Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 17031 del 11/08/2016


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Cassazione civile sez. II, 11/08/2016, (ud. 06/07/2016, dep. 11/08/2016), n.17031

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente –

Dott. MATERA Lina – Consigliere –

Dott. MANNA Felice – Consigliere –

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24053-2011 proposto da:

PI.AN. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, V.LE

DELLE MILIZIE 22, presso lo studio dell’avvocato IGOR TURCO,

rappresentato e difeso dagli avvocati GIUSEPPE LO DICO, EMILIO

DEJOMA;

– ricorrente-

contro

IMPRESA P. DI P.S. E C SAS IN LIQUIDAZIONE

(OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA P.ZZA CAVOUR presso la CORTE

di CASSAZIONE rappresentata e difesa dall’avvocato SALVATORE MELI;

– controricorrente e ric. incidentale –

nonchè contro

D.G., P.S., P.G.;

– intimati –

– ricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 1306/2010 della CORTE D’APPELLO di PALERMO,

depositata il 04/10/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

06/07/2016 dal Consigliere Dott. CORRENTI VINCENZO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CARDINO ALBERTO che ha concluso per l’accoglimento del terzo motivo

del ricorso principale e per l’inammissibilità del ricorso

incidentale.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 806/2004 il Tribunale di Agrigento disponeva, tenendo luogo del contratto non concluso, il trasferimento in favore di Pi.An. dell’immobile in Agrigento c.da Fontanelle condizionandolo all’accollo da parte del Pi. dei mutui concessi dalla Gestione di credito fondiario della Cassa centrale di risparmio V.E. come da contratti indicati ed al pagamento da parte del medesimo in favore di P.G. degli interessi di preammortamento relativi ai contratti, delle spese di frazionamento del mutuo, di accatastamento oltre interessi, condannava P. a creare un’area destinata a parcheggio nel complesso Primavera lotto 8 edificio n. 6 delle dimensioni e con le caratteristiche di cui alla ctu Battaglia e ad eseguire gli interventi per rendere conforme alle norme di sicurezza l’impianto degli ascensori.

Tale sentenza veniva appellata in via principale da Pi. ed in via incidentale da P.S. e c. sas in liquidazione già impresa Dott. P.G..

La Corte di appello di Palermo, con sentenza 4.10.2010, confermava la prima decisione dichiarando preliminarmente il difetto di legittimazione sia passiva sia attiva di P.S. e c. sas posto che eredi di P.G. erano D.G. e P.S. ed era irrilevante l’assunto che la nuova società fosse sorta per regolarizzare la società di fatto tra detti eredi.

Quanto all’appello principale osservava che il Pi., di fronte alla domanda di adempimento del P., aveva dichiarato la disponibilità alla conclusione del contratto senza svolgere domanda di risoluzione per cui aveva diritto alla eliminazione dei vizi ed alle prestazioni a carico del P. in relazione all’area di parcheggio ed all’ascensore.

La mancata previsione del posto macchina quale pertinenza non incideva sulla validità del preliminare trattandosi di parti comuni ex art. 1117 c.c., e per il resto si faceva riferimento al contratto preliminare.

Ricorre Pi. con 5 motivi, propone ricorso incidentale P. sas.

All’udienza del 22.3.2016 è stato disposto il rinvio a nuovo ruolo perchè l’avviso di udienza al resistente era stato fatto in cancelleria mentre il fax risultava occupato.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo si deduce violazione della normativa vigente in materia di edilizia convenzionata e/o agevolata per non avere i giudici di merito considerato che l’intero porticato ed il seminterrato non potevano esser ritenuti di proprietà dell’impresa costruttrice.

Col secondo motivo si deduce errata applicazione dell’art. 2932 c.c., in relazione alla L. n. 865 del 1971, per non avere i giudici di merito rilevato la nullità delle clausole nn. 6 e 7 del preliminare nella parte in cui escludevano dalla promessa vendita, riservandole alla impresa, l’area porticato, il box auto e la cantina e modificavano arbitrariamente la determinazione del prezzo dell’appartamento.

Col terzo motivo si denunzia l’errata applicazione delle norme contrattuali in relazione alla L. n. 10 del 1977, art. 8, ed all’art. 16 della convenzione n. 4454 del 16.12.1978 per avere i giudici di merito applicato l’art. 10 del preliminare in luogo dell’art. 7, che a sua volta rimandava all’art. 16 della convenzione e così posto a carico del ricorrente gli interessi di preammortarnento e tutti gli oneri accessori che, invece, erano inclusi nel prezzo di cessione; per avere ritenuto l’immobile affetto da vizi anzicchè non ultimato.

Col quarto motivo si lamenta che la ctu è stata espletata sulla base di elaborati forniti dall’impresa.

Col quinto motivo si lamentano vizi di motivazione.

Col ricorso incidentale si lamenta violazione dell’art. 112 c.p.c., in ordine alla condanna ad eseguire l’area di parcheggio e gli interventi per l’ascensore.

Le censure del ricorso principale vanno esaminate congiuntamente, attesa la reciproca interferenza e meritano accoglimento nei limiti di cui si dirà.

