Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1686 del 27/01/2010

Cassazione civile sez. III, 27/01/2010, (ud. 06/11/2009, dep. 27/01/2010), n.1686

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. TALEVI Alberto – rel. Consigliere –

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 29982-2005 proposto da:

T.S. titolare della ditta indiviudale “Sansecondo

Gruppo”, elettivamente domiciliato in ROMA, V.LE ANGELICO 12, presso

lo studio dell’avvocato MARVASI TOMMASO, che lo rappresenta e difende

unitamente all’avvocato TOTOLO MONICA giusta delega a margine del

ricorso;

– ricorrente –

contro

I.I., L.G.;

– intimati –

sul ricorso 32491-2005 proposto da:

I.I., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA S. ALBERTO

MAGNO 9, presso lo studio dell’avvocato SEVERINI GAETANO, che la

rappresenta e difende unitamente all’avvocato PRETTE MARIO giusta

delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente –

contro

T.S. titolare della Ditta individuale Sansecondo

Gruppo, elettivamente domiciliato in ROMA, V.LE ANGELICO 12, presso

lo studio dell’avvocato MARVASI TOMMASO, che lo rappresenta e difende

unitamente all’avvocato TOTOLO MONICA giusta delega a margine del

ricorso principale;

– controricorrente –

e contro

L.G.;

– intimato –

avverso la sentenza n. 1598/2004 della CORTE D’APPELLO di TORINO, 1^

SEZIONE CIVILE, emessa il 1/10/2004, depositata il 08/10/2004, R.G.N.

1421/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

06/11/2009 dal Consigliere Dott. ALBERTO TALEVI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso, previa riunione dei ricorsi,

per l’accoglimento del ricorso principale e l’inammissibilità

dell’incidentale.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nell’impugnata decisione lo svolgimento de processo è esposto come segue.

“Con citazione 5/7/97 il sig. T.S., titolare di agenzia di mediazione immobiliare, conveniva davanti al Tribunale di Asti la sig.a I.I. esponendo di avere procurato con la propria intermediazione un preliminare in vendita immobiliare tra essa I., quale promittente compratore, e certo sig. L. G., proprietario. Lamentava l’attore che la I. avesse omesso di corrispondergli la quota di provvigione su di lei gravante, pari al 3% sul corrispettivo dell’affare, e ne chiedeva la condanna per un ammontare di Euro 2.509,98.

Si costituita in giudizio la convenuta adducendo che alla conclusione del preliminare non aveva fatto seguito stipula dei contratto definitivo in quanto il promittente venditore, contro cui pendeva attualmente separata causa da lei promossa, non aveva adempiuto all’obbligo di concludere il contratto definitivo ed aveva venduto a terzi il medesimo bene. Parte convenuta, nel negare in conseguenza di quanto sopra un proprio debito verso il mediatore, chiedeva comunque di chiamare in manleva il mancato venditore indicandolo come diretto obbligato.

Quest’ultimo, citato e costituitosi, chiedeva respingersi ogni pretesa nei propri confronti adducendo essere dipesa la mancata conclusione del contratto definitivo da inadempienza della controparte promittente nel procurarsi i mezzi finanziari con cui corrispondere il prezzo.

Il Tribunale pronunciava sulla controversia con sentenza 3/12/02 nella quale, premesso che con la stipula del preliminare era sorto tra le parti un vincolo giuridicamente efficace e tutelabile, riteneva, in conformità a consolidata giurisprudenza, che fosse stata in tale modo raggiunta la conclusione dell’affare, cui conseguiva il diritto del mediatore alla provvigione; quanto ai motivi della mancata conclusione del contratto definitivo e alle inadempienze al riguardo addotte dalla convenuta nei confronti del promittente venditore, il Tribunale rilevava non avere attinenza la questione, nei confronti del mediatore, si che parimenti irrilevanti erano le difese svolte dal chiamato in manleva, verso il quale la controparte contrattuale avrebbe se mai potuto azionare pretese risarcitorie in relazione alla mediazione dovuta corrispondere, pretese risarcitorie peraltro già oggetto di distinta causa. Il Tribunale accoglieva pertanto la domanda dell’attore condannando la convenuta a corrispondere la richiesta provvigione con gli interessi legali.

La sentenza veniva tempestivamente impugnata dalla parte soccombente, unicamente per quanto attiene al rapporto processuale con l’attore, mediante atto di appello notificato il 6/6/03 chiedendosi la totale riforma del deciso e adducendosi i seguenti motivi di gravame.

