Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1819 del 24/01/2018

Civile Ord. Sez. 6 Num. 1819 Anno 2018
Presidente: D’ASCOLA PASQUALE
Relatore: GIUSTI ALBERTO

Data pubblicazione: 24/01/2018

ORDINANZA
sul ricorso 4577-2017 proposto da:
TORRIANO LAURA, rappresentata e difesa dagli Avvocati
CATERINA BELLETTI e LORENZO PRESOT;

– ricorrente contro
FLY IMMOBILIARE SRL, rappresentata e difesa dall’Avvocato
MARCO ANTONIO BIANCA;
–

contraticorrente

–

avverso la sentenza n. 679/2016 della CORTE D’APPELLO di
TRIESTE, depositata il 02/11/2016.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

15/ -12/2017 dal Coluigliere Ai iAPRTO

dA,

Ritenuto che con sentenza depositata il 12 febbraio 2015, il
Tribunale di Gorizia, in accoglimento della domanda proposta da
Laura Tornano, ha condannato la società Fly Immobiliare a r.l. a
pagare l’importo di euro 7.889,38, pari al costo di eliminazione dei vizi,
accertati in sede di accertamento tecnico preventivo e relativi ad un

in data 28 aprile 2010;
che con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il
2 novembre 2016, la Corte d’appello di Trieste, in accoglimento
dell’appello proposto dalla Fly Immobiliare e in parziale riforma della
pronuncia impugnata, ha rigettato la domanda di condanna proposta in
primo grado dalla Tornano, condannandola alla rifusione dei 2/3 delle
spese di entrambi i gradi, fermo il rigetto, già disposto dal primo
giudice, di tutte le altre domande reciprocamente svolte dalle parti nel
primo grado del giudizio;
che la Corte territoriale ha rilevato che i vizi e i difetti fatti valere
con l’atto introduttivo erano ben conosciuti dall’acquirente prima della
stipula del contratto di compravendita e comunque facilmente
riscontrabili, avendo la stessa Torriani ammesso di avere rilevato detti
vizi già prima della sottoscrizione del rogito;
che inoltre, la Corte d’appello ha affermato che dalla prova per
testi risulta che l’attrice, prima di procedere all’acquisto, aveva avuto la
possibilità di visionare il bene quando la sua realizzazione era oramai
terminata e che l’acquirente ha sottoscritto la clausola n. 11, con cui ha
dichiarato “di accettare senza riserve quanto a lei consegnato avendone
di fatto constatata la corrispondenza alle caratteristiche previste nel
capitolato lavori e a quant’altro concordato”;
che secondo la Corte di Trieste, tale clausola non è di stile, ma
corrispondente ad un’effettiva volontà dei contraenti; essa integra
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immobile oggetto del contratto di compravendita stipulato dalle parti

rinuncia a sollevare ulteriori contestazioni e, considerata la natura
palese dei difetti denunciati, non vi è alcun margine per azionare la
garanzia per vizi della cosa venduta, di cui agli artt. 1490 e ss. cod. civ.;
che per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la
Tornano ha proposto ricorso, con atto notificato il 3 febbraio 2017,

che l’intimata Fly Immobiliare ha resistito con controricorso;
che la proposta del relatore, ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ.,
è stata comunicata alle parti unitamente al decreto di fissazione
dell’adunanza in camera di consiglio;
che la ricorrente ha depositato una memoria illustrativa in
prossimità della adunanza camerale.
Considerato che con il primo motivo la ricorrente denuncia
violazione o falsa ed erronea applicazione dell’art. 1491 cod. civ.,
nonché omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio in
relazione all’art. 360, primo comma n. 5, cod. proc. civ.;
che — premesso che quando la consegna del bene sia successiva
alla conclusione del contratto, ai fini dell’esclusione della garanzia, la
facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta deve essere verificata,
non al momento della conclusione del contratto, bensì a quello in cui il
compratore abbia ricevuto il bene, in questo momento soltanto
potendo egli esaminare lo stato in cui si trova — la ricorrente deduce
che la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare che,
contestualmente alla sottoscrizione del contratto di compravendita, le
parti avevano siglato, con scrittura privata del 28 aprile 2010, un
impegno per l’ultimazione di ulteriori lavorazioni da effettuarsi sul
bene oggetto di compravendita e che pertanto la consegna vera e
propria dello stesso si è verificata solo successivamente al loro
completamento;
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sulla base di tre motivi;

che — sostiene la ricorrente — tutti i difetti, seppure apparenti,
potevano essere soggettivamente riconosciuti dal compratore non
certo a seguito di una semplice, rapida e sommaria visita dei luoghi
ancora oggetto di interventi, ma solo a conclusione delle lavorazioni
concordate e solo quando l’acquirente, preso effettivo possesso della

che il motivo è inammissibile, per una pluralità di convergenti
ragioni;
che va innanzitutto sottolineato che la Corte d’appello ha accertato
che la stessa Tornano — la quale, prima di procedere all’acquisto, aveva
avuto la possibilità di visionare il bene quando la sua realizzazione era
ormai terminata — ha riconosciuto di avere rilevato i vizi di cui è causa
“già prima della sottoscrizione del rogito”;
che, d’altra parte, il motivo è generico e non rispetta il requisito di
specificità di cui all’art. 366, n. 6, cod. proc. civ. (su cui v. Cass., Sez.
Un., 13 ottobre 2017, n. 24145), non spiegando da quale risultanza
processuale emergerebbe che la consegna dell’immobile sia avvenuta in
un momento successivo alla stipula del rogito, né precisando la
connessione che vi sarebbe tra l’impegno per l’ultimazione di ulteriori
lavorazioni da effettuarsi sul bene e differimento della consegna del
bene: spiegazione e precisazione necessarie ove si consideri che la
Corte d’appello ha rilevato, con puntuale argomentazione, che i lavori
di cui alla scrittura privata del 28 aprile 2010 attengono al montaggio di
componenti (climatizzatore fornito dalla Torriano; motore del cancello
automatico) e a piccole finiture (le mostrine ancora mancanti nei
serramenti) che nulla hanno a che vedere con i lavori di costruzione
dell’alloggio, trattandosi di lavorazioni assolutamente marginali e non
essenziali che “non sono … idonee a ritardare la consegna del bene”;

