Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16645 del 09/08/2016


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Cassazione civile sez. III, 09/08/2016, (ud. 15/04/2016, dep. 09/08/2016), n.16645

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1932-2013 proposto da:

MS COMMERCIALE SRL IN LIQUIDAZIONE, (OMISSIS), in persona del

Liquidatore Sig. M.G., elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA G. RICCI CURBASTRO 34, presso lo studio dell’avvocato ALESSANDRA

CARDELLI, rappresentata e difesa dagli avvocati DIEGO DA ROS, LAURA

PICCO giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

META SRL, in persona del rappresentante P.G., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA A.CASELLA N.38, presso lo studio

dell’avvocato S.G., rappresentata e difesa

dall’avvocato Z.M. giusta procura a margine del

controricorso;

– controricorrente –

e contro

AUXESIA DI S. R SAS IN FALLIMENTO SAS;

– intimata –

avverso la sentenza n. 276/2012 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE,

depositata il 31/05/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

15/04/2016 dal Consigliere Dott. MARCO ROSSETTI;

udito l’Avvocato GIANCARLO SABBADINI per delega non scritta;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CELESTE Alberto, che ha concluso per l’inammissibilità in subordine

per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con contratto del 30.4.2008 la società Meta s.r.l. concesse in locazione alla società MS Commerciale s.r.l. (d’ora innanzi, per brevità, “la MS”)uno spazio commerciale, di proprietà della Meta, sito all’interno di un più vasto complesso immobiliare, pur esso dedicato ad attività commerciali.

Ad agosto del 2008 la META intimò alla MS sfratto per morosità, allegando il mancato pagamento dei canoni dei mesi di maggio, giugno e luglio.

2. La MS si oppose all’intimazione deducendo che la META per prima si era resa inadempiente alle proprie obbligazioni.

Assumeva che il contratto di locazione stipulato tra META e MS costituiva attuazione degli obblighi pattuiti in un contratto preliminare stipulato il 30.12.2006 tra la META e la Auxesia s.a.s., e da quest’ultima ceduto alla MS; che in tale contratto preliminare la META si era obbligata a chiedere ed ottenere dalla p.a. le necessarie autorizzazioni amministrative per l’esercizio dell’attività commerciale entro il 30.11.2007, e che tale obbligo non era stato adempiuto, il che le aveva impedito di avviare la progettata attività commerciale.

Chiese pertanto il rigetto della domanda e la condanna dell’intimante al risarcimento del danno.

3. Con sentenza 25.2.2011 n. 169 il Tribunale di Pordenone accolse la domanda principale e rigettò la riconvenzionale.

Il Tribunale, in primo luogo, escluse la rilevanza ai fini del decidere delle pattuizioni contenute nel contratto preliminare stipulato tra la META e la Auxesia il 30.12.2006, osservando che il contratto di locazione stipulato il 30.4.2008 tra la META e la MS era autonomo, e non costituiva attuazione di quel preliminare.

In secondo luogo il Tribunale ritenne che il contratto di locazione del 30.4.2008 era stato dalle parti sospensivamente condizionato al rilascio da parte delle competenti amministrazioni delle prescritte autorizzazioni commerciali; che tale condizione si era avverata il 2.1.2009, e che da tale data pertanto decorreva l’obbligo per la MS di pagamento del canone, rimasto inadempiuto.

4. La sentenza venne appellata dalla MS.

La Corte d’appello di Trieste con sentenza 31.5.2012 n. 276 rigettò il gravame.

5. La sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione dalla MS, con ricorso fondato formalmente su otto motivi, di cui solo sette contengono effettive censure alla sentenza impugnata (L’8 infatti ripropone questioni rimaste assorbite in appello).

La META ha resistito con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso.

1.1. Col primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta:

– sia da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, (lamenta, in particolare, la violazione dell’art. 1460 c.c. e art. 132 c.p.c.);

– sia dal vizio di nullità processuale, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 4;

– sia da un vizio di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, (nel testo anteriore alle modifiche introdotte dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54 convertito nella L. 7 agosto 2012, n. 134).

