Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1747 del 25/01/2011

Cassazione civile sez. III, 25/01/2011, (ud. 03/12/2010, dep. 25/01/2011), n.1747

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. FINOCCHIARO Mario – rel. Consigliere –

Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere –

Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

SO.DI.CAR S.R.L. (OMISSIS) in persona del Presidente del

Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante pro-tempore Sig.

D.B., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CASSIODORO

9, presso lo studio dell’avvocato NUZZO MARIO, che la rappresenta e

difende unitamente all’avvocato VASILE ALFONSO giusta delega in calce

al ricorso;

– ricorrente –

contro

D. & D. IMMOBILIARE S.R.L. (OMISSIS) in persona del legale

rappresentante pro tempore Dott. D.L.A., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA MAZZINI 119, presso lo studio dell’avvocato

BISAZZA TERRACINI ORESTE, rappresentata e difesa dall’avvocato MILIA

GIULIANO giusta delega in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 118/2008 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

emessa il 20/2/2008, depositata il 06/05/2008, R.G.N. 888/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

03/12/2010 dal Consigliere Dott. MARIO FINOCCHIARO;

udito l’Avvocato MARIO NUZZO; udito l’Avvocato ALFONSO VASILE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SGROI Carmelo che ha concluso previa riunione dei ricorsi, rigetto di

entrambi i ricorsi.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 1 aprile 1995 la SoDiCar s.r.l. ha stipulato con la Sofin s.r.l.

un contratto di locazione avente a oggetto quota indivisa pari alla meta’ del complesso immobiliare sito in (OMISSIS), utilizzato per l’attivita’ di concessionaria Fiat della stessa conduttrice.

Fusasi la locatrice Sofin s.r.l., per incorporazione, con la Superauto s.r.l. in data 19 dicembre 2005, il successivo 29 dicembre 2005 la Superauto s.r.l. ha venduto la quota indivisa di cui al contratto di locazione con la SoDiCar s.r.l. alla Banca Monte Paschi di Siena – Leasing e Factoring s.p.a. che la ha acquistata allo scopo di concederla in locazione finanziaria alla Immobiliare D & D s.r.l..

Successivamente, con atto 18 luglio 2006 la Immobiliare D & D s.r.l.

ha intimato sfratto per morosita’ alla conduttrice, che – innanzi al tribunale di Pescara -si e’ opposta allo stesso assumendo, da un lato, il difetto di legittimazione attiva della Immobiliare D & D non proprietaria dell’immobile ne’ cessionaria del contratto di locazione, cessione cui essa concludente comunque non aveva prestato il proprio consenso, dall’altro, di avere corrisposto regolarmente i canoni del caso alla proprietaria dell’immobile, Banca Monte Paschi di Siena – Leasing e Factoring s.p.a.

Svoltasi la istruttoria del caso l’adito tribunale, con sentenza 27 marzo 2007 ha disatteso le difese della SoDiCar s.r.l. e dichiarato la risoluzione del contratto inter partes per inadempimento imputabile a questa ultima con condanna della stessa al pagamento di Euro 89.042,24 per le mensilita’ da gennaio a giugno 2006 e dei canoni mensili maturandi sino al rilascio.

Gravata tale pronunzia dalla soccombente SoDiCar s.r.l. nel contraddittorio della D & D Immobiliare che, costituitasi in giudizio, ha chiesto il rigetto della avversa impugnazione, la Corte di appello de L’Aquila, con sentenza 28 febbraio – 6 maggio 2008 ha rigettato l’appello, compensate tra le parti le spese del grado.

Per la cassazione di tale ultima pronunzia, non notificata, ha proposto ricorso, affidato a tre motivi, la SoDiCar s.r.l., con atto 4 marzo 2009.

Resiste, con controricorso, la Immobiliare D & D s.r.l.

Entrambe le parti hanno presentato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Nel corso dell’odierna udienza di discussione il P.G. ha sollecitato la riunione, del presente ricorso, al ricorso in rubrica al n. 6086-09 R.G., tra le stesse parti, nonche’ nel contraddittorio della Monte Monte dei Paschi di Siena Leasing & Factoring s.p.a.

