Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1674 del 29/01/2015

Civile Sent. Sez. 2 Num. 1674 Anno 2015
Presidente: PICCIALLI LUIGI
Relatore: MANNA FELICE

SENTENZA

sul ricorso 32111-2007 proposto da:
BATTELLA MAURIZIO BTTMRZ43TO8H501N,

elettivamente

domiciliato in ROMA, VIALE BRUNO BUOZZI 19, presso lo
studio dell’avvocato ANTONELLA SUCCI, che lo
rappresenta e difende giusta procura speciale per
Notaio Dott Marco Pinardi Rep.n. 27607 del 17 gennaio
2014

2014 in Roma;
– ricorrente –

2192

contro

CONDONDOMINIO DI VIA BOLOGNA 11 IN CIAMPINO in persona
dell’Amministratore pro tempore, BATTELLA GIANFRANCO,

Data pubblicazione: 29/01/2015

PETRONI ANTONIO, BERTOLLINI SPARTACO, SERPE DOMENICO,
PILASTRI IVANA, ONOFRI PAOLA, ONOFRI ANNA MARIA, DI
GIANNI CARMINE, LAROSA GIUSEPPE, CUSMANO ELENA,
PETRUCCI GIULIANO, BATTELLA GIULIANA, MASSIMI BRUNO;
– intimati –

CONDOMINIO DI VIA BOLOGNA 11 IN CIAMPINO c.f.
90018250580 in persona dell’Amministratore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE
GIULIO CESARE 118, presso lo studio dell’avvocato
MARIA CARLA VECCHI, che lo rappresenta e difende;
ctric. e ricorrente incidentale contro

PILASTRI

IVANA

PLSVNI60E48E958P,

elettivamente

domiciliata in ROMA, P.LE CLODIO 18, presso lo studio
dell’avvocato MARCIANO PETRILLO, che la rappresenta e
difende;
BATTELLA MAURIZIO BTTMRZ43TO8H501N,

elettivamente

domiciliato in ROMA, V.LE BRUNO BUOZZI 19, presso lo
studio dell’avvocato ANTONELLA SUCCI, che lo
rappresenta e difende;
– controricorrenti al ricorso incidentale nonchè contro

BATTELLA GIANFRANCO, PETRONI ANTONIO, BERTOLLINI
SPARTACO, SERPE DOMENICO, ONOFRI PAOLA, ONOFRI ANNA
MARIA, DI GIANNI CARMINE, LAROSA GIUSEPPE, CUSMANO
3

CL

sul ricorso 3050-2008 proposto da:

ELENA, PETRUCCI GIULIANO, BATTELLA GIULIANA, MASSIMI
BRUNO;
– intimati –

avverso la sentenza n. 4805/2006 della CORTE D’APPELLO
di ROMA, depositata il 07/11/2006;

udienza del 29/10/2014 dal Consigliere Dott. FELICE
MANNA;
udito l’Avvocato ANTONELLA SUCCI, difensore del
ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento degli
scritti difensivi depositati;
udito l’Avvocato MARIA CARLA VECCHI, difensore del
controricorrente e ricorrente incidentale, che ha
chiesto il rigetto del ricorso principale e
l’accoglimento delle difese già depositate;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ROSARIO GIOVANNI RUSSO che, previa
riunione dei ricorsi, ha concluso per il rigetto del
ricorso principale con compensazione delle spese, per
l’inammissibilità del ricorso incidentale.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Maurizio Battella, partecipante al condominio di via Bologna, nn. 13 e 15,
Ciampino, quale proprietario di un magazzino al piano scantinato e di locali
adibiti ad esercizio commerciale, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale

