Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18203 del 11/07/2018

Civile Ord. Sez. 6 Num. 18203 Anno 2018
Presidente: MANNA FELICE
Relatore: FALASCHI MILENA

ORDINANZA
sul ricorso 7678-2016 proposto da:
LA GENZIANA COSTRUZIONI SRL IN LIQUIDAZIONE, in
persona del liquidatore pro tempore, elettivamente domiciliata in
ROMA, VIA GAVINANA 1, presso lo studio dell’avvocato
EUGENIO VILLA, che la rappresenta e difende;

– ricorrente contro
TISBA GIACOMO, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA UGO
OJETTI 79, presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO DE
PROPRIS, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato
GIANLUCA NAVARRINI;

– controricorrente avverso la sentenza n. 5177/2015 della CORTE D’APPELLO di
ROMA, depositata il 18/09/2015;

Data pubblicazione: 11/07/2018

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non
partecipata del 19/10/2017 dal Consigliere Dott. MILENA
FALASCHI.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

principale proposta da Tisba Giacomo e Comite Angelina e dichiarato il
difetto di legittimazione attiva della Comite, risolveva il preliminare di vendita
per inadempimento della società convenuta, La Genziana Costruzioni s.r.1.,
prominente venditrice e condannava quest’ultima a restituire all’attore
l’importo di € 27.341,22, compensate le spese processuali.
A seguito di appello interposto dal Tisba e dalla Comite, la Corte di appello di
Roma, nella resistenza della società appellata, che proponeva anche appello
incidentale, con sentenza n. 4292/12, depositata il 13.09,2012, rigettava il
gravame principale e dichiarava inammissibile quello incidentale.
Con atto di citazione il solo Tisba impugnava la sentenza della Corte di
appello di Roma per revocazione, ai sensi dell’art. 395 n.4 c.p.c, per non avere
la corte distrettuale esaminato la documentazione prodotta dallo stesso
appellante ai fini della sanatoria dell’immobile oggetto del preliminare ed il
giudice adito, con sentenza n. 5177/2015, pubblicata il 18.09.2015, in
accoglimento della domanda di revocazione della sentenza n. 4292/12,
disponeva il trasferimento coattivo dell’immobile in favore del Tisba,
subordinandolo al pagamento in favore della Genziana Costruzioni s.r.l. in
liquidazione del residuo prezzo di €: 12.576,58; ordinava altresì la trascrizione
all’Agenzia delle entrate competente per territorio della proprietà, ritenendo
effettivamente sussistere l’errore sul fatto dedotto.
Avverso tale sentenza la Genziana Costruzioni propone ricorso per
cassazione, fondato su due motivi, cui replica il Tisba con controricorso.

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Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 11474 del 2004, rigettata la domanda

Ritenuto che il ricorso potesse essere respinto, con la conseguente definibilità
nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5),
c.p.c., su proposta del relatore, regolarmente comunicata alle parti, il
presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
In prossimità dell’adunanza camerale entrambe le parti hanno anche

Atteso che:
— con il primo motivo di ricorso la società deduce la violazione e la falsa
applicazione degli artt. 17 e 40 della L. 28 febbraio 1985 n.47, dell’art. 2932
c.c. e dell’art. 360 c.1 n.3 c.p.c., per aver la Corte di merito disposto il
trasferimento coattivo dell’immobile nonostante fosse privo di regolarità
urbanistica e non accatastato. Sostiene la Genziana Costruzioni s.r.l. in
liquidazione che la nullità prevista dagli artt. 17 e 40 legge n. 47/1985 ha
natura sostanziale e non formale, per cui tale nullità non invalida solo gli atti di
trasferimento della proprietà, ma anche i contratti preliminari ad efficacia
obbligatoria. In altri termini, avrebbe errato la Corte di appello nel ritenere
valido il preliminare di compravendita stipulato tra la ricorrente e il Tisba
avente ad oggetto un immobile non regolare a livello urbanistico, accordando
anche il trasferimento della proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c.
La censura è infondata.
Costituisce principio consolidato di questa Corte che in tema di
compravendita immobiliare il disposto dell’art. 40 della L. 28 febbraio 1985,
n.47, consente la stipulazione del contratto di compravendita ove risulti
presentata l’istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione.
La disciplina normativa esige che la domanda di sanatoria abbia i requisiti
minimi per essere presa in considerazione dalla P.A., con probabilità di
accoglimento, occorrendo, quindi, l’indicazione precisa della consistenza degli

