Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16191 del 30/07/2015

Civile Sent. Sez. 3 Num. 16191 Anno 2015
Presidente: SEGRETO ANTONIO
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

SENTENZA

sul ricorso 17272-2012 proposto da:
A.A.
– ricorrente –

2015
contro

1120

B.B.

Data pubblicazione: 30/07/2015

rappresenta e difende unitamente all’avvocato LUCA
AMICABILE giusta procura speciale a margine del
controricorso;
– controricorrenti –

avverso il provvedimento n. 244/2012 della CORTE

562/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 07/05/2015 dal Consigliere Dott. GIACOMO
MARIA STALLA;
udito l’Avvocato IDA CARDARELLI;
udito l’Avvocato AMILCARE SESTI anche per delega
dell’Avvocato Amicabile;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. TOMMASO BASILE che ha concluso per il
rigetto del ricorso;

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D’APPELLO di GENOVA, depositata il 21/03/2012, R.G.N.

Ric.n. 17272/12 rg. – Ud. del 7 maggio 2015

Svolgimento del processo.

Nel febbraio 2010 F.F. intimavano sfratto
per finita locazione nei confronti di A.A.,
conduttrice di un appartamento di loro proprietà locato ad uso

2009 al gennaio 2010. Nel maggio 2010 i medesimi attori intimavano
alla A.A. sfratto per morosità in relazione al suddetto
contratto di locazione.
La A.A. si costituiva in entrambi i giudizi, eccependo la
nullità del contratto nella parte in cui derogava, in assenza del
requisito della transitorietà dell’uso, alla scadenza legale di
quattro anni più quattro; nonché nella parte in cui determinava
convenzionalmente il suddetto canone. Chiedeva pertanto che,
respinte le domande degli attori, venisse

affermata la maggior

durata contrattuale, nonché rideterminato il corretto ammontare
del canone annuo.
In esito a riunione dei due giudizi ed a mutamento del rito,
interveniva sentenza n.916/11 con la quale l’adito tribunale di
Genova respingeva le domande degli attori, in quanto basate su un
contratto di locazione che doveva ritenersi nullo, perché non
registrato ex articolo l, comma 346, legge 311/04.
Proposto appello principale dalla A.A. ed appello
incidentale dai F.F., veniva emessa sentenza n.

quale

244/12 con la

la corte di appello di Genova, in riforma della prima

decisione: – escludeva che la mancata registrazione del contratto
ne implicasse la nullità; – dichiarava invece la nullità della
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transitorio – al canone complessivo di 1500,00 – dall’ottobre

Ric.n. 17272/12 rg. – Ud. del 7 maggio 2015

sola clausola contrattuale concernente la durata del rapporto (che
determinava ex lege in anni quattro più quattro); – dichiarava la
risoluzione del medesimo per la morosità della A.A. la quale
non aveva più versato alcun canone dal gennaio 2010; – condannava
quest’ultima al pagamento delle spese di entrambi i gradi di

Avverso questa sentenza viene dalla A.A. proposto ricorso
per cassazione sulla base di due motivi, ai quali resistono con
controricorso i F.F..
Motivi della decisione.
§ l.

Con il primo motivo di ricorso la A.A. lamenta – ex

articolo 360 1^co.n.5) cpc – omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per
il giudizio, insito nel mancato accertamento dell’ammontare del
canone di locazione nella specie dovuto.
Con il secondo motivo

di ricorso

viene dedotta la stessa

lacuna, ma – ex articolo 360 1^co.n.3) cpc – sotto il profilo
della violazione e falsa applicazione degli articoli 112 c.p.c.
nonché 1339 e 1446 cod.civ..
§ 2.

Si tratta di motivi suscettibili di trattazione unitaria,

poiché entrambi incentrati – ora come carenza motivazionale ed ora
come violazione della normativa sostanziale e processuale – sulla
mancata considerazione, da parte della Corte di Appello, della
domanda della conduttrice volta ad ottenere l’accertamento del
canone locativo nella specie dovuto.

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merito.

Ric.n. 17272/12 rg. — Ud. del 7 maggio 2015

Essi non possono trovare accoglimento, risultando finanche
inammissibili là dove mostrano di non cogliere l’effettiva

ratio

decidendí della corte territoriale.

