Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1748 del 24/01/2018

Civile Sent. Sez. 2 Num. 1748 Anno 2018
Presidente: MATERA LINA
Relatore: SABATO RAFFAELE

SENTENZA

sul ricorso 10989-2013 proposto da:
LISA MAURO

(LSIMRA66H27F111Q),

BARBERIS

DANIELA

(BRBDNL70H43H150F) elettivamente domiciliati in ROMA,
VIA VALLISNERI 11, presso lo studio dell’avvocato
PAOLO PACIFICI, che li rappresenta e difende
unitamente all’avvocato SAVINO PENE’;
– ricorrenti –

2017
2124

contro

IMMOBILIARE SAN MARTINO di BARBERO & C. S.n.c. (p.iva
00283310043), in persona del legale rappresentante pro
tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

Data pubblicazione: 24/01/2018

CASSIODORO

1/A,

presso

GIULIANO SCARSELLI

lo

studio dell’avvocato

(Studio Legale ANNECCHINO

SCHIARRETTA – PARROTTA), che la rappresenta e difende
unitamente all’avvocato GIANCARLO NARRO;
– controricorrente

–

di TORINO, depositata il .44/3/2013;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 19/07/2017 dal Consigliere Dott. RAFFAELE
SABATO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CORRADO MISTRI che ha concluso per
l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione con
particolare riferimento ai motivi da uno a tre;
udito l’Avvocato GIULIANO SCARSELLI, difensore della
controricorrente, che ha chiesto il rigetto del
ricorso.

avverso la sentenza n. 562/2013 della CORTE D’APPELLO

19.7.2017 n. 6 10989-13 FIN

Fatti di causa
1. Con citazione notificata il 24/11/2004 Mauro Lisa e Daniela Bar-

mobiliare San Martino di Barbero & C. richiedendo la riduzione del prezzo,
la restituzione del corrispettivo eccedente e il risarcimento del danno per
l’inadempimento di preliminare di compravendita di un immobile abitativo
e due posti auto scoperti, dalla stessa s.n.c. realizzati per essi committenti, in relazione al mancato ottenimento di abitabilità e agibilità per vizi e
difetti delle opere e alla loro mancata ultimazione. La società convenuta
ha eccepito la decadenza dalla garanzia per vizi e l’insussistenza a proprio
carico dell’obbligo di completare la costruzione, assunto dagli acquirenti.
2. Con sentenza dell’08/08/2003 il tribunale ha respinto l’eccezione
di decadenza e, ritenendo il preliminare come fonte dell’obbligo di completamento della realizzazione edilizia a carico della venditrice nonostante diversa previsione nel definitivo, per essere stato il prezzo pattuito diminuito
solo per esigenze fiscali e mantenuta la garanzia ex art. 1669 cod. civ., ha
determinato in euro 55.730, in base a consulenza tecnica d’ufficio, il minor
valore delle opere, condannando la convenuta alla restituzione e respingendo la domanda risarcitoria.
3. La s.n.c. Immobiliare San Martino di Barbero & C. ha impugnato
detta decisione e la corte d’appello di Torino, con sentenza depositata il

beris in Lisa hanno convenuto innanzi al tribunale di Saluzzo la s.n.c. Im-

14.3.2013, ha accolto l’appello e, per l’effetto, ha rigettato le domande
tutte proposte dai signori Lisa e Barberis.
3.1. Ha considerato la corte d’appello che la domanda originariamente proposta fosse da qualificarsi quale domanda di garanzia per vizi ex

