Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16873 del 10/08/2016


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Cassazione civile sez. III, 10/08/2016, (ud. 12/04/2016, dep. 10/08/2016), n.16873

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Presidente –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

Dott. DEMARCHI ALBENGO Paolo Giovanni – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8725-2012 proposto da:

IMMOBILIARE PESCHIERA SRL, in persona del suo amministratore unico,

legale rappresentante, Sig. B.E., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA L. CARO 62, presso lo studio dell’avvocato

SIMONE CICCOTTI, che la rappresenta e difende unitamente

all’avvocato CONSIGLIO ARMANDO PARISI giusta procura speciale del

dott. Notaio STEFANIA ERRICO, in Ostuni del 20/11/2013, rep. 5114;

– ricorrente-

contro

M.V., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL

TRITONE 102, presso lo studio dell’avvocato VITO NANNA,

rappresentato e difeso dall’avvocato ANDREA VIOLANTE giusta procura

speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

e contro

A.T., B.E., AP.VI., S.O.,

P.D., P.A., P.F.,

AC.VI.DO., AC.OR.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 933/2011 della CORTE D’APPELLO di LECCE,

depositata il 17/11/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

12/04/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;

udito l’Avvocato SIMONE CICCOTTI;

udito l’Avvocato UMBERTO VIOLANTE per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

BASILE TOMMASO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. M.V. e P.A. (poi deceduto) stipularono con la Immobiliare Peschiera srl, contestualmente nell’aprile 1989: – a) un contratto per atto pubblico, intitolato “vendita con riserva di superficie e appalto”, con il quale trasferivano alla società, ciascuno per la propria metà pro indiviso, il suolo edificatorio, comprensivo della superficie di due fabbricati, interessato, con altri terreni, da un piano di lottizzazione per la costruzione di sei piani, di cui cinque fuori terra, approvato dalla Commissione edilizia comunale; si riservavano ciascuno le superfici corrispondenti alla costruzione di un appartamento e di un locale a piano terra; regolavano il corrispettivo, in parte in denaro con la consegna di pagherò cambiari con scadenza successiva, per altra parte, con l’assunzione dell’appalto per la costruzione di due appartamenti e due locali al piano terra sulle superfici riservate; b) quattro scritture private (due con M., due con P.), intitolate contratto preliminare, con i quali ciascuno si impegnava ad acquistare e la società si obbligava a trasferire un altro appartamento e un locale al piano interrato, dietro corrispettivo in denaro; i soci della società si costituivano fideiussori della società per le obbligazioni assunte.

Nel 1991 M. convenne in giudizio la società; premise che i contratti erano relativamente simulati e che realmente voluto dalle parti era un contratto di permuta tra vendita del suolo (trasferimento delle proprie porzioni di suolo) e vendita di cosa futura (appartamenti costruendi, precisamente a ciascuno due appartamenti, un locale a piano terra e un locale al piano interrato) con conguaglio in denaro, ricevuto per Lire 104 milioni.

Chiese in via principale la dichiarazione di simulazione relativa di tutti gli atti, il trasferimento del terreno alla società a titolo di permuta, nonchè il trasferimento a sè dei due appartamenti e dei due locali, a titolo di permuta o ex art. 2932 c.c., dandosi atto che il conguaglio in denaro di cui agli effetti cambiari era stato versato; tra le varie subordinate chiese dichiararsi risolti i contratti per impossibilità sopravvenuta, con condanna della società alla restituzione della porzione di suolo.

Sempre il M., costituendosi nel diverso e successivo giudizio iniziato dalla società, chiese in riconvenzionale accertarsi che la situazione presupposta nei contratti (costruzione edificio a sei piani) non esisteva al momento della conclusione degli stessi, nè si era mai verificata con conseguente invalidità dei negozi stipulati con condanna alla restituzione della porzione di suolo con le annesse unità rurali ed urbane libera da ogni opera e peso.

