Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 17493 del 31/07/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 17493 Anno 2014
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: TRIOLA ROBERTO MICHELE

SENTENZA
sul ricorso 6897-2008 proposto da:
QUATTROENNE DI NICOLINI FRANCO & C SAS 02380020285,
elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CONCA D’ORO
184/190, presso lo studio dell’avvocato MAURIZIO
DISCEPOLO, che lo rappresenta e difende;
– ricorrenti contro

“COND RESIDENCE CONERO” 80023830427, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA MAGLIANO SABINA 24, presso lo
studio dell’avvocato PETTINARI LUIGI, rappresentato e
difeso dall’avvocato LUCCHETTI ALBERTO;

Data pubblicazione: 31/07/2014

- controricorrenti

–

avverso la sentenza n. 406/2007 della CORTE D’APPELLO
di ANCONA, depositata il 13/10/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 20/06/2014 dal Presidente Dott. ROBERTO

udito l’Avvocato Diego PERUCCA, con delega depositata
in udienza dell’Avvocato DISCEPOLO Maurizio, difensore
del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento delle
difese e delle richieste esposte, anche per quanto
riguarda la costituzione di controparte;
udito l’Avvocato LUCCHETTI Alberto, difensore del
resistente che si riporta agli atti ed ha insistito
sulla validità della procura rilasciata
dall’Amministratore del condominio;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. SERGIO DEL CORE che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

MICHELE TRIOLA;

Svolgimento del processo
Hans Walter Neumann, nella qualità di amministratore del Condominio
Residence del Conero, conveniva davanti al Tribunale di Ancona la
Quattroenne s.a.s. di Nicolin Franco & C., chiedendo che venisse dichiarata
l’illegittimità dell’opera eseguita dalla convenuta di trasformazione del
portico di sua proprietà esclusiva in unità abitativa, con condanna alla
tale opera era vietata dal regolamento condominiale.
La società convenuta si costituiva ed eccepiva che l’azione non rientrava tra
quelle che l’amministratore era legittimato ad esperire senza autorizzazione
dell’assemblea; nel merito contestava il fondamento della domanda, che
veniva accolta con sentenza in data 25 maggio 2001 dal Tribunale di
Ancona.
La Quattroerme s.a.s. di Nicolin Franco & C. proponeva appello, che veniva
rigettato dalla Corte di appello di Ancona con sentenza del 13 ottobre
2007,in base alla seguente motivazione:
La doglianza relativa alla carenza del potere di Han Walter Neumann di
rappresentare il Condominio in quanto la procura ad litem apposta a
margine dell’atto di citazione non reca l’indicazione della veste di
amministratore condominiale è infondata.
Infatti la qualità di amministratore condominiale è chiaramente indicata
nell’epigrafe dell’atto di citazione e la carenza di detta indicazione nella
procura non determina alcuna invalidità del mandato defensionale né
comporta la rifèribilità alla persone fisica che l’ha sottoscritto dell’attività
processuale (cfr., per il principio Cassazione 5 agosto 2002 n. 11710, la
quale ha precisato che la procura alle liti è valida anche se la persona
fisica che la conferisce non indichi espressamene la qualità di
rappresentante della persona giuridica per la quale agisce, purché tale
qualità risulti dall’intestazione o anche dal contesto dell’atto cui inerisce, in
considerazione del collegamento materiale dei due atti ed attesa la
possibilità che nel conferimento della procura alle liti la spendita del nome
assuma forme implicite).