Gianfranco Bettella, Antonio Petroni, Spartaco Bertolini, Domenico Serpe,
Ivana Pilastri, Paola Onofi-i, Anna Maria Onoffi, Carmine Di Gianni,
Giuseppe Larosa, Elena Cusmano, Giuliano Petrucci, Giuliana Battella e
Bruno Massimi — per sentirli condannare al risarcimento dei danni cagionati
alla sua proprietà da infiltrazioni d’acqua e ristagni d’umidità, e
all’eliminazione delle relative cause.
Nel resistere in giudizio i convenuti tutti, ad eccezione di Giuliana Battella
e di Bruno Massimi, che non si costituivano, chiedevano il rigetto della
domanda.
Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, affermando la
responsabilità dei convenuti — i condomini nei limiti delle rispettive quote — in
ragione del 50% e solo limitatamente ai danni arrecati al mag377ino
L’appello principale proposto dal condominio e quello incidentale
avanzato da Maurizio Battella erano respinti dalla Corte d’appello di Roma,
con sentenza n. 4805 del 7.11.2006. Osservava la Corte territoriale che la
relazione del c.t.u. aveva ben definito il discrimine, nell’ambito delle cause
del fatto dannoso, fra difetti originari di costruzione ed opere realizzate dal
condominio o comunque omessa manutenzione delle parti comuni
dell’edificio. A tal riguardo, osservava la Corte, era significativo che pur dopo
l’esecuzione dei lavori disposti dal giudice istruttore, infiltrazioni e ristagni
4

di Velletri, il predetto condominio e i condomini singolarmente — cioè

non apparivano del tutto eliminati. Nonostante l’eliminazione delle cause
d’infiltrazione ascrivibili al condominio, permaneva l’afflusso e il ristagno
d’umidità, l’uno e l’altro riconducibili alla condizione strutturale
del!’ immobile.

della domanda risareitoria quanto ai locali adibiti a negozio, la Corte
territoriale osservava che il c.t.u. aveva rilevato che mentre all’epoca di
costruzione del fabbricato condominiale il marciapiede era posto ad una quota
più alta rispetto alla via pubblica, e con pendenza verso di essa, la
realizzazione della fognatura pubblica da parte del comune aveva invertito la
situazione dei luoghi, con conseguente deflusso dell’acqua verso la via
traversa. Inconveniente, questo, cui il condominio aveva ovviato con la
creazione di una passerella con sottostante tubo in pvc per la raccolta
dell’acqua, senza che ciò provocasse ristagni a carico della proprietà
dell’attore.
Quanto alla negata solidarietà passiva fra i singoli condomini, la Corte
capitolina rilevava (richiamandosi a Cass. n. 8530/96) che la distinzione tra
rapporti interni e rapporti esterni non rispondeva al dato testuale dell’art. 1123
c.c. Nella disciplina positiva del condominio, proseguiva, vi è un
collegamento immediato tra le obbligazioni e le quote che esprimono la
proprietà, per cui, secondo il combinato disposto degli arti 1118 e 1123 c.c. i
diritti e le obbligazioni dei condomini sono proporzionati al valore del bene in
proprietà solitaria, sicché all’adempimento delle obbligazioni i condomini
sono tenuti sempre in proporzione alle rispettive quote.

5

In merito all’appello incidentale del Battella, che aveva lamentato il rigetto

Per la cassazione di tale sentenza ricorre Maurizio Battella, in base a due
motivi.
Resistono con separati controricorsi il condominio, che propone altresì
impugnazione incidentale, e Ivana Pilastri.
Il ricorrente principale ha proposto, altresì, controricorso al ricorso
incidentale del condominio.
Concesso apposito termine, l’amministratore di quest’ultimo non ha
depositato la delibera di autorizzazione dell’assemblea condominiale a
resistere con controricorso e a proporre il ricorso incidentale.
A seguito dell’integrazione del contraddittorio e della rinnovazione delle
notificazioni disposte da questa Corte, gli altri intimati e gli eredi di Elena
Cusmano, deceduta, non hanno svolto attività difensiva.
Nell’imminenza dell’udienza di discussione il ricorrente ha depositato
‘ memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va disposta ai sensi dell’art. 335 c.p.c. la riunione dei due
ricorsi, in quanto proposti contro la medesima sentenza.
1. – Col primo motivo del ricorso principale è dedotta la violazione e falsa
applicazione “di norme di diritto”.
Parte ricorrente lamenta che non sia stata pronunciata la condanna dei
convenuti in solido fra loro e con il condominio in applicazione dell’art. 1294
c.c., secondo cui i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo
non risulta diversamente, norma che in materia condominiale non risulta
derogata da specifiche disposizioni.

