Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 17753 del 19/07/2017

Cassazione civile, sez. II, 19/07/2017, (ud. 04/05/2017, dep.19/07/2017),  n. 17753

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 21797/2013 proposto da:

T.A. (OMISSIS), S.M. (OMISSIS), TA.AL.

(OMISSIS), SP.AL. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268/A, presso lo studio dell’avvocato

GIANLUCA CAPOROSSI, rappresentati e difesi dagli avvocati CARDENA’

CLAUDIA E CRISTIANO TEODORO giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

FM COSTRUZIONI DI M. GEOM A. SAS, elettivamente

domiciliata in ROMA, VIALE GIULIO CESARE, 71, presso lo studio

dell’avvocato ANDREA DEL VECCHIO, rappresentata e difesa dagli

avvocati RANIERI FELICI ed ANTONIO FELICI giusta procura in calce al

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 434/2012 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,

depositata il 28/06/2012;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

04/05/2017 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;

Lette le memorie delle parti.

Fatto

FATTI DI CAUSA

T.A., Sp.Al., Ta.Al. e S.M. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Ancona la F.M. Costruzioni S.a.s. di M. Geom. A., deducendo che avevano concluso con la società dei preliminari di compravendita con consegna anticipata per due porzioni immobiliari ubicate nel (OMISSIS), complesso edilizio realizzato dalla convenuta. Evidenziavano che i primi due avevano stipulato il definitivo in data 27/5/1997, e la seconda coppia in data 18/9/1997, ed in entrambi gli atti di alienazione la venditrice aveva assicurato la conformità delle opere realizzate alla concessione edilizia ed alla successiva variante del 15/11/1996, garantendo altresì la piena proprietà e disponibilità dell’immobile e la libertà da oneri, pesi e vincoli, gravami e servitù passive.

Gli attori però si dolevano dell’avvenuta realizzazione da parte della convenuta di opere comportanti un aumento di volumetria, l’apertura di bocche di lupo sulle aree scoperte di proprietà esclusiva degli attori, l’abbattimento del muro divisorio dell’intercapedine areata, prevista nel progetto in conformità dello strumento urbanistico locale, con il successivo mutamento di destinazione di tale area, trasformata in locali pluriuso, ed infine la realizzazione di un garage interrato con mutamento di destinazione dell’area già destinata a giardino. Assumevano quindi che le opere de quibus erano state compiute in epoca successiva agli atti di acquisto, e che in ogni caso erano venuti a conoscenza dello sfondamento dell’intercapedine areata solo in data successiva alla vendita. Concludevano quindi per la condanna della società all’immediata riduzione in pristino stato, anche previo accertamento della natura irregolare delle aperture lucifere a bocca di lupo.

La convenuta si costituiva e concludeva per il rigetto della domanda, sostenendo che le modifiche di cui si lamentavano gli attori erano antecedenti al loro acquisto, avendo gli stessi potuto riscontare la situazione del fabbricato nella sua attuale consistenza già in occasione delle visite preliminari alla conclusione della vendita.

Il Tribunale di Ancona con la sentenza n. 397 dell’11 marzo 2004 accoglieva la domanda, condannando la F.M. Costruzioni alla riduzione in pristino.

La società proponeva appello e la Corte d’Appello di Ancona con la sentenza n. 434 del 28/6/2012 in accoglimento del gravame, rigettava le domande degli attori, condannandoli alle spese del doppio grado.

A tal fine rilevava che nelle more era da ritenersi superato ogni problema di difformità delle opere realizzate rispetto alla concessione edilizia, posto che era intervenuta la concessione in sanatoria, e che gli attori erano consapevoli della difformità rispetto alla concessione originaria, tenuto anche conto del fatto che le opere eseguite non riguardavano la proprietà esclusiva degli appellati e la proprietà condominiale.

Secondo i giudici di appello doveva ritenersi risolutivo l’esito della prova testimoniale che aveva permesso di accertare che le opere ritenute illegittime dal Tribunale, erano state in realtà portate a termine in epoca precedente gli acquisti degli attori. A tal fine dovevano reputarsi attendibili i testi indicati da parte appellante, non risultando invece altrettanto i testi delle controparti, posto che l’eventuale modifica dello stato dei luoghi in data successiva alla vendita avrebbe verosimilmente determinato la reazione degli attori.

