoneo a soddisfare i requisiti
previsti dall’art. 366 bis cod. proc. civ., per la cui osservanza avrebbe
dovuto compendiare: a) la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto
sottoposti al giudice di merito; b) la sintetica indicazione della regola di
diritto applicata dal quel giudice; c) la diversa regola di diritto che, ad
avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie (Cass
19769/08). Il tutto doveva essere esposto in termini tali da costituire una
sintesi logico-giuridica della questione, finalizzata a porre il giudice della
legittimità in condizione di comprendere – in base alla sola sua lettura Terrore di diritto asseritamente compiuto dal giudice e di rispondere al
quesito medesimo enunciando una “regula iuris”, (Cass 2658/08), così
rispondendo al miglior esercizio della funzione nomofilattica della Corte di
legittimità (Cass. 26020/08).
4.Con il secondo motivo si denunzia violazione degli artt.1591-12071209-1216 e 1220 c.c
Assumono i ricorrenti

che il conduttore ,agli effetti di escludere il suo

obbligo di continuare a corrispondere il canone di locazione, non può
assolvere al suo dovere di restituzione del bene locato utilizzando una
procedura diversa da quella prevista dagli articoli sopra citati.
5.11 motivo è infondato
I giudici di merito ha ritenuto la serietà dell’offerta del conduttore di
riconsegna delle chiavi,idonea ad escludere la mora del debitore, sul
rilievo che era stata comunicata alla Ghiani la disponibilità a
riconsegnare l’immobile in data 19.10.1999; che l’immobile era stato
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della controversia e sulla sua riconducibilita’ alla fattispecie in esame, tale

riconsegnato il 29.10.1999, data per la quale la locatrice era stata
convocata per la restituzione delle chiavi, e che, in particolare, stante la
mancata presenza di quest’ultima ,le chiavi dell’immobile erano state
lasciate a disposizione nella nuova sede della Stazione forestale, dando di
ciò comunicazione;che non poteva ritenersi legittimo il rifiuto alla
riconsegna del bene giustificato dalla circostanza che l’immobile non si
trovava nelle condizioni in cui era stato consegnato , in quanto si trattava

La decisione della Corte di Appello è conforme alla legge ed alla
interpretazione della giurisprudenza di legittimità.
6.L’atto contenente l’intimazione di ricevere l’immobile inviato

alla

locatrice non ha i requisiti dell’offerta formale dell’immobile ,ma detto
atto, però, concretizza un’offerta non formale, ai sensi dell’art. 1220 c.c
e il motivo per il quale la locatrice ha rifiutato tale offerta non è
legittimo, in quanto il contratto di locazione era risolto a seguito di valida
disdetta da parte della conduttrice e lo stato dello stesso non giustificavail
rifiuto.
7. Questa Corte ha già affermato che l’offerta non formale di riconsegna
dell’immobile, illegittimamente rifiutata dal locatore, esclude la mora del
conduttore nell’adempimento dell’obbligo di restituzione, secondo il
disposto del citato art. 1220, onde essa è per questo aspetto parificabile
all’offerta formale, pur non determinando la mora del creditore per gli
effetti previsti dagli artt. 1206 e seguenti c.c. .
L’esclusione della mora del conduttore rende inapplicabile l’obbligo di
pagare ai locatori il corrispettivo convenuto Cass. Sent. n.

6090 del

26/04/2002
8.In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della
complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma secondo, cod.
civ., costituita dall’intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme
stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l’unico mezzo per la
costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art.
1207 cod. civ.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità
aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.) – purché
serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo
motivo di rifiuto da parte del locatore , pur non essendo sufficiente a
costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del
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di lavori non eccedenti l’ordinaria manutenzione .

conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso
esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del
contratto di locazione). Cass. Sent. n. 18496 del 03/09/2007
9.In tema di locazione, il conduttore non può essere considerato in mora
nell’adempimento dell’obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del
contratto, con conseguente cessazione altresì dell’obbligo di
corrispondere l’indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell’art.

prestazione dovuta, liberando l’immobile locato, e il locatore abbia
opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di
buona fede ex art. 1375 cod. civ., non comportandone l’accettazione
alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi .Cass. Sent. n. 21004 del
27/11/2012
10.La decisione della Corte di merito è rispettosa di tali principi in quanto
ha esattamente escluso l’obbligo del conduttore di pagare i canoni dopo
l’offerta non formale da lui fatta della riconsegna dell’immobile locato e
l’ingiustificato rifiuto da parte del locatore.
Nulla per le spese stante l’assenza dell’intimata.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso nulla spese.
Roma 9-4-2013

1220 cod. civ., un’offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della