Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 17933 del 27/08/2020

Cassazione civile sez. II, 27/08/2020, (ud. 17/01/2020, dep. 27/08/2020), n.17933

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15113/2016 R.G. proposto da:

F.L., rappresentato e difeso dall’avv. Roberto

Bottacchiari, con domicilio eletto in Roma, Via Oslavia n. 28;

– ricorrente –

contro

B.G., rappresentato e difeso dall’avv. Nicola Brenna, e

dall’avv. Corrado Grillo, con domicilio eletto in Roma, Viale

Mazzini n. 55;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 1406/2016,

depositata in data 11.4.2016;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17.1.2020,

dal Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

B.G., ha adito il Tribunale di Lecco, esponendo che, con atto del 10.11.2006, aveva acquistato da F.L. un terreno sito in (OMISSIS), per il prezzo di Euro 160.000,00 con la condizione che, se entro il 31.5.2007, il Comune di Olbia non avesse rilasciato la concessione edilizia per la demolizione dello stazzu ubicato sul suolo e per la realizzazione di un’unità abitativa di mq. 73, il venditore avrebbe dovuto restituire il prezzo e corrispondere all’acquirente una penale di Euro 100.000,00.

Non essendosi verificato l’evento dedotto in contratto, il B. ha chiesto di risolvere il contratto per inadempimento del convenuto, con condanna al pagamento della penale.

F.L. ha resistito alla domanda, sostenendo che la condizione aveva ad oggetto un evento di impossibile verificazione, avendo la Regione Sardegna sospeso sine die il rilascio di nuove concessioni edilizie.

Il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto e ha condannato il convenuto al pagamento di Euro 100.000 a tiolo di penale.

La pronuncia, appellata dal F., è stata confermata in appello. Secondo il giudice distrettuale, la condizione apposta al contratto non poteva considerarsi nulla a causa dell’impossibilità, da parte del ricorrente, di ottenere la concessione edilizia, poichè il fatto che la Regione ne avesse sospeso il rilascio era noto alle parti ed il venditore era consapevole di dover fare il possibile per far sì che la condizione si avverasse, potendo comunque ottenersi la concessione mediante un piano di lottizzazione convenzionata presentato unitamente ai proprietari degli altri suoli ricadenti nella zona.

Ha respinto la domanda di riduzione della penale, rilevando che la lettera h) delle premesse del contratto specificava che già precedenti preliminari non erano stati eseguiti a causa di ritardi imputabili al venditore e che l’entità della penale era stata concordata sul presupposto della posizione di acclarata inadempienza del F.. Per la cassazione di questa sentenza F.L. ha proposto ricorso sviluppato in due motivi.

B.G. ha proposto controricorso.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Va respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso poichè non notificato presso il domicilio eletto nel giudizio di appello, configurandosi un vizio sanato dalla costituzione del controricorrente, benchè effettuata al fine di eccepire la nullità (Cass. 7703/2018; Cass. s.u. 14916/2016).

2. Il primo motivo censura la violazione dell’art. 1354 c.c., comma 2, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sostenendo che la condizione apposta al contratto di vendita doveva dichiararsi nulla per l’impossibilità di verificazione dell’evento, poichè, al momento della conclusione del contratto, la Regione aveva già sospeso il rilascio delle concessioni e, inoltre, per ottenere l’assenso alla realizzazione delle opere sul suolo compravenduto, era necessaria l’approvazione di un piano di lottizzazione su iniziativa di tutti i proprietari degli immobili rientranti nella zona omogenea F, non essendo sufficiente la richiesta del solo ricorrente, che, peraltro, aveva ormai alienato il proprio fondo e non aveva alcun titolo per ottenere la concessione.

In ogni caso, la condizione contemplava un evento indeterminato, dovendo considerarsi non apposta.

Il motivo è infondato.

Si è detto che il contratto di vendita – oggetto di lite – contemplava all’art. 9 che, se entro il termine del 31.5.2007, non fosse stata rilasciata la concessione edilizia per la demolizione dei manufatti esistenti e la costruzione di un’unità immobiliare di mq. 73, il venditore avrebbe dovuto restituire il prezzo e versare la penale di Euro 100.000.

Tale impegno non sostanziava una condizione contrattuale di impossibile verificazione.

Come già affermato da questa Corte, la vendita di un terreno, che venga stipulata per consentire all’acquirente una sua utilizzazione edificatoria, al momento non permessa dagli strumenti urbanistici, e venga quindi sottoposta alla condizione della futura approvazione di una variante di detti strumenti che contempli quell’utilizzazione, non è affetta da nullità, nè sotto il profilo dell’impossibilità dell’oggetto, nè sotto il profilo dell’impossibilità della condizione, dovendosi ritenere consentito alle parti di condizionare l’efficacia del contratto anche ad un mutamento di legislazione o di norme operanti “erga omnes” (Cass. 74/1986; Cass. 3207/2014).

In caso di mancato avveramento della condizione, è dunque legittima la richiesta di risarcimento del danno ove risulti, in base alla situazione esistente nel momento in cui si è verificato l’inadempimento, che la condizione avrebbe potuto avverarsi.

Peraltro – già in linea generale – la condizione può ritenersi impossibile solo quando l’evento sia originariamente irrealizzabile, non quando esso possa comunque realizzarsi, anche se con estrema difficoltà (Cass. 2834/1976).