Il motivo, pur formalmente unitario, contiene in realtà due censure così riassumibili:

(a) il contratto preliminare stipulato il 13.12.2006 tra la META e la Auxesia prevedeva l’obbligo a carico della META di ottenere dalle competenti autorità l’autorizzazione all’esercizio dell’attività commerciale entro il 30.11.2007; la META tuttavia ottenne questa autorizzazione il 2.1.2009; ergo, la META per prima si era resa inadempiente al contratto, ed il rifiuto di pagamento dei canoni da parte di MS fu legittimo ex art. 1460 c.c.;

(b) la Meta, per pretendere il pagamento dei canoni da parte della MS, avrebbe dovuto prima offrire di adempiere od adempiere l’obbligazione di risarcimento del danno causato a MS dal ritardo nel rilascio dell’autorizzazione amministrativa.

1.2. Nella parte in cui lamenta la nullità processuale il motivo è manifestamente infondato, giacchè nella sua illustrazione la censura prospetta nella sostanza unicamente una violazione di legge: ovvero la violazione delle regole sull’inadempimento e sull’eccezione di inadempimento.

1.3. Nella parte in cui lamenta il vizio di motivazione il motivo è manifestamente inammissibile. Il vizio di motivazione è infatti concepibile unicamente con riferimento all’accertamento dei fatti, non con riferimento all’inquadramento giuridico della fattispecie.

1.4. Nella parte in cui lamenta la violazione di legge, il motivo è infondato perchè non coglie la reale ratio decidendi posta dalla Corte d’appello a fondamento della decisione impugnata.

La Corte d’appello ha escluso la sussistenza d’un inadempimento a carico della META sul presupposto che il rilascio delle autorizzazioni amministrative non fosse un obbligo a carico della Meta, ma una condizione sospensiva cui era subordinata l’efficacia del contratto di locazione. Ha soggiunto che la data del 30.11.2007, entro le quali le autorizzazioni si sarebbero dovute rilasciare:

– era prevista dal contratto preliminare del 13.12.2006, e dunque non si applicava al contratto di locazione, perchè questo non costituiva attuazione di quello;

– in ogni caso era “superata” dal fatto che nelle premesse del contratto di locazione stipulato il 30.4.2008, e quindi successivamente alla scadenza del 30.11.2007 prevista dal suddetto preliminare, META e MS riconobbero che vi erano stati ritardi dovuti alla p.a., che a causa di essi “erano stati differiti i tempi di apertura” dell’esercizio commerciale di MS.

Dunque la Corte d’appello non ha trascurato di considerare l’inadempimento di Meta; ha semplicemente escluso che vi fosse stato inadempimento.

La sentenza dunque non ha affatto violato l’art. 1460 c.c., ma ha semplicemente negato che sussistessero i presupposti di fatto per l’invocabilità, da parte della Meta, dell’exceptio inadimpleti contractus.

2. Il secondo motivo di ricorso.

2.1. Anche col secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta che la

sentenza impugnata sarebbe affetta:

– sia da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.pc., n. 3, (si lamenta, in particolare, la violazione degli artt. 1406 e 1407 c.c.);

– sia dal vizio di nullità processuale, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 4;

– sia da un vizio di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, (nel testo anteriore alle modifiche introdotte dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54 convertito nella L. 7 agosto 2012, n. 134).

La ricorrente sostiene che la Corte d’appello avrebbe erroneamente escluso che la promissaria conduttrice, Auxesia, avesse ceduto il preliminare di locazione alla MS.

Elenca gli indici probatori dai quali si sarebbe dovuta desumere l’esistenza d’una cessione del suddetto preliminare (ovvero l’adempimento da parte della MS dell’obbligo di versare una cauzione prevista dal preliminare stipulato tra META e Auxesia; l’identità di contenuti tra il preliminare stipulato tra META e Auxesia, e il definitivo stipulato tra META e MS).

Dalla affermazione della cessione alla MS del contratto preliminare di locazione stipulato tra META e Auxesia la ricorrente fa discendere l’assunto che, costituendo la locazione del 30.4.2008 attuazione del preliminare Meta/Auxesia, la locatrice era soggetta all’obbligo di ottenere dalla p.a. le prescritte autorizzazioni entro il 30.11.2007.

2.2. Nella parte in cui lamenta la nullità del procedimento, il motivo è manifestamente inammissibile per le medesime ragioni già indicate al 1.2. Nella parte restante il motivo è manifestamente infondato.