6

.

i

Formula al riguardo il seguente quesito di diritto ai sensi dell’art. 366-bis

.

c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie: “dica l’Ecc.ma Corte di
, Cassazione adita se, in tema di condominio, debba applicarsi l’art. 1294 c.c.
per cui i condebitori (condomini) sono tenuti in solido, se dalla legge o dal

dalle norme specifiche concernenti il condominio negli edifici”.
2. – Il secondo motivo, articolato in più punti, denuncia l’omessa,
. insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e
decisivo.
Sostiene parte ricorrente che nel ripartire al 50% la responsabilità dei danni
per cui è causa fra l’attore e il condominio, la Corte distrettuale non ha
considerato come i vari accertamenti tecnici svolti abbiano evidenziato che le
cause delle infiltrazioni sono costituite anche da perdite degli impianti, vale a
dire il serbatoio e i macchini della rete condominiale. Né è esatto, prosegue la
censura, che la prova dell’esistenza di cause relative a difetti costruttivi sia
dimostrata — come ha sostenuto la Corte d’appello — dal fatto che gli
inconvenienti permangano in parte nonostante l’esecuzione dei lavori stabiliti,
perché il condominio non ha ancora realizzato quanto impostogli dal giudice
di primo grado.
i

Ancora, non è esatto, prosegue il ricorrente, che il locale danneggiato sia
privo di ventilazione. La relativa entrata, per le sue dimensioni, è tale da
costituire una fonte più che adeguata di aerazione, evitando fenomeni di
condensa.
Inoltre, è insufficiente la motivazione della sentenza impugnata circa
l’esistenza di una “colpa” dell’attore, per essere egli erede del costruttore, e
7

titolo no risulta altrimenti, ritenendo che tale disposizione non sia derogata

per lo stato d’abbandono dell’immobile, ove si consideri che Maurizio
Battella ha avuto la disponibilità del locale solo nel 1989, e già l’anno
successivo egli ebbe a richiedere l’accertamento tecnico preventivo sulle
cause dei danni.

provocati dal ristagno delle acque piovane sul marciapiedi. Erroneamente i
giudici di merito hanno considerato che tale disagio sia stata provocato
dall’innalzamento del manto stradale effettuato dal comune di Ciampino per
realizzare la fognatura pubblica, portando così il marciapiedi preesistente ad
una quota più bassa. La Corte territoriale non ha considerato il fatto che
l’opera (una passerella in muratura con sottostante tubo in pvc) eseguita dal
condominio per rimuovere il problema è stata posta in essere non su tutto il
marciapiede condominiale, ma solo sulla parte relativa all’ingresso dello
stabile, e non anche in corrispondenza dell’ingresso dei negozi del ricorrente.
Ancora, prosegue il ricorrente, i giudici di merito hanno erroneamente
valutato, ai fini della quantificazione del risarcimento, il canone locativo
calcolato dal c.t.u., invece di considerare il reale valore di mercato
dell’immobile, ignorando la documentazione prodotta dall’attore che provava
un canone maggiore rispetto a quello indicato dall’ausiliario del giudice.
Infine, la Corte territoriale, pur riconoscendo che il giudice di primo grado
non aveva provveduto sulla domanda di condanna in solido del condominio e
dei condomini al compimento delle opere necessarie a riparare il magazzino,
ha affermato, contraddittoriamente con quanto ritenuto nella stessa sentenza,
che nel corso del giudizio non era stata provata, di tali danni, l’esistenza, la
natura, l’entità e il costo di ripristino.
8

Sarebbe illegittima, inoltre, l’esclusione del risarcimento per i danni

3. – Con l’unico motivo del ricorso incidentale il condominio deduce
‘l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo, in relazione all’art. 395, n. 5 c.p.c.
La Corte territoriale non si è pronunciata sul secondo motivo dell’appello
incidentale del condominio stesso, che aveva lamentato la genericità,
l’indeterminatezza e l’onerosità dell’ulteriore (rispetto a quanto già eseguito
nel corso del giudizio di primo grado) obbligo di fare impostogli dalla
sentenza del Tribunale. La Corte territoriale si è limitata ad osservare
incidenter che l’esecuzione dei lavori ulteriori a nord del fabbricato mirava ad
eliminare effetti eccezionali, collegati ad accumuli conseguenti a
precipitazioni intense. Pertanto, secondo la Corte capitolina, tale residuo
obbligo di fare sarebbe finalizzato alla rimozione di cause del tutto eventuali e
marginali. Di qui la contraddittorietà del decisum, che perpetua un obbligo
risarcitorio a carico del condominio, il quale ha già provveduto ad eliminare le
cause certe del danno.
3. – Il primo motivo del ricorso principale (che sebbene genericamente
intitolato è chiaramente riferito, nello svolgimento e nel quesito di diritto, alla
violazione dell’art. 1294 c.c.) è fondato nei termini che seguono.
3.1. – La natura delle obbligazioni dei singoli condomini verso i terzi è
stata oggetto, vigente la disciplina anteriore alla legge n. 220/12 (in vigore dal
18.6.2013), di un intervento delle S.U. di questa Corte, le quali con sentenza
n. 9148/08 hanno affermato, in rapporto a obbligazioni assunte
dall’amministratore in rappresentanza del condominio nei confronti di terzi,
che in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio
della solidarietà, la responsabilità dei condomini nel caso di obbligazioni
9