In primo luogo sono inammissibili le censure con le quali si lamenta che sia stato riconosciuto il diritto a favore dell’impresa della proprietà del porticato e del seminterrato posto che la domanda relativa alla condominialità del porticato e alla consegna dell’intero piano terra è stata dichiarata inammissibile perchè nuova (pagina 12 della sentenza) e tale ratio decidendi non è stata minimamente censurata dal ricorrente che avrebbe dovuto denunciarne l’erroneità ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 4, e dimostrare di averla tempestivamente proposta in primo grado, trascrivendone il contenuto ed indicando l’atto o verbale in cui sarebbe stata proposta.

Vanno disattese le doglianze laddove si denunzia che erroneamente la sentenza aveva escluso che l’immobile non fosse stato ultimato affermando che lo stesso fosse affetto da vizi; in effetti i giudici hanno ritenuto realizzato, con accertamento insindacabile in sede di legittimità, il sinallagma funzionale attraverso, da un lato, il trasferimento della proprietà a favore del Pi. e, dall’altro, la condanna dell’impresa alla realizzazione delle opere necessarie per la consegna dell’immobile promesso in vendita applicando i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 16236/03, 1562/10, 3855/16).

In particolare sul primo motivo va osservato che la sentenza ha sostanzialmente ritenuto inammissibile in quanto proposta per la prima volta in appello la domanda relativa alla realizzazione e consegna della cantina e di consegna della superficie indivisa pro quota dell’intero piano terra destinato a porticato o, in subordine del 70%, per cui la censura appare nuova e generica.

A pagina sette la sentenza ha statuito che le contestazioni sollevate dal Pi. in merito alle opere non realizzate potevano dar luogo solo ad una pronunzia di condanna alla eliminazione dei vizi, come stabilito dal giudice di primo grado e come del resto richiesto dal Pi. in primo grado.

Sul secondo motivo è sufficiente richiamare quanto dedotto in sentenza alla pagina 8 circa la destinazione di appositi spazi a parcheggi senza obbligo di cessione in proprietà di detti spazi e la giurisprudenza di questa Corte sulle diverse tipologie di parcheggio assoggettate a regimi giuridici differenziati: a) parcheggi soggetti a vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d’uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che non ne esclude l’alienabilità separatamente dall’unità immobiliare, disciplinati dalla L. n. 765 del 1967, art. 18; b) parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico di inscindibilità con l’unità immobiliare introdotti dalla L. n. 22 del 1989, art. 2, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente, non trasferibili autonomamente; c) parcheggi non rientranti nelle due specie illustrate perchè realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi; d) parcheggi di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione (Cass. 1.8.2008 n. 21003), con la conseguenza che la decisione resiste alle critiche.

Deve, invece, accogliersi il ricorso laddove censura la sentenza per aver respinto il terzo motivo di appello con cui si era dedotta la non debenza degli interessi di preammortamento di cui ai contratti di mutuo e delle spese di accatastamento e frazionamento catastale.

La sentenza ha ritenuto che tale obbligo derivasse al promissario acquirente dalla previsione contenuta nel preliminare e che non esistesse alcuna norma inderogabile.

Vero è che l’opera dell’interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dagli artt. 1362 ss. c.c., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi (e pluribus, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753) ma, premesso che dal contratto preliminare trascritto nel ricorso risulta che gli alloggi erano parte di un complesso di edilizia convenzionata ex L. n. 865 del 1971, che l’impresa P. aveva in costruzione in virtù del diritto di superficie costituito in suo favore dal Comune di Agrigento, va rilevato che, in relazione alla funzione di facilitare l’acquisto della casa per le categorie di cittadini più disagiati, è previsto un sistema di predeterminazione del prezzo nel massimo che non può essere derogato e che, per quanto riguarda la cessione del diritto di superficie di cui alla L. n. 865/1971, segue il bene anche nei successivi passaggi, ove non vi sia stata rimozione L. n. 448 del 1998, ex art. 31, comma 49 bis, (S.U. 18135/2015, Cass. 10987/2013).

Pertanto i Giudici avrebbero dovuto verificare se le pattuizioni contenute nel preliminare fossero o meno conformi alle previsioni inderogabili di legge relativamente al prezzo di cessione degli alloggi stabilito nella convenzione intervenuta tra l’impresa ed il Comune ai sensi della L. n. 865 del 1971, art. 35, ovvero accertare se interessi di preammortamento di cui ai contratti di mutuo e spese di accatastamento e frazionamento catastale fossero o meno compresi nel prezzo dovuto dall’acquirente, indagine che non è stata in alcun modo compiuta.

Le ulteriori censure sono solo enunciate e si traducono in proposizioni generiche ed assertive.

Il ricorso incidentale non impugna la preliminare ed assorbente statuizione sulla carenza di legittimazione attiva e passiva della sas P..

In definitiva va accolto per quanto in motivazione il ricorso principale e dichiarato inammissibile l’incidentale.

PQM

La Corte accoglie per quanto in motivazione il ricorso principale, dichiara inammissibile l’incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto e rinvia alla Corte di appello di Palermo, altra sezione, anche per le spese.

Così deciso in Roma, il 6 luglio 2016.

Depositato in Cancelleria il 11 agosto 2016

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