Che nella specie vi fosse stata o meno una cessione alla MS del contratto preliminare stipulato tra la META e la Auxesia (e si è visto che per il giudice di merito non vi fu), una volta stipulato il contratto definitivo questo prende il posto di quello, e diviene l’unica fonte degli obblighi negoziali.

Nel nostro caso è pacifico che il contratto definitivo del 30.4.2008 non contenesse alcun obbligo per la META di acquisire le autorizzazioni entro il 30.11.2007, nè ovviamente poteva contenerlo, per la semplice ragione che il definitivo venne stipulato ad aprile del 2008.

3. Il terzo motivo di ricorso.

3.1. Col terzo motivo di ricorso la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta sia da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, (si lamenta, in particolare, la violazione degli artt. 1355, 1418 e 1421 c.c.); sia da un vizio di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, (nel testo anteriore alle modifiche introdotte dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54 convertito nella L. 7 agosto 2012, n. 134).

Anche questo motivo, formalmente unitario, contiene in realtà due censure, così riassumibili:

(a) la Corte d’appello ha erroneamente ritenuto “di stile” la clausola contrattuale con cui il locatore dichiarava di possedere le prescritte autorizzazioni amministrative (che invece non aveva). Ha, di conseguenza, erroneamente escluso l’inadempimento del locatore;

(b) la Corte d’appello ha erroneamente qualificato come “condizione sospensiva” la clausola che subordinava l’efficacia del contratto di locazione al rilascio delle autorizzazioni amministrative, che invece era una clausola meramente potestativa e quindi nulla.

3.2. La censura riassunta sub (a) è inammissibile, perchè prospetta una questione di interpretazione del contratto, senza nel contempo denunciare alcuna violazione degli artt. 1362 c.c. e ss..

Infatti, come noto, l’interpretazione del contratto costituisce un apprezzamento di merito, che in questa sede è sindacabile solo ove si lamenti la violazione, da parte del giudice di merito, dei precetti legali di ermeneutica negoziale di cui agli artt. 1362 c.c. e ss.. In difetto di tale denuncia, non potrà chiedersi a questa Corte di sostituire la propria interpretazione del testo negoziale a quella adottata dal giudice di merito.

3.3. La censura sub (b) è inammissibile per plurime ragioni:

-) sia per lo stesso motivo indicato al par. precedente;

-) sia perchè non riproduce la clausola della cui erronea interpretazione la ricorrente si duole, in violazione del principio di specificità del ricorso, di cui all’art. 366 c.p.c., n. 6.

In ogni caso la censura in esame è anche infondata nel merito, perchè il rilascio di una autorizzazione amministrativa dipende anche dalla p.a., e dunque non è qualificabile come una condizione meramente potestativa o si voluero.

4. Il quarto ed il quinto motivo di ricorso.

4.1. Il quarto ed il quinto motivo di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, perchè prospettano questioni analoghe.

Con questi due motivi la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta sia da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, (si lamenta, in particolare, la violazione dell’art. 1375 c.c.); sia da un vizio di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 (nel testo anteriore alle modifiche introdotte dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54 convertito nella L. 7 agosto 2012, n. 134).

Deduce, al riguardo, che il contratto di locazione subordinava l’obbligo di pagamento del canone al rilascio delle autorizzazioni amministrative.

Queste ultime vennero rilasciate il 4.8.2008. Tuttavia la locatrice Meta, con ricorso del 7.8.2008, intimò lo sfratto per morosità, lamentando il mancato pagamento dei canoni di maggio, giugno e luglio.

La Corte d’appello, dunque, confermando la sentenza di primo grado che aveva dichiarato risolto il contratto per inadempimento della conduttrice, aveva erroneamente ritenuto corretta e conforme a buona fede la condotta del locatore, mentre in realtà quella condotta era scorretta ed in mala fede, e costituiva un abuso del processo.

4.2. Il motivo è infondato.

La ricorrente parte dalla considerazione in punto di fatto (teoricamente esatta) che con l’intimazione di sfratto (avvenuta il 7.8.2008) venne chiesto il pagamento di canoni non dovuti, perchè relativi ad un periodo (giugno-agosto 2008) precedente l’avverarsi della condizione sospensiva cui le parti avevano subordinato l’efficacia del contratto (condizione avveratasi il 4.8.2008).