•

I.

pecuniarie è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte

–

, nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in
proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli
artt. 752 e 1295 c.c.

esterni tra creditore e debitori, il modo di essere di un’obbligazione
intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza della
prestazione. Diversamente, in assenza, cioè di un’espressa previsione
normativa che stabilisca la solidarietà nel debito, la struttura parziaria
dell’obbligazione ha il sopravvento e insorge una pluralità di obbligazioni tra
loro connesse. Sebbene la solidarietà raffiguri un principio riguardante i
I

condebitori in genere, tale principio generale è valido laddove, in concreto,
sussistano tutti i presupposti previsti dalla legge per l’attuazione congiunta del
condebito. E poiché la solidarietà, spesso, viene ad essere la configurazione ex
lege, nei rapporti esterni, di un’obbligazione intrinsecamente parziaria, in
difetto di configurazione normativa dell’obbligazione come solidale e,
contemporaneamente, in presenza di un’obbligazione comune, ma
naturalisticamente divisibile, viene meno uno dei requisiti della solidarietà, la
quale, del resto, viene meno ogni qual volta la fonte dell’obbligazione comune
è intimamente collegata con la titolarità delle res.
3.1.1. – Tale pronuncia delle S.U., emessa con riguardo ad un’obbligazione
contrattuale che un condominio tramite il suo amministratore aveva assunto
verso un terzo, ricollega dunque la solidarietà nelle obbligazioni divisibili ad
una previsione legislativa che imponga l’esecuzione congiunta della

.

prestazione.
lo

Ciò in quanto, si legge in motivazione, la solidarietà configura, nei rapporti

In disparte il delicato problema dell’esportabilità del principio anzi detto
oltre gli stretti limiti di corrispondenza alla fattispecie concreta posta
all’esame delle S.U. (per un’argomentata negativa cfr. in motivazione Cass. n.
21907/11, che osserva come la decisione delle S.U. si basi essenzialmente su

i applicabilità alla comunione), va osservato che in materia di responsabilità per
fatto illecito l’espressa previsione della solidarietà passiva è contenuta
nell’art. 2055, primo comma c.c., in base al quale se il fatto dannoso è
imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del
danno.
3.1.2. – L’applicabilità dell’art. 2055 c.c. (che opera un rafforzamento del
credito evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i
debitori pro quota) ai danni da cosa condominiale in custodia trova una prima
conferma, innanzi tutto, in alcuni precedenti di questa Corte, come Cass. n.
6665/09, che ha ritenuto il condomino danneggiato quale terzo rispetto allo
stesso condominio cui è ascrivibile il danno stesso (con conseguente
inapplicabilità dell’art. 1227, primo comma c.c.); Cass. n. 4797/01, per
l’ipotesi di danni da omessa manutenzione del terrazzo di copertura cagionati
al condomino proprietario dell’unità immobiliare sottostante; Cass. n.
6405/90, secondo cui i singoli proprietari delle varie unità inunobiliari
comprese in un edificio condominiale, sono a norma dell’art. 1117 c.c. (salvo
che risulti diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra le
quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di
manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di

