Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1622 del 24/01/2020

Cassazione civile sez. II, 24/01/2020, (ud. 05/06/2019, dep. 24/01/2020), n.1622

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 21158-2015 proposto da:

R.M., elettivamente domiciliato in Roma, Via Timavo 22,

presso lo studio dell’avvocato Tommaso Poliandri, rappresentato e

difeso dall’avvocato Francesco Cirillo;

– ricorrente –

contro

L.R., elettivamente domiciliato in Roma, Via Giovanni

Gentile 22, presso lo studio dell’avvocato Costantino Francesco

Baffa, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 369/2015 della Corte d’appello di Catanzaro;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

05/06/2019 dal Consigliere Dott. Annamaria Casadonte.

Fatto

RILEVATO

che:

– con citazione del 2002 R.M. conveniva in giudizio L.R. al fine di sentire pronunciare ai sensi dell’art. 2932 c.c. la sentenza costitutiva in luogo del contratto definitivo non concluso avente ad oggetto il trasferimento di beni immobili dietro versamento del corrispettivo di Lire 500.000.000 come da contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti il 7 febbraio 2001;

– esponeva l’attore che in occasione della stipula del preliminare aveva versato, quale promissario acquirente, l’importo di Lire 50.000.000 a titolo di caparra confirmatoria e che le parti si erano accordate sulla data del 15/5/2002 per il pagamento del residuo prezzo specificando che in quello stesso momento egli sarebbe stato immesso nel possesso e sarebbe stato stipulato l’atto notarile di trasferimento della proprietà;

– con successiva scrittura privata del 4 gennaio 2002 le parti avevano raggiunto un accordo integrativo del preliminare secondo il quale la data di stipula del definitivo e la relativa presa di possesso sarebbero avvenute non oltre il mese di settembre 2003, senza nulla pretendere tra le parti;

– senonchè il giorno 11 maggio 2002 la promittente venditrice inviava una raccomandata al promissario acquirente comunicandogli gli estremi del conto corrente sul quale effettuare il pagamento entro il giorno 15 maggio 2002 ricordandogli che la stipula del definitivo e l’immissione nel possesso sarebbero stati attuati nel settembre 2003;

– non ricevendo risposta in data 8 giugno 2002 la promittente venditrice inviava una nuova raccomandata nella quale dichiarava di voler rescindere il contratto per inadempimento del promissario acquirente che non aveva provveduto al pagamento del dovuto;

– il 13 giugno 2002 il promissario acquirente dichiarava di non recedere dal contratto dal momento che il saldo sarebbe dovuto avvenire contestualmente all’immissione nel possesso; -in risposta a detta comunicazione, la promittente venditrice comunicava di trattenere la caparra dichiarando il venir meno del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente;

– la convenuta L. si costituiva ed insisteva per il rigetto della domanda attorea formulando, a sua volta, domanda riconvenzionale per ottenere il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata possibilità di acquistare in Roma un altro immobile con la somma di danaro che avrebbe dovuto percepire dalla vendita al R.;

– l’adito Tribunale di Cosenza all’esito dell’istruttoria rigettava sia la domanda dell’attore che quella riconvenzionale della convenuta;

– R.M. proponeva appello e la Corte d’appello di Catanzaro con la sentenza qui impugnata dichiarava infondate le sue censure e ribadiva la correttezza della conclusione del giudice di prime cure laddove non aveva accolto la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto per ritenuta assenza del presupposto dell’inadempimento della controparte;

– evidenziava, in particolare, come al momento della notifica dell’atto di citazione (18/7/2002) era ancora pendente il termine previsto per la conclusione del definitivo così che non si era ancora verificato il presupposto necessario per attivare la procedura prevista dall’art. 2932 c.c.;

– argomentava, inoltre, la corte territoriale che nelle missive trasmesse dalla L. al promissario acquirente veniva ribadita la volontà della promittente venditrice di stipulare il contratto definitivo nel mese di settembre del 2003;

– la corte territoriale rigettava infine l’appello incidentale riguardante le spese del giudizio giacchè la reciproca soccombenza delle parti aveva giustificato la compensazione disposta dal giudice di primo grado;

– la cassazione della sentenza d’appello è chiesta da R.M. con ricorso notificato il 28 agosto 2015, affidato a tre motivi cui resiste con tempestivo controricorso L.R..

