Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 17249 del 12/08/2011

Cassazione civile sez. VI, 12/08/2011, (ud. 15/07/2011, dep. 12/08/2011), n.17249

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BUCCIANTE Ettore – Presidente –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. MATERA Lina – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ordinanza

sul ricorso proposto da:

M.F. ved. R., rappresentata e difesa, in forza di

procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. Quojani Fabio,

elettivamente domiciliata nel suo studio in Roma, viale Mazzini, n.

73;

– ricorrente –

contro

E.S.N., rappresentato e difeso, in forza di procura

speciale a margine del controricorso, dagli Avv. ELIA Laura e Paolo

Panariti, elettivamente domiciliato nello studio di quest’ultimo in

Roma, via Celimontana, n. 38;

– controricorrente –

per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Milano n.

496 del 23 febbraio 2010;

Udita, la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

15 luglio 2011 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;

sentiti gli Avv. Fabio Quojani e Paolo Panariti;

sentito il Pubblico Ministero, in persona dell’Avvocato Generale

dott. CICCOLO Pasquale Paolo Maria, che ha concluso per il rigetto

del ricorso.

Fatto

FATTO E DIRITTO

Ritenuto che il consigliere designato ha depositato, in data 8 febbraio 2011, la seguente proposta di definizione, ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ. : “Con sentenza in data 10 gennaio 2007, il Tribunale di Milano ha accertato che l’ampia porzione di solaio sita in (OMISSIS) al piano 5^ dello stabile di via (OMISSIS), censita al NCEU di detto Comune alla partita 209265, foglio 278, mapp. 426, sub. 15, mq. 67, è di proprietà dell’attore S. E.N., e conseguentemente ha condannato M.F. al rilascio della medesima ed alla rimessione in pristino del vano di accesso a tale sottotetto; ha respinto la domanda risarcitoria svolta dall’attore e quella di usucapione formulata in via subordinata da M.F.; ha posto a carico della convenuta le spese di c.t.u.

La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 496 del 27 gennaio 2010, ha rigettato l’impugnazione della M..

La Corte territoriale ha rilevato, in punto di diritto: che la natura e la proprietà del sottotetto di un edificio condominiale va determinata, in primo luogo, in base ai titoli, e solo in difetto di questi esso può ritenersi comune, qualora risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune; che, d’altra parte, perchè il sottotetto possa considerarsi pertinenza esclusiva dell’appartamento sito all’ultimo piano, occorre che esso assolva esclusivamente alla funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria, il che deve escludersi quando il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

Tanto premesso, la Corte d’appello, confermando la sentenza di primo grado, è pervenuta alla conclusione che la porzione di sottotetto rivendicata dall’ E. è di sua esclusiva proprietà, per averla egli acquistata, con atto di compravendita notaio Barsotti del 15 dicembre 2000, dalla Alca s.a.s., impresa costruttrice ed unica originaria proprietaria dell’intero stabile di via (OMISSIS). La Corte territoriale ha altresì escluso che il vano solaio in questione costituisca parte comune dell’edificio. Infine, la Corte di Milano ha sottolineato che l’indicazione, nell’atto di vendita tra la soc. Alca e la M., del vano solaio n. (OMISSIS) tra le coerenze di quello n. (OMISSIS) (acquistato dalla M.), conferma, da un lato, il carattere autonomo di entrambe tali porzioni immobiliari e, dall’altro, l’estraneità della prima di esse al compendio immobiliare acquistato dall’appellante.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la M. ha proposto ricorso, con atto notificato il 19 maggio 2010, sulla base di un motivo. L’intimato ha resistito con controricorso. Con l’unico mezzo, la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 817 e 2697 cod. civ., nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia. La ricorrente ricorda che l’art. 948 cod. civ. impone al rivendicante di dimostrare in modo rigoroso la sussistenza dell’asserito diritto di proprietà, laddove nella specie la riserva di proprietà in capo alla dante causa dell’ E. sarebbe stata fatta discendere da elementi assolutamente incerti e non determinanti (regolamento di condominio e tabelle millesimali) ai fini della prova di un valido titolo di acquisto. La soc. Alca non era titolare del diritto di proprietà del sottotetto e ciò perchè, avendo alienato tutti i piani del fabbricato che aveva edificato senza riservarsi la proprietà del sottotetto, quest’ultimo poteva essere solo ed esclusivamente di proprietà dell’appartamento sito all’ultimo piano.

Inoltre, la Corte d’appello non avrebbe indicato le ragioni per le quali non ha ritenuto di seguire la diversa soluzione prospettata dal c.t.u. Il motivo è manifestamente infondato.

