Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16649 del 16/07/2010

Cassazione civile sez. III, 16/07/2010, (ud. 21/06/2010, dep. 16/07/2010), n.16649

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere –

Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

COMUNE CASAVATORE (OMISSIS), in persona del Sindaco pro tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. G. PORRO 8, presso lo

studio dell’avvocato ABBAMONTE GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende

unitamente all’avvocato ZUPPARDI EZIO MARIA giusta delega a margine

del ricorso;

– ricorrente –

contro

ALFA BETA S.R.L., in persona del liquidatore Dott.ssa D.

A., elettivamente domiciliata in ROMA, LARGO GOLDONI 47, presso

lo studio dell’avvocato PUCCI FABIO, rappresentata e difesa

dall’avvocato CARINI GIACOMO giusta delega a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3550/2005 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

SEZIONE TERZA CIVILE, emessa il 15/12/2005, depositata il 23/12/2005

R.G.N. 2709/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/06/2010 dal Consigliere Dott. FILADORO Camillo;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

LECCISI Giampaolo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 15 – 23 dicembre 2005 la Corte di appello di Napoli ha confermato la decisione del locale Tribunale – sezione distaccata di Caloria – del 16 marzo 2005, la quale aveva condannato il Comune di Casavatore a risarcire alla locatrice Alfa Beta s.n.c. la somma di Euro 96.544,84 a titolo di risarcimento dei danni cagionati dal conduttore ai locali adibiti ad uso scolastico.

Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il Comune di Casavatore proponendo tre distinti motivi.

Resiste la societa’ Alfa Beta s.r.l. con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente denuncia “error in iudicando”, violazione e mancata applicazione dell’art. 1218c.c., dell’art. 127 c.c., commi 1 e 2, dell’art. 2697 c.c. dell’art. 291 c.c. e segg., nonche’ motivazione insufficiente e contraddittoria.

I giudici di appello avevano rigettato le censure avanzate dal Comune alla sentenza di primo grado, nella parte in cui la stessa non aveva accertato la diligenza e tempestivita’ della esecuzione delle opere di manutenzione poste in essere dal Comune per impedire l’ulteriore deterioramento dell’edificio adibito ad uso scolastico.

I giudici di appello, nel confermare tale decisione, avevano sottolineato che – secondo i principi generali in materia di onere della prova – sarebbe spettato al Comune fornire la prova della natura, entita’ e ammontare dei danni successivi alla riconsegna dell’immobile.

Nel giudizio di primo grado, il Comune aveva dedotto la totale inerzia della societa’ locatrice, la quale per lunghissimo tempo (oltre dieci anni) si era astenuta da qualsiasi intervento, lasciando l’edificio per cui e’ causa in condizioni di totale incuria ed abbandono.

Contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di appello, il Comune aveva documentato tali circostanze, che – d’altronde – trattandosi di condotte omissive, potevano essere agevolmente riscontrate da un esame tecnico, anche ai fini dell’accertamento di riparto di responsabilita’, ai sensi dell’art. 1227 c.c., comma 2.

La consulenza tecnica disposta di ufficio non aveva consentito di accertare la responsabilita’ ascrivibile rispettivamente alla locatrice ed al conduttore.

I giudici di appello avevano erroneamente posto a carico dell’attuale ricorrente le lacune degli accertamenti tecnici disposti e della attivita’ istruttoria.

Con il secondo motivo il ricorrente deduce un ulteriore “error in iudicando”, nonche’ motivazione insufficiente e contraddittoria, violazione e falsa applicazione degli artt. 1223, 1226 e 1227 c.c..

Il consulente nominato dall’ufficio aveva determinato l’ammontare dei danni non sulla base del prezzario dei lavori dalla Regione Campania, vigente all’epoca della riconsegna dell’immobile (1990) ma sulla base dello stesso prezzario dell’anno 2002, applicando gli interessi dalla data di deposito della consulenza tecnica di ufficio (2003).

Inoltre, l’Ausiliare del giudice aveva applicato i coefficienti contemplati nel Prezzario, relativi alla edilizia media anziche’ alla edilizia popolare. Cosi’ giungendo alla determinazione dei danni in misura abnorme rispetto a quanto dovuto dal Comune.

Con il terzo motivo si denuncia “error in iudicando”, violazione e falsa applicazione dell’art. 1592 c.c. e dell’art. 1593 c.c., comma 2, motivazione insufficiente e contraddittoria.