1) Il giudice di primo grado non aveva considerato che, come emerso anche nella distinta causa pendente tra le parti contraenti definita nel frattempo con sentenza passata in giudicato, il preliminare era stato pattuito con la condizione sospensiva che il promissario acquirente ottenesse dalla banca il mutuo occorrente al pagamento del prezzo. Tale condizione non si era poi avverata, avendo nelle more il promittente venditore alienato ad un terzo il bene compromesso in vendita. Ciò determinava, secondo l’appellante, che ai sensi dell’art. 1757 c.c., il diritto del mediatore alla provvigione non era sorto e non era comunque attuale, non essendo maturata la detta condizione sospensiva.

2) Il credito del mediatore per la provvigione doveva in ogni caso ritenersi estinto per avere questi trattenuto la somma di L. 5.000.000, a lui versata quale acconto sul prezzo, senza consegnarla al promittente venditore.

Mediante comparsa 21/10/03 si costituiva in giudizio l’appellato T.S. eccependo preliminarmente inammissibilità dell’impugnazione per genericità dei relativi motivi. Nel merito l’appellato contestava la utilizzabilità dell’invocata sentenza pronunciata non in proprio contraddittorio ed insisteva sul non essere il preliminare in controversia sospensivamente condizionato.

Quanto al secondo motivo di gravame, la parte T. eccepiva novità della relativa eccezione contestandone comunque la fondatezza in fatto.

Avendo le parti costituite precisato le conclusioni, quali riferite in epigrafe alla presente, venivano assegnati i termini di cui agli artt. 352 e 190 c.p.c. per il deposito degli scritti defensionali …”.

Con sentenza 1 – 8.10.2004 la Corte d’Appello di Torino, ha deciso come segue.

“… in riforma della appellata sentenza; rigetta la domande proposte da T.S. nei confronti di I.I., dichiarando non dovute le somme da lui pretese: condanna T.S. alla rifusione in favore di I.I. delle spese di causa dell’intero giudizio, le quali liquida per il primo grado in Euro 1.650,00 per onorari, Euro 525,00 per diritti, Euro 60,00 per esposti, nonchè per il presente grado in Euro 1.600,00 per onorari, Euro 846,00 per diritti, Euro 98,45 per esposti, oltre in entrambi i gradi percentuale come da tariffe forensi su onorari e diritti per rimborso forfettario spese generali, contributo integrativo Cassa Prev. Avvocati L. 20 settembre 1980, n 576, ex art. 11 nonchè rivalsa IVA qualora non detraibile, dichiara compensate le spese nei confronti di L.G.”.

Contro questa decisione ha proposto ricorso per cassazione T. S..

Ha resistito con controricorso I.I., che ha proposto ricorso incidentale condizionato.

A quest’ultimo ha resistito T.S. con controricorso.

Il ricorso principale ed il ricorso incidentale non sono ritualmente notificati a G.L.; non si deve però provvedere in alcun modo sul punto; infatti è pacifico che l’appello non era stato proposto anche nei sui confronti (e del resto anche i ricorsi per cassazione non lo riguardano); con riferimento a detta parte deve pertanto ritenersi passata in giudicato la sentenza di primo grado.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

I due motivi del ricorso principale vanno esaminati insieme in quanto connessi.

Con il primo motivo la parte ricorrente denuncia “Violazione ed errata applicazione degli artt. 1755, 1757, 1353 e 1372 c.c. (ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3) per non avere il giudice del merito ritenuto che il contratto preliminare di vendita abbia sortito effetti obbligatori” esponendo doglianze da riassumere nel modo seguente. Nella fattispecie: – è pacifico che l’affare era stato concluso per l’intervento della attività mediatoria resa dal T.; – è documentato che il pagamento della provvigione pattuita avrebbe dovuto avvenire alla stipula del preliminare; – è documentato, ovvero espressamente previsto sia nell’atto di conferimento di incarico (al punto 1) sia nella PROMESSA BILATERALE DI VENDITA sottoscritta dalle parti il (OMISSIS), che la stesura del contratto definitivo sarebbe avvenuta in occasione della erogazione del mutuo da parte di un istituto di credito; – è documentato che il promittente venditore L. e la promissaria acquirente I. sottoscrissero il preliminare in data (OMISSIS).