2. L’istanza non puo’ trovare accoglimento.

A prescindere dal considerare che non esiste assoluta identita’ soggettiva tra le parti delle due controversie (non essendo parte di questo giudizio la Monte Monte dei Paschi di Siena Leasing &

Factoring s.p.a. ne’ la Superauto s.r.l.) e che diverse sono le sentenze oggetto di ricorso per cassazione nei due distinti procedimenti, si osserva che anche il thema decidendum e’ totalmente diverso, in questo giudizio, rispetto a quello di cui al n. 6086-09 R.G..

Mentre infatti, nel ricorso in rubrica al n. 6086-09 R.G. si controverte sul diritto di riscatto, L. 27 luglio 1978, n. 392, ex artt. 38 e 39 invocato dalla SoDiCar s.r.l., nel presente (in rubrica al n. 6087-09 R.G.), oggetto della lite e’ la risoluzione, per inadempimento della parte conduttrice, di un contratto di locazione.

3. Passando all’esame del ricorso si osserva che quanto all’eccepita carenza di legittimazione attiva della D & D s.r.l. (nell’agire nei confronti della So-DiCar s.r.l. per conseguire pronunzia di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione per cui e’ controversia) la relativa eccezione e’ stata disattesa dai giudici di secondo grado sul rilievo che:

– in data 19 dicembre 2005 la locatrice Sofin s.r.l. e’ stata incorporata nella Superauto s.r.l., con conseguente cessione a questa dei diritti derivanti dal contratto di locazione;

– in pari data la Banca Monte Paschi di Siena -Leasing e Factoring s.p.a. ha acquistato dalla Superauto s.r.l. la porzione del complesso immobiliare di proprieta’ di quest’ultima nell’ambito di una operazione finanziaria con cui ha concesso in leasing l’immobile alla utilizzatrice D & D s.r.l.;

– la societa’ appellante e’ stata regolarmente edotta di tutti i passaggi, sebbene non tempestivamente (quella congiunta della Superauto e della D & D e’ stata effettuata con missiva del 2 febbraio 2006);

– la richiesta della D & D di pagare il canone in suo favore fu tempestiva e consentiva alla SoDiCar di provvedere in tempo e non vi erano scusanti per la sua condotta, visto che ha pagato i canoni dei mesi gennaio, febbraio e marzo 2006 solo il 14 marzo 2006 e per di piu’ alla Banca e non al soggetto legittimato a ricevere, ossia alla D & D;

– anche il Monte dei Paschi aveva chiesto alla So-DiCar di pagare i canoni alla utilizzatrice dell’immobile in virtu’ del contratto di leasing e nonostante questo l’appellante ha continuato a effettuare i pagamenti in favore del primo con effetto non liberatorio;

– giusta la giurisprudenza del S.C. in caso di leasing traslativo – quale senza dubbio e’ quello intervenuto tra il Monte dei Paschi e la D. & D, atteso che il canone era decisamente eccessivo per la sola utilizzazione del bene, era stato pattuito come corresponsione anticipata di parte del prezzo che all’utilizzatore spettano tutte le azioni che spettano al proprietario in analogia con la disciplina della vendita con riserva di proprieta’ di cui all’art. 1526 c.c..

In merito, ancora, alla negata morosita’, i giudici di appello hanno ritenuto la sua sussistenza atteso:

– da un lato, che anche dopo aver ricevuto comunicazione sia dalla Superauto s.r.l. che dal Banca Monte Paschi di Siena – Leasing e Factoring s.p.a. circa il destinatario del pagamento la conduttrice ha continuato a pagare alla Banca anche dopo che questa aveva restituito il primo canone e pur essendo a conoscenza che la stessa non era legittimata a riceverli in forza della operazione finanziaria di leasing;

– dall’altro, la dedotta incolpevolezza dell’inadempimento e’ insussistente, attesa la avvenuta ricezione delle missive provenienti dalla D & D e dal Monte dei Paschi.

