Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18164 del 05/08/2010

Cassazione civile sez. III, 05/08/2010, (ud. 27/04/2010, dep. 05/08/2010), n.18164

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

ICE SNEI INDUSTRIA COSTRUZIONI EDILI NUOVI EDIFICI INCORONATA SPA

(OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di

Amministrazione D.N.A. elettivamente domiciliata in

ROMA, PIAZZA DEL FANTE 2, presso lo studio dell’avvocato PALMERI

GIOVANNI, rappresentata e difesa dall’avvocato MASTURSI LUIGI con

delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

O.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA DELLE TRE MADONNE 16, presso lo studio dell’avvocato RICCIO

GIANFRANCO, rappresentata e difesa dall’avvocato PELLECCHIA ANTONIO

con studio in 80122 NAPOLI CORSO VITTORIO EMANUELE N. 7 Bis con

delega in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 263/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

Terza Sezione Civile, emessa il 27/01/2006; depositata il 09/02/2006;

R.G.N. 190/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

27/04/2010 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per l’accoglimento del

ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La s.p.a. Ice Snei intimava licenza per finita locazione ad O.A. premettendo che le aveva concesso in locazione ad uso abitativo un immobile con contratto del (OMISSIS) stipulato ai sensi dell’art. 359 del 1992 con decorrenza 4 gennaio 1996 e quindi scadeva il 30 gennaio 2004, data per la quale le aveva comunicalo tempestiva disdetta.

Il Tribunale di Napoli ritenuto che le parti non avevano previsto l’espressa rinunzia alla facoltà di disdetta del contratto alla prima scadenza e che conseguentemente era disciplinato dalla L. n. 392 del 1978, essendo intervenuta la L. n. 431 del 1998, ai sensi dell’art. 2, commi 1 e 6, dichiarava la scadenza del contratto al 30 gennaio 2008.

Interponeva appello la s.p.a. Ice Snei perchè il contratto era espressamente definito in “deroga” ed era espressamente previsto il rinnovo alla prima scadenza quadriennale – se la locatrice non avesse comunicato al conduttore disdetta motivata, ai sensi della L. 359 del 1992, art. 11, comma 2 ossia per i motivi di cui agli artt. 29 e 59 di essa.

La Corte di appello di Napoli, con sentenza del 9 febbraio 2006, confermava la sentenza di primo grado perchè “l’applicabilità della L. n. 359 del 1992, art. 11 era subordinata alla condicio iuris della rinuncia dei locatore alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza e all’espressa convenzione del rinnovo obbligatorio per altri quattro anni, contestualmente alla pattuizione in deroga, stante il nesso funzionale tra il vantaggio del maggior canone e la maggiore stabilità del rapporto e poichè l’espressa rinuncia alla disdetta è diversa dalla mera rinnovatabilità del rapporto alla scadenza, prevista nella fattispecie: “il contratto .. si intenderà rinnovato nell’ipotesi, in cui la locatrice non comunichi al conduttore la disdetta del contratto motivata ai sensi della L. n. 359 del 1992, art. 11, comma 2”, era inapplicabile la disciplina invocata.

Ricorre per cassazione la s.p.a. ICE Snei cui resiste O.I., subentrata alla sorella nel rapporto locatizio. La ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo la predetta deduce: “Violazione e falsa applicazione del D.L. n. 333 del 1992, art. 11, comma 2 convertito nella L. n. 359 del 1992″.

La condizione richiesta dalla legge precitata è in concreto rispettata perchè nel contratto è prevista la durata quadriennale e che ” si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui la locatrice non comunichi al conduttore disdetta motivata ai sensi della L. n. 359 del 1992, art. 11, comma 2″ e cioè per i motivi previsti dalla L. n. 392 del 1978, artt. 29 e 59 e quindi non è mera rinnovabilità del contratto, così rispettando la volontà normativa della durata di quattro anni più quattro, ed esprimendo la rinunzia alla facoltà di disdetta se non per i motivi succitati, senza nessun’altra discrezionalità del locatore.

2. – Con il secondo motivo deduce: “Violazione e falsa applicazione delle norme in materia di interpretazione della volontà delle parti (art. 1362 e segg. c.c.)”.

