Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16647 del 16/07/2010

Cassazione civile sez. III, 16/07/2010, (ud. 21/06/2010, dep. 16/07/2010), n.16647

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere –

Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

COOP S. LAZZARO S.R.L. (OMISSIS), in persona del Presidente,

nonche’ legale rappresentante pro tempore, Sig. I.D.,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PILO ALBERTELLI 15, presso lo

studio dell’avvocato MANUPPELLA MICHELINA, rappresentata e difesa

dall’avvocato FORMICHELLI RITA PAOLA giusta delega a margine del

ricorso;

– ricorrente –

contro

BIG S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, Ing.

A.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SS. COSMA

E DAMIANO 46, presso lo studio dell’avvocato DURANTE GIORGIO,

rappresentata e difesa dall’avvocato BALDUCCI OTTAVIO ANTONIO giusta

delega in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso il provvedimento n. 35/2006 della CORTE D’APPELLO di

CAMPOBASSO, emessa il 25/01/2006, depositata il 07/02/2006 R.G.N.

429/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/06/2010 dal Consigliere Dott. FILADORO Camillo;

udito l’Avvocato RUGGERO STEFANO (per delega dell’Avv. RITA PAOLA

FORMICHELLI);

udito l’Avvocato GABRIELE MELOGLI (per delega dell’Avv. OTTAVIO

ANTONIO BALDUCCI);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

LECCISI Giampaolo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 25 gennaio – 7 febbraio 2006 la Corte di appello di Campobasso accoglieva l’appello proposto da BIG srl avverso la decisione di Isernia del 3 ottobre 2005, ed, in riforma della stessa, dichiarava cessato all’1 gennaio 2005 il contratto di locazione dell’immobile ad uso non abitativo, intercorrente tra la BIG srl e la soc. coop. San Lazzaro s.r.l. conduttrice, alla prima scadenza contrattuale di sei anni, per la ricorrenza di una delle ipotesi tassativamente previste dalla L. n. 3892 del 1978, art. 29 che permettono il mancato rinnovo alla prima scadenza.

Cio’ in considerazione dell’obbligo di BIG di realizzare in loco nella area di sedime dell’immobile condotto in locazione dalla cooperativa in forza della autorizzazione a realizzare le opere di urbanizzazione primaria e della realizzazione di un fabbricato per attivita’ commerciali da costruire nella stessa area.

La scadenza del termine per la consegna al Comune da parte di BIG dell’uso pubblico di strade e parcheggi da realizzare in loco non comportava la automatica caducazione della autorizzazione a realizzare le opere urbanizzazione primaria.

Non era dunque esatta la conclusione cui era pervenuto il primo giudice, secondo il quale le opere di urbanizzazione non erano piu’ realizzabili da BIG. Risultava, infatti, dagli atti prodotto il persistente interesse del Comune a tali opere. Con la conseguenza che il comportamento tenuto dalla BIG doveva considerarsi del tutto legittimo.

Avverso tale decisione ricorre la cooperativa con unico motivo.

Resiste BIG con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 3892 del 1978, art. 29, comma 1, lett. c) (locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo) in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Osserva la Cooperativa San Lazzaro che i giudici di appello avevano fornito di tale norma una interpretazione estensiva, non consentita, nonostante la tassativita’ delle ipotesi che – uniche – legittimano la richiesta di rilascio dell’immobile locato alla prima scadenza contrattuale.

Stabilisce tale norma: “art. 29. Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza.

Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente e’ consentito al locatore ove intenda:

c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero, procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione e’ condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione quest’ultima non sia stata nuovamente disposta”.

Il penultimo comma dello stesso art. 29 precisa che:

“Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullita’, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta e’ fondata”.

Nel caso di specie, osserva ancora la ricorrente, vi era solo un obbligo unilaterale a cedere le aree, sulle quali insisteva il fabbricato nel quale si svolgeva la attivita’ commerciale di Cooperativa (e diverse da quelle oggetto di concessione edilizia rilasciata dal Comune di (OMISSIS) in favore della soc. BIG). Questa ultima societa’ aveva assunto, tramite convenzione, l’obbligo unilaterale di cedere, in favore del Comune, l’area dove insisteva l’immobile condotto in locazione dalla cooperativa, per destinarla a parcheggi, in conformita’ alle indicazioni fornite dall’ente.