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demolizione di quanto eseguito, deducendo, a sostegno della domanda, che

Parimenti infondato è il motivo del gravame relativo alla carenza in capo
all’amministratore del potere di esercitare l’azione in assenza di delibera
dell ‘assemblea condominiale.
Infatti l’amministratore del Condominio è legittimato a far valere in
giudizio, a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c. le norme del regolamento
condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l’uso delle
parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare
edificio (Cass. 29 aprile 2005 n. 8883).
Situazione quest ‘ultima ravvisabile nella concreta fattispecie, in cui la
clausola regolamentare di cui si assume la violazione, che vieta le
modifiche di destinazione delle singole unità immobiliari, è chiaramente
diretta anche a perseguire gli interessi sopra evidenziati, impedendo
mutamenti della situazione di fatto che potrebbero riflettersi in danno degli
stessi.
Deve inoltre evidenziarsi, in punto di fatto, che parte attrice ha prodotto
nel corso del giudizio di primo grado, il verbale dell’assemblea
straordinaria del 25 settembre 1994, dal quale risulta che l’assemblea
aveva conferito all’amministratore il mandato ad iniziare azioni giudiziarie
volte a negare il diritto di costruire qualsiasi struttura immobiliare nei
portici e quello di assumere le iniziative giudiziarie urgenti per la
demolizione di quanto già costruito od in corso di costruzione.
La Corte di appello in ordine alla eccezione della Quattroenne s.a.s. di
Nicolin Franco & C. relativa alla mancata trascrizione del regolamento di
condominio, così motivava:
…l’attrice aveva prodotto, unitamente all’atto di citazione, il regolamento
di condominio e l’atto di assegnazione da parte della Cooperativa a r. i.
Habitat Seconda a vari soggetti a rogito notaio Guido Bucci del 3 marzo
1978 e poi, con le note difensive autorizzate alla prima udienza, due note di
trascrizione relative al trasferimento della Cooperativa Habitat ad
assegnatari.
Nell’atto di assegnazione del notaio Bucci è contenuto un espresso
richiamo al regolamento di condominio, che è da ritenere trascritto in
quanto allegato all’atto e che è stato anche richiamato nelle note di
trascrizione prodotte, mentre è rimasta indimostrata la circostanza della
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l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero

trascrizione del regolamento di condominio presso la Conservatoria dei
registri immobiliari di Verona.
Il regolamento di condominio, predisposto dall’originario unico
proprietario dell’intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti
dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari
assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non
solo per le clausole che disciplinano l’uso od il godimento dei servizi o delle
singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a creare per
queste ultime una servitù reciproca; dal che consegue ulteriormente che
tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel
testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti
dell ‘edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei
registri immobiliari, rientrando le sue clausole, per relationem, nel
contenuto dei singoli contratti (Cass. n. 13164/2001).
Nella specie, sebbene non risulti che il regolamento di condominio sia stato
anche richiamato nell’atto di acquisto originario dei soggetti che avevano
acquistato 1 ‘unità immobiliare poi pervenuta in proprietà a Quattroenne
s.a.s. di Nicolin Franco & C., recando gli atti prodotti l’indicazione di unità
immobiliari diverse da quella acquistata dall’appellante, va tuttavia
evidenziato che quest’ultima non ha prodotto una specifica contestazione od
eccezione al riguardo, essendosi limitata a negare l’avvenuta trascrizione
del regolamento che, invece, deve ritenersi dimostrata sulla base della
documentazione prodotta.
A ciò è da aggiungere che, trattandosi di assegnazioni di alloggi in
cooperativa, è da presumere che le stesse siano avvenute sulla base di
contratti aventi un contenuto standardizzato e che, dunque, anche
nell ‘originario atto di acquisto dell’unità immobiliare poi ceduta a
Quattroene S.a.s., fosse prevista l’accettazione del regolamento
condominiale e che lo stesso fosse stato trascritto unitamente all ‘atto di
vendita.
Significativa, in tal senso, è la circostanza che l’atto di acquisto stipulato
tra Quattroenne S.a.s. (acquirente) e Santa Teresa S.r.l. (venditrice), avente
ad oggetto l’unità immobiliare interessata alla variazione di destinazione,
contenga un riferimento all’atto di assegnazione autenticato del notaio
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parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei

