Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18014 del 21/07/2017

Cassazione civile, sez. II, 21/07/2017, (ud. 13/06/2017, dep.21/07/2017),  n. 18014

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente –

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere –

Dott. SABATO Raffaele – Consigliere –

Dott. CORTESI Francesco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso proposto da:

P.A., rappresentato e difeso dagli Avvocati Luca Somà e

Filippo Castellani, con domicilio eletto nello studio di

quest’ultimo in Roma, lungotevere dei Mellini, n. 10;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore,

rappresentato e difeso dagli Avvocati Susanna Schivo e Maria Grazia

Battaglia, con domicilio eletto nello studio di quest’ultima in

Roma, viale Giuseppe Mazzini, n. 119;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova in data 28 maggio

2012.

Udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

13 giugno 2017 dal Consigliere Dott. Alberto Giusti.

Fatto

RITENUTO IN FATTO

che P.A. ricorreva al Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, al fine di sentire dichiarare nulla la Delib. in data 9 marzo 2003 del condominio (OMISSIS), al quale egli apparteneva essendo proprietario di un appartamento nell’edificio (OMISSIS) e di un box nell’edificio (OMISSIS), con la quale veniva stabilito che i posti macchina previsti dal costruttore – il medesimo P.A. – nell’area esterna al fabbricato fossero assegnati ai condomini che non avevano acquistato un box;

che deduceva il ricorrente che, essendosi egli riservata la proprietà esclusiva del terreno sul quale erano situati i suddetti posti auto, l’assemblea non avrebbe potuto disporre del suo diritto;

che costituendosi in giudizio, il condominio resisteva;

che il Tribunale adito, con sentenza depositata il 9 dicembre 2008, rigettava la domanda, osservando che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-sexies, introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18 e che dall’anzidetta titolarità discendeva il diritto del condominio a disporre delle aree in questione;

che con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 28 maggio 2012, la Corte d’appello di Genova ha respinto il gravame del P., confermando l’impugnata pronuncia;

che la Corte d’appello ha rilevato che la L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies, comporta che il contratto di compravendita con il quale il costruttore-venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, è affetto da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex art. 1419 c.c., comma 2;

che la Corte di Genova ha quindi affermato che la delibera assembleare si è limitata ad assegnare i posti auto, senza in alcun modo qualificare la natura del diritto in contestazione, e ha sottolineato che la giurisprudenza di legittimità individua tale diritto come reale ed assoluto, avente ad oggetto l’utilizzo delle aree destinate a parcheggio;

che per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il P. ha proposto ricorso, con atto notificato il 14 giugno 2013, sulla base di cinque motivi;

che l’intimato condominio ha resistito con controricorso;

che entrambe le parti hanno depositato memorie in prossimità della Camera di consiglio.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

che con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. e/o inesistenza della motivazione in violazione dell’art. 111 Cost.) ci si duole che la Corte d’appello non abbia spiegato in che modo il condominio sarebbe titolare di diritti sul terreno di proprietà del ricorrente, tanto più che nessuno – non il condominio nè alcuno dei condomini – avrebbe mai agito in giudizio, neppure in via riconvenzionale, nè in questo giudizio nè in altro, dolendosi della nullità parziale delle clausole contenute negli atti di compravendita tra il P. e i singoli acquirenti degli appartamenti;

che il secondo mezzo lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 42 Cost., artt. 832 c.c. e segg. e art. 1117 c.c. e segg., sul rilievo che in difetto del previo riconoscimento della sussistenza, in capo al condominio o ai singoli condomini, del diritto di cui al citato art. 41-sexies, l’assemblea condominiale non sarebbe legittimata a deliberare in ordine ad una porzione di terreno di proprietà altrui;

che con il terzo motivo (violazione e falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies) il ricorrente censura che la Corte d’appello abbia definito irrilevante la qualificazione del diritto in questione come appartenente al condominio ovvero ai singoli condomini;

che con il quarto motivo (violazione dell’art. 2697 c.c. e della L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies) si deduce che il principio affermato dalla Corte d’appello avrebbe potuto trovare applicazione solo se fosse stato dimostrato che il P. non aveva riservato sufficiente spazio per il parcheggio;

che il quinto motivo prospetta violazione dell’art. 1419 c.c. e della L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies, sotto altro profilo, sul rilievo che la sostituzione automatica della clausola nulla avrebbe in ogni caso imposto di ripristinare il sinallagma contrattuale;

che i primi due motivi pongono le seguenti questioni: (a) se il diritto reale d’uso per il parcheggio, derivante dal vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica ai sensi della L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, spetti alla collettività condominiale o a ognuno dei singoli compratori delle varie porzioni dello stabile; (b) se la sussistenza del detto vincolo pertinenziale sull’area a ciò destinata, ma rimasta negli atti negoziali in proprietà esclusiva del costruttore, possa essere accertata incidentalmente nel giudizio di impugnativa della delibera condominiale (con cui si sia provveduto ad assegnare i posti macchina insistenti sulla detta area ai condomini che non avevano acquistato un box nel caseggiato dove si trova il loro alloggio), giudizio promosso dal condomino proprietario dell’area;

che la rilevanza delle suddette questioni rende opportuna la rimessione della causa alla pubblica udienza (cfr. Cass., Sez. 2, 6 marzo 2017, n. 5533).

PQM

La Corte rimette la causa alla pubblica udienza e rinvia la causa a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 13 giugno 2017.

Depositato in Cancelleria il 21 luglio 2017