Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16749 del 06/08/2020

Cassazione civile sez. trib., 06/08/2020, (ud. 16/01/2020, dep. 06/08/2020), n.16749

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOCATELLI Giuseppe – Presidente –

Dott. D’ANGIOLELLA Rosita – Consigliere –

Dott. D’ORAZIO Luigi – Consigliere –

Dott. PERINU Renato – rel. Consigliere –

Dott. SAIEVA Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 2657-2013 proposto da:

AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso

l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

V.C.G.C., V.C.R.L., in

proprio e quale erede di C.M.R., elettivamente

domiciliati in ROMA, VIALE PARIOLI 43, presso lo studio

dell’avvocato FRANCESCO D’AYALA VALVA, che li rappresenta e difende

unitamente all’avvocato ANDREA BODRITO;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 106/2011 della COMM. TRIB. REG. di GENOVA,

depositata il 30/11/2011;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

16/01/2020 dal Consigliere Dott. RENATO PERINU.

 

Fatto

RILEVATO

che:

l’Agenzia delle Entrate ricorre avverso la sentenza n. 106/01/11, depositata in data 30/11/11 con la quale la CTR della Liguria ha riformato la pronuncia del giudice di primo grado avente ad oggetto gli avvisi di accertamento relativi all’anno d’imposta 2001, e concernenti il recupero a tassazione separata IRPEF della plusvalenza, non dichiarata, derivante da cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria;

nella specie, risultava infatti all’Ufficio che V.C.G.C. e V.C.R.L., eredi legittimi dell’arch. V.L., avevano trasferito, ciascuno “pro-quota”, con rogito (OMISSIS), un terreno di mq. 1.423, sito nel Comune di (OMISSIS) alla società Rhifim S.p.a., con sede in (OMISSIS), per un corrispettivo di 300.000.000, di vecchie lire, senza dichiarare nel Mod. Unico la plusvalenza realizzata; atteso che il terreno in questione, pertinenza “(OMISSIS)”, all’atto della cessione rientrava in “Zona F/2 di completamento di intervento turistico” (all’interno della quale sono ammesse tutte le edificazioni di carattere residenziale e di tipo stagionale) del P.d.F. del predetto Comune;

in considerazione di ciò, l’Ufficio riteneva che nella fattispecie trattavasi di trasferimento imponibile ad IRPEF, ai sensi del TUIRn. 917 del 1986, artt. 81 e 17, e procedeva, pertanto, ad elevare l’accertamento oggetto del presente giudizio;

la CTR, per quanto qui rileva, ha fondato la pronuncia oggetto di impugnativa sui seguenti presupposti: a) il certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito notarile attesta che il terreno in questione è stato inserito nel P.d.F del 1983, in zona “F2 – completamento di intervento turistico” edificabile nel rispetto degli eventuali vincoli posti dallo stesso P.d.F. e dal Piano Territoriale Paesistico; b) il Reg. edilizio comunale, art. 63, attuativo del P.d.F. all’art. 63, lett. i), prescrive che per l’edificabilità di manufatti edilizi la distanza minima dal mare deve essere di, almeno, 150 metri, ai sensi di quanto previsto dalla L.R. n. 17 del 1961; c) il terreno oggetto di compravendita, come si evince dall’esame delle planimetrie catastali, ricade nella fascia di rispetto dei 150 metri dal mare; d) il terreno è stato inserito dal Piano Territoriale Paesistico, di cui al D.P.R.G. n. 266 del 1993, nella zona “Fl” per la quale la relativa normativa di attuazione, art. 13, prevede che le zone contraddistinte con il n. 1 “non ammettono alterazioni allo stato attuale dei luoghi”; e) il terreno è inedificabile, nè sussiste la cosiddetta “potenziale edificabilità” poichè dalla lettura degli atti si desume la impossibilità di fatto di ottenere il rilascio della concessione edilizia, per cui appare non sostenibile che l’area in questione sia utilizzabile a scopo edificatorio, in quanto l’utilizzabilità dell’area presuppone la possibilità attuale e non potenziale di edificare;

avverso tale sentenza, ricorre l’Agenzia delle Entrate, affidandosi ad un unico motivo. I contribuenti indicati in epigrafe resistono con controricorso.