4. La ricorrente censura la riassunta pronunzia denunziando – con il secondo motivo e il terzo motivo, che per considerazioni di ordine logico devono essere esaminati con precedenza rispetto al primo:

– da un lato, violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 115, 277 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, formulando – ai sensi dell’art. 366-bis c.p.c. – il seguente quesito di diritto se nel caso della stipulazione di un contratto di leasing avente ad oggetto un immobile locato a terzi incorra in violazione dell’art. 112 c.p.c. la Corte di appello che abbia omesso di esaminare, come invece avrebbe dovuto, i motivi di appello riguardanti la mancanza in concreto di ogni accertamento degli elementi di fatto rilevanti ai fini della qualificazione del contratto di leasing in concreto stipulato tra Monte dei Paschi di Siena e la D & D immobiliare come leasing di godimento o traslativo e, in ogni caso, la non applicabilita’ al leasing, di godimento o traslativo che sia, della disciplina stabilita dagli artt. 1559 e 1602 c.c. secondo motivo;

– dall’altro, omessa, contraddittoria o insufficiente motivazione su un fatto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, precisando, in conclusione si chiede a questa Suprema Corte se incorra in vizio di motivazione la sentenza impugnata con cui la Corte di merito ha affermato che in presenza di un contratto di leasing avente ad oggetto un immobile locato trova applicazione l’art. 1602 c.c., senza esporre, pur in presenza di specifica impugnazione, le ragioni per cui ha qualificato come traslativo il leasing di cui trattasi, ne’ quelle per cui ha ritenuto tale norma applicabile al contratto di leasing in concreto stipulato tra Monte dei Paschi di Siena – Leasing e Factoring – e D & D Immobiliare, pur in assenza di un attuale effetto traslativo del diritto di proprieta’ dell’immobile terzo motivo.

5. Nessuno di tali motivi puo’ trovare accoglimento.

5. 1. Il secondo motivo, in particolare, e’ manifestamente infondato.

Come risulta dalla sentenza impugnata, di cui sopra sono stati trascritti i passaggi rilevanti, contrariamente a quanto – del tutto apoditticamente si invoca nel motivo – i giudici del merito si sono dati carico di esaminare tutti i motivi, sviluppati dalla SoDiCar s.r.l. nel censurare la sentenza del primo giudice e indicati nel quesito che conclude il motivo e, in particolare, hanno affrontato sia la questione relativa alla natura del contratto di leasing stipulato tra il Monte dei Paschi di Siena e la D & D immobiliare s.r.l. (puntualmente esponendo le ragioni alla luce delle quali hanno ritenuto lo stesso traslativo e non di godimento) , sia il – connesso – problema della applicabilita’ (o meno) degli artt. 1599 e 1602 c.c. in presenza di un contratto di leasing. Certo quanto sopra e’ palesemente irrilevante e non integra – quindi – il dedotto vizio di omessa pronunzia, – sia la circostanza che i giudici di appello abbiano concluso la propria indagine facendo proprie conclusioni diverse da quelle attese dalla difesa dell’appellante (essendo – in una tale eventualita’ – la sentenza impugnata denunciabile per violazione dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 o 5, e non certamente per nullita’ della sentenza o del procedimento);

– sia la circostanza che, per ipotesi, non sono stati adeguatamente contraddette alcune delle difese sviluppate nel motivo di appello, certo essendo che nella redazione della motivazione della sentenza, il giudice non e’ tenuto ad occuparsi espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed argomentazione delle parti, essendo necessario e sufficiente, in base all’art. 132 c.p.c., n. 4, (nel testo ratione temporis vigente), che esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con il percorso argomentativo seguito (Cass. 20 novembre 2009, n. 2009;

Cass. 22 gennaio 2002, n. 696; Cass. 2 agosto 2001, n. 10569 tra le tantissime).

5. 2. Quanto al terzo motivo lo stesso e’ – per un verso – inammissibile sotto diversi, concorrenti, profili, per altro, manifestamente infondato.

