Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 17812 del 26/08/2020

Cassazione civile sez. III, 26/08/2020, (ud. 08/07/2020, dep. 26/08/2020), n.17812

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Presidente –

Dott. TATANGELO Augusto – rel. Consigliere –

Dott. CRICENTI Giuseppe – Consigliere –

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere –

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al numero 22112 del ruolo generale dell’anno

2018 proposto da:

Z.M.R., (C.F.: (OMISSIS)), D.F., (C.F.:

(OMISSIS)), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al

ricorso, dall’avvocato Paolo Sammaritani, (C.F.: SMMPLA59L19A326D);

– ricorrenti –

nei confronti di:

GRAND PALAIS S.r.l., (C.F.: (OMISSIS)), in persona

dell’amministratore, legale rappresentante pro tempore,

R.F., rappresentato e difeso, giusta procura in calce al del

controricorso, dall’avvocato Francesco Cogni, (C.F.:

CGNFNC75R26G535K);

– controricorrente –

per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Torino n.

859/2018, pubblicata in data 8 maggio 2017;

udita la relazione sulla causa svolta alla Camera di consiglio dell’8

luglio 2020 dal Consigliere Dott. Augusto Tatangelo.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

Z.M.R. e D.F. hanno agito in giudizio nei confronti di Grand Palais S.r.l. per ottenere la dichiarazione di nullità (o, in subordine, la risoluzione per inadempimento della controparte) di due contratti preliminari di compravendita da essi rispettivamente conclusi con la società convenuta, quali promissari acquirenti, aventi ad oggetto due unità immobiliari in corso di ristrutturazione, deducendo l’inosservanza da parte di quest’ultima dell’obbligo di prestare la fideiussione prevista dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, art. 2, con richiesta di restituzione degli acconti versati.

Le domande degli attori sono state rigettate dal Tribunale di Aosta, il quale ha dichiarato i contratti risolti per inadempimento di essi promissari acquirenti, con diritto della promittente venditrice di trattenere la caparra versata.

La Corte di Appello di Torino ha confermato la decisione di primo grado.

Ricorrono la Z. e il D., sulla base di quattro motivi. Resiste con controricorso Grand Palais S.r.l..

Il ricorso è stato trattato in Camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375 e 380 bis.1 c.p.c..

La società controricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 bis.1 c.p.c..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo del ricorso si denunzia “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento agli artt. 113,115 e 116 c.p.c. e art. 2697”.

I ricorrenti censurano la qualificazione operata dalla corte di appello, in termini di semplice risanamento conservativo (in luogo che di ristrutturazione), dell’intervento edilizio in corso sugli immobili oggetto dei contratti preliminari di vendita al momento della stipulazione.

Sostengono che tale qualificazione sarebbe fondata su una erronea applicazione del principio di non contestazione.

Precisano in proposito di avere dedotto, già con l’atto introduttivo del giudizio, che il predetto intervento integrava in realtà una ristrutturazione, e che la stessa società convenuta aveva sostanzialmente anch’essa riconosciuto tale qualificazione, in diverse circostanze.

Assumono inoltre che le prove acquisite nel corso del giudizio avrebbero addirittura dimostrato che si trattava di una fattispecie di ristrutturazione cd. “maggiore”, ai sensi della L. 5 agosto 1978, n. 457.

Il motivo è infondato.

1.1 La corte di appello ha ritenuto non contestate le circostanze di fatto allegate dalla società convenuta in relazione alla concreta, materiale consistenza dell’intervento in corso sull’edificio.

Orbene, per quanto emerge dagli atti, effettivamente non risulta che nel corso del giudizio di merito sia stata avanzata alcuna specifica contestazione (o contraria allegazione) in relazione alla circostanza che si trattava del recupero di un complesso immobiliare preesistente, adibito ad albergo, senza la sua demolizione, esclusivamente attraverso modificazioni interne (non incidenti su superficie e volumetria dell’edificio) e mutamento della destinazione d’uso, da alberghiera a residenziale.

