Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 17601 del 14/07/2017

Cassazione civile, sez. II, 14/07/2017, (ud. 23/05/2017, dep.14/07/2017),  n. 17601

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. FEDERICO Guido – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

Dott. SABATO Raffaele – Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15217-2013 proposto da:

L.M., (OMISSIS), LE.MA. (OMISSIS), L.G.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, P.LE MEDAGLIE D’ORO

72, presso lo studio dell’avvocato CLAUDIO CIUFO, che li rappresenta

e difende unitamente all’avvocato ROBERTO SPARTI;

– ricorrenti –

contro

A.R.E.A. AZIENDA REGIONALE EDILIZIA ABITATIVA, elettivamente

domiciliata in ROMA, LARGO GEROLAMO BELLONI 4, presso lo studio

dell’avvocato NICOLA POLISINI, rappresentato e difeso dall’avvocato

MATTEO TEDDE;

– controricorrente –

e contro

LO.RO., L.C., LE.CA.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 998/2011 del TRIBUNALE. DI SASSARI, depositata

il 14/07/2011; e ordinanza di appello del 10/4/13 corte appello

Sassari;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

23/05/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;

udito l’Avvocato;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CAPASSO Lucio, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso;

uditi gli Avvocati Ciufo, Sergio Sparti per delega dell’Avvocato

Roberto Sparti, e Polisini.

Fatto

FATTI DI CAUSA

L.G., L.M. e Le.Ma. hanno impugnato con ricorso articolato in sei motivi la sentenza del Tribunale di Sassari n. 998/2011 del 14 luglio 2011, avverso la quale era stato proposto appello dagli stessi attuali ricorrenti, appello dichiarato inammissibile dalla Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con ordinanza del 10 aprile 2013 resa ai sensi degli artt. 348-bis e 348-ter c.p.c. Resiste con controricorso l’Azienda Regionale Edilizia Abitativa (A.R.E.A.). Rimangono intimati, senza svolgere attività difensive, Lo.Ro., L.C. e Le.Ca..

Il giudizio aveva avuto inizio con citazione del 16 maggio 2008 proposta da L.G., L.M. e Le.Ma., tutti eredi della signora C.P.M., i quali convennero davanti al Tribunale di Sassari l’Azienda Regionale Edilizia Abitativa, nonchè i restanti eredi della C., ovvero Lo.Ro., L.C. e L.C..

Gli attori dedussero che la madre Paola Maria C., deceduta il (OMISSIS), aveva avuto dapprima in assegnazione, insieme al marito Le.Gi., un alloggio dell’IACP di Sassari, sito in (OMISSIS), con contratto del 23 luglio 1993. Tale contratto era quindi stato volturato in favore della C. all’epoca della morte del coniuge Le.Gi. ((OMISSIS)). Successivamente, con la Delib. n. 9/13 del 2005, la Giunta della Regione Sardegna aveva determinato per l’alloggio assegnato alla C. il prezzo di acquisto, stimato in Euro 14.680,60 se versato in unica soluzione. La C. aveva accettato tale proposta, profittando della disponibilità del figlio L.G. a sostenere il relativo esborso, tant’è che venne convocata dall’IACP per il giorno 15 giugno 2006 al fine di formalizzare con atto pubblico l’acquisto. Dopo un differimento della formalizzazione del contratto per le condizioni di salute della C., Le.Ma. ricevette il 24 luglio 2006 una nota dall’IACP che rideterminava in Euro 14.505,99 il prezzo di acquisto dell’alloggio, di tal che in data 7 agosto 2006 l’assegnataria provvide al versamento dell’indicato importo presso la tesoreria dell’Istituto. Dopo però la morte di C.P.M., accaduta, come visto, nello stesso mese di agosto del 2006, l’IACP si era ripetutamente rifiutato di formalizzare l’atto di cessione dell’immobile con gli eredi, come anche di restituire il denaro incassato. Gli attori domandarono pertanto di accertare giudizialmente l’illegittimità di tale rifiuto opposto dall’IACP (poi A.R.E.A.).

Il Tribunale di Sassari accolse la domanda soltanto quanto alla condanna dell’A.R.E.A. di Sassari alla restituzione in favore di Le.Gu. della somma di Euro 14.505,99 oltre interessi legali. La restante pretesa degli attori venne, invece, rigettata dalla sentenza del Tribunale di Sassari n. 998/2011, richiamando l’orientamento giurisprudenziale per cui, ai fini del trasferimento in proprietà agli assegnatari degli alloggi di edilizia economica e popolare, nemmeno con il pagamento del prezzo, a seguito della conclusione dell’iter amministrativo, può considerarsi perfezionata la vendita, occorrendo a tal fine la sottoscrizione dell’atto pubblico. Di tal che, nella specie, osservò il Tribunale, seppur la C. avesse integralmente pagato il prezzo dell’alloggio, agli attori non spettava affatto il “diritto alla cessione” dell’immobile, quanto il “diritto alla stipula dell’atto pubblico” in vece della loro dante causa, purchè ne avessero avuto i requisiti, presupposto mancante con riferimento ai signori L.. Il Tribunale aggiunse che alcuna colpa fosse addebitabile all’Ente, in quanto la richiesta di vendita della C. era stata inoltrata nel gennaio del 2006, l’assegnataria venne convocata per la definizione della compravendita il 15 giugno 2006, il pagamento del prezzo fu effettuato soltanto il (OMISSIS) e dopo soli undici giorni l’aspirante acquirente era deceduta.

La Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con ordinanza del 10 aprile 2013, dichiarò l’inammissibilità del gravame proposto da L.G., L.M. e Le.Ma., ex artt. 348-bis e 348-ter c.p.c., non avendo lo stesso ragionevole probabilità di essere accolto.

I ricorrenti hanno presentato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. in data 17 maggio 2017.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo del ricorso di L.G., L.M. e Le.Ma. denuncia la violazione della L. n. 513 del 1977, art. 27, comma 2, e delle norme correlate, in forza del disposto secondo cui “si considera stipulato e concluso il contratto di compravendita qualora l’Ente proprietario o gestore abbia accettato la domanda di riscatto e comunicato all’assegnatario il relativo prezzo di cessione qualora non previsto per legge”, condizioni tutte verificatesi nel caso in esame (offerta di vendita con la Delib. Giunta regionale 9 marzo 2005, n. 9/13 e prima ancora con la lettera raccomandata del 22 dicembre 2005, offerta accettata già con la domanda di acquisto del 13 gennaio 2006, cui era seguita la convocazione per il 15 giugno 2006 allo scopo di definire la compravendita dell’alloggio ed il versamento del prezzo fissato operato il (OMISSIS)).

Il secondo motivo del ricorso censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 1326,1362 e ss., e 1376 c.c., dovendosi intendere il contratto traslativo ormai concluso per effetto dello scambio delle conformi proposta ed accettazione.

Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione della L. 2 aprile 2001, n. 136, art. 2, comma 3, essendo la C., al momento del decesso, non ancora mera assegnataria avente titolo al riscatto, quanto ormai acquirente di alloggio di E.R.P., in attesa solo della formalizzazione occorrente per l’opponibilità ai terzi del titolo.

Il quarto motivo deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 560 del 1993, art. 1, comma 10, secondo il quale “Il pagamento del prezzo viene effettuato entro quindici giorni dal perfezionamento del contratto di alienazione”.

Il quinto motivo di ricorso sostiene che la sentenza impugnata sia nulla per omessa pronuncia o difetto assoluto di motivazione, agli effetti dell’art. 112 c.p.c. e art. 132 c.p.c., nn. 3 e 4, quanto alle domande subordinate proposte dagli attori rivolte a ravvisare, nella specie, un patto di futura vendita, trasmissibile agli eredi, i quali potevano, quindi, richiedere una pronuncia ex art. 2932 c.c.

Il sesto motivo di ricorso censura, infine, la violazione e falsa applicazione dell’art. 2043 c.c. e art. 132 c.p.c., n. 4, circa la domanda risarcitoria per inerzia procedimentale imputabile all’Istituto convenuto.

2. I primi cinque motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, per la loro connessione, e si rivelano infondati, in quanto l’impugnata sentenza del Tribunale di Sassari ha sostanzialmente deciso la questione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte e i quattro motivi in discussione non offrono elementi per mutare l’orientamento consolidatosi.

