Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18046 del 21/07/2017

Cassazione civile, sez. VI, 21/07/2017, (ud. 19/01/2017, dep.21/07/2017),  n. 18046

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente –

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere –

Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 18673-2015 proposto da:

T.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA XX SETTEMBRE

3, presso lo studio dell’avvocato BRUNO NICOLA SASSANI, che la

rappresenta e difende, giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

MONASTERO DELLA VISITAZIONE DI SANTA MARIA, (C.F. (OMISSIS)) in

persona della Superiora e legale rappresentante pro tempore,

elettivamente domiciliato in via di Vigna Fabbri 29 presso lo studio

dell’Avvocato Borrello Francescantonio, che lo rappresenta e

difende, giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

e contro

R.E., R.A.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 459/2014, emessa il 4/12/2014, della CORTE

D’APPELLO di REGGIO CALABRIA, depositata il 18/12/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 19/01/2017 dal Consigliere Relatore Dott. ANTONIETTA

SCRIMA.

Fatto

FATTI DI CAUSA

T.A. ha proposto ricorso per cassazione, basato su due motivi, avverso la sentenza della Corte di appello di Reggio Calabria, pubblicata il 18 dicembre 2014, di rigetto del gravame proposto avverso la sentenza del Tribunale di Reggio Calabria depositata in data 29 gennaio 2004, che aveva rigettato la domanda, da lei proposta, di riscatto di un appartamento di cui era conduttrice, ceduto, con atto di permuta per rogito del notaio G.G., trascritto il 5 luglio 1999, dal Monastero della Visitazione di Santa Maria, a R.E. e da questi poi donato al figlio A..

Ha resistito con controricorso il Monastero della Visitazione di Santa Maria.

E. ed R.A. non hanno svolto attività difensiva in questa sede.

A seguito di deposito di proposta ex art. 380 bis c.p.c. del relatore, il Presidente ha fissato l’adunanza della Corte con decreto notificato agli avvocati delle parti.

La ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il Collegio ha disposto la redazione dell’ordinanza con motivazione semplificata.

2. Con il primo motivo si lamenta “Violazione e falsa applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 e art. 1374 c.c., art. 1552 c.c. e ss. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3”.

3. Con il secondo motivo si deduce, sotto altro profilo, “Violazione e falsa applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 e art. 1555 c.c. e ss. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3”.

4. I motivi, che ben possono essere esaminati congiuntamente, essendo strettamente connessi, sono infondati.

Anzitutto si osserva che questa Corte ha affermato che, in tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, in capo al conduttore sussiste il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando, in tale atto, a giustificazione della propria opposizione alla rinnovazione del contratto, l’intenzione di vendere a terzi l’unità immobiliare. Ne consegue che, in caso di disdetta immotivata per la detta scadenza, il conduttore ha unicamente il diritto alla rinnovazione del contratto (Principio di diritto enunciato nell’interesse della legge, ai sensi dell’art. 363 c.p.c., comma 3) (v. Cass. 16/12/2010, n. 25450 e Cass. 11/03/2014, n. 5596; v. anche Cass. 9/06/2016, n. 11809, non massimata).

Nella sentenza n. 5596/14, già richiamata, questa Corte ha pure precisato che “il riconoscimento del diritto di prelazione non è normativamente previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza, comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò, come misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio del mancato godimento dell’immobile tolto in locazione, per l’ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte della utilità, per il locatore, purchè sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene, ad un prezzo maggiore, corrispondente a quello di mercato per gli immobili liberi”.

Si osserva che della ricorrenza delle condizioni di cui alla L. n. 431 del 1998 nulla deduce in ricorso la ricorrente.

Va poi rilevato che nella specie, come risulta dalla sentenza impugnata e come evidenziato dal controricorrente, neppure vi è coincidenza tra l’immobile oggetto del contratto di permuta e quello locato alla T., essendo quest’ultima conduttrice del dell’appartamento sito al primo piano facente parte dell’intero fabbricato dato in permuta dal Monastero locatore.

Va altresì evidenziato che la T. è ben consapevole che la Corte di merito, nel rigettare l’appello proposto sul rilievo che tra l’attuale controricorrente ed R.E. è stata conclusa una permuta, ha deciso questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità.

Ed invero questa Corte ha più volte affermato che, in tema di locazione di immobili urbani, l’istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 per il caso di “trasferimento a titolo oneroso del bene locato”, costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, non sono estensibili in via analogica, e pertanto trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell’immobile locato, e non anche nell’ipotesi della permuta, all’interno della quale manca anche la possibilità, per il conduttore, di offrire condizioni esattamente uguali a quelle comunicategli (Cass. 6/05/2003, n. 6867; Cass. 16/05/1991, n. 5519; Cass. 14/01/1988, n. 205).

E’ stato pure precisato che, qualora l’atto di trasferimento contempli quale corrispettivo, oltre a prestazioni in natura (nella specie: la cessione di quote di una cooperativa e la costituzione di una rendita vitalizia), il versamento di un conguaglio in danaro, non rileva che detto conguaglio sia oggettivamente prevalente sulle altre prestazioni, atteso che per qualificare il contratto come permuta, il giudice ben può fare riferimento non al criterio oggettivo, ma al criterio soggettivo fondato sulla maggiore importanza della prestazione in natura in rapporto all’interesse della parte, trattandosi di criterio giuridicamente plausibile, insindacabile in sede di legittimità ove correttamente motivato (Cass. 22/06/2006, n. 14455; Cass. 30/07/2007, n. 16853; Cass. 29/05/2012, n. 8567).

Tali principi sono stati affermati con specifico riferimento alle locazioni per uso non abitativo e non;in materia di prelazione agraria e, quindi, alla disciplina espressamente prevista dalla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 applicabile ora alle locazioni abitative nei soli casi di cui di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. g.

Le argomentazioni addotte dalla ricorrente, oltre che in ricorso anche nella depositata memoria non sono tali da indurre questa Corte a mutare l’orientamento consolidato sopra riportato che esclude il diritto di prelazione e di riscatto in caso di permuta del bene locato.

5. Il ricorso va, pertanto, rigettato.

6. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo tra le parti costituite, mentre non vi è luogo a provvedere per dette spese nei confronti degli intimati, non avendo gli stessi svolto attività difensiva in questa sede.

7. Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in Euro 6.300,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge; ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quel dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Motivazione semplificata.

Così deciso in Roma, il 19 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 21 luglio 2017