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depositato memoria illustrativa.

abusi sanabili, presupposto della somma dovuta a titolo di oblazione, nonché
la congruità dei relativi versamenti. (Cass. 22 novembre 2012 n. 20714).
Pertanto, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non
determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per
inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto la gravità

dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.
Peraltro, la sanzione della nullità trova applicazione nei soli contratti con
effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia
obbligatoria, quale il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la
dichiarazione o prodotta la documentazione relativa alla regolarità
dell’edificazione, all’eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di
oblazione e ai relativi primi due versamenti, all’atto di stipulazione del
contratto definitivo, ovvero in corso di giudizio, prima della sentenza ex art.
2932 c.c., che tiene luogo di tale contratto (in termini, Cass. n.14489 del 2005;
Cass. n. 13117 del 2010).
Nella specie, premesso che la Genziana Costruzioni e il Tisba avevano
stipulato il preliminare di compravendita ancora prima della realizzazione del
compendio immobiliare, dalla c.t.u. espletata è emerso che le irregolarità
urbanistiche erano suscettibili di sanatoria; procedura poi in concreto attivata
dal Tisba, il quale ha prodotto sia la domanda di condono sia le ricevute dei
versamenti.
Correttamente, pertanto, il giudice di merito, sulla base di detti accertamenti,
ha provveduto al trasferimento coattivo dell’immobile ai sensi dell’art. 2932
c.c..
Nè costituisce contrasto con detto indirizzo il richiamo alla sentenza n. 23591
del 2013 di questa Corte, dal momento che, nella stessa, pur affermandosi con
obiter di non condividere il riferimento dell’art. 40, comma 2 legge n. 47 del
1985 ai soli atti di trasferimento, cioè agli atti che hanno una efficacia reale
immediata, tuttavia precisa che la non perfetta formulazione della disposizione
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in questione consente di desumere che dalla stessa è evincibile il principio
generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di
immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunte una nullità
(di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la
normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali

mancanza delle dichiarazioni o dei documenti rispettivamente da indicarsi o da
allegarsi non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o
dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli
atti medesimi sono stati stipulate, essi possono essere confermati anche da una
sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del
precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la
dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicata nel
comma precedente. Una volta chiarito tale punto, deve ritenersi che la
dissonanza fra le pronunce è solo apparente;

— con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e la falsa
applicazione dell’art. 360 n.5 c.p.c. per omesso esame di un fatto decisivo del
giudizio relativo alla verifica sulla condonabilità dell’appartamento. Sostiene la
Genziana Costruzioni che la motivazione della sentenza ha omesso di
effettuare un doveroso controllo ed esame sulla natura insanabile delle

circostanze non risultino dagli atti stessi. Con la conseguenza che se la

irregolarità urbanistiche e che, qualora effettuato secondo le effettive
risultanze della c.t.u., avrebbe condotto la corte di appello ad una differente
decisione.
Detta censura è inammissibile.
In primo luogo nella specie trova applicazione l’art. 360 n. 5 c.p.c. nella
formulazione introdotta dal D.L. 22 giugno 2012 n. 83, convertito con
modifiche, nella L. 7 agosto 2012, n.134 con la conseguenza che è
denunciabile esclusivamente un fatto storico, principale o secondario, la cui
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esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali e che abbia
costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a
dire che se esaminato avrebbe determinato un esito diverso della
controversia).
Ciò precisato, il giudice della revocazione ha fornito una lettura della

interpretazione, con generici richiami ad alcuni frammentari passi della
medesima, senza indicare il fatto decisivo, tale non essendo la mancanza di
certificato di abitabilità ovvero la incommerciabilità tout court, alla luce delle
considerazioni svolte con riferimento al primo motivo.

In conclusione il ricorso deve pertanto essere respinto.
Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è
rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17,
della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del
bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha
aggiunto il comma 1-quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30
maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte
della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a
quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente alla rifusione delle spese processuali che liquida in
favore del Tisba in complessivi C 5.500,00, di cui C 200,00 per esborsi, oltre al
rimborso forfettario e agli accessori come per legge.

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consulenza tecnica che la ricorrente censura proponendone una sua

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito
dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei
presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo
a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del
comma 1-bis dello stesso art. 13.

ottobre 2017.

te

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della VI-2^ Sezione Civile, il 19