5.2.1. Quanto alla evidenziata inammissibilita’ osserva il collegio, in primis, che per quanto rilevante al fine del decidere l’art. 366- bis c.p.c. introdotto, con decorrenza dal 2 marzo 2006, dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, art. 6 abrogato con decorrenza dal 4 luglio 2009 dalla L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 47 e applicabile ai ricorsi proposti avverso le sentenze pubblicate tra il 3 marzo 2006 e il 4 luglio 2009 (cfr. L. n. 69 del 2009, art. 58, comma 5) e, quindi, anche nella specie, atteso che la sentenza impugnata e’ stata pubblicata il 6 maggio 2008, – che … nel caso previsto dall’art. 360, comma 1, n. 5 l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita’ la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione.

Questa Corte regolatrice – alla stregua della stessa letterale formulazione dell’art. 366 bis c.p.c. – e’ fermissima nel ritenere che a seguito della novella del 2006 nel caso previsto dall’art. 360 c.p.c., n. 5 allorche’, cioe’, il ricorrente denunzi la sentenza impugnata lamentando un vizio della motivazione, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita’, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione: cio’ importa in particolare che la relativa censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita’ (cfr., ad esempio, Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603).

Al riguardo, ancora, e’ incontroverso che non e’ sufficiente che tale fatto sia esposto nel corpo del motivo o che possa comprendersi dalla lettura di questo, atteso che e’ indispensabile che sia indicato in una parte, del motivo stesso, che si presenti a cio’ specificamente e riassuntivamente destinata.

Conclusivamente, non puo’ dubitarsi, che allorche’ nel ricorso per cassazione si lamenti un vizio di motivazione della sentenza impugnata in merito ad un fatto controverso, l’onere di indicare chiaramente tale fatto ovvero le ragioni per le quali la motivazione e’ insufficiente, imposto dall’art. 366-bis c.p.c., deve essere adempiuto non gia’ e non solo illustrando il relativo motivo di ricorso, ma formulando, al termine di esso, una indicazione riassuntiva e sintetica, che costituisca un quid pluris rispetto all’illustrazione del motivo, e che consenta al giudice di valutare immediatamente l’ammissibilita’ del ricorso (In termini, ad esempio, Cass. 7 aprile 2008, n. 8897, nonche’ cfr. Cass. 10 aprile 2010, n. 8555; Cass. 10 marzo 2010, n. 5794).

Pacifico quanto precede e’ palese la inammissibilita’ del terzo motivo di ricorso, ora in esame, stante la violazione, da parte della ricorrente del precetto di cui all’art. 366-bis c.p.c., atteso che quello sopra trascritto non puo’ – per la sua assoluta astrattezza e per l’assenza di qualsiasi riferimento concreto alla fattispecie come decisa dai giudici a quibus – definirsi la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale si denunziano vizi della motivazione della sentenza impugnata.

5. 2. 2. Anche a prescindere da quanto precede si osserva che a norma dell’art. 360 c.p.c., n. 5 – nel testo applicabile nella specie ratione temporis – le sentenze pronunziate in grado di appello o in un unico grado possono essere impugnata con ricorso per cassazione, tra l’altro “per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e r decisivo per il giudizio”.

E’ palese, pertanto, che i detti vizi – salvo che non investano distinte proposizioni contenute nella stessa sentenza, cioe’ diversi fatti controversi – non possono concorrere tra di loro, ma sono alternativi.

Non essendo logicamente concepibile che una stessa motivazione sia, quanto allo stesso fatto controverso, contemporaneamente omessa, nonche’ insufficiente e, ancora contraddittoria e’ evidente che e’ onere del ricorrente precisare quale sia – in concreto – il vizio della sentenza, non potendo tale scelta (a norma dell’art. 111 Cost.

e del principio inderogabile della terzieta’ del giudice) essere rimessa al giudice, come invece pare pretenda parte ricorrente (Cfr., Cass. 30 marzo 2010, n. 7626; Cass. 19 gennaio 2010, n. 713, specie in motivazione).