sponda alle caratteristiche del progetto o del contratto di appalto, ovvero
sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica, e non quale
domanda ex art. 1669 cod. civ. di risarcimento del danno per vizi costruttivi incidenti su elementi essenziali di struttura e funzionalità dell’opera,
influenti sulla sua solidità, efficienza e durata. In conseguenza, ha ritenuto
– diversamente da quanto affermato dal tribunale – non avere i signori Lisa-Barberis fornito la prova di avere denunciato i vizi nei 60 giorni dalla
scoperta, termine che – diversamente di nuovo da quanto affermato dal
tribunale – ha ritenuto decorresse dalla presa di possesso dell’immobile,
stante anche la qualifica di geometra del signor Lisa.
3.2. Ha inoltre considerato la corte d’appello che erroneamente il
tribunale abbia desunto obblighi a carico della società di completamento
delle opere dal preliminare, a fronte di diversa pattuizione figurante nel
contratto definitivo. In tal senso, la corte d’appello ha condiviso la giurisprudenza che ritiene che la presunzione di conformità del nuovo accordo
alla volontà delle parti non può vincersi che con la prova – da darsi per iscritto ove il contratto abbia per oggetto immobili – di un patto contemporaneo che faccia sopravvivere obblighi contenuti nel preliminare. Ha rite-

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art. 1667 cod. civ. che riguarda l’ipotesi in cui la costruzione non corri-

nuto in tal senso mancante la relativa prova, come pure la prova di una
simulazione.
4. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione i signori Lisa e Barberis, su sei motivi. Resiste la s.n.c. con controricorso illu-

Ragioni della decisione
1. Il ricorso è, diversamente da quanto dedotto dalla società controricorrente, ammissibile. Se è vero, infatti, che nell’ambito dell’esposizione
sommaria dei fatti non viene dato rilievo alla motivazione della sentenza
resa dalla corte d’appello, riportandone il dispositivo, è anche vero che tale modalità espositiva non pregiudica l’intelligibilità del significato e della
portata delle censure che avverso la stessa sentenza vengono rivolte, ove
si consideri che, sempre nell’ambito dell’esposizione sommaria dei fatti, è
dato ampio spazio sia all’iter logico-argomentativo della sentenza di primo
grado, sia ai motivi di gravame e alle conclusioni delle parti innanzi alla
corte territoriale; onde è ben comprensibile quali siano state le argomentazioni addotte dai giudici di secondo grado. Solo per completezza, dunque, può notarsi come – benché non siano destinate a integrare
l’esposizione sommaria dei fatti – ampie parti della sentenza impugnata
siano state riportate nell’ambito dei motivi pertinenti. Quanto alla riproduzione testuale di taluni atti processuali sempre nell’ambito dell’esposizione
sommaria dei fatti, essa – in quanto concerne un numero limitato di atti

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strato da memoria.

facilmente enucleabili – non comporta un mascheramento dei dati effettivamente rilevanti, tanto da risolversi in un difetto di autosufficienza (cfr.
Cass. n. 18363 del 18/09/2015).
2. Con il primo motivo, i ricorrenti deducono omesso esame di fatti con-

– nella consegna degli immobili costruiti ai ricorrenti;
– nell’art. 6 dell’atto di vendita a rogito notar Borro del 22/01/2004;
– nella lettera raccomandata a.r. del 16/03/2004 dell’avv. Peirone.
Sostengono che, avendo la corte d’appello statuito che, in relazione alla
qualificazione dell’azione ex art. 1667 cod. civ., il termine per la denuncia
dei vizi decorresse dall’immissione in possesso, la stessa corte abbia trascurato di individuare tale momento, invece ricostruibile in base ad atti
che gli stessi ricorrenti avevano prodotto e discusso nella loro evidenza
dimostrativa, il cui esame era stato trascurato, atteso che dal rogito risultava l’immissione in possesso in data 22/01/2004 e dalla lettera raccomandata risultava la denuncia in data 16/03/2004. Tali fatti sono dedotti
come decisivi, in quanto idonei a invalidare il percorso argomentativo della
corte d’appello. Inoltre, i ricorrenti indicano di aver articolato prova testimoniale atta a chiarire la tempistica della denuncia, non ammessa in primo grado in quanto ritenuta assorbita dalle evidenze della consulenza tecnica; istanze istruttorie che, in diversa ipotesi, avrebbero dovuto essere
prese in esame dalla corte d’appello prima di poter denegare l’azione per
ritenuta decadenza.