La Corte d’appello si è attenuta ai seguenti principi: (a) in tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è in primo luogo determinata dai titoli e solo in difetto di questi ultimi può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (Cass., sez. 2^, 19 dicembre 2002, n. 18091); (b) il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (Cass., sez. 2^, 20 giugno 2002, n. 8968).

Nella specie la Corte d’appello – con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa – ha escluso non solo che il sottotetto in questione ricada tra le cose comuni, ma anche che possa considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, avendo esso dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

E’ esatto che, al fine di fornire la prova della proprietà esclusiva, non possono in generale essere determinanti nè le risultanze dell’eventuale regolamento di condominio, nè l’eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali, come proprietà esclusiva del singolo condomino.

Sennonchè la Corte territoriale non ha ritenuto raggiunta la prova della proprietà esclusiva dell’ E. in base a tali atti.

Piuttosto, essa ha considerato che la soc. Alca, costruttrice ed unica originaria proprietaria, si era riservata la proprietà del sottotetto in questione in sede di costituzione del condominio, allorchè, con il primo atto di compravendita, procedette ad alienare una delle unità immobiliari comprese nell’edificio, ritenendo questa riserva di proprietà del sottotetto confermata dal regolamento condominiale (di natura contrattuale) e dalla tabella millesimale espressamente richiamati nel primo atto di compravendita. E ne ha tratto una ulteriore comprova dall’atto di compravendita del 15 novembre 1972, con il quale la M. ha acquistato dalla medesima soc. Alca l’appartamento al 4^ piano e, insieme a questo, il vano solaio contraddistinto dal n. (OMISSIS), confinante con il sottotetto in questione, rimasto in proprietà della costruttrice ed alienato all’ E. successivamente, con l’atto di compravendita notaio Barsotti del 15 dicembre 2000.

Non sussiste, pertanto, la lamentata violazione dell’art. 948 cod. civ., avendo la Corte d’appello ritenuto raggiunta la prova della proprietà del sottotetto in capo all’ E. in base ad un regolare atto a titolo derivativo compiuto con il costruttore, che in sede di costituzione del condominio se ne era riservata la proprietà, in veste di alienante.

La sentenza impugnata, fondata su un logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, si sottrae alle critiche di cui è stata oggetto anche sotto il profilo della denuncia del vizio di motivazione.

Tali critiche – oltre a risolversi nella prospettazione di una diversa valutazione del merito della causa e nella pretesa di contrastare apprezzamenti di fatti e di risultanze probatorie che sono inalienabile prerogativa del giudice del merito – non tengono conto del fatto che il sindacato di legittimità ex art. 360 c.p.c., n. 5, è limitato al riscontro estrinseco della presenza di una congrua ed esaustiva motivazione che consenta di individuare le ragioni della decisione e l’iter argomentativo seguito nella sentenza impugnata (Cass., Sez. lav., 23 dicembre 2009, n. 27162)”.

Letta la memoria della parte ricorrente.

Considerato che il Collegio condivide argomenti e proposte contenuti nella relazione di cui sopra;

che le critiche ad essa mosse, contenute nella memoria illustrativa, non colgono nel segno;

che, infatti, non è esatto che la Corte di appello abbia fatto discendere la prova della piena proprietà del sottotetto in capo all’ E. – quale avente causa dalla soc. Alca – in base all’inserimento del bene in questione nel regolamento condominiale o nella tabella millesimale;

che – giova ribadire – la Corte di Milano, nel confermare la pronuncia di primo grado, ha riconosciuto la proprietà in capo all’ E. per avere rilevato, sulla scorta della univoca documentazione in atti, che la porzione di sottotetto rivendicata (identificata con il n. (OMISSIS)) è stata acquistata dal medesimo con rogito notarile dalla s.a.s. Alca, impresa costruttrice ed unica originaria proprietaria dell’intero stabile, la quale se ne era riservata la titolarità in sede di costituzione del condominio;

che la detta riserva di proprietà in capo al costruttore è stata dalla Corte d’appello di Milano desunta da una pluralità di elementi: (a) dal primo atto di compravendita che ha dato luogo al sorgere del condominio (atto Ravasio del 23 novembre 1970), che richiama espressamente gli allegati regolamento condominiale e tabella millesimale; (b) dall’atto di compravendita della M. del 15 novembre 1972, in cui il vano solaio n. (OMISSIS), di cui qui si discute, viene indicato tra le coerenze di quello, n. (OMISSIS), acquistato dalla M.;

che, pertanto, essendo la sentenza impugnata immune dalle censure che ad essa sono state mosse, il ricorso deve essere rigettato;

che le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

PQM

La Corte rigetta, il ricorso e condanna, la ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, liquidate in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6^ – 2 Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 15 luglio 2011.

Depositato in Cancelleria il 12 agosto 2011

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