L’invocato L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 27 oggetto della pronuncia a Sezioni Unite di questa Corte del 17 maggio 2007, n. 11334, recava, in realtà, letto in combinato con l’art. 28 stessa legge, una disciplina di carattere transitorio, diversificando le fattispecie di cessione dell’alloggio a seconda che il prezzo fosse stato determinato ai sensi delle leggi previgenti alla L. n. 513 del 1977, ovvero in base all’art. 28 stesso (cfr. Cass. Sez. 1, 30/05/2008, n. 14561). La disposizione dell’art. 27, sulla quale fonda essenzialmente l’assunto dei ricorrenti, abrogò, con effetto dell’entrata in vigore della L. n. 513 del 1977, la normativa di cui alla L. 14 febbraio 1963, n. 60, che contemplava il diritto dell’assegnatario di trasformare il rapporto di locazione in proprietà mediante domanda di riscatto. Il medesimo art. 27 regolamentò, così, in via transitoria, la posizione degli assegnatari le cui domande di cessione alla data di entrata in vigore della legge fossero rimaste inevase. Quella norma si riferiva, in particolare, al caso in cui gli assegnatari avessero stipulato il contratto di cessione, ipotesi alla quale, ex lege, venne equiparata quella in cui l’ente avesse accettato la domanda, ovvero, nel caso di prezzo non previsto per legge, avesse già comunicato il prezzo di cessione. L’art. 28, viceversa, regolava la situazione in cui, non sussistendo i presupposti di cui all’art. 27, occorreva, innanzitutto, confermare la domanda, specificando fra l’altro, al comma 5, che “il trasferimento della proprietà ha luogo all’atto della stipulazione del contratto”. La L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 27, comma 2, per cui si considerava “stipulato e concluso il contratto di compravendita” allorchè l’ente avesse “accettato la domanda di riscatto e comunicato all’assegnatario il relativo prezzo di cessione qualora non previsto per legge”, segnava, in definitiva, il discrimine temporale per determinare il prezzo di riscatto dell’alloggio in base alla L. n. 231 del 1962 (artt. 4 e 14), ovvero in base al successivo art. 28 stessa L. n. 513 del 1977, e non induceva a generalizzare, per contro, la configurabilità di un diritto all’acquisto già costituito e maturato in capo all’assegnatario in virtù della comunicazione e dell’accettazione del prezzo di cessione, nè a costituire una deroga al principio generale di forma essenziale che regola l’efficacia traslativa dei contratti aventi ad oggetto beni immobili. Piuttosto, come visto, l’evocato L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 27 implicava il perfezionamento della cessione in data anteriore alla L. n. 513 del 1977, evenienza del tutto estranea a quella per cui è causa.

Non trovando, quindi, applicazione al caso in esame la disciplina transitoria di cui alla L. n. 513 del 1977, art. 27 non può che ribadirsi che la cessione dell’alloggio assegnato alla signora C. non poteva certamente dirsi verificata per il fatto della comunicazione, dell’accettazione e del versamento del prezzo di cessione, non dovendosi derogare dall’osservanza delle forme richieste per la stipulazione dei contratti della Pubblica Amministrazione.

Il riesame delle risultanze documentali invocato dai ricorrenti con riguardo alla vicenda amministrativa dell’assegnazione in locazione dell’alloggio dell’IACP di Sassari, sito in (OMISSIS), originata dal contratto del 23 luglio 1993, e culminata nella comunicazione all’assegnataria del prezzo di riscatto, determinato con delibera della Giunta regionale, da intendersi come provvedimento finale del procedimento amministrativo, non può certo indurre a ravvisare un effetto perfezionativo del contratto di vendita, occorrendo a tal fine comunque un successivo atto traslativo da stipularsi dal legale rappresentante dell’ente e dall’assegnataria dell’alloggio (arg. ancora da Cass. Sez. 1, 24/03/2011, n. 6852). Piuttosto, l’assegnatario in locazione dell’alloggio residenziale pubblico, che avesse attivato il procedimento con la presentazione della domanda di riscatto ed avesse ricevuto l’accettazione e la comunicazione del prezzo da parte dell’amministrazione, diviene titolare di un diritto soggettivo alla stipula del contratto di compravendita, suscettibile di esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. (Cass. Sez. 1, 20/03/2015, n. 5689).

Esula dei limiti propri del giudizio di legittimità, in quanto involgente nuovi accertamenti di fatto, la dedotta ravvisabilità, nei documenti genericamente richiamati dai ricorrenti, di un’accettazione comunque ex necesse formale, seppur non contestuale, proveniente dal soggetto che avesse la rappresentanza esterna dell’Istituto e rivolta direttamente all’acquirente.

Quanto, poi alla L. 2 aprile 2001, n. 136, art. 2, comma 3, (secondo il quale “la L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 27 e tutte le disposizioni di legge che prevedono facoltà di riscatto di alloggi di edilizia residenziale pubblica, si interpretano nel senso che, in caso di decesso del soggetto avente titolo al riscatto che abbia presentato la domanda nei termini prescritti, l’Amministrazione ha comunque l’obbligo di provvedere nei confronti degli eredi, disponendo la cessione dell’alloggio, indipendentemente dalla conferma della domanda stessa”), a base del terzo motivo di ricorso, questa norma è espressamente riferita alla sola vicenda disciplinata dalla L. n. 513 del 1977, art. 27 connotata, come visto, dal presupposto dell’avvenuta presentazione della domanda di cessione in proprietà alla data di entrata in vigore della legge, recante la previsione della sua obbligatoria conferma entro il termine perentorio dei sei mesi successivi a tale data (termine poi prorogato al 31 ottobre 1978).