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troversi e decisivi per il giudizio, indicati:

3. Con il secondo motivo la censura di omesso esame è reiterata con riferimento al fatto, ritenuto decisivo, della qualifica professionale del sig. Lisa, indicata dalla corte d’appello come quella di geometra, mentre dal rogito per notar Borro risulterebbe chiaramente – ciò che sarebbe stato tra-

scurato – che egli è un modesto artigiano, privo di competenze tecniche. Il
fatto sarebbe decisivo in quanto, diversamente da quanto ritenuto dalla
corte territoriale, ciò condurrebbe alla conclusione che il termine per la
scoperta dei vizi potrebbe solo decorrere dalla data del 13/04/2004 di redazione della relazione del tecnico di parte geom. Tosco.
4. Con il terzo motivo la censura di omesso esame è reiterata con riferimento ai fatti della tempestiva denuncia dei vizi e difetti da parte di essi
ricorrenti emergenti, oltre che dalla consegna degli immobili costruiti ai ricorrenti, dall’art. 6 dell’atto di vendita a rogito notar Borro del 22/01/2004
e dalla lettera raccomandata a.r. del 16/03/2004 dell’avv. Peirone (cfr.
primo motivo);(dille istanze istruttorie contenute nella memoria in data
20/10/2006 depositata nel procedimento di primo grado, tendenti
all’emersione della tempestività predetta, la cui ammissione era stata ritenuta superflua in primo grado in quanto superata da altro materiale probatorio, ma il cui esame non poteva essere omesso dalla corte d’appello,
stante la decisività.
5. Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’art. 1362 ss.
cod. civ. e dei principi di ermeneutica contrattuale. Lamentano che la corte d’appello, facendo applicazione del principio della prevalenza del con-

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P

tratto definitivo sul preliminare, sia comunque venuta meno al suo obbligo
di ricostruire l’effettiva volontà dei contraenti tenendo anche conto degli
elementi di prova scritta contestuali al definitivo come richiesto dalla giurisprudenza in tema di rapporti tra contratto preliminare e definitivo, rico-

(in-particolare, in riferimento alla scrittura contestuale al definitivo di assunzione di garanzia ex art. 1669 cod. civ., anche estesa ai piani sotterranei, nonché nell’assunzione – all’art. 2 del definitivo – dell’obbligo di esecuzione delle opere per assicurare l’abitabilità e l’agibilità, oltre alla prova
documentale della corresponsione del maggior prezzo indicato nel preliminare e a diversi altri elementi documentali relativi al completamento delle
opere da parte della s.n.c.).
6. Con il quinto motivo i ricorrenti deducono altro profilo di omesso esame
di fatti controversi e decisivi, indicati nella scrittura contestuale al definitivo di assunzione di garanzia ex art. 1669 cod. civ., anche estesa ai piani
sotterranei; nell’assunzione – all’art. 2 del definitivo – dell’obbligo di esecuzione delle opere per assicurare l’abitabilità e l’agibilità; nella prova documentale (quietanze) della corresponsione del maggior prezzo indicato
nel preliminare; in diversi altri elementi documentali relativi al completamento delle opere da parte della s.n.c.; nelle circostanze che avrebbero
potuto emergere dai mezzi di prova sollecitati e non ammessi (cfr. supra).
7. Con il sesto motivo i ricorrenti deducono omesso esame in riferimento
alla simulazione relativa del prezzo e delle altre prestazioni, difformi tra

