Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16623 del 16/07/2010

Cassazione civile sez. III, 16/07/2010, (ud. 12/05/2010, dep. 16/07/2010), n.16623

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere –

Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere –

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 5158/2006 proposto da:

C.M. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA ARCHIMEDE 138, presso lo studio dell’avvocato BELLINI

GIULIO, rappresentato e difeso dall’avvocato MANFRINO Roberto giusta

delega in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

BIMAR DI IVANO ROSSI SAS (OMISSIS) in persona del legale

rappresentante pro tempore Sig. R.I., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA DEI GRACCHI 20, presso lo studio

dell’avvocato FERRAIUOLO Maddalena, che la rappresenta e difende

unitamente agli avvocati REDI GIULIETTA, CASAVECCHIA MARCO giusta

delega a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1600/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

Sezione Prima Civile, emessa il 30/9/2005, depositata il 19/10/2005,

R.G.N. 90/2005;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

12/05/2010 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito l’Avvocato GIULIO BELLINI per delega dell’Avvocato ROBERTO

MANFRINO;

udito l’Avvocato MADDALENA FERRAIUOLO per delega dell’Avvocato

GIULIETTA REDI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

APICE Umberto, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 16 novembre 1994 C.M. proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale, a istanza di BIMAR di Ivano Rossi s.a.s., gli era stato ingiunto il pagamento della somma di L. 13.209.000, a titolo di provvigione, oltre interessi e spese. A sostegno del mezzo deduceva che l’immobile che aveva promesso di acquistare avvalendosi della mediazione dell’ingiungente, non era urbanisticamente in regola, benchè il promittente venditore ne avesse garantito la conformità alle vigenti norme edilizie, presentando esso, in luogo della cantina e del terrazzo autorizzati, un box con rampa di accesso non assentiti, talchè, a seguito della ristrutturazione, neppure era stato rilasciato certificato di abitabilità. Per le esposte ragioni – che lo avevano già indotto a chiedere la risoluzione del preliminare – oltre a non dovere alcuna provvigione alla controparte, aveva diritto, ex art. 2033 cod. civ., alla restituzione della somma di L. 3.570.000, indebitamente percepita da BIMAR, vuoi perchè l’affare non era stato concluso, vuoi per violazione degli obblighi di informazione imposti al mediatore dall’art. 1759 cod. civ..

Resisteva l’opposta, eccependo che il C. era stato informato dal venditore della irregolarità, del tutto trascurabile e suscettibile di facile sanatoria, consistente nell’accatastamento del garage come cantina, per la cui eliminazione era già stata presentata scheda di variazione.

Con sentenza del 24 marzo 2004 il Tribunale di Torino revocava il decreto ingiuntivo, rigettava le domande di BIMAR s.a.s., condannando la stessa alla restituzione dell’acconto ricevuto nonchè alla rifusione delle spese di lite.

Proposto gravame dalla soccombente, la Corte territoriale, in data 19 ottobre 2005, in accoglimento dell’appello, respingeva l’opposizione nonchè la domanda riconvenzionale del C., per l’effetto condannando l’opponente al pagamento in favore dell’opposta della somma di Euro 17.550,20, oltre interessi e spese di causa.

Così motivava il giudicante il suo convincimento.

Le affermazioni dell’ingiungente – secondo cui essa non aveva alcun obbligo di accertare e comunicare una lieve irregolarità edilizia, sanabile in via amministrativa, di per sè inidonea a giustificare la risoluzione del contratto per fatto e colpa del venditore, tanto più che una settimana prima del preliminare era stata presentata scheda di variazione – non integravano affatto ammissione di conoscenza dei pretesi abusi, nè tale conoscenza si evinceva tout court dalla pretesa divergenza tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza del quale l’intermediario era in possesso e lo stato dei luoghi. E ciò tanto più che il promittente venditore aveva garantito espressamente la regolarità urbanistica dell’immobile.

Aggiungeva il decidente: a) che non era emerso che un’irregolarità marginale come quella rilevata nella fattispecie fosse insuscettibile di sanatoria; in ogni caso essa non era tale da comportare la nullità del preliminare; b) che nella causa tra il C. e il promittente venditore l’inadempimento di questi, connesso alle irregolarità urbanistiche dell’immobile, non era stato considerato grave al punto da giustificare la risoluzione del contratto per colpa del medesimo; c) che nessun pregiudizio aveva in concreto subito il C., perchè, esclusa la risoluzione per inadempimento, il preliminare era stato considerato risolto per mutuo dissenso, con restituzione al promissario acquirente della caparra versata.

Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione C. M. affidato a due motivi e illustrato da memoria.

Resiste con controricorso BIMAR di Ivano Rossi s.a.s..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Col primo motivo il ricorrente denuncia malgoverno delle risultanze probatorie, e conseguente, erronea applicazione dell’art. 1759 cod. civ.. Sostiene che l’ingiungente, nelle sue difese, aveva in sostanza ammesso di essere a conoscenza delle irregolarità edilizie dell’immobile oggetto del preliminare di vendita, irregolarità che del resto risultavano dal confronto tra lo stato dei luoghi e la descrizione del cespite nell’atto di provenienza del quale l’intermediario era in possesso. Ricordate le affermazioni del Supremo Collegio in punto di contenuto degli obblighi del mediatore sanciti dall’art. 1759 cod. civ. (confr. Cass. civ. 8 maggio 2001, n. 6389), evidenzia l’impugnante come nessun rilievo potesse avere, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di merito, la pretesa ininfluenza delle irregolarità riscontrate sulla validità dello stipulando contratto di vendita, vertendo la controversia esclusivamente sul rispetto o meno, da parte del mediatore, degli obblighi di informazione.