Guido Bucci di Ancona, cioè dello stesso professionista che ha rogato gli
atti prodotti dall’attrice.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la Quattroenne
s.a.s., con quattro motivi, illustrati da memoria.
Resiste con controricorso il condominio.
Motivi della decisione
Con il primo motivo si deduce testualmente:
difenderlo personalmente (“Delego a rappresentarmi e difèndermi…); solo
nel testo della citazione viene dichiarato che Egli non agisce in proprio, ma
bensì nella sua qualità di amministratore condominiale. L’azione è stata
dunque proposta in carenza di mandato a rappresentare il condominio e
dunque la citazione è inesorabilmente nulla, al pari di tutti gli atti della
procedura.
Non è condivisibile al riguardo la difforme opinione espressa sul punto
dalla Corte d’appello di Ancona, per richiamo alla inconferente sentenza di
codesta ecc. ma Corte n. 11710/02, con la quale è stato affermato il
principio per il quale non è necessaria nella procura la indicazione della
qualità di Legale Rappresentante della persona giuridica per la quale è
conferito mandato; nel caso che ci occupa, invece, il sig. Neumann ha
espressamente ed inequivocamente dichiarato che Egli ha delegato il suo
difensore a rappresentarlo e difenderlo, e non già a difendere il
Condominio.
Non è successo che l’attore non ha indicato la sua qualità di
amministratore condominiale ma bensì che non ha conferito alcun incarico
di difendere il Condominio; Egli ha incaricato il suo difensore di
rappresentare e difendere se medesimo personalmente.
Il motivo è infondato alla luce del principio affermato dalla decisione di
questa S.C. invocata nella sentenza impugnata e riaffermato dalla sentenza
di questa S.C. 19 dicembre 2011 n. 27340, secondo il quale la circostanza
che la persona fisica titolare della rappresentanza della società che agisce in
giudizio abbia, nel sottoscrivere la procura a margine della citazione,
omesso di menzionare la sua qualità di rappresentante, non è causa di
invalidità della procura stessa, ove del potere rappresentativo sia stata fatta
menzione nelle premesse dell’atto introduttivo.
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Si ribadisce che il sig. Neumann ha conferito al difensore mandato a

Con il secondo del ricorso si deduce testualmente:
Si ribadisce inoltre che comunque l’azione promossa esorbitava dai poteri
dell ‘amministratore. E’ inconferente al riguardo la giurisprudenza
richiamata con la sentenza della Corte d’Appello, secondo la quale
l’amministratore sarebbe legittimato a proporre senza bisogno di specifico
mandato dell’assemblea azioni giudiziali relative “alle parti del fabbricato
di proprietà individuale, purchè siano rivolte a tutelare l’interesse generale
Anche stavolta il richiamo giurisprudenziale è inconferente, poiché non è
in questione che l’iniziativa assunta dalla società convenuta non lede il
decoro dell ‘edificio, non menoma la tranquillità dei condomini, e non
pregiudica in alcun modo l ‘utilizzabilità degli ambienti comuni né di quelli
privati.
Altrettanto inconferente è il richiamo ad una delibera assembleare
generica, non riguardante espressamente la società convenuta, e con la
quale si vorrebbe inibire l ‘adibizione dei portici ad uso abitativo, e non già
ad uso diverso all’abitazione come nel caso che si occupa; oltretutto trattasi
di delibera risalente a tre anni prima rispetto alla notifica della citazione.
Il motivo è infondato.
In base all’art. 1130 n. 1 cod. civ. tra i compiti dell’amministratore rientra
quello di far rispettare il regolamento di condomino, ed in base all’art. 1131,
primo comma, cod. civ. non ha bisogno di autorizzazione dell’assemblea per
esperire le relative azioni giudiziali.
Nella specie, l’amministratore aveva agito in base ad una disposizione del
regolamento condominiale e sulla sua legittimazione non incideva,
evidentemente, la infondatezza dell’azione, secondo le asserzioni della
attuale società ricorrente.
Con il terzo motivo la società ricorrente contesta la conclusione della
sentenza impugnata in ordine alla opponibilità nei suoi confronti della
clausola del regolamento di condominio posta a fondamento della domanda,
in assenza di una specifica trascrizione.
La doglianza è fondata.
Va, in primo luogo, rilevato che la Corte di appello di Ancona è incorsa in
confusione in ordine alla individuazione della disciplina giuridica
applicabile alla fattispecie.
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al decoro, alla tranquillità ed all ‘abitabilità dell’intero edificio”.