5.3.3. Oltre che inammissibile in forza delle considerazioni esposte sopra si osserva – per completezza di esposizione – che la censura sviluppata con il terzo motivo e’ – comunque – manifestamente infondata.

La sentenza impugnata – infatti – ha puntualmente indicato – ancorche’ in termini sintetici e facendo riferimento alla giurisprudenza di questa Corte regola-trice – sia le ragioni per le quali il contratto di leasing intervenuto tra il Monte dei Paschi di Siena e la D & D doveva qualificarsi traslativo, sia i motivi per cui a seguito di tale contratto la D & D era subentrata, quale locatrice, al precedente proprietario dell’immobile e era, pertanto, legittimata a pretendere il canone convenuto e ad agire per conseguire la pronunzia di risoluzione, per inadempimento, del contratto di locazione.

6. Con il primo motivo la ricorrente censura la sentenza impugnata denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1599, 1602 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, formulando, ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., il seguente quesito di diritto: se nel caso della stipulazione di un contratto di leasing avente ad oggetto un immobile locato a terzi debba escludersi che la stipulazione determini il subentro automatico dell’utilizzatore nel contratto di locazione, in forza dell’art. 1602 c.c. il quale stabilisce che il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra dal giorno del suo acquisto nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione senza necessita’ del consenso del conduttore, come erroneamente ha ritenuto la corte di appello nel caso di specie;

trovando invece applicazione le regole generali in tema di cessione dei contratti, in concreto non osservate, con la conseguenza che l’utilizzatore del leasing non ha titolo per chiedere il pagamento dei canoni ed e’ privo di legittimazione alla azione nei confronti del conduttore.

Assume, in particolare, la ricorrente che il combinato disposto degli artt. 1599 e 1602 c.c. opera esclusivamente nei casi in cui il locatore, titolare di un diritto sulla cosa locata la trasferisca a un terzo con acquisto derivativo ovvero derivativo costitutivo, si’ che – rimanendo il bene oggetto di leasing nel patrimonio del concedente sino al momento in cui viene esercitato il diritto di riscatto, e’ palese non essendo stato nella specie esercitato il diritto di riscatto al momento della intimazione di sfratto per morosita’ che solo la concedente Monte dei Paschi di Siena doveva qualificarsi locatrice, come tale legittimata a esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione immobiliare in discussione, trovando applicazione, eventualmente, nel caso di specie l’art. 1406 c.c.7. Il motivo non puo’ trovare accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

7. 1. In primis non puo’ tacersi l’assoluta non pertinenza – al fine del decidere – dei precedenti di questa Corte ricordati nel ricorso a fondamento dell’assunto invocato dalla ricorrente.

Sia Cass. 20 febbraio 2001, n. 2464, che Cass. 29 ottobre 1992, n. 11767 e, ancora, Cass. 9 aprile 1985, n. 2356 – infatti – si sono limitate a sottolineare che la regola emptio non tollit locatum dettata dall’art. 1599 c.c., con specifico riguardo al trasferimento a titolo particolare della cosa locata, in base alla quale si verifica la cessione legale del contratto con la continuazione dell’originario rapporto e l’assunzione da parte dell’acquirente della stessa posizione del locatore, non opera quando il terzo abbia acquistato il bene locato a titolo originario, si’ che il terzo che abbia usucapito la proprieta’ della cosa locata, mentre non puo’ esperire l’azione di sfratto, non essendo succeduto nel rapporto di locazione, e’ legittimato a promuovere le azioni reali per conseguire nei confronti del conduttore la disponibilita’ dell’immobile.

Pacifico che nella specie la D & D Immobiliare s.r.l. lungi dall’invocare di avere acquistato a titolo originario l’immobile condotto in locazione ha sempre dedotto di essere legittimata a agire nei confronti della SoDiCar s.r.l. perche’ utilizzatrice, in forza di contratto di leasing stipulato con la proprietaria dell’immobile, dell’immobile condotto in locazione dalla odierna ricorrente per cassazione, cioe’ di vantare un acquisto derivativo ovvero derivativo costitutivo (e non a titolo originario) , e’ di palmare evidenza la non pertinenza – al fine del decidere – dei precedenti giurisprudenziali richiamati in ricorso.