Sulla base di tali incontestate circostanze di fatto, i giudici di merito hanno, in diritto, ritenuto trattarsi di mero risanamento conservativo e non di ristrutturazione edilizia, applicando le qualificazioni giuridiche normative relative alla tipologia degli interventi aventi ad oggetto manufatti già esistenti.

1.2 Le censure dei ricorrenti non sono, in primo luogo, esposte con la necessaria specificità, in violazione dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, con riguardo ai fatti indicati, rilevanti per la decisione.

Essi non chiariscono in quali atti processuali ed in quali esatti termini avrebbero specificamente contestato le indicate circostanze di fatto relative alla consistenza dell’intervento operato sull’edificio dalla società promittente venditrice. Si limitano a richiamare atti in cui vi è la mera definizione dell’intervento stesso come “ristrutturazione”, ma senza puntuali contestazioni in relazione ai caratteri materiali dei lavori in concreto programmati ed effettuati dalla società promittente venditrice sull’edificio e senza neanche il richiamo di eventuali specifiche proprie allegazioni di fatto, sul punto, diverse da quelle della convenuta.

In sostanza, secondo i ricorrenti, la semplice definizione dell’intervento sull’immobile come “ristrutturazione”, contenuta nelle loro difese (unitamente alla circostanza che tale definizione sarebbe stata utilizzata anche dalla società promittente venditrice, in alcuni suoi atti), imporrebbe di ritenere contestati i fatti allegati dalla controparte in ordine alle opere materialmente eseguite sull’edificio preesistente.

In base a tale assunto, sostengono poi che la corte di appello avrebbe violato il principio di non contestazione, nonchè i principi sull’onere e sulla valutazione delle prove.

Tali censure non colgono nel segno.

La mera definizione dell’intervento come “ristrutturazione” non rappresenta infatti nè una allegazione nè una contestazione di specifici fatti, ma solo la qualificazione giuridica di tali fatti (la qualificazione in diritto, cioè, dell’intervento effettuato in concreto sull’immobile).

I termini concreti dell’intervento edilizio posto in essere sull’edificio costituiscono invece oggetto di un accertamento di fatto operato dai giudici di merito e non censurabile in sede di legittimità e d’altronde, come già chiarito, non solo non possono ritenersi specificamente contestati nel corso del giudizio di merito, ma in realtà non lo sono stati neanche nella presente sede.

Va, pertanto, certamente esclusa la violazione delle norme richiamate nella rubrica del motivo di ricorso in esame (artt. 113,115 e 116 c.p.c., nonchè art. 2697 c.c.).

1.3 E’ opportuno aggiungere che i ricorrenti, con le censure di cui al motivo di ricorso in esame (nonostante la precisa indicazione, contenuta in rubrica, delle norme di cui assumono la violazione) sembrano intendere altresì sostenere, in qualche modo, che l’intervento sull’edificio (il quale, come già precisato, non prevedeva demolizioni e/o aumenti di volumetria, ma esclusivamente modificazioni interne e mutamento di destinazione d’uso), in diritto, non avrebbe dovuto essere qualificato come “intervento di risanamento conservativo” ma come “ristrutturazione maggiore”.

Anche riguardato sotto questo profilo, peraltro, il ricorso difetta della necessaria specificità.

Non vengono precisate, con argomenti sufficientemente specifici, le ragioni di diritto per cui la qualificazione data dalla corte di appello (sulla base delle già indicate circostanze di fatto) di “intervento di risanamento conservativo”, sarebbe errata e perchè l’intervento andrebbe invece qualificato come “ristrutturazione maggiore”.

Non è infatti puntualmente dedotta una violazione delle disposizioni di legge in tema di qualificazione degli interventi edilizi su fabbricati preesistenti.

Ciò è sufficiente per affermare l’inammissibilità dell’impugnazione, anche in relazione a tale ultima questione.

1.4 A fini di completezza espositiva, può comunque aggiungersi che, sulla base degli accertamenti di fatto incensurabilmente operati dalla corte di appello in ordine alla tipologia materiale degli interventi effettuati sull’edificio, la qualificazione di essi come mero risanamento conservativo risulta conforme a diritto.