11

considerazioni ulteriori che eccedono il fondamento dell’art. 1294 c.c. e la sua

e
•

manutenzione del detto lastrico, della responsabilità solidale di tutti i
condomini, a norma degli artt. 2051 e 2055 c.c.
3.1.3. – Ciò premesso a giustificazione di una linea di tendenza che appare
già presente, va osservato che premesse storiche, ragioni sistematiche e

derivanti da cose in custodia, confortano la tesi dell’applicabilità dell’art.
2055, 1° comma c.c. anche in ambito condominiale.
Nel codice civile del 1865, che come tutti i codici liberali dell’800
richiedeva, essendo ispirato al favor debitoris, una specifica fonte
convenzionale o legale della solidarietà (v. 1’ art. 1188 c.c. 1865), la previsione
della solidarietà passiva nelle ipotesi di delitto o quasi-delitto (v. l’art. 1156
c.c. 1865) impediva che l’opposto principio della parziarietà
dell’obbligazione, concepito come una sorta di beneficio, potesse operare
anche a vantaggio di chi, essendo autore di un illecito aquiliano, non ne era
ritenuto degno.
Invertita nel codice vigente la regola generale sulla solidarietà passiva,
l’art. 2055 c.c. può ritenersi mera norma di rimando all’art. 1294 c.c. solo a
patto di riespandere quella portata generale e autoreferenziale di quest’ultima
disposizione, che il citato arresto delle S.U. ha inteso comprimere.
Diversamente, minore è la pervasività della regola generale nelle singole
ipotesi di obbligazioni soggettivamente complesse nel lato passivo, maggiore,
di riflesso, è l’autonoma incidenza fondativa delle norme che prevedono la
solidarietà in ambiti particolari, tra cui appunto l’art. 2055, 1° comma c.c. per
quanto concerne la responsabilità extracontrattuale. Non può ipotizzarsi,
.
,

infatti, che il sistema ponga allo stesso modo, con disposizioni ugualmente
12

considerazioni particolari alla fattispecie della responsabilità per danni

generiche e necessitanti d’integrazione, tanto la regola generale quanto quella
di settore.
A ciò va aggiunto che la stessa struttura della responsabilità per danni
prevista dall’art. 2051 c.c. presuppone l’identificazione di uno o più soggetti

condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli
altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel
suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi
ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base
ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla
proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c. (sui requisiti in generale
della custodia ai fini dell’applicazione dell’art. 2051 c.c., cfr. Cass. S.U. n.
12019/91).
Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cosa in
custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della
responsabilità solidale ex art. 2055, I° comma c.c., individuati nei singoli
condomini i soggetti solidalmente responsabili.
4. – Il secondo motivo è, invece, infondato.
Esso si sostanzia in una complessiva rilettura delle emergenze istruttorie
che della sentenza impugnata lamenta non già omissioni tematiche, ma la
mancata valorizzazione di singoli elementi favorevoli alla tesi attorea; non
deduce errori logici della motivazione, ma si duole di valutazioni di puro
merito non conformi alle proprie aspettative e a quello che il ricorrente — e
non la Corte territoriale — ritiene essere il corretto accertamento dei fatti. Ne
t

consegue che la critica svolta non eccede l’ambito della mera sollecitazione di
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cui sia imputabile la custodia. Il custode non può essere identificato né nel

un sindacato di merito, incompatibile con i poteri che competono a questa
Corte di legittimità.
5. – Il ricorso incidentale, infine, è inammissibile per difetto di
legittimazione processuale dell’amministratore del condominio, non avendo

Cass. S.U. n. 18331/10), la delibera condominiale autorizzativa.
6. – L’accoglimento del primo motivo del ricorso principale impone la
cassazione della sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori
accertamenti di fatto, consente la decisione della causa nel merito, ai sensi
dell’art. 384, 2° comma c.p.c., condannando i condomini evocati in giudizio
in solido tra loro al risarcimento del danno in favore dell’attore.
7. – L’accoglimento solo parziale del ricorso principale induce a
i

compensare integralmente le spese del doppio grado di merito e del presente
giudizio di cassazione.
P. Q. M.
La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il primo motivo del ricorso principale,
rigettato il secondo, dichiara inammissibile il ricorso incidentale, cassa la
sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e decidendo nel merito
condanna i condomini evocati in giudi7io in solido tra loro al risarcimento del
danno in favore dell’attore; compensa integralmente fra le parti le spese del
doppio grado di merito e del presente giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile
della Corte Suprema di Cassazione, il 29.10.2014.

questi depositato, nonostante il termine appositamente concesso (in base a