Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16817 del 09/08/2016


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Cassazione civile sez. II, 09/08/2016, (ud. 19/07/2016, dep. 09/08/2016), n.16817

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente –

Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere –

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.N. e R.L., rappresentati e difesi, in forza

di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Sabrina

Lucantoni;

– ricorrenti –

contro

P.M., G.G., D.V.F. e

RO.Mo., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a

margine del controricorso, dagli Avv. Antonio Franciosi e Giancarlo

Viola, con domicilio eletto nello studio di quest’ultimo in Roma,

piazza Risorgimento, n. 59;

– controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma in data 24 giugno

2011, n. 2823/11;

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 19

luglio 2016 dal Consigliere relatore dott. Alberto Giusti;

udito l’Avv. Aldo Di Lauro, per delega dell’Avv. Sabrina Lucantoni;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per

l’integrazione del contraddittorio, in subordine per l’accoglimento

del ricorso.

Fatto

RITENUTO IN FATTO

1. – M.N., R.L., L.S., F.U., D.O., P.R. e Z.T. convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Velletri P.M., D.V.F., G.G. e Ro.Mo., chiedendo che venisse accertato che i convenuti si erano illegittimamente ed abusivamente appropriati di parti comuni dello stabile di via (OMISSIS), e precisamente dei sottotetti sovrastanti gli appartamenti di loro proprietà, trasformandoli senza nessuna autorizzazione assembleare in locali chiusi e senza consegnare le relative chiavi e quindi impedendo di accedervi. Domandavano pertanto che il Tribunale, accertata l’illegittimità dell’operato dei convenuti, ordinasse il rilascio degli spazi occupati e la consegna delle chiavi.

Si costituivano i convenuti, resistendo. In via subordinata formulavano domanda riconvenzionale, chiedendo che, nell’ipotesi in cui venisse accertata la natura condominiale dei sottotetti, gli attori fossero condannati al pagamento dell’indebito arricchimento per il maggior valore dei sottotetti per le opere eseguite.

Con memoria integrativa ex art. 183 c.p.c. gli attori precisavano la domanda nel senso che venisse accertata la proprietà condominiale dei sottotetti.

Con sentenza in data 27 aprile 2004, il Tribunale di Velletri dichiarava la natura condominiale dei sottotetti sovrastanti gli appartamenti dei convenuti e dichiarava illegittime le opere di trasformazione eseguite dai convenuti, condannandoli a consegnare agli altri condomini le chiavi di accesso ai sottotetti, mentre rigettava la domanda riconvenzionale di indennizzo o rimborso per indebito arricchimento avanzata dai convenuti.

2. – La Corte d’appello di Roma, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 24 giugno 2011, in riforma della pronuncia del Tribunale, ha rigettato la domanda proposta da M.N., R.L., L.S., F.U., D.O., P.R. e Z.T..

2.1. – Secondo la Corte territoriale, i sottotetti per cui è causa costituiscono, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, pertinenze degli appartamenti siti al secondo piano, di rispettiva proprietà di ciascuno degli appellanti. La situazione di pertinenza strutturale e funzionale – ha sottolineato la Corte di Roma – è preesistente al regolamento adottato nella assemblea condominiale del 5 marzo 1987 e alla redazione del regolamento fatta dall’amministratore; e l’assemblea, adottando il regolamento, non ha inteso attribuire alla proprietà comune i sottotetti, ma anzi ha statuito, a seguito delle opere di consolidazione dei solai eseguite dagli appellanti che avevano reso praticabili i sottotetti, la modifica delle tabelle, aumentando le quote millesimali dei proprietari degli appartamenti siti al secondo piano, riconoscendoli implicitamente proprietari dei sottotetti.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello M.N. e R.L. hanno proposto ricorso, con atto notificato il 26 gennaio 2012, sulla base di due motivi.

Gli intimati P.M., G.G., V.F. e Ro.Mo. hanno resistito con controricorso.

In prossimità dell’udienza entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – E’ infondata la richiesta preliminare del pubblico ministero di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini dello stabile di via (OMISSIS).

Invero, già la Corte d’appello, nel rigettare il motivo di gravame sulla nullità della sentenza di primo grado per violazione del principio del contraddittorio in ragione della mancata presenza in giudizio di tutti i condomini, ha affermato che, nel caso di azione diretta ad accertare e tutelare il diritto di proprietà comune, ogni singolo comproprietario è legittimato alla azione petitoria senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari del bene. E tale statuizione – oltre a non essere stata censurata da alcuno con ricorso per cassazione, sicchè su tale capo si è formato il giudicato interno – è conforme alla giurisprudenza di questa Corte, a Sezioni Unite (sentenza 13 novembre 2013, n. 25454), secondo cui, in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione – con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia con effetto di giudicato – la comproprietà degli altri soggetti.

2. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. nonchè degli artt. 115 e 116 c.p.c. e relativa omissione, insufficienza e contraddittorietà) i ricorrenti sostengono che, in difetto di titolo giustificativo, la Corte d’appello avrebbe dovuto desumere e determinare la riconducibilità dei sottotetti fra le parti comuni dell’edificio sulla base della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., applicabile nel caso in cui essi risultino, in concreto, oggettivamente destinati (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un interesse condominiale. La Corte d’appello avrebbe omesso di considerare il mancato superamento, da parte dei proprietari degli appartamenti al secondo piano, della presunzione di cui all’art. 1117 c.c.. Negli atti di acquisto della proprietà degli intimati, stipulati con l’originario ed unico proprietario, non vi sarebbe alcuna specifica ed espressa clausola riguardante i sottotetti per cui è causa, a conferma che gli stessi hanno sempre conservato la natura di spazi comuni. Ad avviso del ricorrenti, immotivatamente la Corte distrettuale avrebbe desunto la prova della proprietà esclusiva dei sottotetti dal regolamento adottato dall’assemblea condominiale del 5 marzo 1987, senza considerare l’art. 2, lett. c), del regolamento condominiale registrato il 15 giugno 1988, il quale stabilisce espressamente che i sottotetti sono di proprietà condominiale. La Corte d’appello non avrebbe potuto desumere alcun riconoscimento implicito della proprietà dei sottotetti in capo ai proprietari degli appartamenti del secondo piano dalla mera circostanza dell’aumento delle quote millesimali che non poteva essere conseguente ad opere di consolidazione, trasformazione e ad accorpamenti dell’area dei sottotetti non realizzati all’epoca dell’assemblea del 5 marzo 1987. Nè, ad avviso del ricorrenti, la Corte d’appello sarebbe potuta pervenire ad un tale convincimento se avesse considerato che nei locali sottotetto, ritenuti erroneamente pertinenze, sono sempre state presenti sin dall’origine a tutt’oggi tubazioni di uso comune a tutti gli appartamenti facenti parte dello stabile, come accertato dal c.t.u., tubazioni che partono dal locale idrico, attraversano il solaio e le intercapedini e raggiungono tutte le unità immobiliari dell’edificio, e sono a vista, adesso come allora, per poter essere ispezionate.

Con il secondo mezzo (omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, anche in riferimento all’omessa o errata valutazione delle prove documentali e testimoniali) ci si duole che la Corte territoriale non abbia esaminato l’elaborato peritale del c.t.u., dal quale emergerebbero circostanze oggettive (la presenza di serbatoi di accumulo dell’acqua a servizio di tutti gli appartamenti che fanno parte dell’immobile nonchè di tubazioni di uso comune) deponenti per una destinazione dei sottotetti in questione a servizio comune. Anche le testimonianze raccolte nel giudizio di primo grado comproverebbero che i sottotetti in origine sono sempre stati destinati all’uso comune ed utilizzati da tutti i condomini sino al dicembre 1995, allorchè vennero sottratti all’uso comune ed asserviti all’esclusivo godimento degli intimati.

3. – I due motivi – da esaminare congiuntamente, stante la loro stretta connessione – sono fondati.

Per costante giurisprudenza di questa Corte (v., da ultimo, Sez. 2, 30 marzo 2016, n. 6143), in tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicchè, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 c.p.c., comma 1; viceversa, allorchè il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Ora – in mancanza di un titolo coevo al sorgere del condominio che attribuisca ai proprietari del secondo piano la proprietà esclusiva del sottotetto – la Corte d’appello ha dato rilievo, per dichiarare la natura condominiale del sottotetto, alla situazione di fatto: rilevando che, secondo la relazione del c.t.u. e le dichiarazioni dell’amministratore, in origine il sottotetto “non aveva un solaio praticabile ma solo una camera a canna non praticabile che formava un soffitto piano per gli appartamenti siti all’ultimo piano dell’edificio”, e giungendo quindi alla conclusione che “i sottotetti per cui è causa costituiscono, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, pertinenze degli appartamenti siti al secondo piano, di rispettiva proprietà di ciascuno degli appellanti”.

Sennonchè, questa conclusione riflette una insufficiente considerazione delle risultanze di causa.

Dalla consulenza tecnica d’ufficio risulta infatti che il sottotetto, anche prima delle trasformazioni operate dai convenuti, aveva una parte centrale, in cui sono posizionati i cassoni di deposito dell’acqua a servizio dei vari appartamenti, dotata di un solaio praticabile; risulta ancora la presenza di tubazioni di adduzione dell’acqua ai vari appartamenti facenti parte dello stabile condominiale.

Si tratta di circostanze di fatto decisive che dimostrano come il locale sottotetto non assolvesse alla esclusiva funzione di isolare e proteggere gli appartamenti sottostanti dal caldo, dal freddo e dall’umidità, ma avesse in concreto una destinazione a servizio comune, attesa la presenza, in esso, di impianti condominiali.

In questo contesto, non risultano determinanti in senso contrario le tabelle millesimali che, aumentando le quote millesimali dei proprietari degli appartamenti siti al secondo piano, li hanno riconosciuti “implicitamente proprietari dei sottotetti”: avendo questa Corte già affermato (Sez. 2, 23 agosto 2007, n. 17928) che la presunzione legale di condominialità stabilita dall’art. 1117 c.c. non è superata dall’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva del singolo condomino.

4. – Il ricorso è accolto.

La sentenza impugnata è cassata.

La causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

PQM

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 19 luglio 2016.

Depositato in Cancelleria il 9 agosto 2016

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