7. 2. Come assolutamente pacifico – presso una giurisprudenza piu’ che consolidata di questa Corte regolatrice – da cui, del tutto immotivatamente prescinde la difesa della ricorrente, l’accertamento della volonta’ delle parti in ordine al tipo di negozio posto in essere e, in particolare, se leasing traslativo o di godimento rientra nei compiti del giudice del merito, ed e’ incensurabile in sede di legittimita’, se congruamente motivato (Cass. 28 agosto 2007, n. 18195; Cass. 14 novembre 2006, n. 24214; Cass. 19 luglio 2005, n. 15199; Cass. 14 aprile 2000, n. 4855).

Nella specie i giudici a quibus accertato, in linea di fatto, che il canone dovuto in esecuzione del contratto di leasing dall’utilizzatele (cioe’ dalla D & D Immobiliare s.r.l.) decisamente eccessivo per la sola utilizzazione del bene, era stato pattuito come corresponsione anticipata di parte del prezzo di acquisto del bene stesso alla prevista scadenza del contratto hanno qualificato il contratto in questione quale leasing traslativo cui – come non controverso – sono riferibili le norme in tema di vendita con riserva di proprieta’ stanti le evidenti affinita’ tra le due figure contrattuali.

Non censurando la ricorrente la qualificazione del contratto in discussione come leasing traslativo e’ palese che sono a esso applicabili le regole dettate con riferimento alla vendita con riserva di proprieta’.

In forza di questa, in particolare, non si dubita che il compratore (nella specie l’utilizzatore) “acquista la proprieta’ della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo (nella specie, in occasione dell’esercitato riscatto), ma assume i rischi dal momento della consegna” e quindi ha, fin da questa, il godimento della cosa.

Poiche’ – come accertato dalla sentenza impugnata e in alcun modo contestato dalla ricorrente nella specie l’utilizzatele – in forza dell’art. 11 del contratto di leasing – aveva acquistato gia’ in epoca anteriore alla intimazione dello sfratto per morosita’ – il possesso dell’immobile e’ evidente che era ex lege subentrato anche nel contratto di locazione.

7. 3. Anche a prescindere dalla qualifica del contratto di leasing in esame come leasing traslativo, comunque, si osserva che contrariamente a quanto assume la difesa della ricorrente non e’ controverso – ne’ in dottrina ne’ in giurisprudenza – che chiunque abbia la disponibilita’ di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, e quindi anche il comodatario, il quale ne ha la detenzione qualificata, puo’, salvo che non vi ostino specifiche previsioni pattizie, concedere il bene in locazione o costituirvi altro rapporto obbligatorio, ed e’, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorche’ il rapporto giunga a compimento (cfr., tra le tantissime, Cass. 31 maggio 2010, n. 13204; Cass. 27 maggio 2010, n. 12976; Cass. 13 luglio 2009, n. 7422; Cass. 13 aprile 2007, n. 8840).

Pacifico quanto precede e’ palese che il terzo acquirente cui fa riferimento l’art. 1602 c.c. non e’ unicamente colui che – per atto tra vivi – sia divenuto proprietario dell’immobile locato, ma qualunque soggetto cui – in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico – l’originario locatore – proprietario abbia trasferito il possesso dell’immobile stesso e il suo godimento, come puntualmente verificatosi nella specie con la concessione in leasing, da parte della Monte dei Paschi di Siena, dell’immobile oggetto di controversia alla D & D Immobiliare.

Non e’ controverso, in causa:

– da un lato, che la D & D Immobiliare, utilizzatrice dell’immobile in discussione e nel possesso di questo, corrispondeva, mensilmente, un canone periodico comprensivo anche oltre che di una quota a titolo di pagamento prezzo del corrispettivo dovuto per il godimento del bene;

– dall’altro, che l’immobile, era detenuto, legittimamente, dalla locatrice SoDiCar s.r.l. che era tenuta al pagamento di un canone, mensile, di locazione.