Data questa premessa teoricamente corretta, la ricorrente ne trae però la conseguenza che la Corte d’appello, dichiarando il contratto risolto per inadempimento della conduttrice, avrebbe violato l’art. 1375 c.c., perchè non ha ritenuto contraria a buona fede la condotta della locatrice.

Tuttavia se il locatore domanda il pagamento come arretrati di canoni non dovuti perchè sottoposti a condizione sospensiva (non retroattiva per espressa volontà delle parti), non viene in rilievo alcuna questione di buona o mala fede: si dirà semplicemente che non esiste o non è esigibile il diritto posto a fondamento della pretesa.

Quindi la violazione dell’art. 1375 c.c. non sussiste, nè è consentito a questa Corte rilevare d’ufficio vizi della sentenza non dedotti dalla ricorrente.

Aggiungasi che la censura è anche inammissibile per carenza di interesse, dal momento che il Tribunale ha condannato la MS al pagamento dei canoni insoluti solo a partire da gennaio 2009 e che, per quanto si dirà nell’esaminare il settimo motivo, l’inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto può anche sopravvenire in corso di causa.

6. Il sesto motivo di ricorso.

6.1. Col sesto motivo di ricorso la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. Lamenta, in particolare, la violazione dell’art. 112 c.p.c.. Deduce, al riguardo, che la Corte d’appello ha erroneamente ritenuto nuova la domanda di risarcimento del danno da perdita di chances commerciali, formulata da MS in via riconvenzionale. Infatti quella domanda era stata formulata già in primo grado.

6.2. Il motivo è manifestamente inammissibile.

Il risarcimento del danno presuppone l’inadempimento colpevole, e la Corte d’appello escluse che la META fosse inadempiente. Dunque, giusta o sbagliata che fosse la qualifica della domanda di risarcimento come “nuova”, il motivo è inammissibile per difetto di rilevanza: giacchè anche se la domanda di risarcimento fosse stata ammissibile, essa sarebbe stata rigettata nel merito.

7. Il settimo motivo di ricorso.

7.1. Col settimo motivo di ricorso la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. Lamenta, in particolare, la violazione degli artt. 1453-1455 e 1640 c.c.; art. 112 c.p.c..

Il motivo, pur formalmente unitario, contiene in realtà due censure.

7.1.1. Con la prima censura la MS lamenta che la Corte d’appello avrebbe violato l’art. 1460 c.c., perchè ha dichiarato risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore, nonostante questi avesse sollevato l’eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 c.c..

7.1.2. Con la seconda censura la MS lamenta che al momento dell’intimazione di sfratto la condizione sospensiva cui era sottoposto il contratto non si era avverata, e quindi in quel momento l’inadempimento della MS non sussisteva. Nè la MS avrebbe potuto adempiere una volta notificatole lo sfratto, giusto il disposto dell’art. 1453 c.c., u.c.. Pertanto la Corte d’appello non avrebbe potuto dichiarare risolto il contratto di locazione, non sussistendo il suo inadempimento al momento dell’intimazione di sfratto.

7.2. La prima censura è manifestamente infondata.

La Corte d’appello ha infatti ritenuto non esservi alcun inadempimento della locatrice, e dunque ha dichiarato infondata l’eccezione di inadempimento. Stabilire poi se tale inadempimento vi fosse stato o no è questione di merito.

7.3. Infondata è, altresì, la seconda censura.

E’ la stessa Corte d’appello a dichiarare che l’obbligo di pagamento del canone era sottoposto a condizione sospensiva (non retroattiva), avveratasi il 4.8.2008 (p. 25 della sentenza impugnata). Il presente giudizio tuttavia iniziò in primo grado con domanda di sfratto notificata il 7.8.2008, e fondata sul mancato pagamento dei canoni di maggio, giugno e luglio.

Dunque al momento dell’introduzione della domanda di risoluzione (sfratto) non vi era inadempimento.