Inizialmente ha affermato che l’amministratore del Condominio è
legittimato a far valere in giudizio, a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c. le
norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che
disciplinano l’uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché
siano rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed
all’abitabilità dell’intero edificio e che tale situazione era ravvisabile nella
concreta fattispecie, in cui la clausola regolamentare di cui si assumeva la
immobiliari, era chiaramente diretta anche a perseguire gli interessi sopra
evidenziati, impedendo mutamenti della situazione di fatto che avrebbero
potuto riflettersi in danno degli stessi.
In tale prospettiva, se la clausola della cui applicazione di discuteva
lecitamente rientrava nel contenuto tipico del regolamento di condominio,
un problema di opponibilità o meno ricollegabile alla sua trascrizione non
era configurabile.
Successivamente, però, ha inquadrato tale clausola come costitutiva di una
servitù reciproca, conseguentemente di natura negoziale, per la cui
opponibilità agli aventi causa dagli originari stipulanti sarebbe stata
necessaria la trascrizione.
Sotto tale profilo va ricordato che l’art. 2659, comma 1, n. 2, c.c., secondo
cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede
la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il
successivo art. 2655 il quale stabilisce che l’omissione o l’inesattezza delle
indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione
eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico
a cui si riferisce l’atto. Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo
l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento
giuridico,oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell’atto produce
in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d.
contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole
di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni
condominiali o sui beni di proprietà esclusiva (Cass. 15 dicembre 1986 n.
7515).

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violazione, che vietava le modifiche di destinazione delle singole unità

In altri termini ai fini della opponibilità delle servitù reciproche costituite
con il regolamento di condominio c.d. contrattuale, è necessaria una
trascrizione specifica ed autonoma del vincolo.
Nella specie la Corte di appello di Ancona non si è attenuta a tali principi,
avendo affermato che negli atti originari di assegnazione della Cooperativa
Habitat Seconda a vari soggetti era contenuto un espresso richiamo al
regolamento di condominio il quale era da ritenere trascritto in quanto
trascrizione prodotte.
La Corte di appello sembra, poi, avere (confusamente) invocato il principio
affermato da questa S.C. secondo il quale le clausole del regolamento
condominiale di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei
singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto
di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio,
dimostrando di esserne a conoscenza e di accettarne il contenuto (Cass. 31
luglio 2009 n. 17886; Cass. 3 luglio 2003 n. 10523). Ha però dimenticato
che tale opponibilità alla soc. Quattroenne presupponeva il richiamo al
regolamento dei condominio contenuto nell’atto di acquisto della stessa e
che non era sufficiente la semplice presunzione tale richiamo fosse
contenuto negli atti di acquisto dei suoi danti causa.
Il quarto motivo con il quale si censura la affermazione della sentenza
impugnata, secondo la quale il divieto di modificazioni previsto nel
regolamento di condominio non si estendeva agli avancorpi, viene ad essere
assorbito.
In definitiva, vanno rigettati il primo ed il secondo motivo, mentre va
accolto il terzo, con assorbimento del quarto.
In relazione al motivo accolb la sentenza impugnata va cassata, con rinvio,
per un nuovo esame, alla Corte di appello di Bologna, che provvederà anche
in ordine alle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte rigetta il primo ed il secondo motivo del ricorso; accoglie il terzo;
dichiara assorbito il quarto; cassa e rinvia alla Corte di appello di Bologna
anche per le spese del giudizio di legittimità.
Roma, 20 giugno 2014

allegato all’atto e che è stato anche richiamato dalle originarie note di