Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16815 del 09/08/2016

Cassazione civile sez. II, 09/08/2016, (ud. 07/07/2016, dep. 09/08/2016), n.16815

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5466-2012 proposto da:

FONDAZIONE S.R. ONLUS (OMISSIS), NAGA ASSOCIAZIONE VOLONTARIA

ASSISTENZA SOCIO SANITARIA E PER DIRITTI CITTADINI (OMISSIS),

rappresentati e difesi dall’avvocato PIETRO MASSAROTTO;

– ricorrenti –

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

PANAMA 52, presso lo studio dell’avvocato AUGUSTO CIRLA, che lo

rappresenta e difende unitamente all’avvocato MARIAGRAZIA MONEGAT;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3574/2010 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 28/12/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

07/07/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;

uditi gli Avvocati Massarotto e Talia per delega dell’Avvocato

Monegat;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SALVATO Luigi, il quale ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata in data 26.11.2004 la Fondazione S.R. impugnò la Delib. assemblea 26 ottobre 2004 Condominio di Via (OMISSIS), con la quale era stato deciso:

1) di non autorizzare la modifica relativa alla destinazione d’uso delle unità immobiliari “cosi come riportato sulle tabelle e nel regolamento”;

2) di non autorizzare la destinazione d’uso delle unità private ad ambulatorio medico per extracomunitari non in regola e non in possesso del permesso di soggiorno per contrarietà all’art. 3 del regolamento;

3) di non autorizzare l’apertura di porte di sicurezza sulle parti di proprietà T. e di altri confinanti.

Tale art. 3 del regolamento di condominio dispone: “E’ vietata qualsiasi attività dei Condomini nelle proprietà esclusive che sia incompatibile con le norme igieniche, con la tranquillità degli altri condomini o con il decoro dell’edificio e con la sua sicurezza”.

L’attrice lamentava la nullità della delibera, in quanto fondata, a suo dire su di un’interpretazione erronea del regolamento condominiale, nonchè l’inopponibilità ad essa di tale regolamento, in quanto non trascritto nei registri immobiliari.

Il convenuto Condominio di Via (OMISSIS), si costituiva in giudizio, contestando la domanda attrorea.

Interveniva volontariamente nel processo l’associazione Naga, cui la Fondazione R. aveva concesso in comodato modale trentennale l’unità immobiliare in oggetto.

Con sentenza del 18 luglio 2007, il Tribunale di Milano dichiarava la nullità dell’impugnata Delib. assembleare quanto ai punti a) e b), mentre respingeva la domanda quanto al punto c) dello stesso deliberato.

Il Tribunale riteneva che la citata disposizione regolamentare, limitativa dei diritti dei condomini sulle proprietà individuali, non poteva dirsi opponibile alla Fondazione Ravasi, quale terza acquirente della porzione esclusiva per atto notaio Casali del 30 luglio 2003, là dove il regolamento era stato formato con atto del 27 settembre 1999. Tale regolamento, precisava il Tribunale di Milano, non risultava trascritto (facendo attenzione alla nota di trascrizione dell’atto di divisione del 22 ottobre 199), nè il titolo d’acquisto della Fondazione recava alcuno specifico riferimento ad esso, limitandosi ad affermare che alla compratrice competesse la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio. Per il giudice di primo grado neppure valeva a rendere opponibile il regolamento di condominio alla Fondazione Ravasi il richiamo fatto nel contratto del 30 luglio 2003 al titolo di provenienza del venditore, ovvero all’atto del 9 marzo 2001 (in forza della dicitura “al quale le parti fanno ampio richiamo”), imponendo l’eventuale rinvio al regolamento un esplicito ed inequivoco riferimento.

Proposto appello dal Condominio di Via (OMISSIS), e costituitesi le appellate Fondazione Ravasi e Associazione Naga, la Corte d’Appello di Milano, con sentenza del 28 dicembre 2010, accoglieva il primo motivo di gravame. La Corte milanese premetteva che il regolamento condominiale non fosse trascritto. Tuttavia, lo stesso regolamento, ed, in specie, il suo art. 3, doveva dirsi opponibile alla Fondazione Ravasi poichè nel contratto di compravendita tra il dante causa D. e l’acquirente Fondazione si attribuiva a quest’ultima “… la proporzionale quota di comproprietà condominiale nelle parti comuni dell’edificio, come per legge e regolamento”, e si dichiarava che l’immobile proveniva al venditore D. con “… atto.. al quale le parti fanno ampio richiamo”, ovvero all’atto originario tra il venditore T. e il compratore D., il quale aveva preso contezza del regolamento e lo aveva accettato. Accertata l’opponibilità del Regolamento condominiale, la Corte d’Appello affermava che l’attività di ambulatorio medico per extracomunitari non in regola col permesso di soggiorno, svolta dall’Associazione Naga, comodataria della Fondazione Ravasi, fosse in contrasto con la clausola sub 3) del regolamento stesso. Nonostante il Regolamento non vietasse esplicitamente un’attività medico/ambulatoriale, e nonostante i locali di proprietà della Fondazione avessero un ingresso autonomo rispetto al portone dell’edificio condominiale, il notevole accesso di persone nell’ambulatorio e l’attitudine di questo a divenire luogo di incontro e di aggregazione tra extracomunitari irregolari ed anche nomadi venivano ritenuti dalla Corte di merito lesivi delle esigenze di tranquillità dei condomini.

Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano, la Fondazione S.R. Onlus e la Naga Associazione volontaria di assistenza socio-sanitaria e per i diritti di cittadini stranieri, rom e sinti, hanno proposto ricorso articolato in tre motivi, cui resiste con controricorso il Condominio di Via (OMISSIS).

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso la Fondazione S.R. Onlus e la Naga Associazione deducono difetto di motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, quanto alla sufficienza del richiamo al regolamento condominiale fatto nell’atto di acquisto in favore della Fondazione. La motivazione seguita al riguardo dalla Corte di merito sarebbe insufficiente, giacchè desume la conoscenza del regolamento condominiale da parte dell’acquirente Fondazione sulla base del mero richiamo ai millesimi ed all’atto di provenienza del dante causa ( D.), il quale aveva a sua volta dichiarato di conoscere il regolamento.

Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione degli artt. 1362, 1363 e 1366 e difetto di motivazione, quanto all’interpretazione data del limite regolamentare di destinazione delle singole unità ad attività incompatibili “con la tranquillità degli altri condomini”, come impeditivo dell’attività svolta dall’Associazione Naga.

Il terzo motivo censura violazione dell’art. 115 c.p.c., commi 1 e 2, e art. 116 c.p.c., quanto alle prove ed all’utilizzazione di fatti notori poste a base dell’impugnata sentenza, nonchè vizio di motivazione, quanto alla valutazione di prossimità tra l’ingresso del fabbricato e quello dell’ambulatorio, al numero delle persone che giornalmente avrebbe frequentato l’ambulatorio e alla tendenza aggregativa dei frequentatori dello stesso.

2. Si impone un rilievo pregiudiziale.

Le ricorrenti hanno dichiarato in ricorso di essere rappresentate e difese dall’avvocato Pietro Massarotto giusta procure e deleghe in uno con gli atti del primo grado di giudizio” (nota 2: “rispettivamente a margine dell’atto di citazione avanti al Tribunale di Milano, per la Fondazione Ravasi, e in calce all’atto di intervento depositato il 31.10.2005, per il Naga”).

L’art. 365 c.p.c., però, richiede, a pena di inammissibilità, la sottoscrizione del ricorso da parte di avvocato iscritto nell’apposito albo e munito di procura speciale, e, secondo consolidato orientamento di questa Corte, tale requisito di specialità della procura implica l’esigenza che questa riguardi specificamente il giudizio di legittimità sulla base di una valutazione della sentenza impugnata. Ne consegue, come necessario corollario, che il mandato non può considerarsi speciale se rilasciato in data precedente a quella della sentenza da impugnare, e, pertanto, è inammissibile il ricorso sottoscritto da difensore che si dichiari, come nella specie, legittimato da procura a margine dell’atto di citazione o della comparsa di intervento di primo grado, ancorchè ivi conferita per tutti i gradi di giudizio (Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19226 del 11/09/2014; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 13558 del 30/07/2012; Cass. Sez. L, Sentenza n. 5554 del 09/03/2011; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7084 del 28/03/2006; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2125 del 31/01/2006).

Peraltro, Cass. Sez. U, Sentenza n. 13431 del 13/06/2014 ha altresì chiarito come il principio secondo cui gli atti posti in essere da soggetto privo, anche parzialmente, del potere di rappresentanza possono essere ratificati con efficacia retroattiva (salvi i diritti dei terzi), non opera nel campo del processo, ove il mandato alle liti costituisce il presupposto della valida instaurazione del rapporto processuale e può essere conferito con effetti retroattivi solo nei limiti stabiliti dall’art. 125 c.p.c., il quale dispone che la procura al difensore possa essere rilasciata in data posteriore alla notificazione dell’atto, purchè anteriormente alla costituzione della parte rappresentata, e sempre che per l’atto di cui trattasi non sia richiesta dalla legge la procura speciale, come nel caso, appunto, del ricorso per cassazione, restando conseguentemente esclusa, in tale ipotesi, ogni possibilità di sanatoria e ratifica. La specificità del giudizio di legittimità (ovvero, l’esigenza del conferimento della procura speciale) induce, in sostanza, a negare comunque l’ammissibilità di una sanatoria e ratifica degli effetti del ricorso per cassazione posto in essere da soggetto privo, anche parzialmente, del potere di rappresentanza, imponendo il citato art. 365 c.p.c. che i poteri rappresentativi sussistano al momento del conferimento della procura, e così precludendo, diversamente dalle fasi processuali di merito, una ratifica a mezzo di atto successivo.

Tale regola, come precisato nella stessa pronuncia delle Sezioni Unite n. 13431/2014, mantiene valore anche dopo la modifica degli artt. 83 e 182 c.p.c., introdotta dalla L. n. 69 del 2009, e, peraltro, qui non applicabile “ratione temporis”.

Consegue l’inammissibilità del ricorso.

Le spese processuali del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

PQM

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna le ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della sezione seconda civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 luglio 2016.

Depositato in Cancelleria il 9 agosto 2016