La società, nel giudizio da essa introdotto, chiese accertarsi che sul suolo oggetto del contratto non era stata consentita l’edificazione del fabbricato previsto in progetto e, riportandosi a quanto sostenuto costituendosi nel giudizio iniziato da M., alle domande avanzate in riconvenzionale, chiese, in considerazione della minore volumetria, la riduzione ex art. 1490 (ndr 1492), del corrispettivo della cessione, rideterminando le aree Il Tribunale di Brindisi, sezione distaccata di Ostuni, pronunciando sulle domande proposte da M.V. nei confronti della Immobiliare Peschiera srl e dei soci di questa, quali fideiussori ( A., B. ed Ap.), nonchè degli eredi di P.A., e pronunciando sulle domande proposte dalla società Immobiliare, nel giudizio, poi riunito, nei confronti del M. e degli eredi di P., dichiarò risolti per impossibilità sopravvenuta: l’atto pubblico dell’aprile del 1989 nella parte relativa alla vendita del suolo di proprietà del M., nonchè i due contestuali contratti preliminari conclusi in pari data dalla società Immobiliare con il M.; ordinò al M. di restituire alla società i sei titoli cambiari ricevuti in esecuzione degli accordi dichiarati risolti.

La Corte di appello di Lecce, pronunciando sull’appello principale di M. e su quello incidentale della società Immobiliare, riformò parzialmente la decisione del primo giudice: – dichiarò nullo il contratto contenuto nell’atto pubblico e i quattro contratti preliminari conclusi in pari data dalla Immobiliare, rispettivamente con M. e P.; condannò la Immobiliare alla restituzione in favore del M. del suolo “limitatamente alla quota pro indiviso dello stesso sulla quale egli vanta il diritto di comproprietà” (sentenza del 17 novembre 2011).

2. Avverso la suddetta sentenza la società Immobiliare ha proposto ricorso affidato a tre motivi, esplicato da memorie.

Ha resistito con controricorso M., che ha depositato memorie.

Non hanno svolto difese gli intimati, A., B. e Ap. e gli eredi di P..

All’esito dell’udienza del 23 giugno 2015, la Corte, con ordinanza n. 22082 del 2015, rilevato il mancato perfezionamento della notifica nei confronti di intimati che non si erano difesi, ne ha ordinato la rinnovazione.

Per la successiva udienza del 12 aprile 2016, è stata ritualmente effettuata e depositata la rinnovazione della notifica; con ulteriore memoria della società ricorrente sono stati depositati gli avvisi di ricevimento mancanti.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la società Immobiliare deduce la nullità della sentenza per violazione degli artt. 81 e 329 c.p.c. e art. 2909 c.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 4.

Premette che gli eredi P., convenuti in primo grado, erano restati contumaci e, quindi, non avevano avanzato alcuna domanda; che il giudice di primo grado aveva dichiarato risolto il contratto contenuto nell’atto pubblico (di cui era parte anche il P.) solo in riferimento alla vendita del suolo di proprietà del M. e i due soli contratti preliminari in cui era parte il M.; che i P. non avevano proposto appello.

Mette in rilievo che la sentenza di appello ha dichiarato nullo il contratto contenuto nell’atto pubblico e i quattro contratti preliminari conclusi in pari data dalla Immobiliare, rispettivamente con M. e P.. Sostiene che, anche a ritenere che il M. avesse chiesto la nullità anche in riferimento alla posizione degli eredi P., la statuizione che li escludeva non era stata oggetto di appello da parte dei P., con conseguente giudicato sul punto.

Il M., controricorrente, sostiene che è errato il presupposto da cui parte il ricorrente, secondo cui si sarebbe in presenza di più contratti facenti capo rispettivamente a M. e P., mentre si è in presenza di un contratto unitario plurisoggettivo tra l’Immobiliare e il M. e il P.: unico contratto di permuta avente ad oggetto la cessione del suolo verso corrispettivo costituito dalla realizzazione degli appartamenti che sarebbero stati di proprietà dei cedenti e conguaglio in denaro, quale riconosciuto dal primo e secondo giudice. Aggiunge che unitaria era la prestazione di cessione del suolo, del quale i cedenti era comproprietari pro indiviso e unitaria la controprestazione costituita dalla realizzazione di un unico complesso edilizio; che è irrilevante la mancata impugnativa dei P. stante la possibilità della pronuncia d’ufficio della nullità; che il M. aveva chiesto in primo grado l’accertamento della nullità dell’unico contratto ed ha investito di gravame la sentenza di appello nella parte in cui aveva invece dichiarato risolto il contratto.

