Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18251 del 05/08/2010

Cassazione civile sez. II, 05/08/2010, (ud. 16/06/2010, dep. 05/08/2010), n.18251

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ODDO Massimo – Presidente –

Dott. MENSITIERI Alfredo – Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

P.P., (COD. FISC. (OMISSIS)), elettivamente

domiciliato in ROMA, PIAZZA PRATI DEGLI STROZZI 32, presso lo studio

dell’avvocato ARCURI GABRIELLA, rappresentato e difeso dall’avvocato

MORCAVALLO ACHILLE;

– ricorrente –

contro

A.A., (COD. FISC. (OMISSIS)), elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA PARAGUAY 5, presso lo studio dell’avvocato

VENNARI CLAUDIO, rappresentato e difeso dall’avvocato GUARNIERI

MARIO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 291/2004 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO,

depositata il 06/05/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

16/06/2010 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

APICE Umberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 21-7-1988 P.P. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cosenza A. A. assumendo:

– l’esponente con scrittura privata del (OMISSIS) si era obbligato a trasferire la proprietà di un proprio appezzamento di terreno sito nel Comune di Bisignano al convenuto il quale a sua volta si era obbligato a trasferire al P. due appartamenti che su quell’immobile avrebbe realizzato;

– nella medesima scrittura privata le parti avevano pattuito in caso di inadempimento una penale di L. 10.000.000;

– l’istante aveva inutilmente sollecitato l’adempimento del contratto suddetto con un telegramma del (OMISSIS) e con una successiva lettera raccomandata del (OMISSIS).

Tanto premesso l’attore chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto “de quo” per inadempimento del convenuto e condannarsi quest’ultimo al risarcimento del danno da quantificarsi in L. 200.000.000 o nella maggiore o minore somma risultante all’esito dell’istruttoria.

L’ A. costituendosi in giudizio deduceva che nessun inadempimento si era verificato da parte sua, atteso che egli, nonostante la mancata indicazione di un termine, aveva sempre dimostrato la sua disponibilità al compimento degli atti necessari per dare esecuzione al contratto, primo fra tutti la stipula dell’atto pubblico di permuta in mancanza del quale non era possibile ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative; in ogni caso, non essendo stato previsto un termine per l’adempimento, l’attore avrebbe soltanto potuto adire il giudice per chiederne la fissazione;

l’ A. chiedeva quindi il rigetto della domanda attrice e, in via riconvenzionale, la risoluzione del contatto “de quo” per inadempimento del P..

Il Tribunale adito con sentenza del 25-2-2000 rigettava sia la domanda attrice che quella riconvenzionale.

Proposto gravame da parte del P. cui resisteva l’ A. la Corte di Appello di Catanzaro con sentenza del 6-5- 2004 ha rigettato l’impugnazione.

Il giudice di appello, premesso che tra le parti era stato concluso un contratto preliminare di permuta di un bene presente contro un bene futuro, ha affermato che dalla menzionata scrittura privata era emerso che la nascita dell’obbligazione a carico dell’ A. (avente ad oggetto la cessione di due appartamenti al P. realizzati sul terreno la cui proprietà gli sarebbe stata trasferita da quest’ultimo) richiedeva il previo trasferimento della proprietà dell’area da parte del P.; quest’ultimo, infatti, come testualmente scritto nel documento in esame, “in proporzione della rispettiva quota” avrebbe avuto “gratuitamente” parte del terreno eccedente quello impegnato per la costruzione, cosicchè la convenuta cessione gratuita presupponeva necessariamente l’avvenuto trasferimento all’ A. della proprietà dell’area, posto che altrimenti tale pattuizione non avrebbe avuto alcun senso; nè d’altra parte la scrittura predetta prevedeva – contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante – che la stipula del contratto definitivo avrebbe dovuto essere effettuata solo una volta ultimati gli appartamenti.

La sentenza impugnata ha poi osservato che, in mancanza del contratto definitivo di permuta, era impossibile per l’ A. intraprendere l'”iter” amministrativo propedeutico alla realizzazione dell’immobile, considerato che ai sensi della L. 28 gennaio 1977, n. 10, art. 4, ha titolo per richiedere la concessione edilizia o il proprietario o chi abbia diritto o facoltà di richiederla.

La Corte territoriale, quindi, rilevato che le parti a tal fine avrebbero dovuto procedere alla stipulazione del contratto definitivo, ha escluso che dalle emergenze processali risultasse che il P. avesse sollecitato la stipulazione del contratto definitivo di permuta, in quanto la documentazione a tal fine prodotta era generica.

Per la cassazione di tale sentenza il P. ha proposto un ricorso articolato in due motivi cui l’ A. ha resistito con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente, denunciando violazione della L. 7 agosto 1942, n. 1150, art. 31 e L. 28 gennaio 1977, n. 10, art. 4, comma 1, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto che la possibilità per l’ A. di realizzare quanto richiesto dall’esponente sulla base delle scrittura privata del (OMISSIS) richiedeva necessariamente un passaggio successivo costituito dalla stipulazione di un contratto ad effetti reali con il quale il P. trasferisse alla controparte la proprietà del suolo su cui sarebbe sorto l’edificio, posto che in mancanza di un simile contratto sarebbe stato impossibile per l’ A. intraprendere l’iter” amministrativo propedeutico alla realizzazione dell’immobile, ivi compresa la richiesta di concessione edilizia.