1.2 Col secondo mezzo l’impugnante lamenta che il giudice d’appello non abbia considerato che l’immobile oggetto del preliminare era, anche alla data di sottoscrizione di questo, privo di licenza di abitabilità.

2.1 I motivi, che si prestano a essere esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione, sono fondati per le ragioni che seguono.

Questa Corte ha ripetutamente affermato che l’art. 1759 c.c., comma 1 – che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e la sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione – deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonchè con le disposizioni specifiche della materia – a partire dalla L. n. 39 del 1989, applicabile, ratione temporis, alla fattispecie dedotta in giudizio, fino al recente D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59 – che hanno dato particolare risalto alla natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo (ora sostituito, D.Lgs. n. 59 del 2010, ex art. 73, dalla iscrizione nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative, c.d. REA), che richiede determinati requisiti di cultura e competenza e che è condizione per la stessa spettanza del compenso (L. n. 39 del 1989, artt. 2 e 6, non abrogati dalla nuova fonte). In tale prospettiva è stato significativamente stabilito che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poichè il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (confr. Cass. civ. 24 ottobre 2003, n. 16009).

2.2 Pacifico quanto precede, il giudizio formulato dal decidente non resiste alle critiche del ricorrente per i motivi che si vanno ad esporre.

E’ anzitutto affetto da un invincibile e disarticolante contrasto con il contesto fattuale di riferimento il primo dei due elementi di fondo intorno ai quali ruota l’iter argomentativo del provvedimento impugnato, e cioè l’asserita mancanza di un valido supporto probatorio all’assunto che il mediatore conoscesse, o fosse in grado di conoscere, usando la normale diligenza professionale, l’irregolarità urbanistica dell’immobile.

L’incontestabile divergenza tra la descrizione di questo, contenuta nell’atto di provenienza, e lo stato dei luoghi, avrebbe invero dovuto allertare l’attenzione dell’intermediario, che di quell’atto era in possesso, e indurlo alle verifiche idonee a fare emergere l’esistenza di un locale non assentito. E’ poi a dir poco speciosa la rilevanza attribuita all’assicurazione del promittente venditore della conformità dell’immobile alle norme edilizie vigenti, non potendo di essa giovarsi proprio chi, a tutela dell’altra parte, avrebbe invece dovuto rilevarne gli aspetti prima facie inveridici.

2.3 Sotto altro, concorrente profilo, va poi rilevato che neppure è condivisibile la minimizzazione della portata dell’irregolarità urbanistica riscontrata, confermata dall’esclusione della sua qualificazione in termini di inadempimento grave, da parte del giudice della risoluzione del preliminare, minimizzazione che costituisce l’altro elemento valorizzato dalla Corte territoriale.

Quali che siano state le ragioni di tale scelta decisoria – peraltro neutralizzata dalla pronuncia di scioglimento del contratto per mutuo dissenso – sta di fatto che questa Corte, ragionando del rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, ha ritenuto il diniego giustificato – ancorchè il mancato rilascio della predetta documentazione dipendesse da inerzia del Comune, nei cui confronti è, in ogni caso, obbligato ad attivarsi il promittente venditore – per la considerazione, affatto elementare, che l’acquirente ha un interesse giuridicamente tutelato a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, alla cui soddisfazione i predetti certificati devono ritenersi essenziali (confr. Cass. civ. 11 maggio 2009, n. 10820).

Nella medesima prospettiva è stato altresì evidenziato il diritto della parte di essere informata su tutto quanto concerne il rilascio della licenza di abitabilità che, in quanto certificativa della rispondenza di un alloggio alle caratteristiche igieniche, sanitarie e urbanistiche prescritte dalla legge, nonchè della sua conformità al progetto approvato, (ovvero alla concessione in sanatoria), costituisce requisito indispensabile per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, ribadendosi, al riguardo, che chi promette di acquistare un immobile ha diritto di esser edotto di qualsiasi problema di carattere amministrativo o urbanistico ad esso inerente nonchè di conoscere se il bene ha anche ottenuto o meno la licenza di abitabilità (confr. Cass. civ. 7 aprile 2009, n. 8374).

2.4 La sentenza impugnata, che ha fatto malgoverno di tutti gli esposti principi, deve in definitiva essere cassata. La mancata informazione del promissario sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata, della quale il mediatore doveva e poteva essere edotto, legittima il suo rifiuto di corrispondere la provvigione, rifiuto nel quale deve ritenersi implicita la proposizione di una domanda di risoluzione del contratto di mediazione, di talchè non avrebbe comunque avuto fondamento la denuncia di violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. (irritualmente) formulata nel controricorso dal resistente nei confronti della sentenza di primo grado.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, sussistono le condizioni per decidere la causa nel merito. Ne deriva che l’opposizione proposta da C.M. avverso il decreto ingiuntivo notificatogli a istanza di BIMAR di Ivano Rossi s.a.s.

deve essere accolta, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto.

Le spese dell’intero giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’opposizione proposta da C. M. e, per l’effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto.

Condanna BIMAR di Ivano Rossi s.a.s. al pagamento delle spese del giudizio di primo grado, liquidate in complessivi Euro 6.172,73 (di cui Euro 585,17 per spese), del giudizio di appello, liquidate in complessivi Euro 3.950,00 (di cui Euro 200,00 per spese), nonchè del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 2.200,00 (di cui Euro 200,00 per spese), oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.

Così deciso in Roma, il 12 maggio 2010.

Depositato in Cancelleria il 16 luglio 2010