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struzione che invece la sentenza del tribunale di Saluzzo aveva effettuato

preliminare e definitivo, ma volute ed eseguite dalle parti, in riferimento ai
diversi documenti di cui al precedente motivo (dichiarazione di assunzione
di garanzia; quietanze di pagamento per importo superiore a quello indicato nel definitivo; possibili emergenze istruttorie dei mezzi dedotti e non

gli obblighi di cui al preliminare).
8. Il primo e terzo motivo, ammissibili in quanto contenenti gli elementi
minimi imposti dal n. 5) dell’art. 360, primo comma, cod. proc. civ, come
chiariti da Cass., sez. U, n. 8053 del 07/04/2014, sono fondati per quanto
di ragione.
8.1. Il fatto storico che rileva, la cui esistenza risulta dal testo della sentenza e dagli atti processuali, che ha costituito oggetto di discussione tra
le parti e ha carattere decisivo, è quello della consegna degli immobili costruiti ai ricorrenti (fatto che, sotto diversi angoli visuali correlati ai dati
testuali da cui il fatto emerge, la parte ricorrente declina anche in riferimento al contenuto dell’art. 6 dell’atto di vendita a rogito notar Borro del
22/01/2004 e della lettera raccomandata a.r. del 16/03/2004 dell’avv.
Peirone). In sintesi, come esposto dalla parte ricorrente, avendo la corte
territoriale ritenuto l’applicabilità del termine decadenziale ex art. 1667
cod. civ. (statuizione questa non impugnata), la data di consegna è decisiva in quanto solo dopo di essa può aversi la scoperta delle difformità o dei
vizi, entro sessanta giorni dalla quale ultima il committente deve, a pena
di decadenza, denunciarli all’appaltatore (cfr. la pur remota Cass. n. 6970

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ammessi in ordine alle dichiarazioni delle parti in merito al permanere de-

del 16/12/1982 che sottolinea che la scoperta presuppone l’avvenuta consegna).
8.2. Al riguardo, deve aversi presente che con la sentenza impugnata la
corte d’appello ha così argomentato: «gli odierni appellati, a fronte

aver denunciato i vizi nel termine di sessanta giorni, come prescritto
dall’art. 1667 cod. civ. La sentenza di primo grado ha … escluso la decadenza ritenendo che il termine decorra dalla data della redazione della perizia asseverata. In realtà, trattandosi di vizi non occulti, ma riconoscibili
(attesa anche la qualifica dell’appellato Lisa, geometra esperto nel settore), il termine deve ritenersi che decorra dalla presa di possesso
dell’immobile da parte degli appellati».
8.3. Prescindendo da qualsiasi osservazione circa il passaggio – contenuto
nella sentenza impugnata – in ordine alla natura, ritenuta non occulta (ma
senza giustificazioni), dei vizi (anche in relazione all’asserita – ma smentita con altro motivo – qualità professionale di una delle parti, ammesso che
le qualifiche soggettive siano indicative della natura delle difformità), quel
che è necessario notare è che, dopo aver affermato (condivisibilmente o
non condivisibilmente, non rileva) l’intendimento di far decorrere il termine decadenziale dalla consegna (così facendo coincidere consegna e scoperta dei vizi, passaggio questo dall’esame del quale pure può esimersi la
corte), i giudici dell’appello effettivamente hanno omesso di considerare il
fatto storico della consegna, in particolare attraverso la sua datazione.

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dell’eccezione sollevata da controparte, non hanno fornito alcuna prova di

8.4. I ricorrenti, nell’ambito dei predetti motivi, hanno indicato il luogo
processuale da cui la consegna risulterebbe in data 22/1/2004 (art. 6, trascritto in ricorso, dell’atto di vendita a rogito notar Borro del 22/01/2004,
doc. 4 prodotto con la citazione di primo grado, ove si dice che la conse-