I giudici di appello avevano rifiutato di riconoscere e porre in compensazione con le somme computate a titolo risarcitorio, gli importi delle addizioni che il Comune di Casavatore aveva apportato alla struttura concessagli in locazione.

In particolare, la Corte di appello non aveva tenuto della realizzazione di alcuni bagni, rispetto ai quali il consulente nominato dall’ufficio aveva ritenuto che fossero stati realizzati dal Comune per l’uso particolare cui l’immobile era stato destinato.

La Corte di merito aveva rigettato il motivo di appello relativo a questa domanda, affermando che le opere non erano indennizzabili, a causa della mancanza di un atto di esplicito assenso da parte della proprietaria.

Il ricorrente osserva che, a seguito del verbale di riconsegna dell’immobile, del 19 settembre 1990, la Alfa Beta era venuta comunque a conoscenza della modifica dello stato dei luoghi e, pur dolendosi delle condizioni generali nelle quali versava l’edificio, non aveva sollevato alcuna doglianza in merito, con cio’ stesso accettando la esecuzione delle nuove opere.

Osserva il Collegio:

i tre motivi, da esaminare congiuntamente in quanto connessi tra di loro, non sono fondati.

I giudici di appello hanno richiamato le risultanze della consulenza tecnica di ufficio, effettuata a distanza di dieci anni dal rilascio dell’immobile, precisando tuttavia che il consulente di ufficio si era curato di sottrarre agli importi addebitabili al Comune i danni relativi al naturale decadimento da vetusta’ in questo periodo.

La Corte ha osservato, inoltre, che il Comune avrebbe avuto l’onere di allegare e provare quale preciso aggravamento sarebbe stato prodotto dall’inerzia della locatrice, indicando quali attivita’ od opere avrebbero dovuto essere intraprese e completate dal danneggiato, per non determinare l’aggravamento del danno ovvero per ridurne la entita’.

In mancanza di tale prova, hanno coerentemente concluso i giudici di appello, doveva escludersi un concorso di colpa del danneggiato. La consulenza tecnica di ufficio -ha precisato la difesa della locatrice – aveva ampiamente posto in evidenza la esistenza di gravi danni, in parte derivati da atti vandalici, che esulavano completamente dalla normale usura. Inoltre il Comune aveva abusato della loca locata, modificandone unilateralmente l’uso, da scuola media ed elementare ad alloggio precario destinato ai terremotati.

Per quanto riguarda la misura dei danni riscontrati sull’immobile, lo stesso Comune non ha contestato la correttezza della valutazione compiuta dal consulente tecnico di ufficio, censurando solo l’utilizzo del prezzario del 2002 e il calcolo degli interessi sulle somme liquidate.

Osserva il Collegio che la Corte territoriale ha spiegato le ragioni per le quali ha ritenuto opportuno tener conto del prezzario dei lavori della Regione Campania per l’anno 2002, ed ha spiegato che in tal modo non si giungeva ad alcuna duplicazione del risarcimento, ave fatto decorrere gli interessi a partire dalla data di deposito della consulenza tecnica di ufficio. I prezzi di riferimento dovevano essere quelli della edilizia media, non essendovi alcuna certezza del fatto che si trattasse di intervento di edilizia popolare.

Le osservazioni formulate sul punto dalla Corte territoriale sono logicamente motivate e trattandosi, comunque, di accertamenti di merito, le stesse sfuggono a qualsiasi censura in questa sede di legittimita’.

Quanto alle addizioni apportate, concludevano i giudici di appello, non vi era alcuna prova che la societa’ locatrice avesse prestato il consenso alle stesse, non potendosi questo desumere dalla tolleranza o dalla mancata formulazione di riserve all’atto della riconsegna dell’immobile.

La decisione richiama sul punto la consolidata giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale: “In tema di miglioramenti ed addizioni all’immobile apportate dal conduttore, la manifestazione di consenso del locatore, di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c, non puo’ desumersi da un suo comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara e non equivoca espressione di volonta’, da cui possa desumersi la esplicita approvazione delle innovazioni medesime, cosi’, che la mera consapevolezza, o la mancata opposizione, locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta di indennizzo”.(Cass. 20 marzo 2006 n. 6094, 24 giugno 1997 n. 5637, cfr. Cass. 12 aprile 1996 n. 3435, 4 novembre 1993 n. 10884).

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese che liquida come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in Euro 3.200,00 (tremiladuecento/00) di cui Euro 3.000,00 (tremila/00) per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 21 giugno 2010.

Depositato in Cancelleria il 16 luglio 2010