Tuttavia il Tribunale, con statuizione non censurata e dunque passata in giudicato, ha rilevato che la condizione sospensiva si avverò il 2.1.2009, e dunque da quel momento sorse l’obbligo del conduttore di pagamento del canone: obbligo che nondimeno restò inadempiuto per tutto il corso del giudizio.

Occorre dunque stabilire se possa dichiarare risolto per inadempimento un contratto quando l’inadempimento del convenuto, insussistente al momento della domanda, sopraggiunga in corso di causa.

Questo problema è già stato esaminato dalla giurisprudenza di questa Corte, la quale l’ha così risolto:

(a) l’art. 1453 c.c., comma 3 non preclude al convenuto l’adempimento quando la domanda di risoluzione sia infondata;

(b) questo principio comporta un reciprocum, e cioè che la proposizione d’una domanda di risoluzione infondata non esonera il debitore dall’obbligo di adempiere o di offrire l’adempimento.

Se ciò il convenuto non fa, può accadere che una domanda di risoluzione, infondata al momento in cui venne proposta, diventi fondata in corso di giudizio, a causa del perdurare della mora del convenuto (Sez. 2, Sentenza n. 8955 del 29/08/1990, Rv. 469121).

7.4. Non condivisibile, per contro, è il diverso e minoritario orientamento, secondo cui l’inadempimento sopravvenuto nel corso del giudizio di risoluzione sarebbe irrilevante (principio affermato da Sez. 2, Sentenza n. 6121 del 01/06/1993, Rv. 482617). Tale diverso orientamento, infatti, sorto con riferimento all’inadempimento dell’obbligo di pagamento del prezzo nella vendita, e ad un contratto ad esecuzione istantanea, e non ad un contratto di durata come la locazione, se applicato ai contratti di durata condurrebbe a risultati paradossali.

Infatti se si negasse che la gravità dell’inadempimento, insussistente al momento dell’introduzione della lite, potesse essere tenuta in considerazione dal giudice anche quando sopraggiunga in corso di causa, si perverrebbe alla seguente aporia:

(a) l’attore, che con la sua azione di risoluzione ha dimostrato di non essere ulteriormente interessato all’esecuzione del contratto, si vede respingere la domanda;

(b) il convenuto, che non ha offerto di adempiere in corso di causa perchè ha preso atto del disinteresse manifestato dall’attore con la sua domanda, e crede che il vincolo contrattuale sia destinato a venire meno, si ritrova, al momento della sentenza, vincolato dal contratto e obbligato ad eseguire una prestazione che magari non è più disponibile.

Ammettendo invece che si possa tenere conto, nel valutare la gravità dell’inadempimento, anche della condotta successiva alla domanda di risoluzione, l’attore evita l’inconveniente di dover proporre una seconda domanda di risoluzione.

Il convenuto, dal canto suo, sarà posto di fronte all’alternativa:

-) o adempiere le proprie obbligazioni sopravvenute in corso di causa, se ha interesse all’esecuzione del contratto;

-) ovvero, se ha perduto interesse alla prosecuzione del contratto, egli sa che la sua inerzia protratta in corso di causa condurrà alla risoluzione del contratto, e potrà di conseguenza cessare di tenersi pronto all’adempimento. Nel caso di specie, quindi, l’infondatezza originaria della domanda di risoluzione non esonerava MS dall’obbligo di pagamento dei canoni maturati successivamente alla domanda (o almeno dall’offerta di essi). Pertanto correttamente il Tribunale dichiarò risolto il contratto, giacchè l’inadempimento di MS, insussistente al momento della domanda, sopravvenne in corso di causa.

8. Le spese.

Le spese del presente grado di giudizio vanno a poste a carico della ricorrente, ai sensi dell’art. 385 c.p.c., comma 1, e sono liquidate nel dispositivo.

PQM

la Corte di cassazione, visto l’art. 380 c.p.c.:

(-) rigetta il ricorso;

(-) condanna MS Commerciale s.r.l. in liquidazione alla rifusione in favore di Meta s.r.l. delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano nella somma di Euro 10.200, di cui 200 per spese vive, oltre I.V.A., cassa forense e spese forfettarie D.M. 10 marzo 2014, n. 55, ex art. 2, comma 2.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione terza civile della Corte di cassazione, il 15 aprile 2016.

Depositato in Cancelleria il 9 agosto 2016

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