Certo quanto sopra e’ evidente – ove fosse vero l’assunto invocato dalla difesa dell’odierna ricorrente e, cioe’, che anche a seguito dello stipulato leasing la qualita’ di locatore – avente diritto alla riscossione del canone dovuto dalla So.Di.Car – era rimasta la Monte Dei Paschi di Siena:

– da un lato, che quest’ultima avrebbe singolarmente, e del tutto illogicamente, stante quella che e’ la natura e la funzione del contratto di leasing titolo a percepire due autonomi corrispettivi per il godimento, da parte di terzi dello stesso immobile (un primo da parte della D & D in qualita’ di utilizzatore, un secondo dalla SoDiCar in quanto locatore dello stesso immobile);

– dall’altro, la D & D sarebbe tenuta a una prestazione periodica (pagamento del canone di leasing) parzialmente senza causa certo essendo che a fronte della quota pagata per il godimento dell’immobile la stessa, nulla potrebbe pretendere dalla conduttrice.

E’ palese, pertanto, anche sotto tale aspetto la insostenibilita’ dell’assunto della ricorrente.

7. 4. Da ultimo, concludendo, sul punto, si osserva essere incontroverso, presso una giurisprudenza assolutamente pacifica di questa Corte regolatrice, che in caso di leasing finanziario atteso che con la conclusione del contratto di fornitura viene a realizzarsi nei confronti del terzo contraente quella stessa scissione di posizioni che si ha per i contratti conclusi dal mandatario senza rappresentanza (sicche’ ai sensi dell’art. 1705 c.c., comma 2, il mandante ha diritto di far propri di fronte ai terzi in via diretta e non in via surrogatoria i diritti di credito sorti in testa al mandatario, assumendo l’esecuzione dell’affare, a condizione che egli non pregiudichi i diritti spettanti al mandatario in base al contratto concluso, potendo il mandante peraltro esercitare in confronto del terzo le azioni derivanti dal contratto stipulato dal mandatario volte ad ottenerne l’adempimento od il risarcimento del danno in caso di inadempimento) l’utilizzatore e’ legittimato a far valere la pretesa all’adempimento del contratto di fornitura, oltre che al risarcimento del danno conseguentemente sofferto (Cass. 16 novembre 2007, n. 23794; Cass. 27 luglio 2006, n. 17145. Sempre nel senso che nell’ambito del contratto di leasing finanziario e’ l’utilizzatore che ha la legittimazione a far valere nei confronti del fornitore le azioni intese all’adempimento del contratto di fornitura ad al risarcimento del danno da inesatto inadempimento dello stesso, Cass. 1 ottobre 2004, n. 19657, nonche’ Cass. 13 dicembre 2000, n. 15762 e la fondamentale, Cass. 2 novembre 1998, n. 10926).

Certo quanto precede e’ palese che tali principi – elaborati con riguardo all’eventualita’ la societa’ di leasing stipuli con un terzo, un contratto di appalto (perche’ sia realizzato in bene cui e’ interessato l’utilizzatore – e in forza dei quali detto utilizzatore, ancorche’ non formalmente parte dell’appalto e’ legittimato a agire nei confronti del terzo – sono applicabili anche nella eventualita’ la societa’ finanziatrice per acquisire la disponibilita’ del bene per avere la disponibilita’ del quale l’utilizzatore ha stipulato il contratto di leasing sia ricorsa come nella specie a un contratto di vendita.

Anche in tale ultima eventualita’, pertanto, deve ritenersi che l’utilizzatore possa esercitare in via diretta e non in via surrogatoria i diritti di credito sorti in testa al mandatario, assumendo l’esecuzione dell’affare e, pertanto, anche i diritti nascenti nei confronti del conduttore da un contratto di locazione concluso dal precedente proprietario l’immobile.

8. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso, in conclusione, deve rigettarsi, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimita’, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione, liquidate in Euro 200,00 oltre Euro 5.000,00 per onorari e oltre spese generali e accessori come per legge.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di cassazione, il 3 dicembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 25 gennaio 2011