Il P. rileva in senso contrario che ai sensi della normativa sopra richiamata la domanda di concessione edilizia può essere presentata da soggetto diverso dal proprietario del suolo, purchè ne abbia la disponibilità, ricorrente quest’ultima anche nel caso di semplice detenzione, come appunto nella fattispecie, in cui l’Abruzzese aveva avuto la consegna immediata dell’appezzamento di terreno di proprietà dell’esponente; non avendo invece la controparte presentato al Comune per la relativa approvazione nessun progetto edilizio, nè tantomeno avendo fatto richiesta di concessione edilizia, non si poteva in alcun modo stipulare un contratto definitivo di permuta di cosa presente con cosa futura, in quanto la venuta ad esistenza di quest’ultima si sarebbe configurata soltanto come meramente eventuale.

Con il secondo motivo il ricorrente, deducendo violazione dell’art. 1321 c.c., assume che erroneamente il giudice di appello ha affermato che l’unico adempimento che avrebbe potuto essere preteso da entrambi i contraenti era costituito dalla stipula del contratto definitivo.

Il P., premesso in linea di diritto che da un contratto preliminare possono discendere per le parti obblighi ulteriori rispetto a quello di prestare il loro consenso alla stipula del contratto definitivo, rileva che nella specie l’esponente si era assunto l’obbligo di concedere la disponibilità del terreno di sua proprietà all’ A., che a sua volta si era assunto l’obbligo di costruire su di esso degli appartamenti, mentre lo specifico obbligo dell’attuale ricorrente di stipulare il contratto definitivo sarebbe sorto solo dopo l’ultimazione degli appartamenti stessi; non avendo quindi la controparte adempiuto a tale obbligo, non avendo neppure inoltrato al Comune la richiesta per il rilascio della concessione edilizia, si sarebbe dovuto dichiarare la risoluzione del contratto stipulato tra le parti per inadempimento dell’ A. e condannare quest’ultimo al risarcimento dei danni.

Le enunciate censure, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono infondate.

Come già esposto la sentenza impugnata, muovendo dalla premessa – non oggetto di censure in questa sede – che con la scrittura privata del (OMISSIS) le parti avevano stipulato un contratto preliminare di permuta di cosa presente con cosa futura, ha affermato che l’obbligo dell’ A. di cedere al P. due appartamenti ricavati nell’ambito della costruzione realizzata sull’area trasferitagli da quest’ultimo, comportava il previo trasferimento della proprietà di tale area all’attuale controricorrente, considerato da un lato che nella menzionata scrittura, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante, non era previsto che la stipula del contratto definitivo avrebbe dovuto essere effettuata solo una volta “ultimati” gli appartamenti, e che dall’altro lato l’ A. quale promissario acquirente non aveva titolo per richiedere la concessione edilizia, in quanto il contratto preliminare non comporta “ipso iure” l’alienazione del diritto di costruire in favore del promissario acquirente, che lo acquista, di regola, salvo patto contrario, solo al momento della conclusione del contratto definitivo; di qui quindi, ad avviso della Corte territoriale, la responsabilità del P. per non aver voluto stipulare tale contratto contrariamente all’ A., il quale con lettera del (OMISSIS) si era dichiarato disposto a dare “inizio a quanto previsto nella scrittura privata del (OMISSIS) entro trenta giorni dalla data di rilascio della concessione edilizia da parte del Comune di Bisignano e previa stipula dell’atto notarile di permuta dei beni indicati nella scrittura stessa”.

Orbene il convincimento espresso dal giudice di appello è frutto di un accertamento di fatto in ordine alla volontà delle parti contraenti sorretto da congrua e logica motivazione, come tale insindacabile in questa sede, dove del resto il ricorrente non sollevato censure relative all'”iter” argomentativo seguito dalla Corte territoriale.

Tale convincimento è poi condivisibile in linea di diritto, atteso che secondo l’orientamento di questa stessa Corte, cui si ritiene di dover pienamente aderire, ai sensi della L. 28 gennaio 1877, n. 10, art. 4, sull’edificabilità dei suoli, è legittimato a richiedere la concessione edilizia o il titolare del diritto reale di proprietà o chi, pur essendo titolare di altro diritto, reale o di obbligazione, abbia, per effetto di questo, obbligo o facoltà di eseguire i lavori per cui chiede la concessione; in particolare tale legittimazione deve escludersi per il promissario acquirente che, in base ad un contratto preliminare, abbia avuto la promessa di futura vendita del terreno sul quale sarebbe dovuta sorgere la costruzione, con la conseguenza che l’eventuale concessione a lui rilasciata sarebbe illegittima e quindi inesistente (Cass. 10-10-1997 n. 9850; Cass. 15- 3-2007 n. 6005); nè d’altra parte il ricorrente ha dedotto l’esistenza di una specifica pattuizione con la quale il P. avesse trasferito contestualmente alla stipula del preliminare – e quindi a prescindere dalla conclusione del contratto definitivo – lo “ius edificando sull’area oggetto della permuta.

Tali considerazioni comportano l’infondatezza delle censure sollevate dal ricorrente, posto che soltanto la stipula del contratto definitivo – legittimando l’ A., divenuto proprietario dell’appezzamento di terreno in questione, a richiedere la concessione edilizia – avrebbe consentito a quest’ultimo di adempiere agli obblighi contrattuali assunti.

Il ricorso deve quindi essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento di Euro 200,00 per spese ed Euro 3000,00 per onorari di avvocato.

Così deciso in Roma, il 16 giugno 2010.

Depositato in Cancelleria il 5 agosto 2010