Diritto

CONSIDERATO

che:

1. con l’unico motivo dedotto viene denunciata, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione del TUIR, art. 81, (ora art. 67), per avere la CTR errato nel ritenere che per la tassazione di plusvalenza derivata da una compravendita immobiliare rilevi esclusivamente la possibilità concreta di edificare, e non l’astratta potenzialità edificatoria del terreno;

2. il motivo è fondato nei termini che di seguito si espongono;

3. il “thema decidendum” consiste nello stabilire quali siano i presupposti in presenza dei quali l’Amministrazione finanziaria è legittimata ai sensi del T.U.I.R., art. 81, ora art. 67, a valutare la natura edificatoria di un terreno, con conseguente tassazione della plusvalenza realizzata all’esito della sua cessione;

4. sul punto il Collegio ritiene di condividere e dare continuità con alcuni, sintetici approfondimenti, all’indirizzo largamente condiviso, sostenuto da questa Corte (Cass. n. 13657/2018 – 29183/17 – 20124/19) secondo il quale, l’edificabilità di un’area, per l’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile basato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel P.R.G. adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi, tenuto, altresì conto che il detto D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, prevedendo che un terreno sia considerato edificatorio anche ove esistano possibilità effettive di costruzione, delinea, ai fini fiscali, una nozione più ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria, e che alla luce del principio chiaramente fissato dal D.L. n. 233 del 2006, art. 36, comma 2:”un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dell’adozione di strumenti attuativi del medesimo (Cass. n. 13657 del 2018);

5. ne consegue che il concetto di edificabilità di un’area risulta ancorato, semplicemente, ad una possibilità edificatoria del terreno, anche solo, potenziale e remota, purchè questa sia correlata alla destinazione urbanistica riconosciuta allo stesso da parte dello strumento urbanistico generale o di quelli ad esso equiparati (nella specie che occupa costituito dal P.d.F);

6. dal quadro normativo ora delineato e dalla sua tendenziale evoluzione (D.Lgs. n. 127 del 2016, D.P.R. n. 380 del 2001, Codice dell’ambiente D.Lgs. n. 152 del 2006, D.Lgs. n. 42 del 2004), alla luce dei principi sopra richiamati, emerge come la materia urbanistica rappresenti il punto d’incontro di interessi pubblici primari, quali quello paesistico, ambientale, culturale, tutti rappresentativi di interessi e diritti costituzionalmente tutelati;

7. in ragione di ciò, la composizione di tali interessi e dei beni dagli stessi rappresentati viene attuata attraverso moduli procedimentali (Conferenza dei Servizi, Accordi di programma ecct.) che prevedono l’emanazione di provvedimenti condivisi da parte delle amministrazioni coinvolte nel governo del territorio di cui l’urbanistica e l’assetto dei vincoli di inedificabilità rappresentano gli elementi rilevanti nella fattispecie che occupa;

8. pare, quindi, evidente che all’interno di tale contesto debba risolversi il quesito che occupa, e cioè stabilire se l’esistenza di vincoli di inedificabilità renda o meno priva di rilevanza ai fini fiscali la compravendita di terreni ricompresi nell’area interessata dal vincolo;

9. avuto conto di quanto ora affermato, e dell’autonomia degli interessi pubblici che conformano la materia paesistica rispetto a quella urbanistica, è dato apprezzare che: a) non può porsi un problema di sovraordinazione o di sovrapposizione tra gli strumenti generali (P.R.G. o P.d.F., per quanto riguarda la materia urbanistica, ed il Piano Territoriale Paesistico) atteso che come detto sono rispettivamente portatori di autonomi interessi pubblici aventi pari valenza costituzionale; b) parimenti non può predicarsi l’esistenza di rapporti antinomici tra disciplina urbanistica e vincoli paesistici insistenti all’interno di una stessa zona;