Ciò nonostante, il Giudice del merito, disattendendo le sopra riferite circostanze di fatto e le risultanze dei documenti prodotti, ha – erroneamente – ritenuto applicabile l’art. 1757 c.c., comma 1 asserendo che l’efficacia della promessa bilaterale di compravendita sottoscritta dalle parti il (OMISSIS) era stata sospensivamente condizionata al previo ottenimento di un mutuo. In realtà il contratto preliminare intervenuto tra le parti era assolutamente efficace e vincolante ed il riferimento alla erogazione del mutuo era da intendersi come mera indicazione per relationem di un termine per la stipula dell’atto notarile. Nè la citata previsione avrebbe potuto inficiare il diritto de mediatore di ottenere la riscossione de compenso per l’affare mediato in quanto clausola avente (caso mai) natura ed efficacia risolutiva dell’obbligo del venditore di concludere il contratto. E proprio in relazione alla natura della clausola del preliminare “l’atto notarile verrà redatto ad erogazione mutuo nello studio notarile Bagnasco”, è poi rilevante osservare che la prevista erogazione del mutuo da parte della banca non avrebbe potuto essere qualificata quale evento futuro ed incerto, essendo stata prospettata come evento futuro e certo riguardante esclusivamente le modalità di esecuzione di una delle prestazioni, il cui verificarsi era indipendente dalla loro volontà. Le parti, evidentemente, avevano implicitamente previsto quale evento risolutivo la circostanza che la banca non concedesse il mutuo fondiario. Tale circostanza, in quanto successiva alla stipulazione del contratto preliminare e riguardante le sole parti del contratto mediato, deve essere ritenuta estranea al rapporto di mediazione che ha esaurito il proprio iter con la conclusione del contratto preliminare. Quest’ultimo aveva sortito incontestabilmente tra le parti effetti giuridici vincolanti, tanto che con la Sentenza n. 338/2000 il Tribunale aveva condannato il L. a rifondere a favore della I. – ex art. 1350 c.c. – i danni dalla stessa subiti a seguito della mancata esecuzione di quanto previsto nel citato preliminare.

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia “Contraddittorietà ed insufficienza della motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione di legge ex artt. 1362 e 1367 c.c. in relazione agli artt. 754 e 1755 c.c. (ex art. 360 c.p.c., n. 5) avendo il giudice di secondo grado disatteso le risultanze oggettive e documentali, e ritenuto, senza congrua motivazione, mera clausola di stile la previsione di cui al capo a – punto 4 dell’atto sottoscritto dalle parti il 17-18 giugno 1996 in atti prodotto” esponendo doglianze che vanno riassunte nel modo seguente. La Corte d’Appello asserisce in modo assolutamente apodittico che la clausola sopra citata, che prevedeva che la provvigione sarebbe stata pagata alla sottoscrizione del contratto preliminare, costituiva una pattuizione di carattere generico ovvero una clausola di stile. Tale affermazione non può essere condivisa in quanto dagli atti di entrambi i gradi di giudizio e dai documenti prodotti è assolutamente pacifico che i contraenti, al momento della sottoscrizione di tale impegno, erano perfettamente al corrente che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato in occasione dell’erogazione del mutuo fondiario. 11 Giudice ha trascurato sia le risultanze dei documenti prodotti in causa, sia il comportamento tenuto dalle parti durante i due gradi di giudizio, sia il principio consolidato nella più recente giurisprudenza di legittimità e di merito che considera pienamente compatibile con la mediazione che le parti possano convenire un compenso per il mediatore anche in caso di mancata conclusione dell’affare.

Il ricorso non può essere accolto, poichè l’impugnata decisione si basa su una motivazione sufficiente, logica, non contraddittoria e rispettosa della normativa in questione.

In particolare va rilevato quanto segue.

Si deve anzitutto procedere ad una esatta interpretazione della motivazione in esame anche nelle sue parti implicite (o non del tutto esplicite).

La Corte ha chiaramente inteso affermare che, anche se a prima vista ci si trovava di fronte ad una condizione riferita al solo contratto definitivo, in realtà le parti avevano espresso le loro volontà negoziali avendo in mente non il primo contratto (preliminare) od il secondo contratto (definitivo) ma l’affare nel suo complesso; il che comporta che la condizione predetta si riferiva (prima che al contratto definitivo) anzitutto al preliminare; e che la pattuizione secondo la quale il pagamento della provvigione pattuita avrebbe dovuto avvenire alla stipula del preliminare (tra l’altro “contenuta nel modulo di conferimento dell’incarico di mediazione …”, come sottolinea la Corte), conseguentemente deve ritenersi di minor valore interpretativo, non apparendo “… significativa dell’intento delle parti di derogare al disposto dell’art. 1757 c.c., comma 1 cit.”. Da ciò conseguiva (sempre secondo detto assunto) che il contratto preliminare era in realtà sospensivamente condizionato.

Si è chiaramente di fronte ad una interpretazione che si sottrae al sindacato di legittimità essendo immune dai vizi lamentati.

Le ulteriori doglianze sono prive di pregio consistendo semplicemente in una diversa valutazione delle risultanze processuali sulla base di argomentazioni che non riescono ad evidenziare alcun vizio logico o giuridico.

Sulla base di quanto sopra esposto il ricorso principale va respinto.

Il ricorso incidentale va considerato assorbito in quanto condizionato.

Considerate la peculiarità del caso, debbono ritenersi sussistenti giusti motivo per compensare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale; dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato; compensa le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 6 novembre 2009.

Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2010

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