Il D.P.R. n. 380 del 2001, lett. c), qualifica infatti gli intervento di restauro e risanamento conservativo come quelli “rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purchè con tali elementi compatibili, nonchè conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi”, e consente, tra l’altro, “il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”.

La corte di appello ha adeguatamente motivato il suo convincimento in ordine all’inquadramento dell’intervento sugli immobili nell’ambito di tali previsioni, con argomenti del tutto conformi a diritto, sostanzialmente rilevando che esso non aveva comportato una vera e propria “trasformazione” dell’edificio preesistente.

2. Con il secondo motivo si denunzia “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento, all’art. 3 Cost., agli artt. 113,115 e 116 c.p.c. e al D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2”.

I ricorrenti contestano l’affermazione della corte di appello secondo cui, in diritto, la disposizione di cui al D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2, non è applicabile in caso di ristrutturazione di immobili preesistenti, ma solo in caso di immobili di nuova costruzione e, comunque, certamente non è applicabile in caso di ristrutturazioni cd. minori, quale quella di cui avrebbe potuto, al più (e cioè anche ad ammettere che non si trattasse di mero risanamento conservativo), ritenersi oggetto l’edificio per cui è causa.

Sostengono, al contrario, che la disposizione si applicherebbe anche alle ristrutturazioni, di qualunque tipo.

In proposito risulta assorbente la considerazione per cui, in base a quanto osservato in relazione al primo motivo del ricorso, restando confermata la qualificazione operata dalla corte di appello dell’intervento in termini di restauro e risanamento conservativo, sulla base di accertamenti di fatto incensurabili (o comunque non adeguatamente censurati) nella presente sede, la questione dell’applicabilità del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2, in ipotesi di ristrutturazioni edilizie, di qualunque tipologia, è del tutto irrilevante in concreto ai fini della decisione.

La censura resta quindi di fatto assorbita in conseguenza del rigetto del primo motivo.

In ogni caso, a solo scopo di completezza espositiva, può aggiungersi, in linea generale e con riguardo all’applicabilità della disposizione richiamata in caso di ristrutturazioni edilizie, che – come del resto sottolineato dalla stessa corte di appello – gli stessi lavori preparatori della legge delega depongono per la tesi restrittiva (la proposta, avanzata durante i lavori della Commissione Giustizia del Senato, di includere i fabbricati da ristrutturare nell’ambito della sfera di tutela della nuova normativa è stata infatti respinta, con l’argomento che ciò avrebbe fatto lievitare notevolmente i costi a carico del mercato immobiliare).

E’ comunque senz’altro da escludere l’applicabilità del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2, con riguardo alla ristrutturazione cd. minore, cioè senza demolizioni, ricostruzioni o sostituzioni di elementi dell’edificio e senza alterazione di volumetria e superficie, non potendosi in tali ipotesi ritenere che venga realizzato un immobile nuovo e diverso rispetto a quello preesistente.

3. Con il terzo motivo si denunzia “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, art. 2 Cost., artt. 113,115 e 116 c.p.c., artt. 1175 e 2697 c.c.”.

I ricorrenti contestano la qualificazione in termini di abuso del diritto, da parte della corte di appello, della loro eccezione di nullità del contratto preliminare.

I giudici del merito hanno ritenuto che tale eccezione sarebbe stata avanzata senza nessuna utilità pratica, in mancanza di una situazione di crisi dell’impresa promittente venditrice, quando gli interventi in corso sugli immobili promessi in vendita erano ormai del tutto completati ed essi promissari acquirenti erano stati invitati alla stipula del contratto definitivo, al solo scopo di sottrarsi a tale stipula, avendo semplicemente mutato opinione sull’acquisto.

Anche questo motivo resta in realtà assorbito dalle considerazioni già espresse con riguardo ai primi due, che portano ad escludere che potesse ritenersi dovuta la garanzia accessoria prevista dal D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2, per gli immobili da costruire.

In ogni caso, sempre a soli fini di completezza espositiva, può osservarsi che neanche le censure di cui al motivo di ricorso avrebbero potuto trovare accoglimento.