10. alla luce delle considerazioni che precedono, quindi, appare evidente che, mentre la destinazione d’uso di una zona attestata nel certificato di destinazione urbanistica, indica una scelta edificatoria con la quale viene valutata e compendiata con tutti gli interessi pubblici coinvolti, la possibilità edificatoria di una certa zona, con la zonizzazione contenuta nel piano paesistico si conforma con obblighi “in rem” di inedificabilità assoluta o relativa la medesima zona, senza che l’esistenza di questi ultimi possa interferire totalmente rispetto alle scelte effettuate in sede urbanistica;

11. in buona sostanza, può accadere che all’interno di una stessa zona possano convivere con vincoli di inedificabilità assoluta, previsioni di strumento urbanistico regionale che consentano una potenziale edificabilità connessa alla tutela di interessi pubblici parimenti rilevanti, e sanciti dalla disciplina generale in materia urbanistica o da leggi speciali;

12. quanto ora evidenziato trova puntuale conferma nell’esegesi del citato TUIR, art. 81, offerta da questa Corte, che applicando detta norma a specifiche fattispecie, ha ritenuto edificabile un’area inclusa in zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, quali parcheggi, strade, verde pubblico attrezzato (Cass. n. 23316/2013) o nel caso di area classificata “in via statica come area agricola o di rispetto storico archeologico ma con la concreta possibilità di chiedere la variazione in modo da destinare parte di tale area alla costruzione degli immobili necessaria alla attività.” (Cass. n. 7513/2016);

13. da quanto precede emerge che la destinazione d’uso specifica di una determinata zona, ben può contemplare un determinato coefficiente di edificabilità, compatibile con una previsione di inedificabilità assoluta prevista dal P.T.P, laddove la possibilità di edificazione non rappresenti una irreversibile modificazione dello stato dei luoghi e sia, comunque correlata all’assolvimento di programmi od obiettivi di interesse pubblico specifico (piani di edilizia residenziale pubblica, espropriazione di pubblica utilità, interventi strumentali per aree serventi a progetti di pubblica utilità, utilizzazione edificatoria, stagionale, e non irreversibile, di aree demaniali marittime); tutti interventi di modificazione edilizia dei luoghi che attestano della valenza economica dei terreni interessati, e quindi, della sussistenza di plusvalenza rilevabile ai fini fiscali nel caso di cessione delle aree interessate a tale tipo di intervento;

14. risulta, pertanto, contrastante con tali principi la sentenza impugnata che, ritiene la potenzialità edificatoria di una certa zona collegata alla possibilità concreta ed attuale di edificare, e non alla sua potenzialità astratta, riconducibile all’uso del territorio compatibile con la destinazione di zona prevista nello strumento urbanistico generale (nella specie P.d.F.), posto che il certificato di destinazione urbanistica attesta, inequivocabilmente, le potenzialità edificatorie del terreno oggetto di accertamento;

15. ulteriormente, la sentenza predetta, appare censurabile laddove trascura di considerare che la zona in questione potrebbe, comunque, essere asservibile ad interventi edificatori compatibili con le previsioni del P.d.F., e desumibili dal certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito di cessione del terreno oggetto di compravendita, potendosi trattare di interventi non irreversibili dello stato dei luoghi (come tali compatibili con le previsioni del P.T.P.) e caratterizzati dall’installazione di manufatti rimovibili perchè collegati all’esercizio di attività imprenditoriali stagionali (attività serventi all’esercizio di utilizzazione in regime di concessione dell’area demaniale marittima).

16. risulta, poi, evidente che la possibilità (come nella specie) di edificazione limitata di una certa zona, impinga, comunque, sulla quantificazione della plusvalenza attribuita in relazione alla compravendita del terreno ricadente nella stessa zona;

17. per quanto precede il ricorso va accolto nei termini di cui in motivazione, la sentenza impugnata cassata, con rinvio alla CTR della Liguria che in diversa composizione provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

PQM

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata, e rinvia alla CTR della Liguria che, in diversa composizione, provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nell’adunanza camerale, il 16 gennaio 2020.

Depositato in Cancelleria il 6 agosto 2020

 

 

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