Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16628 del 16/07/2010

Cassazione civile sez. III, 16/07/2010, (ud. 09/06/2010, dep. 16/07/2010), n.16628

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – Consigliere –

Dott. FEDERICO Giovanni – rel. Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 11622/2006 proposto da:

G.S. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

CELIMONTANA 38, presso lo studio dell’avvocato PANARITI Benito, che

la rappresenta e difende unitamente all’avvocato CORSINOVI ROMANO

giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

F.LLI PIERUCCI S.R.L. (già SIAT ARREDAMENTI S.R.L. IN LIQUIDAZIONE)

(OMISSIS) in persona del legale rappresentante pro tempore Sig.

P.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA POMPEO MAGNO 3,

presso lo studio dell’avvocato GIANNI SAVERIO, che la rappresenta e

difende unitamente all’avvocato CIARI PIER LUIGI giusta delega a

margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1757/2005 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

Sezione Seconda Civile, emessa il 23/6/2005, depositata il

23/11/2005, R.G.N. 1739/2003;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

09/06/2010 dal Consigliere Dott. GIOVANNI FEDERICO;

udito l’Avvocato BENITO PANARITI; udito l’Avvocato SAVERIO GIANNI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

APICE Umberto, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 21/03 il Tribunale di Firenze, sezione distaccata di Empoli, revocava il decreto ingiuntivo n. 7/98 emesso dal Pretore di Empoli – con cui era stato ingiunto a G.S. il pagamento in favore della s.r.l. Siat Arredamenti della somma di L. 6.345.673, oltre accessori, corrispondente ai canoni per i mesi da settembre 1997 a gennaio 1998 ed alla metà delle spese di registrazione del contratto di locazione relativo all’appartamento di proprietà della Siat Arredamenti e sito in (OMISSIS) – ed opposto dalla G., con ricorso depositato il 9.3.98, sul presupposto di varie inadempienze operate dalla locatrice, per le quali la “il conduttrice si era vista costretta a riconsegnare l’immobile locato il (OMISSIS), trasferendosi in altro appartamento ad un canone mensile di L. 1.700.000 ben superiore a quello precedentemente corrisposto di L. 1.166.666.

Appellata detta sentenza dalla s.r.l. Fratelli Pierucci, già Siat Arredamenti s.r.l. in liquidazione, e costituitasi in giudizio la G., che concludeva per il rigetto del gravame e proponeva appello incidentale per la condanna dell’appellante al risarcimento del danno per il minorato godimento dell’immobile ed al pagamento della somma di Euro 15.491,12, oltre accessori, quale danno per il maggior canone sostenuto per la nuova locazione e le spese di trasloco, nonchè alla resa del conto delle spese condominiali, previa deduzione da quanto dovuto della somma di L. 6.407.000 già locato.

Con sentenza depositata il 23.11.05 la Corte d’appello di Firenze, in riforma dell’impugnata sentenza, rigettava l’opposizione a decreto ingiuntivo e tutte le altre domande formulate dalla G..

Avverso tale sentenza quest’ultima ha proposto ricorso per cassazione affidato a sei motivi, mentre la Fratelli Pierucci ha resistito con controricorso.

La ricorrente ha depositato in atti anche una memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1582 c.c., laddove la sentenza gravata sostiene l’insussistenza dell’inadempimento della locatrice in relazione al mancato godimento della soffitta, del vano wc e del resedio da parte della conduttrice per il solo fatto che dette parti non sono state oggetto del contratto nè hanno costituito pertinenze dell’immobile locato.

Con il secondo motivo lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto decisivo della dichiarata nullità delle prove testimoniali assunte in relazione alla concessione di eventuali diritti su soffitta, vano wc e resede.

Con il terzo motivo lamenta la violazione dell’art. 2722 c.c., laddove viene statuita la nullità delle prove di cui al motivo precedente.

Con il quarto motivo deduce omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto decisivo dell’affermazione della carenza della prova che l’accordo contrattuale fosse esteso anche ai locali indicati al secondo motivo.

Con il quinto motivo deduce lo stesso vizio motivazionale sul punto decisivo dell’affermata insussistenza dell’obbligo a carico della locatrice di rendere il conto delle spese condominiali.

Con il sesto motivo deduce analogo vizio motivazionale sul punto decisivo del rigetto della domanda di accertamento di quanto dovuto da essa ricorrente, anche con riferimento alla restituzione del deposito cauzionale.