Poichè le opere in oggetto hanno i caratteri della visibilità e dell’apparenza, non poteva trovare spazio alcuna doglianza degli attori, non risultando la ricorrenza di alcuna situazione tutelabile in merito all’intercapedine ed al suo mutamento di destinazione d’uso ed alla realizzazione del garage.

Analoghe considerazioni andavano svolte per la denunziata lesione del decoro architettonico, dovendosi poi escludere che, quanto alle bocche di lupo, la mera difformità dal progetto depositato per la concessione edilizia ne implichi l’illegittimità. Quindi, avendo gli attori confermato la planimetria in atti alla data dell’acquisto, ed avendo la società dimostrato la conoscenza dei vizi da parte del compratore, gravava sugli attori dimostrare di avere ignorato senza colpa l’esistenza del vincolo.

Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso T.A., Sp.Al., Ta.Al. e S.M., sulla base di tre motivi.

La F.M. Costruzioni S.a.s. di M. Geom. A. ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’udienza.

Diritto

RAGIONI DI DIRITTO

1. Il primo motivo di ricorso denunzia la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nonchè la violazione e falsa applicazione degli artt.- 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 949 e 1120 c.c..

Si evidenzia che la sentenza gravata ha ritenuto attendibili e veritiere le deposizioni dei testi B. e N., indicati dalla società convenuta, senza però tenere conto di quanto emergeva dai verbali di sopralluogo effettuati in data 18/11/1996 e 25/11/1996 dai tecnici del Comune di Numana, che attestavano a quella data la conformità del fabbricato alle originarie prescrizioni progettuali di cui alla concessione edilizia, e che quindi gli interventi di cui all’atto di citazione non erano stati eseguiti.

Si trascura inoltre la circostanza che nessuno dei testi ha specificamente riferito di avere visto proprio gli attori nel cantiere in epoca anteriore all’acquisto degli immobili.

Pertanto una volta accertato che le opere de quibus sono state realizzate in epoca successiva agli atti di compravendita, risulta evidente la violazione degli artt. 949 e 1120 c.c., in quanto si tratta di modifiche che hanno leso il diritto di proprietà esclusiva degli attori, determinando un significativo pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico del fabbricato.

Il secondo motivo denuncia l’omessa, insufficiente e contradditoria motivazione della sentenza nonchè la violazione degli artt. 871 ed 872 c.c. e dell’art. 76 comma 5 del REC del Comune di Numana.

Si deduce che, anche a voler reputare le opere come realizzate prima della vendita, poichè lo strumento urbanistico locale, all’art. 76, comma 5, prevede che per i locali abitabili posti al di sotto della quota del terreno circostante, debba esser prevista un’intercapedine che circondi i locali per tutta la parte interessata, la violazione di tale prescrizione, quale conseguenza dell’attività della convenuta, implica il diritto al risarcimento del danno ai sensi dell’art. 872 c.c..

Il terzo motivo lamenta infine la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nonchè l’omessa pronuncia e la violazione e falsa applicazione degli artt. 900 c.c. e segg..

Si rileva che erroneamente la Corte d’Appello ha escluso la tutelabilità degli attori quanto alla realizzazione delle aperture a bocca di lupo, sul presupposto della loro visibilità e permanenza, trattandosi di opere realizzate in data anteriore all’acquisto.

Tuttavia, a prescindere dalla non vincolatività della planimetria attestante lo stato dei luoghi come modificato dagli interventi della convenuta, non essendo stata sottoscritta da tutti gli acquirenti, le aperture in esame si configurano alla stregua di luci irregolari, aperte su di un’area scoperta di proprietà esclusiva degli attori, sicchè andava comunque riconosciuto il diritto di questi ultimi ad ottenerne la regolarizzazione, trattandosi peraltro di aperture, che per la loro conformazione e collocazione, non possono condurre all’acquisto di una corrispondente servitù per usucapione ovvero per destinazione del padre di famiglia.

