Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 17224 del 11/08/2011

Cassazione civile sez. II, 11/08/2011, (ud. 09/06/2011, dep. 11/08/2011), n.17224

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente –

Dott. GOLDONI Umberto – rel. Consigliere –

Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere –

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere –

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 31113/2005 proposto da:

G.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in

ROMA, VIALE G CESARE 14, presso lo studio dell’avvocato BARBATINI

MARIA TERESA, rappresentata e difesa dall’avvocato GERACI Diego;

– ricorrente –

contro

P.A. (OMISSIS), A.R.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR,

presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato

TORRISI Giuseppe Vincenzo;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 615/2005 della CORTE D’APPELLO di CATANIA,

depositata il 14/06/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

09/06/2011 dal Consigliere Dott. UMBERTO GOLDONI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per l’inammissibilità del

ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 1998, A.R. e P.A. convenivano di fronte al tribunale di Catania G.C., assumendo di aver stipulato con la predetta un preliminare di vendita di un immobile sito in (OMISSIS), per il prezzo di L. 285.000.000, di cui L. 90.000.000 versate a titolo di caparra.

Alla stipula del preliminare, essi attori avevano versato ulteriori L. 4.000.000 a titolo di indennità per oneri fiscali e d’altra natura, gravanti sull’immobile sino al definitivo.

Malgrado reiterati solleciti, la G. si era rifiutata di consentire all’iscrizione dell’ipoteca necessaria alla concessione del mutuo cui si era formalmente impegnata ed inoltre l’immobile era risultato privo del certificato di abitabilità. Essi attori avevano esercitato con racc. del 10.16.1998 il proprio recesso: chiedevano pertanto che fosse dichiarata la legittimità di tale recesso per grave inadempimento della controparte con condanna della stessa al pagamento del doppio della caparra e, in subordine, risoluzione del contratto con condanna della G. alla restituzione della somma di L. 94.000.000,oltre ai danni da inadempimento, da liquidarsi in separato giudizio.

La convenuta, costituitasi, chiedeva il rigetto delle domande attoree ed affermarsi la responsabilità esclusiva delle controparti nell’inadempimento del contratto, condannandole al rilascio dell’immobile, con autorizzazione a trattenere la somma versata.

Tali domande la G. reiterava con altro atto di citazione; i due giudizi venivano riuniti.

Con sentenza del 2001, il tribunale di Catania, in composizione monocratica, accoglieva la domanda attorea, adottando i provvedimenti consequenziali e regolava le spese.

Avverso tale decisione la G. proponeva appello, cui resistevano le controparti.

Con sentenza in data 16.7.2004/14.6.2005, la Corte di appello di Catania rigettava l’impugnazione e regolava le spese.

Respinti i motivi di appello proposti in rito, nel merito, la Corte etnea ha rilevato che la mancata consegna del certificato di abitabilità dell’immobile ed il mancato consenso all’accensione di una ipoteca per ottenere il mutuo necessario all’acquisto fossero dati incontestati: ritenuto che il certificato costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, con conseguente applicazione della disciplina dell’aliud pro alio, cosa questa atta a fondare un inadempimento grave, mentre le circostanze poi addotte a giustificazione del rifiuto di prestare il ricordato consenso oltre che non provate, non potevano essere considerate tali da giustificare l’inadempimento della G..

Per la cassazione di tale sentenza ricorre, sulla base di una articolata doglianza, la G.; resistono con controricorso gli A. – P.. Entrambe le parti hanno presentato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Le doglianze della odierna ricorrente sono esposte, con singolare opzione, in modo discorsivo, precedute per una parte dall’affermazione che la sentenza impugnata meriterebbe censura per violazione e falsa applicazione delle norme di diritto, e per insufficiente e contraddittoria motivazione sui capi della sentenza e sui punti decisivi della controversia.