Va ancora ribadito, visto la qualità di eredi rivestita dai ricorrenti, che lo stesso L. n. 136 del 2001, art. 2, comma 3, ha soltanto ribadito la non necessità di un’espressa conferma della domanda di riscatto da parte degli eredi e l’obbligo dell’amministrazione di provvedere comunque nei confronti dei medesimi in ordine alla richiesta cessione, individuando tra di essi chi sia in grado di subentrare nella posizione dell’originario assegnatario riscattante, ma non ha previsto anche il necessario accoglimento della relativa domanda dell’erede o degli eredi, a prescindere dalla valutazione di quei requisiti, di parentela e convivenza, i quali non possono ritenersi posti nel nulla da una norma meramente interpretativa. Pertanto, l’evenienza, riscontrabile nel caso da decidere, che dopo l’accettazione da parte dell’ente gestore dell’istanza di cessione e la comunicazione del prezzo indicato, l’assegnataria C.P.M. fosse deceduta senza procedere alla stipula del contratto di compravendita, non ha comportato, come prospettano i ricorrenti, che gli eredi di quella avessero ormai acquisito a titolo derivativo il diritto alla cessione dell’alloggio, in quanto la situazione precedente alla formale stipula del contratto traslativo, richiedente agli effetti della cessione la verifica di determinati requisiti, non è trasmissibile “iure haereditatis” (cfr. Cass. Sez. 2, 26/09/2005, n. 18732; Consiglio di Stato, Sez. 1, 30/03/2012, n. 5605; Consiglio di Stato, sez. 6, 23/11/2011, n. 6158).

Sul quinto motivo, basta qui aggiungere che non è riscontrabile alcuna omessa pronuncia nè nullità per mancanza di motivazione sulla domanda configurante un patto di futura vendita, trasmissibile agli eredi ed azionabile ex art. 2932 c.c., in quanto la nullità ex art. 132 c.p.c., n. 4, suppone che nella sentenza sia totalmente omessa, per materiale mancanza, la parte della motivazione riferibile ad argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione, mentre il complesso delle argomentazioni contenute nella sentenza impugnata non rivela alcun difetto di attività imputabile al Tribunale di Sassari, il quale aveva compiutamente spiegato perchè l’esaurimento procedimento amministrativo non comportasse, in favore degli eredi dell’assegnataria, la configurabilità di un contratto preliminare di compravendita suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

3. Il sesto motivo di ricorso è parimenti privo di fondamento, avendo il Tribunale motivato la reiezione della domanda risarcitoria per inerzia procedimentale imputabile all’IACP, mancando “qualunque deduzione istruttoria” dimostrativa di “una qualche anomalia nel comportamento dell’Ente o un colpevole ritardo nella predisposizione della documentazione”, osservando come “la richiesta di vendita della C. reca la data del 20.01.2006, prot. (OMISSIS), e la sua convocazione per la definizione della compravendita è stata fatta con nota prot. (OMISSIS) del 30.05.2006 per il successivo 15.06.2006”. Il giudice di primo grado evidenziava come non fosse stato fornito alcun parametro utile ad orientare un giudizio di adeguatezza del lasso temporale occorso per evadere la pratica (risultando, peraltro, l’allegazione dell’Istituto convenuto circa la gestione di ben 419 comunicazioni agli assegnatari nel solo mese di dicembre 2005); ancora, il Tribunale aggiungeva che il pagamento del prezzo era stato effettuato dalla C. solo il 7.08.2006, sicchè prima di quella data il contratto non si sarebbe potuto stipulare, e solo 11 giorni dopo la stessa C. era deceduta.

Il diritto dell’assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica (e degli eredi dello stesso) a prendere in esame la domanda di riscatto dell’alloggio ed a procedere, dopo l’accettazione della stessa ed il versamento del prezzo, alla stipula del contratto traslativo, può essere tutelato con il risarcimento del danno soltanto in caso di perdurante e colpevole inerzia dell’amministrazione, ove sia accertata, sulla base di apprezzamento di fatto rientrante nelle prerogative del giudice di merito, sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’illegittimità della condotta dell’istituto, come fonte di danno ingiusto, lesivo di un meritevole interesse dell’istante al bene della vita.

Il sesto motivo di ricorso lamenta impropriamente, per il tramite dell’art. 132 c.p.c., n. 4, – il quale dà rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante – il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle risultanze istruttorie da parte del giudice di merito, con riferimento alla negazione della pretesa risarcitoria.

4. Conseguono il rigetto del ricorso e la regolazione secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazione in favore della controricorrente Azienda Regionale Edilizia Abitativa (A.R.E.A.), mentre non occorre provvedere al riguardo per gli altri intimati, che non hanno svolto attività difensive.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 – dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

PQM

 

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso delle spese processuali sostenute dalla controricorrente, che liquida in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile della Corte Suprema di Cassazione, il 23 maggio 2017.

Depositato in Cancelleria il 14 luglio 2017

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