1. Il primo motivo non è fondato.

Infatti, la sentenza impugnata ha spiegato, con logica ed adeguata motivazione, le ragioni per le quali ha ritenuto che nel caso di specie non ricorresse alcun inadempimento della locatrice in relazione alle asserite innovazioni apportate ad alcune parti comuni dell’edificio di cui faceva parte l’unità immobiliare concessa in locazione e, quindi, al sopravvenuto mancato godimento, da parte della conduttrice, di questi beni (e precisamente, una soffitta, un lastricato cui si accedeva dalla stessa, un vano a piano terra adibito a w.c. e un resedio a verde esistente sul retro dell’edificio stesso), facendo correttamente riferimento alla circostanza che i beni in questione non avevano figurato affatto come compresi nell’oggetto del contratto di locazione, stipulato tra le parti, nè avevano costituito pertinenze dell’immobile locato, non risultando alcuno di essi destinato durevolmente a servizio o ad ornamento dell’immobile locato.

2. Anche il secondo, il terzo ed il quarto motivo, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro stretta ed evidente connessione, sono infondati, in quanto i giudici d’appello hanno soddisfacentemente spiegato le ragioni della ritenuta nullità delle prove testimoniali assunte sulla circostanza dell’avvenuta concessione alla locataria di eventuali diritti di godimento sui beni suddetti in sede di stipula del contratto, essendo quanto meno implicito il richiamo al contenuto dell’art. 2722 c.c. (che non ammette la prova per testi quando ha per oggetto patti aggiunti o contrari al tenore di un documento per i quali si alleghi che la loro stipulazione sia stata anteriore o coeva a quella del contratto), tanto che di tale norma viene dedotta la violazione o falsa applicazione con il terzo motivo.

Si rileva comunque che la Corte di merito, indipendentemente dall’eccepita nullità delle prove testimoniali ammesse sul punto, ha esaminato nel merito le risultanze delle prove stesse, evidenziando in particolare la scarsa attendibilità sia della testimonianza resa dal teste C., marito della G., in quanto sostanzialmente contrastata dalla deposizione della teste B. indicata come totalmente estranea, a differenza del C., ai fatti di causa, che di quella resa dal teste Ce., che sì è limitato a riportare quanto riferitogli dallo stesso C., collocando per di più i fatti riferiti in epoca diversa da quella in cui si sono svolti i fatti per cui è causa.

In ogni caso, la valutazione delle risultanze probatorie rientra indiscutibilmente nei poteri discrezionali del giudice di merito e si sottrae, perciò, ad ogni sindacato di legittimità allorquando, come si riscontra nel caso in esame, l’apparato motivazionale sia immune da vizi logici ed errori giuridici.

3. Il quinto motivo deve ritenersi infondato, avendo la Corte di merito correttamente giustificato le ragioni per cui ha ritenuto che non sussistesse alcun obbligo della locatrice al rendimento del conto circa le spese condominiali.

Infatti, deve considerarsi in pieno condivisibile l’assunto dei giudici d’appello secondo il quale non compete al locatore alcun onere di rendere il conto al conduttore circa le spese condominiali all’infuori di uno specifico obbligo negoziale all’uopo assunto, ma che nella specie non è stato affatto dimostrato che fosse stato negoziato tra le parti.

La Corte ha, quindi, sul punto in questione giustamente rilevato che, a norma della L. n. 392 del 1978, art. 9, il locatore era tenuto unicamente a fornire alla conduttrice l’indicazione specifica delle spese relative agli oneri accessori con la menzione dei criteri di ripartizione, nonchè a consentirle di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate, ma che la G. non si era lamentata dell’inadempimento di tale onere.

4. Il sesto motivo infine è manifestamente infondato, sussistendo anche in relazione a tale punto controverso valida ed ineccepibile motivazione nella sentenza gravata.

Ed invero, la Corte di merito ha correttamente fatto derivare dal rigetto della domanda di rendimento del conto anche quello della domanda d’accertamento del dovuto, anche con riferimento alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, che presupponeva logicamente l’accoglimento della prima domanda.

Una volta però stabilita l’infondatezza della prima pretesa e restando così preclusa anche la facoltà di accertare nel presente giudizio quanto ancora legalmente dovuto dalla G. alla controparte, ne consegue inevitabilmente che anche la richiesta di restituzione del deposito cauzionale resta assorbita nel rigetto della seconda domanda.

5. Il ricorso va, pertanto, rigettato, con la conseguente condanna della ricorrente alle spese del giudizio di cassazione liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere alla resistente le spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 9 giugno 2010.

Depositato in Cancelleria il 16 luglio 2010