In buona sostanza, le doglianze mosse alla decisione della Corte etnea paiono potersi, sotto tale profilo, individuarsi nell’aver quel giudice ritenuto inadempimento grave a carico della G. il fatto che l’immobile de quo fosse privo della licenza di abitabilità ed il diniego della stessa di prestare il proprio consenso all’accensione di ipoteca sul bene, in modo che gli acquirenti potessero ottenere il mutuo necessario per l’acquisto.

Si sostiene al riguardo che l’immobile aveva tutte le caratteristiche richieste dalla legge e che pertanto la licenza poteva essere ottenuta in qualsiasi momento, tanto è vero che l’ A. vi aveva abitato senza alcun problema, mentre la mancata prestazione del consenso era stata determinata dalla percezione che la controparte, come emergeva dalla corrispondenza intercorsa, intendeva recedere dal contratto.

Tali doglianze non hanno pregio; se è forse condivisibile la tesi secondo cui la vendita di un immobile ad uso abitativo privo della licenza di abitabilità può non integrare l’ipotesi dell’aliud pro alio, pure la licenza costituisce un requisito essenziale del bene in argomento e la mancanza di essa influisce se non altro sulla normale commerciabilità dello stesso, e, in ogni caso, rende, come è notorio, quanto il mai difficoltoso l’ottenimento di un mutuo ipotecario da parte di un istituto di credito.

Non può essere infatti sottovalutato il profilo secondo cui, nel preliminare, era stato considerato elemento essenziale al fine della trattativa il fatto che la promettente venditrice desse il proprio consenso all’iscrizione di ipoteca onde consentire ai promissari acquirenti di ottenere il mutuo necessario per il pagamento del residuo prezzo.

La commistione di tali elementi, ma anche la sussistenza dell’uno e dell’altro integrano un comportamento tale da poter essere correttamente considerato grave inadempimento, atteso che era pacifico che i promissari acquirenti si basavano sul mutuo ipotecario da accendersi sull’immobile per il pagamento del prezzo residuatole l’aver agito sotto il concorrente profilo della mancanza della licenza di abitabilità e del mancato consenso all’accensione di ipoteca ha comportato la sostanziale impossibilità per la controparte, di stipulare il definitivo.

Tanto è stato correttamente giudicato grave inadempimento.

L’accenno poi ad un preteso inadempimento degli A., è formulato in termini generici e il ricorso pecca sotto tale aspetto per i mancato rispetto del profilo dell’autosufficienza, atteso che la pretesa sussistenza di inadempimento grave della controparte rimane espresso in termini quanto meno nebulosi, mentre la sentenza impugnata ha escluso che dalla corrispondenza in atti potesse dedursi una chiara volontà di recesso dal preliminare.

L’altro profilo di doglianza, intitolato ad “attività suppletiva del giudice e violazione del principio del petitum”, si basa sul fatto che il primo giudice avrebbe affermato che la mancata concessione del mutuo derivava dalla mancanza della licenza di abitabilità, elemento questo non prospettato dalla controparte.

A parte il rilievo secondo cui la sentenza qui impugnata è quella di appello e non quella di primo grado, la doglianza non avrebbe comunque pregio, atteso che rientra nel notorio che gli istituti di credito sono quanto meno restii ad erogare mutui ipotecari su immobili destinati a civile abitazione se sprovvisti delle licenza di abitabilità; che non sia stata prodotta documentazione attestante tale profilo, è argomento assolutamente ininfluente al riguardo.

Quanto infine al contenuto della domanda degli A., che non conterrebbe una dichiarazione di recesso, va ricordato che è compito istituzionale del giudice del merito l’interpretazione degli atti processuali e che, al riguardo, la sentenza impugnata ha svolto una compiuta analisi della citazione, pervenendo alla conclusione motivata secondo cui gli attori in prime cure ebbero ad avanzare domanda ex art. 1385 c.c., comma 2, e solo in subordine domanda di risoluzione del contratto. Il ricorso deve essere pertanto respinto.

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorari, oltre agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 9 giugno 2011.

Depositato in Cancelleria il 11 agosto 2011