Diritto

CONSIDERATO

che:

– con il primo motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio ed oggetto di discussione tra le parti costituito dalla circostanza che con la scrittura integrativa le parti avevano concordemente stabilito di modificare i termini originari dell’accordo contrattuale di modo che, ad avviso di parte ricorrente, lo spostamento della data di stipula del rogito notarile e della presa di possesso dell’immobile influiva anche sul pagamento del saldo;

– a questo riguardo il promissario acquirente sosteneva una conclusione diversa da quella della promittente venditrice che richiamando l’inciso “senza nulla pretendere” vergato a mano della stessa, aveva ritenuto tale clausola aggiuntiva idonea a svincolare il pagamento del saldo dalla stipula del rogito e dall’immissione in possesso;

– con il secondo motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. per non avere la corte territoriale valutato il comportamento della promittente venditrice anche prima della scadenza del termine previsto per la stipula del rogito, ai fini dell’apprezzamento della condizione dell’inadempimento che giustifica il ricorso all’applicazione dell’art. 2932 c.c.;

– con il terzo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 c.c. e ss., per avere la corte erroneamente ricostruito i rapporti fra il contratto preliminare del 7/2/2001 ed in particolare l’art. 5 di esso e la successiva dichiarazione del 4/1/2002;

– espone il ricorrente che ove l’interpretazione delle suddette previsioni fosse avvenuta secondo i canoni del significato letterale ma anche complessivo di esse così come secondo il canone di buona fede e quello del significato del luogo di conclusione del contratto, l’operazione ermeneutica avrebbe condotto alla conclusione che anche il pagamento del prezzo sarebbe stato differito al settembre 2003 al pari della stipula del rogito e della immissione in possesso;

– ritiene il collegio logicamente prioritario l’esame del terzo motivo;

– la censura è fondata;

-appare opportuno richiamare il tenore dell’art. 5 del contratto preliminare, interamente trascritto dal ricorrente ma rilevante in parte qua, così come il tenore della successiva dichiarazione del 4/1/2002;

-con l’art. 5 le parti hanno pattuito che: “la parte promittente acquirente verrà immessa nel possesso legale e materiale di quanto oggetto della presente scrittura al momento del pagamento dell’intera somma di Lire 500 milioni e cioè entro e non oltre il 15 maggio 2002, data entro la quale verrà stipulato l’atto pubblico di compravendita.”;

– con la dichiarazione del 4 gennaio 2002 le medesime parti hanno disposto che: “in relazione al compromesso di vendita sottoscritto in data 7 febbraio 2001 si stabilisce di spostare la data di stipula del rogito notarile e relativa presa di possesso dell’immobile entro e non oltre settembre 2003, senza nulla pretendere tra le parti”;

– ebbene, a fronte del chiaro tenore letterale dell’art. 5 del contratto preliminare che collega la stipula del rogito con l’immissione in possesso e con il saldo del prezzo di vendita, la dichiarazione del 4/1/2002 contiene, a fronte della esplicita previsione del differimento della data della stipula del rogito e dell’immissione in possesso, l’espressione “senza nulla pretendere tra le parti”, al contempo nulla disponendo rispetto al pagamento del prezzo;

– sostiene parte ricorrente che tale espressione avrebbe dovuto essere interpretata secondo il senso letterale e secondo buona fede, esprimendo la comune volontà delle parti di differire l’intera esecuzione del contratto preliminare anche quindi in relazione al pagamento del prezzo, in modo da non modificare l’assetto degli interessi delle parti predisposto, anche sulla scorta della prassi commerciale, di modo che lo scambio della titolarità del bene coincide con la consegna del prezzo corrispondente;

– di tale espressione, in effetti, la corte territoriale, investita della questione circa la portata della dichiarazione del 4/1/2002, non sembra tenere conto, limitandosi a ribadire, con diversa motivazione, che alla data della citazione in giudizio non si era verificato il presupposto dell’inadempimento della promittente venditrice, necessario per la pronuncia ex art. 2932 c.c.;

– in tal modo, però, la corte trascura di ricostruire l’effettiva comune intenzione delle parti espressa con la dichiarazione del 4/1/2002 sia secondo il canone letterale sia secondo il loro complessivo comportamento;

– in particolare non considera il comportamento della promissaria acquirente risultante dalle comunicazioni dell’11/5/2002 e del 8/6/2002;

-da tali comunicazioni, diversamente da quanto sostenuto a pag. 9 della sentenza d’appello e contrariamente a quanto desumibile dalla clausola” senza nulla pretendere dalle parti” emerge chiaramente la convinzione della L. che a fronte del differimento dell’obbligazione a suo carico di consentire il trasferimento della proprietà e del possesso del bene, il promissario acquirente avrebbe accettato di consegnare il cospicuo prezzo dello stesso rinunciando ad averne contestualmente in cambio la titolarità e la disponibilità, con un evidente sacrificio dei suoi interessi rispetto all’iniziale accordo contrattuale;

– si tratta di una conclusione ermeneutica incompatibile con l’applicazione delle disposizioni codicistiche sull’interpretazione del contratto e, pertanto, la pronuncia impugnata va cassata;

– l’esame dei primi due motivi è assorbito nell’esito del terzo motivo;

– alla cassazione della pronuncia consegue il rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Catanzaro in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, il 5 giugno 2019.

Depositato in Cancelleria il 24 gennaio 2020

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