effettuazione della denuncia (lettera raccomandata a.r. del 16/03/2004
dell’avv. Peirone, trascritta in ricorso, doc. 6 prodotto con la citazione di
primo grado). L’esame del primo fatto storico, da mettere in relazione con
il secondo ai fini di cui all’art. 1667 cod. civ., non risulta effettivamente
svolto, in quanto l’unica espressione motivazionale contenuta sul punto in
sentenza («il termine deve ritenersi che decorra dalla presa di possesso
dell’immobile da parte degli appellati») costituisce in effetti motivazione
meramente apparente, siccome sganciata da qualsiasi reale computo del
termine rispetto a uno specifico dies a quo e uno specifico dies ad quem.
8.5. La decisività del fatto storico, di cui è stato omesso l’esame, risulta
dal mero conteggio delle date: ammesso, infatti, anche che la consegna
coincida con la scoperta (non potendo retroagire rispetto alla consegna
contrattuale per il principio di irrilevanza delle esecuzioni anticipate ai fini
del decorso dei termini per le denunce: v. Cass. n. 7584 del 15/04/2016 e
n. 3383 del 15/02/2007), ove la denuncia fosse stata effettuata come indicato essa sarebbe tempestiva.
8.6. Assorbito ogni altro aspetto dei predetti motivi sopra congiuntamente
trattati, va operata disamina dell’ultimo profilo di rilievo, sviluppato nel

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gna è contestuale), nonché il luogo processuale ove risulterebbe la data di

terzo motivo, costituito dall’omesso esame delle istanze istruttorie contenute nella memoria in data 20/10/2006, tendenti a far emergere la tempestività predetta mediante prova per interrogatorio e per testi di una denuncia orale poi seguita dall’accennato scritto. Come già richiamato, senza

a fronte della non ammissione in primo grado per superfluità stante
l’accoglimento della domanda, la corte d’appello ha meramente affermato
che «gli odierni appellati, a fronte dell’eccezione sollevata da controparte,
non hanno fornito alcuna prova di aver denunciato i vizi nel termine di
sessanta giorni, come prescritto dall’art. 1667 cod. civ.», traendone la
conseguenza della decadenza.
8.7. Poiché il sindacato di omesso esame di un fatto controverso di cui
all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. si estende ai profili relativi al governo
del diritto alla prova circa i fatti storici, esso ricorre (come ha chiarito
Cass. n. 12884 del 22/06/2016) quando – proprio come nel caso di specie
– da un lato venga addossato a una parte un onere probatorio e indi venga
preclusa alla parte stessa la possibilità di assolvervi sulla base di motivazioni apparenti o perplesse. Invero, va data continuità all’orientamento di
questa corte (v. Cass. n. 9952 del 20/04/2017) secondo il quale il provvedimento giurisdizionale che dapprima non esamini le prove richieste dalla
parte, né per accoglierle né per rigettarle, e poi rigetti la domanda ritenendola indimostrata, vìola il minimo costituzionale richiesto per la motivazione.

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riesaminare tali istanze istruttorie né per accoglierle né per disattenderle,

9. Dall’accoglimento del primo e del terzo motivo per quanto di ragione discende l’assorbimento degli altri motivi. In particolare, per quanto detto, è
assorbito il secondo motivo che investe il fatto della qualifica professionale
del sig. Lisa, tema questo destinato a essere rivisitato nell’ambito del più

scoperta dei vizi. Parimenti assorbiti sono il quarto motivo, con cui si discute dal punto di vista della violazione di criteri legali delle modalità con
cui il giudice del merito ha applicato il principio della prevalenza del contratto definitivo sul preliminare, a fronte di ricostruzione che invece la sentenza del tribunale di Saluzzo aveva effettuato altrimenti, nonché il quinto
e il sesto motivo, concernenti altri profili di omesso esame di fatti ritenuti
controversi e decisivi; motivi questi tutti concernenti aspetti destinati a
essere riesaminati dal giudice del rinvio.
10. Va dunque cassata la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla corte d’appello di Torino, in diversa sezione, per rinnovato esame nonché per il governo delle spese anche del giudizio di legittimi-

tà.

P.Q.M.

La corte accoglie il primo e il terzo motivo nei limiti di cui in motivazione,
assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti

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ampio rinnovato esame, da parte del giudice del rinvio, del termine per la

e rinvia alla corte d’appello di Torino, in diversa sezione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione
civile, il 19 luglio 2017.
Il consigliere est.
. Sabato),

11 Pnùnano Giuddo
it

NERI

DEPOSITATO IN CANCELLERIA

Roma,

Il presidente