Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1627 del 24/01/2020

Cassazione civile sez. II, 24/01/2020, (ud. 30/10/2019, dep. 24/01/2020), n.1627

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 21776-2015 proposto da:

L.L., elettivamente domiciliata in ROMA Piazza dell’Emporio

16/A presso lo studio dell’avvocato ILARIA PAGNI che la rappresenta

e difende unitamente all’avvocato COSTANZA LEONE giusta procura a

margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

P.D., elettivamente domiciliato in ROMA Corso VITTORIO

EMANUELE II 18, presso lo studio del Dott. GIANMARCO GREZ, e

rappresentato e difeso dall’avvocato CARLO GUFONI giusta procura a

margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1110/2014 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

depositata il 01/07/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

30/10/2019 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;

Lette le memorie depositate dalle parti.

Fatto

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

1. L.L., dopo avere proposto ricorso per ATP, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Livorno P.D., quale venditore dell’immobile di proprietà dell’attrice, sito in (OMISSIS), affinchè fosse condannato al risarcimento dei danni, quantificati in Euro 90.000,00, derivanti dal vizio occulto del bene venduto, costituito dall’applicazione a caldo sul tetto di un manto di copertura bituminoso che provocava surriscaldamento e non garantiva un’impermeabilizzazione duratura, imponendo un costoso intervento di rifacimento integrale.

Si costituiva il convenuto che concludeva per il rigetto della domanda, evidenziando che la presenza del manto bituminoso era chiaramente visibile al momento della vendita sicchè la condizione obiettiva del bene si era riflessa anche nella determinazione del prezzo.

Il Tribunale con la sentenza del 20 aprile 2009 accoglieva la domanda condannando il P. al risarcimento dei danni quantificati in Euro 21.798,00.

Questi proponeva appello e, nella resistenza dell’attrice, la Corte d’Appello di Firenze con la sentenza n. 1110 del 1 luglio 2014, in riforma della decisione gravata, rigettava la domanda attorea.

Si rilevava che laddove il bene sia alienato senza offrire garanzie di qualità, come appunto accaduto nella fattispecie, la garanzia del venditore può operare soltanto per i vizi occulti, essendo esclusa non solo se il compratore ne sia soggettivamente a conoscenza ma anche quando i vizi siano facilmente riconoscibili dal punto di vista oggettivo.

Nella specie la palazzina oggetto della vendita si componeva di un unico piano fuori terra, la cui costruzione risaliva all’inizio del ‘900.

Dall’esame dei rilievi fotografici era emersa la presenza di una botola per accedere al tetto senza particolari difficoltà.

Le condizioni di degrado del tetto emergevano anche dalle foto del bene fatte anteriormente alla ristrutturazione eseguita dall’attrice (la cui natura radicale confermava tale condizione), laddove la presenza della guaina bituminosa risultava dal fronte strada sul lato destro, posto che anche dal retro si evidenziava una porzione di guaina alterata.

Inoltre il CTU aveva segnalato il deterioramento di alcune parti dell’orditura in legno, ed in particolare di alcune travi portanti. Ne derivava che l’anomala presenza della guaina in oggetto non solo era facilmente riconoscibile, ma non poteva nemmeno destare particolari preoccupazioni, in quanto la ristrutturazione dell’edificio avrebbe dovuto interessare anche la copertura, come appunto effettivamente accaduto (essendosi sostituito il tetto a due falde con una copertura piana a terrazza praticabile tramite una scala di accesso esterna).

Ora, poichè il tetto costituisce uno degli elementi fondamentali della costruzione, considerato che il bene era in generali condizioni di degrado e lo stesso era a dirsi per il tetto, ritenuto altresì che la copertura era anche visibile dall’esterno, doveva reputarsi che la pregressa condizione del tetto fosse sostanzialmente irrilevante per l’acquirente che aveva in animo di procedere ad una totale ristrutturazione, interessante anche la copertura del fabbricato.

Ciò escludeva quindi ogni responsabilità del venditore, con il conseguente rigetto della domanda attorea.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso L.L. sulla base di tre motivi.

P.D. ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’udienza.

2. Il primo motivo di ricorso denuncia l’erronea interpretazione ed applicazione dell’art. 1491 c.c..

I giudici di merito dopo aver messo in evidenza che chi compra una casa diruta non può poi dolersi di tale condizione, così come chi compra una casa vecchia non può lamentare che non sia nuova, hanno erroneamente tratto conseguenze negative per la ricorrente dalla decisione della stessa di procedere alla ristrutturazione del bene, trascurando che lo specifico vizio di cui la parte si doleva era la collocazione di una guaina bituminosa sopra le tegole, anzichè al di sotto, circostanza questa che aveva imposto l’immediato rifacimento del tetto (che invece al momento dell’acquisto non rientrava nell’animo della ricorrente).

Trattasi di un difetto peraltro riconoscibile solo con l’ausilio di un esperto, dovendosi quindi escludere che ricorresse la condizione della sua riconoscibilità.