Qualora l’evento condizionante sia il rilascio di un provvedimento amministrativo, occorre accertare se, nella specifica situazione considerata, la conclusione positiva del procedimento amministrativo fosse o meno possibile (Cass. 13099/2011).

Nello specifico, come ha osservato il giudice distrettuale, il rilascio di nuove concessioni era stato solo sospeso e, comunque, era possibile ottenere l’assenso alla realizzazione delle nuove costruzioni mediante un piano di lottizzazione convenzionata, tale da assicurare le caratteristiche strutturali e di estensione dell’unità abitativa che gli acquirenti avevano in animo di realizzare sul suolo compravenduto.

La rilevata possibilità di dare attuazione al programma negoziale imponeva al ricorrente di porre in essere le attività, da lui dipendenti, per conseguire la concessione con le modalità rese possibili dalla disciplina locale (Cass. 1187/2018; Cass. 6676/1992; Cass. 3207/2014), incluse le iniziative utili – quantomeno – a sperimentare la possibilità di predisporre un piano di lottizzazione unitamente ai proprietari ricadenti nella zona, da portare all’approvazione dell’amministrazione competente (essendo – invece – irrilevante che il F. avesse alienato il proprio immobile e non fosse legittimato a richiedere la concessione), non emergendo neppure dal ricorso se e quali iniziative abbia assunto il venditore per fare in modo che la condizione avesse una qualche possibilità di realizzazione.

Quanto all’indeterminatezza dell’evento dedotto in condizione, la censura, oltre a proporre una questione nuova (non essendo esaminata dalla sentenza impugnata) e a sollecitare un nuovo apprezzamento della clausola contrattuale, non considera che l’efficacia del contratto era condizionata non all’elaborazione di un piano di lottizzazione dai contenuti indeterminati, ma al rilascio della concessione edilizia per il compimento di una specifica attività edificatoria (realizzazione di un immobile di mq. 73, previa demolizione dello stazzu), individuando con precisione la portata dei fatti condizionanti l’efficacia del contratto.

2. Il secondo motivo deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1384 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, censurando la motivazione della sentenza nel punto in cui ha negato la riduzione della penale, osservando che: a) non essendosi realizzata la condizione prevista in contratto, il preliminare era divenuto inefficace e non era configurabile alcun inadempimento del promittente venditore; b) che la penale era eccessivamente onerosa, prevedendo il pagamento di Euro 100.000,00 a fronte di un corrispettivo della futura vendita pari ad Euro 160.000,00; c) che, in ogni caso, il promissario acquirente aveva ottenuto il possesso anticipato dell’immobile, lamentando infondatamente di aver sostenuto spese per il sequestro del bene tutt’altro che necessarie.

Il motivo è infondato.

Non è in discussione che il potere di riduzione della penale possa essere esercitato d’ufficio ove l’importo pattuito risulti manifestamente iniquo (Cass. 34021/2019; Cass. 19320/2018).

Il giudizio sull’eccessività della penale e della misura della riduzione equitativa dell’importo previsto in contratto è però affidato al prudente apprezzamento del giudice, il cui esercizio è incensurabile in sede di legittimità se logicamente motivato (Cass. 23750/2018; Cass. 2231/2012; Cass. 6158/2007).

Nello specifico, come ha dato atto la Corte distrettuale, la somma contemplata dalla penale era stata concordata alla luce del comportamento reiteratamente inadempiente del promittente venditore rispetto agli impegni assunti con precedenti scritture preliminari, giustificandosi, sul piano della congruità, allo scopo di indurre il ricorrente ad attivarsi e ad evitare che il trasferimento restasse nuovamente inattuato, così palesando il particolare e persistente interesse al perfezionamento dell’operazione da parte del promissario acquirente.

Le circostanze evidenziate in ricorso (conferimento anticipato del possesso) non inficiano – dunque – la correttezza delle motivazioni della pronuncia (comunque non sindacabili sul piano della sufficienza argomentativa: Cass. 23940/2017; Cass. 21257/2014; Cass. 13928/2015; Cass. s.u. 8053/2014), poichè il potere di riduzione deve essere esercitato, tenendo presente anzitutto l’interesse del creditore all’adempimento, alla data di stipulazione del contratto, oltre che l’effettiva incidenza sullo squilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale, a prescindere da una rigida ed esclusiva correlazione con l’effettiva entità del danno subito, con la situazione economica del debitore e del riflesso che la penale possa avere sul suo patrimonio (Cass. 17731/2015; Cass. 7180/2012). Quanto al fatto che il rilascio delle concessione costituisse oggetto di una condizione di efficacia e non di un obbligo del contraente, si è già detto che questi era tenuto ad attivarsi per ottenerne l’avveramento, ciò tanto più che – come stabilito dalla sentenza sussisteva in concreto la possibilità di far approvare un piano di lottizzazione, risultato per il quale il promittente – nonostante i brevi termini fissati in contratto – avrebbe dovuto profondere l’impegno ragionevolmente esigibile nel caso concreto.

Il ricorso è quindi respinto con aggravio di spese secondo soccombenza.

Si dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che il ricorrente è tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite, pari ad Euro 200,00 per esborsi ed Euro 5000,00 per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali, in misura del 15%.

Dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che il ricorrente è tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 17 gennaio 2020.

Depositato in Cancelleria il 27 agosto 2020

 

 

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