La situazione di fatto è stata infatti correttamente valutata dalla corte di appello, presentandosi essa in termini analoghi (anche se non identici) a quella considerata in una recente decisione di questa Corte (cui intende darsi continuità), in cui si è affermato che “la proposizione della domanda di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia accessoria del D.Lgs. n. 122 del 2005, ex art. 2, ove sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame, costituisce abuso del diritto e non può quindi essere accolta” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 30555 del 22/11/2019, Rv. 656208 – 01).

Anche nella fattispecie qui in esame, infatti, in cui l’intervento in corso sugli immobili era stato regolarmente ultimato senza che nelle more si fosse manifestata l’insolvenza del promittente venditore e quest’ultimo aveva addirittura invitato i promissari acquirenti alla stipula del contratto definitivo, non risultano in alcun modo pregiudicati interessi contrattuali meritevoli di tutela degli stessi promissari acquirenti, con la conseguenza che la proposizione della domanda di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia accessoria prevista dal D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2, da parte loro avrebbe costituito un abuso del diritto e non avrebbe potuto quindi essere in nessun caso accolta.

4. Con il quarto motivo si denunzia “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento agli artt. 91,92 c.p.c.”.

I ricorrenti chiedono in primo luogo, in virtù dell’auspicato accoglimento dei motivi di ricorso relativi al merito della controversia, la modificazione delle decisioni di merito in ordine alle spese di lite.

Tale richiesta resta quindi assorbita dal rigetto dei motivi di ricorso che precedono.

Chiedono comunque che, anche in caso di propria soccombenza, sia disposta la compensazione delle spese dell’intero giudizio.

Per questo aspetto il motivo di ricorso in esame è inammissibile.

La corte di appello (come già il tribunale, in primo grado) ha correttamente applicato il disposto dell’art. 91 c.p.c., secondo il quale la parte soccombente va condannata al rimborso delle spese in favore di quella vittoriosa (cd. principio di soccombenza): non vi è dubbio infatti che la soccombenza dei ricorrenti sia stata integrale.

Del resto, la facoltà di disporre la compensazione delle spese processuali tra le parti rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, il quale non è tenuto a dare ragione con una espressa motivazione del mancato uso di tale sua facoltà, con la conseguenza che la pronuncia di condanna alle spese, anche se adottata senza prendere in esame l’eventualità di una compensazione, non può essere censurata in cassazione, neppure sotto il profilo della mancanza di motivazione (cfr. Cass., Sez. U, Sentenza n. 14989 del 15/07/2005, Rv. 582306 – 01; conf., in precedenza: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 851 del 01/03/1977, Rv. 384463 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 1898 del 11/02/2002, Rv. 552178 – 01; Sez. L, Sentenza n. 10861 del 24/07/2002, Rv. 556171 – 01; Sez. 1, Sentenza n. 17692 del 28/11/2003, Rv. 572524 – 01; successivamente: Sez. 3, Sentenza n. 22541 del 20/10/2006, Rv. 592581 – 01; Sez. 1, Sentenza n. 28492 del 22/12/2005, Rv. 585748 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 7607 del 31/03/2006, Rv. 590664 – 01).

5. Il ricorso è rigettato.

Per le spese del giudizio di cassazione si provvede, sulla base del principio della soccombenza, come in dispositivo.

Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali (rigetto, ovvero dichiarazione di inammissibilità o improcedibilità dell’impugnazione) di cui del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17.

P.Q.M.

La Corte:

– rigetta il ricorso;

– condanna i ricorrenti a pagare le spese del giudizio di legittimità in favore della società controricorrente, liquidandole in complessivi Euro 5.000,00, oltre Euro 200,00 per esborsi, nonchè spese generali ed accessori di legge.

Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali (rigetto, ovvero dichiarazione di inammissibilità o improcedibilità dell’impugnazione) di cui del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso (se dovuto e nei limiti in cui lo stesso sia dovuto), a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 8 luglio 2020.

Depositato in Cancelleria il 26 agosto 2020

 

 

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