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casa, ha potuto compiutamente analizzarne tutte le caratteristiche;

che, pertanto, non è scalfita dalla doglianza articolata dalla
ricorrente la conclusione — priva di mende logiche e giuridiche — alla
quale è pervenuta la Corte territoriale, la quale ha evidenziato: (a) che i
vizi e i difetti affermati nell’atto introduttivo sono “rilevabili ictu ocu/i
(v. anche foto sub doc. 4 fascicolo I grado parte appellata)” e

della stipula del contratto di compravendita e comunque facilmente
riscontrabili”, avendo la stessa Torriano affermato “di avere rilevato
detti vizi ‘già prima della sottoscrizione del rogito’ (v. capitolo 1 della
memoria istruttoria depositata dall’attrice il 13 giugno 2012),
confermando così di averli ben presenti”; (b) che dalla relazione
peritale si trae “ulteriore confettna della natura palese dei vizi”, “atteso
che quelli in concreto accertati dal c.t.u. consistono in piccole
imperfezioni nella finitura degli intonaci esterni, in macchie di vernice
sui pavimenti esterni, in lievi ammaccature e macchie di silicone sui
serramenti, in imperfezioni estetiche della pavimentazione interna, in
lievi cavillature degli intonaci interni, nella mancata finitura del giardino
posto sul retro, nel dislivello in pendenza contraria in corrispondenza
del cancello pedonale esterno, nel montaggio in maniera
approssimativa di placchette degli interruttori, copri fili e copri tubi
(bagno) e dei moduli di climatizzazione”;
che il secondo motivo lamenta “violazione ed erronea applicazione
della clausola n. 11 del contratto di compravendita in data 28 aprile
2010 — omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio in relazione
all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ.”;
che ad avviso della ricorrente, avrebbe errato la sentenza
impugnata a ritenere la portata vincolante della clausola n. 11 del
contratto concluso tra le parti, quando si tratterebbe di una clausola di
stile, rappresentata da espressioni generiche e stereotipate, non
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“rappresentano problematiche ben conosciute dall’acquirente prima

riferibile a quei vizi riscontrati dal compratore successivamente e
soltanto a seguito dell’utilizzo del bene compravenduto;
che il motivo è inammissibile, perché — senza neppure indicare i
criteri legali di ermeneutica negoziale che sarebbero stati violati dal
giudice a quo nella interpretazione della portata della clausola n. 11 — il

dalla Corte d’appello che si sostanzia nella mera contrapposizione di
una differente interpretazione;
che la censura non tiene conto che la Corte d’appello ha
motivatamente argomentato l’approdo ermeneutico raggiunto:
sottolineando che alla clausola in questione è dedicato uno specifico
articolo del testo contrattuale, segno tangibile della sua rilevanza
nell’economia del contratto; evidenziando che la clausola non è
generica, ma fa specifico riferimento a caratteristiche del bene da
capitolato e ai lavori concordati; mettendo in luce che anche una
valutazione di “contesto” orienta nel senso che la pattuizione
corrisponde ad una effettiva e precisa volontà dei contraenti,
considerati i rapporti in essere tra le parti, con particolare riferimento
alle contestazioni effettuate dalla Torriano sia prima che
contestualmente alla stipula del contratto di compravendita, e
all’accordo poi raggiunto con la scrittura privata del 28 aprile 2010;
che il terzo motivo denuncia la violazione dell’art. 33 del d.lgs. n.
206 del 2005, eccependo il mancato accertamento della nullità della
clausola n. 11 in quanto comportante un ingiustificato squilibrio tra le
parti, in violazione della lettera b) del secondo comma del citato art.
33;
che il motivo è inammissibile perché con esso si prospetta una
questione in diritto, non affrontata dalla sentenza impugnata, che
presuppone accertamenti in fatto — sul tipo di trattativa e di
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motivo si risolve in una critica del risultato interpretativo raggiunto

negoziazione intercorsa tra le parti — che non emergono dal testo della
sentenza stessa e che non possono essere compiuti per la prima volta
in sede di legittimità;
che il ricorso è rigettato;
che le spese, liquidate come da dispositivo, seguono la

che ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002
(inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012), applicabile
ratione temporis

(essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30

gennaio 2013), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento
del contributo unificato da parte della ricorrente, a norma del comma
1-bis dello stesso art. 13.

P. Q. M.
rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese
processuali sostenute dalla controricorrente, che liquida in complessivi
curo 1.700, di cui euro 1.500 per compensi, oltre alle spese generali
nella misura del 15°A e agli accessori di legge;
dichiara — ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/02,
inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228/12 — la sussistenza dei
presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore
importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il
ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sesta-2 Sezione
civile, il 15 dicembre 2017.
Il Presidente

soccombenza;