2. Preliminarmente deve essere disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso principale sollevata dalla società intimata in ragione della impossibilità di poter denunziare il vizio di motivazione sulla base della previgente formulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, posto che la novella del 2012, a norma del D.L. n. 83del 2012, art. 54 comma 3, convertito dalla L. n. 134 del 2012, prevede che la modifica si applichi alle sentenze pubblicate dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della legge di conversione (e quindi alle sentenze pubblicate a far data dal 12 settembre 2012).

Poichè la sentenza impugnata è stata pubblicata il 28 giugno 2012, risulta ancora deducibile il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, sulla scorta della vecchia formulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

3. Il primo motivo è fondato.

Ed, infatti, il ricorso che appare redatto nel rispetto del principio di specificità di cui all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, riportando le parti salienti e rilevanti delle deposizioni dei testi, così come valorizzate in chiave decisoria dalla decisione gravata, segnala come appunto le dichiarazioni dei testi addotti dalla convenuta abbiano riferito che i lavori de quibus fossero stati in realtà eseguiti tra il 1995-1996.

A tali deposizioni si contrappone però il contenuto dei verbali di sopralluogo dei tecnici comunali (dei quali si puntualizza la precisa individuazione tra i documenti prodotti in primo grado, riproducendosene integralmente il contenuto), verbali che attestano che alla fine di novembre del 1996, il fabbricato, anche alla luce della ricognizione dell’intero fabbricato e previe adeguate misurazioni, rispondeva ovunque ai disegni esecutivi della concessione, rispetto alla quale si lamenta la difformità da parte degli attori.

La sentenza impugnata non dà minimamente atto di tali documenti, limitandosi ad affermare la attendibilità dei testi (e ciò anche a fronte di dichiarazioni, quanto all’individuazione di coloro che avevano visitato il cantiere prima delle vendite, che non consentono di poter affermare con certezza che i testi si siano riferiti proprio agli attori).

In tal senso se è vero che è compito del giudice di merito determinare quali fonti probatorie debbano essere preferite alle altre, essendo ciò rimesso al suo non sindacabile apprezzamento, è però necessario che si esplichino le ragioni per le quali un documento potenzialmente idoneo a fondare la prova di fatti contrari a quelli riferiti dai testi, e quindi munito del carattere della decisività, sia ritenuto privo di rilevanza.

Manca qualsiasi riferimento in motivazione alla valutazione di tale documento in chiave comparativa, onde riaffermare, se del caso, la maggiore attendibilità dei testi, rispetto alle emergenze documentali, ponendosi quanto risultante dai documenti in potenziale contrasto, sul piano cronologico con quanto emergeva invece dal sopralluogo eseguito dai tecnici del Comune, che invece attestava una situazione di perfetta corrispondenza delle opere sino a quel momento realizzate (fine del mese di novembre del 2006) rispetto alle schede progettuali, laddove invece i testi riferivano di modifiche avvenute anche nel corso del 2005.

Ed, invero, se la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che (cfr. ex multis Cass. n. 16056/2016) l’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonchè la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata, con specifico riferimento alla vecchia formulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, applicabile anche al procedimento de quo, si è precisato che (cfr. Cass. n. 4405/2006) qualora il ricorrente in sede di legittimità denunci l’omessa valutazione di un documento ovvero di una prova testimoniale, il vizio di motivazione può ritenersi sussistente nel caso di totale obliterazione del documento o di elementi deducibili dal documento, oppure dalla deposizione, che si palesino idonei a condurre – secondo una valutazione che la Corte di cassazione esprime sul piano astratto e in base a criteri di verosimiglianza – ad una decisione diversa da quella adottata dal giudice di merito.

Reputa il Collegio che il motivo debba essere accolto, avendo omesso la motivazione della sentenza gravata di offrire qualsivoglia valutazione delle risultanze dei documenti richiamati da parte ricorrente, dovendosi pertanto pervenire alla cassazione della sentenza con rinvio per nuovo esame del merito.

4. Dall’accoglimento del primo motivo di ricorso discende poi l’assorbimento degli altri due motivi di ricorso, atteso che il rigetto della domande di parte attrice si fonda evidentemente sul presupposto unico della anteriorità delle modifiche rispetto all’acquisto.

5. Il giudice del rinvio che si individua nella Corte d’Appello di Ancona in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, ed assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di Appello di Ancona, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 4 maggio 2017.

Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2017