In tal senso per vizio riconoscibile si intende quel vizio non apparente che implichi per la sua scoperta una visione più attenta rispetto a quella richiesta per il vizio apparente, avuto riguardo anche alle condizioni personali del compratore.

La Corte di merito nel valorizzare l’importanza del tetto, del quale la guaina era un elemento, ha però tratto il requisito della riconoscibilità non già dal vizio in sè ma dal fatto che atteneva ad un elemento particolarmente degno di attenzione come il tetto.

In tal senso è stata fatta confusione tra la nozione di visibilità del vizio e quella di riconoscibilità, pervenendo ad un’erronea applicazione dell’art. 1491 c.c., che prescinde altresì per la sua applicazione dall’importanza o meno del vizio per il compratore.

Il motivo è infondato.

La Corte d’Appello a fronte della domanda attorea, finalizzata ad ottenere il risarcimento del danno derivante dalla presenza nella cosa venduta di un vizio occulto, costituito dall’erronea apposizione della guaina bituminosa al di sopra delle tegole di copertura del tetto, invece che al di sotto delle stesse, ha ritenuto che la domanda non fosse meritevole di accoglimento attesa la facile riconoscibilità del vizio da parte della compratrice ai sensi di quanto previsto dall’art. 1491 c.c.

In tal senso ha valorizzato le precarie condizioni in cui versava il tetto, anche tenuto conto dell’epoca di costruzione del fabbricato, richiamando la facile accessibilità alla struttura di copertura ed il fatto che la presenza della guaina al di sopra delle tegole, e peraltro in condizioni alterate, era visibile anche dal fonte strada e dal retro dell’immobile.

A tali considerazioni ha poi fatto seguire la valutazione secondo cui la presenza di tale guaina non poteva destare particolari preoccupazioni per la L., in quanto già intenzionata a procedere ad una complessiva ristrutturazione del bene che non avrebbe potuto che interessare anche il tetto.

Ad avviso del Collegio deve escludersi che ricorra un’ipotesi di falsa o erronea applicazione della previsione di cui all’art. 1491 c.c., dovendosi invece reputare che la decisione gravata abbia fatto corretta applicazione dei principi affermati da questa Corte.

In tal senso rileva il principio secondo cui (Cass. n. 24731/2016) l’accertamento dell’apparenza e riconoscibilità dei vizi della cosa compravenduta costituisce un apprezzamento di fatto, come tale sottratto a sindacato in sede di legittimità per tutto ciò che non attiene al procedimento logico seguito o ai principi di diritto eventualmente presupposti (conf. Cass. n. 3644/2007), di guisa che, a fronte delle motivazioni dei giudici di merito che, sia pure partendo dalla disamina delle condizioni generali di manutenzione del tetto, hanno riferito di una chiara riconoscibilità del vizio, rappresentato dall’erronea collocazione della guaina, non solo mediante accesso al tetto dall’interno dell’immobile (accesso che la sentenza reputa implicitamente suscettibile di essere compiuto ad opera di chi è interessato all’acquisto del bene, onde sincerarsi delle effettive condizioni dello stesso), ma anche mediante un riscontro esterno, dovendosi quindi reputare che il richiamo alla generale condizione del tetto sia stato effettuato proprio al fine di sottolineare la necessità per l’acquirente, in applicazione del principio di cd. autoresponsabilità, di prestare la dovuta attenzione ai particolari costruttivi della copertura, e quindi anche alla guaina oggetto di causa.

In disparte la correttezza del richiamo alla presunta scelta a monte della L. di procedere alla ristrutturazione dell’immobile, comprensiva anche del tetto (scelta che la ricorrente contesta, ritenendo di essersi determinata a tanto, solo una volta avvedutasi del vizio della guaina), la sentenza gravata ha nella sostanza fatto applicazione del principio sempre affermato da questa Corte, per il quale (cfr. Cass. n. 38/1979) la conoscenza e la scoperta del vizio redibitorio non vanno necessariamente collegate alla precisa cognizione della causa del vizio stesso, poichè, se è vero che si ha conoscenza del vizio quando il compratore abbia acquisito la certezza obbiettiva della sua sussistenza – non essendo sufficiente il semplice sospetto – è altrettanto vero che tale certezza va riferita alla manifestazione esteriore del vizio e non già all’individuazione della causa che l’ha determinato (conf. Cass. n. 2544/70, nonchè di recente Cass. n. 1258/2013).

Le precarie condizioni manutentive della copertura denotavano quindi una non perfetta tenuta della stessa, ed imponevano quindi alla parte acquirente di dover adeguatamente verificare la ricorrenza di vizi che sebbene non fossero visibili, fossero comunque riconoscibili.