Il principio che presiede l’interpretazione del contratto è anche di tener conto della volontà delle parti prima e durante il rapporto e cioè nella specie: 1) la O., già detentrice dell’immobile, dopo la disdetta del contratto precedente, nel 1995 chiedeva di stipulare un nuovo contratto ai sensi della L. n. 359 del 1992; 2) il contratto del gennaio 1996 è stipulato ai sensi della predetta normativa e le parti si erano fatte assistere dalle associazioni di categoria, ai sensi della L. n. 359 del 1992, art. 11; 3) con l’art. 24 del contratto le parti si erano date atto che il contratto era in deroga alla L. n. 392 del 1978 e avevano dichiarato di considerare essenziale il patto sulla durata del contratto e la derogabilità alla predetta legge, ma tale patto, secondo l’interpretazione del contratto effettuata della Corte di merito, non ha significato alcuno, in violazione dell’art. 1367 c.c.; 4) alla prima scadenza nessuna disdetta era stata inviata alla conduttrice, nè in giudizio costei aveva contestato l’applicabilità della nuova disciplina.

3.- Con il terzo motivo deduce: “Insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia”.

Contraddittoriamente la Corte di merito riconosce che l’unica facoltà di disdetta del contratto per impedire il rinnovo di esso è la ricorrenza dei presupposti di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 29 e 59 e poi non ravvisa l’esistenza di una rinunzia al diniego di rinnovo se non per tali specifici motivi.

4.- I motivi, che possono esaminarsi congiuntamente, sono fondati.

Fermo il costante principio secondo il quale in materia di locazione di immobili ad uso abitativo, la pattuizione del canone prevista dalla L. 7 luglio 1992, n. 359, art. 11 in deroga a quello stabilito dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, è valida, ai sensi dell’art. 79 di quest’ultima legge, a condizione che essa sia contestuale alla rinuncia del locatore alla facoltà di disdetta alla prima scadenza, con obbligo del locatore medesimo di rinnovare il contratto per ulteriori quattro anni, stante lo stretto nesso funzionale fra il vantaggio del maggior canone per i locatore e quello della maggiore stabilità del rapporto per il conduttore a meno che nel corse del rapporto la rinuncia divenga inefficace per giusta causa, identificabile nell’intenzione del locatore di adibire l’immobile ad abitazione propria o di congiunti, di esercitarvi una delle attività indicate nell’art. 29 o di eseguirvi le opere indicate nell’art. 59 L. n. 392 del 1978 va tuttavia affermato che tale esigenza di raddoppiare la durata del rapporto locativo è salvaguardata anche nel caso in cui, pur non essendovi rinunzia formale espressa alla disdetta del contratto alla prima scadenza quadriennale, tuttavia essa è inequivocabilmente palesata dalla previsione del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza a mene che ricorranno i motivi di disdetta specificatamente contemplati, per il locatore, dalla L. n. 392 del 1978, artt. 29 e 59 espressamente richiamati dalla L. n. 359 del 1992, art. 11, comma 2.

E, poichè il giudice di merito nell’interpretare il r contratto deve aver riguardo al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione di esso (art. 1362 c.c.), secondo il principio di suona fede e correttezza (artt. 1375 e 1366 c.c.), e l’art. 1369 c.c. stabilisce che le espressioni devono esser intese nei senso più conveniente alla natura e all’oggetto del contratto, i giudici di appello, nell’interpretare la formulazione adottata dalle parti nel contratto del 1996, richiamata nella parte espositiva, non si sono attenuti nè al principio secondo il quale la rinunzia dei locatore alla disdetta, prevista per la validità del patto in deroga alla L. n. 392 del 1978 dal succitato L. n. 359 del 1992, art. 11 è un elemento strumentale alla garanzia di stabilità del rapporto per il conduttore, sì che è sufficiente che essa venga assicurata anche mediante l’espressa limitazione della facoltà del locatore di disdetta del contratto ai casi dalla stessa norma contemplati, nè ai surrichiamati principi e canoni in materia di interpretazione dei contratti. Pertanto i 1 ricorso va accolto, la sentenza va cassata e la causa va rinviata per l’applicazione della disciplina dei patti in deroga ai contratto stipulato nel 1996.

Il giudice di rinvio provvedere altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Napoli, altra Sezione.

Così deciso in Roma, il 27 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 5 agosto 2010