Va infatti considerato che quest’ultima non ha dichiarato la
nullità integrale del contratto di locazione, bensì la sua nullità

Tale decisione si pone in relazione con la mancata conferma
della tesi recepita dal primo giudice, secondo cui il contratto di
locazione in oggetto doveva reputarsi integralmente nullo, in
quanto non registrato ex articolo 1, comma 346, legge 311/04.
Orbene, dopo aver stabilito con ragionamento qui non
censurato – che la mancata registrazione del contratto al momento
della sua stipulazione non determinava ex se la nullità del
medesimo, ma unicamente la sua inefficacia (poi venuta meno per
effetto di registrazione successiva), la corte territoriale ha
ravvisato la suddetta nullità parziale sotto il diverso profilo
della difformità del contratto (stipulato per uso transitorio)
dalle forme obbligatorie di cui agli accordi territoriali locali
approvati con il decreto ministeriale previsto dall’articolo 4,
co.2 1. 431/98.
Preso atto che il contratto in oggetto non era stato stipulato
nel rispetto di tale disposizione, e che il conduttore aveva
chiesto, ex articolo 13, 5″ comma, legge 431/98, che la locazione
venisse ricondotta al modello ordinario previsto dalla medesima
legge, ha concluso la corte di merito nel senso che:

“tale schema

comporta che 11 canone possa essere liberamente determinato,
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parziale limitatamente alla clausola di durata.

Ric.n. 17272/12 rg. – Ud. del 7 maggio 2015

ragione per cui non può ritenersi nulla la pattuizione relativa al
canone contenuto nel contratto; mentre deve ritenersi nulla quella
relativa alla durata, per la quale la legge del 1998 prevede che
il contratto abbia

durata di quattro anni più quattro”

(sent.pag.7).

che il giudice di merito

ha

ritenuto valido il contratto di

locazione nella parte in cui stabiliva il canone; liberamente
determinabile

dalle parti

perché relativo ad un contratto di

locazione stipulato successivamente al venir meno del regime
vincolistico.
Ne consegue che, diversamente da quanto sostenuto dalla
ricorrente, la corte di merito non ha affatto omesso di
pronunciarsi sulla sua domanda di determinazione del canone
locativo, ma l’ha decisa ritenendo nella specie applicabile lo
stesso canone liberamente stabilito dalle parti nell’ambito di un
contratto che è stato ritenuto – in parte qua – del tutto
legittimo.
La

ratio decidendi è

ricorrevano

nella

stata dunque nel senso che:

non

specie i presupposti per l’eterodeterminazione

giudiziale della prestazione ex articolo 1339 del cod.civ., ovver9
ai sensi della disciplina locatizia vincolistica non più
applicabile, posto che si verteva di canone validamente stabilito
loro autonomia

dalle parti nell’esercizio della

negoziale; – non

ricorreva nella specie l’ipotesi di nullità del contratto ex
articolo 1446 codice civile per indeterminatezza del suo oggetto,
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Su tale assunto – nemmeno questo censurato – è dunque evidente

Ric.n. 17272/12 rg. — Ud. del 7 maggio 2015

dal momento che l’entità del canone dovuto andava appunto
ragguagliata a quella così stabilita dalle parti.
Tale argomentare esclude, da un lato, che vi sia stata
pretermissione di pronuncia asseritamente rilevante ex articolo
112 c.p.c. e, dall’altro, che il giudice di merito sia incorso in

vizi logico-giuridici di sorta. Anche in ragione del fatto che la
determinatezza o, quantomeno, l’agevole determinabilità del canone
per il periodo di vigenza contrattuale successivo all’8 gennaio
2010 doveva qui desumersi mediante la instaurazione del rapporto
tra il canone complessivamente pattuito in e 1500,00 per

il

periodo intercorrente tra l’ottobre 2009 ed il gennaio 2010, ed il
periodo ‘annuo’ preso a riferimento temporale dalla conduttrice
nella propria domanda.
Posto che nessun canone era stato dalla A.A. corrisposto
successivamente al gennaio 2010, correttamente è stata ritenuta
fondata la domanda di risoluzione del contratto (reputato, come
detto, complessivamente valido dal giudice di merito) per
l’inadempimento di quest’ultima.
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte
ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio di :
cassazione che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del Wp
10 marzo 2014 n.55.
pqm

La Corte

Ud. del 7 maggio 2015

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del
giudizio di cassazione che liquida in euro 2.800,00, di cui euro
200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale; oltre
rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge.
Così deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile

in data 7 maggio 2215.