Tale impegno, tuttavia, non si era mai concretizzato, sicche’ esso non poteva assurgere ad atto legittimante il diniego di rinnovo contrattuale.

L’impegno unilaterale non era riconducibile ad alcuna delle ipotesi dell’art. 29, dunque il diniego del locatore a rinnovare il contratto non poteva dirsi legittimo.

In buona sostanza i giudici di appello avevano “creato” una ipotesi nuova e diversa da quella contemplata dal legislatore.

L’incongruenza dei termini di consegna e di termine della locazione era stata ben colta dal Tribunale.

L’impegno futuro di sottoscrivere una convenzione con il Comune non e’ atto amministrativo in senso stretto e quindi e’ inopponibile al locatore, ai fini del diniego di rinnovo del contratto.

In ogni caso, anche se invece dovesse qualificarsi come atto amministrativo legittimante il diniego di rinnovo, lo stesso dovrebbe comunque preesistere alla pronuncia di rilascio e permanere nella sua efficacia fino alla decisione.

Del tutto irrilevante appariva dunque la circostanza adombrata dalla difesa della BIG, secondo la quale dalla documentazione prodotta in atti risultava evidente l’interesse del Comune all’adempimento dell’obbligo assunto a ricevere le opere di urbanizzazione primaria usufruibili dalla collettivita’ (strade e parcheggi).

Osserva il Collegio:

Le censure formulate dalla ricorrente con l’unico motivo si incentrano sulla tassativita’ della elencazione contenuta nella L. n. 3892 del 1978, art. 29, comma 1, lett. c).

Poiche’ in tale elenco non e’ specificamente compresa la ipotesi realizzatasi nel caso di specie, il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza – conclude la societa’ ricorrente – non sarebbe in questo caso consentito.

Le censure sono prive di fondamento.

Il fatto che una elencazione di fattispecie sia tassativa (L. n. 3892 del 1978, art. 29, penultimo comma), non esclude affatto che essa possa essere interpretata estensivamente.

La giurisprudenza di questa Corte e’ ferma nel ritenere che la tassativita’ delle ipotesi indicate dalla legge (o dal contratto) non esclude affatto la possibilita’ di una interpretazione estensiva, ma solo di quella analogica, che non ricorre nel caso di specie (Cass. 19 marzo 2006 n. 4036, 15 aprile 1994 n. 3556, 5 ottobre 1976 n. 3272).

Con motivazione del tutto logica, che sfugge alle censure di violazione di norme di legge e di vizi della motivazione, i giudici di appello hanno osservato che il caso prospettato dalle parti era in tutto simile a quelli indicati nella L. n. 392 del 1978, comma 1, lett. c).

Si richiama sul punto la sentenza di questa Corte n. 267 del 19 gennaio 1989 che in una fattispecie simile, ha affermato il seguente principio: “Ai fini del recesso del locatore per i motivi indicati dalla L. n. 392 del 1978, art. 59, n. 4 – quando cioe’ intenda demolire o trasformare notevolmente l’immobile locato per eseguire nuove costruzioni – non e’ necessario che la nuova costruzione insista in tutto od in parte sulla stessa area dell’edificio da demolire, purche’ la demolizione sia imposta dalla realizzazione del nuovo progetto edilizio (nella specie l’area occupata dall’immobile locato doveva essere destinata, secondo la concessione comunale, a verde pubblico, in conformita’ del, prescrizioni del piano regolatore)”.

I principi formulati con tale decisione sono applicabili alla ipotesi prevista dall’art. 29, comma 1, lett. c) in considerazione della identica “ratio” delle due ipotesi, anche perche’ nella valutazione dei contrapposti interessi, quello pubblicistico alla realizzazione di una opera pubblica deve considerarsi prevalente rispetto a quello del privato.

Tale argomento assorbe le considerazioni svolte dalla difesa della BIG, in merito alla proposta alla conduttrice di altro locale ad uso commerciale, diverso da quello oggetto di causa, offerta peraltro rifiutata dalla stessa cooperativa San Lazzaro (nel caso di specie, e’ appena il caso di rilevarlo, non sono applicabili le disposizioni di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 59, comma 2, che riguardano la offerta di cambio di appartamento ad uso abitativo).

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato. Sussistono giusti motivi per disporre la integrale compensazione del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso. Compensa le spese del presente giudizio.

Cosi’ deciso in Roma, il 21 giugno 2010.

Depositato in Cancelleria il 16 luglio 2010

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