E’ pur vero che (cfr. Cass. n. 2981/2012) l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c., (che costituisce, come accennato, applicazione del principio di autoresponsabilità, e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione), non consenta di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, dovendosi però escludere che l’onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all’opera di esperti o l’effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore al fine di individuare il vizio (conf. Cass. n. 14277/1999), ma è stato di recente precisato che (cfr. Cass. n. 24343/2017) in caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c. il vizio era facilmente riconoscibile salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi (nella specie, è stata confermata la decisione di merito che aveva escluso l’operatività della garanzia in questione tenuto conto, da un lato, dell’assenza di assicurazione, da parte del venditore, dell’inesistenza dei vizi poi riscontrati e, dall’altro, che il bene acquistato, edificato non recentemente e con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, si trovava in condizioni materiali tali che l’acquirente avrebbe dovuto attentamente esaminarlo, onde riscontrare, se non i vizi in seguito manifestatisi, quanto meno le cause della loro possibile verificazione le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano conoscibili con un minimo sforzo di diligenza).

La sentenza impugnata risulta avere fatto puntuale applicazione di tali principi, sottolineando come un onere di diligenza più elevato fosse esigibile dalla compratrice in ragione delle condizioni non rassicuranti del tetto (del quale la guaina era una componente non secondaria), evidenziando anche come la presenza di tale anomalia costruttiva, il cui riscontro non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate, fosse evincibile anche dall’esterno del bene, di tal che la critica complessivamente mossa dalla ricorrente mira piuttosto a contestare l’apprezzamento di fatto in punto di riconoscibilità del vizio operato dal giudice di merito (risultando quindi del tutto secondaria e meramente rafforzativa di un convincimento già adeguatamente supportato dal riscontro della riconoscibilità in concreto del vizio, l’ulteriore affermazione in merito alla scarsa rilevanza del vizio per l’interesse della L.).

3. Il secondo motivo di ricorso denuncia ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, rappresentato dal fatto che, a mente dello stesso art. 1491 c.c., la garanzia è dovuta, anche in caso di vizi facilmente riconoscibili, ove il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Nella specie, dalla deposizione del teste T., resa all’udienza del 23/5/2007, emergeva che il P. ebbe a dichiarare che il tetto dell’abitazione era stato recentemente rifatto e che era in perfette condizioni.

Al riguardo deve essere richiamata la giurisprudenza di questa Corte secondo cui (cfr. Cass. n. 2862/1997), affinchè in presenza di vizi facilmente riconoscibili, sorga l’obbligo di garanzia in capo al venditore non è sufficiente la dichiarazione di quest’ultimo circa il buon funzionamento della cosa venduta, richiedendosi invece per il sorgere dell’obbligo sopraindicato una specifica assicurazione sull’assenza di vizi, con la quale il venditore determina un particolare affidamento del compratore, indotto a soprassedere all’esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi (conf. Cass. n. 695/2000).

Tale principio è stato poi anche di recente ribadito dalla citata Cass. n. 24343/2017 che ha confermato come la garanzia del venditore operi pur in presenza di vizi facilmente riconoscibili, se questi abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

Il motivo di ricorso riporta il tenore della deposizione testimoniale resa da un teste che effettivamente, con il richiamo alle perfette condizioni del tetto, fa propendere per una rassicurazione circa l’assenza di vizi, alla luce del recente rifacimento.

Ad avviso del Collegio risulta effettivamente che la Corte di merito abbia omesso di esaminare, alla luce del tenore della detta deposizione testimoniale, il cui contenuto non è contestato dalla difesa del controricorrente, un fatto che si connota come decisivo, in quanto ove reputato sussistente, implicherebbe l’operare della garanzia pur in presenza di un vizio riconoscibile.

La sentenza impugnata deve quindi essere cassata in relazione a tale motivo, dovendo la Corte d’Appello provvedere alla sua disamina.

4. Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1490 e 1491 c.c. nonchè delle norme in tema di interpretazione del contratto, e precisamente degli artt. 1362 e 1366 c.c.

Si lamenta che la sentenza abbia valutato con minore severità la condizione del bene alla luce della sua epoca di costruzione, ravvisando altresì che la previsione secondo cui il richiamo alla vendita del bene, che avveniva nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trovava, potesse valere non già come una mera clausola di stile, bensì come un’esclusione convenzionale della garanzia.

Il motivo è infondato.

La sentenza impugnata ha ritenuto di risolvere la controversia facendo applicazione delle previsioni di cui agli artt. 1490 e 1491 c.c., peraltro sulla base dell’interpretazione che di queste norme ha tradizionalmente offerto il giudice di legittimità, come esposto in occasione della disamina del primo motivo.

Il riferimento alle condizioni manutentive del bene è stato effettuato al diverso fine di individuare quanto fosse elevato l’onere di diligenza esigibile da parte del compratore, e ciò alla luce del condivisibile principio, di cui è espressione la citata Cass. n. 24343/2017, per cui il riscontro della riconoscibilità del vizio non può essere effettuato sulla scorta di parametri astratti, ma deve essere rapportato alla specificità della fattispecie, tenuto conto sia delle condizioni oggettive del bene venduto che delle qualità soggettive della parte acquirente.

5. La sentenza deve essere quindi cassata in relazione al motivo accolto con rinvio, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Firenze.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo, e rigettati il primo ed il terzo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio a diversa sezione della Corte d’Appello di Firenze che provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda civile della Corte Suprema di Cassazione, il 30 ottobre 2019.

Depositato in Cancelleria il 24 gennaio 2020