1.1 Il motivo di censura non ha pregio e va rigettato.

E’ errato il presupposto interpretativo della pluralità dei contratti. La sentenza impugnata (e già da quella di primo grado) considerano un unico contratto unitario complesso, volto alla realizzazione dell’operazione economica consistente nella cessione del suolo da parte dei comproprietari e nell’acquisto di appartamenti da edificare nell’edificio a sei piani. Nell’atto pubblico, stipulato da entrambi, i proprietari del suolo cedono e trasferiscono il possesso del fondo con riserva di superficie per quattro appartamenti erigendi nell’edificio; prevedono quale corrispettivo i pagherò cambiari alla scadenza della consegna e l’assunzione di appalto per la costruzione da parte della società. I quattro preliminari di vendita (due per ciascun venditore del suolo) hanno per oggetto per ciascun promittente acquirente un altro appartamento e un locale interrato nell’edificio costruendo; il corrispettivo è previsto come da corrispondersi una parte alla firma del preliminare, l’altra alla consegna, che è la stessa rispetto all’atto pubblico.

Sulla configurazione da parte del giudice di merito dell’unicità della causa, in presenza di prestazioni interdipendenti e tendenti ad un unico intento negoziale, che dà vita ad un unico contratto unitario complesso, non c’è censura.

Così come non c’è censura sulla presupposizione quale ragione della nullità dell’unico contratto unitario complesso.

La nullità dichiarata dal giudice concernente tutti i contratti che andavano a comporre l’unica operazione economica è la conseguenza della unicità del contratto, quale contratto unitario complesso con unicità di causa. Comunque, anche a considerare i contratti collegati dal perseguimento di un risultato economico unitario e complesso, attraverso una pluralità coordinata di contratti, essi simul stabunt, simul cadent, determinando la loro interdipendenza una regolamentazione unitaria delle vicende relative alla permanenza del vincolo contrattuale (Cass. n. 7255 del 2013).

2.Con il secondo motivo, si deduce la violazione degli artt. 1418, 1464 e 1467 c.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3.

2.1. Il motivo è inammissibile.

Va premesso che, al di là della evocazione della nullità per presupposizione pur presente genericamente nella parte esplicativa, questo profilo non si traduce mai nella prospettazione di una censura specifica.

Rispetto alle altre norme evocate nel sommario del motivo, la ricorrente si limita a riproporre le tesi sostenute nel giudizio di appello, senza fare oggetto di specifica critica le argomentazioni della sentenza gravata. In ogni caso, i vizi del contratto evocati, presuppongono un contratto valido ed efficace.

3. Con il terzo motivo, logicamente subordinato, si deduce la violazione degli artt. 2037, 1111 e 1150 c.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Secondo la ricorrente ha errato la Corte di merito nello stabilire, quale effetto della inefficacia dei rapporti contrattuali, l’obbligo della Immobiliare di restituire al M. quanto indebitamente ricevuto ex art. 2037 c.c..

La Corte di merito avrebbe trascurato che il M. aveva chiesto al Tribunale e alla stessa Corte la restituzione della quota ideale del terreno, chiedendola non ad un terzo, per il quale si applica l’art. 2037 c.c., ma ad altro comunista nella misura del 50%; quindi la Corte di appello non avrebbe potuto ordinare la restituzione da parte di un comunista della quota ideale ad altro comunista, vigendo l’istituto dell’art. 1111 c.c. dello scioglimento della comunione e l’art. 1150 c.c. per il diritto all’indennizzo delle migliorie apportate.

3.1. Il motivo è inammissibile.

Come correttamente rileva il controricorrente, obbligata alla restituzione della quota pro indiviso del suolo è la Immobiliare, che ne deteneva il possesso in forza della regolamentazione negoziale dichiarata nulla, con la quale il M. aveva ceduto il 50% pro indiviso con il P., con la conseguenza che non viene assolutamente in questione il rapporto tra comunisti.

Quanto alle migliorie ex art. 1150 c.c., in disparte la comprensibilità della richiesta, evidente è il carattere di novità.

4. In conclusione, il ricorso è rigettato. Le spese, liquidate sulla base dei parametri vigenti, seguono la soccombenza. Non avendo le altre parti intimate svolto attività difensiva, non sussistono i presupposti per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

PQM

LA CORTE DI CASSAZIONE

Rigetta il ricorso; condanna la società ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 15.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 12 aprile 2016.

Depositato in Cancelleria il 10 agosto 2016

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