Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16157 del 26/06/2013

Civile Ord. Sez. 6 Num. 16157 Anno 2013
Presidente: DI PALMA SALVATORE
Relatore: MACIOCE LUIGI

Cdc 07.05.2013

ORDINANZA

C,

sul ricorso iscritto al n. 3968 del R.G. anno 2012
proposto da:
Bini Renzo — Bini Gabriella —Cosetta Gazzarri — Mazzoni Cinzia —
Mazzoni Fulvio domiciliati in ROMA, via Puccini 10 presso l’avv.
Giancarlo Ferri con l’avv. Natale Giallongo del Foro di Firenze che li
rappresentano e difendono per procura speciale allegata al ricorso
ricorrenti contro
Comune di Empoli, in persona del Sindaco in carica, domiciliato in
Roma’ via Panama 58 presso l’avv. Claudia Molino con l’avv.to Giuseppe
Stancanelli del Foro di Firenze che lo rappresenta e difende per procura
controricorrente-

in calce al controricorso
avverso

la sentenza n. 299 in data 1.03.2011 della Corte di Appello

di Firenze ; udita la relazione della causa svolta nella c.d.c del

07.05

.2013 dal Consigliere Dott. Luigi MACIOCE; udito l’avv. G.Ferri; presente
il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Ignazio
Patrone che ha condiviso la relazione.
RILEVA
Il Collegio che il relatore designato nella relazione depositata ex art. 380
bis c.p.c. ha ricostruito la vicenda nel senso:
CHE Bini Renzo e Gabriella, Cosetta e Raffaella Gazzarri proprietari di
un’area di mq. 17.810 sita in Empoli coinvolta in procedura ablatoria per

,

c.

Data pubblicazione: 26/06/2013

la realizzazione di opera (parcheggio a servizio di polo ospedaliero) dichiarata di pubblica utilità con delibera del 19.3.2007, hanno proposto il
7.4.2008 ed innanzi alla Corte di Firenze opposizione alla stima ritenendo inadeguate tanto l’indennità provvisoria offerta in C 21.953 (valore
agricolo di C 1,42 a mq) quanto l’indennità determinata dalla Commissione Provinciale in C 103.530 (valore agricolo di C 7 a mq). Alla stima
della C.P.E. si è opposto anche il Comune in via riconvenzionale, ritenendo corretta la valutazione iniziale. CHE la Corte di Firenze, disposta

zione affermato la natura agricola dell’area alla stregua del previgente
strumento urbanistico e dopo aver considerato che la variante approvata il 27.12.2006 (per la localizzazione di parcheggio a servizio
dell’Ospedale) aveva natura conformativa e ingenerava una modesta edificabilità, limitata alla realizzazione di parcheggio ospedaliero, ha seccamente condiviso la valutazione della Commissione Espropri; CHE in
particolare, nulla dicendosi sulle pur richieste valutazioni peritali, la Corte ha statuito essersi trattato di un terreno fuori mercato il cui valore
venale non può che essere di pochi euro al mq., verosimilmente e probabilmente intorno a quella misura di 7 euro al mq. giudicata congrua
dalla Commissione Provinciale Espropri, ancorchè senza apparente motivazione….ed ha quindi recepito la stima in C 105.530;

CHE per la cas-

sazione di tale sentenza hanno proposto ricorso hinc et inde le parti:
A)

gli espropriati , i soggetti originari od eredi, per la apodittica decisione di ignorare le valutazioni peritali (la prima di C 135.000
a valore venale di C 9,18 a mq. e la seconda di C 1.086.459 a
valore venale di area edificabile di C 73,46 a mq) e le proposte
critiche del CTP (stimante in C 4.800.000 il valore delle aree e
dei relitti) e per la contraddizione nell’affermare il valore edificabile e nel negarne i parametri di mercato;

B)

il Comune di Empoli per la confusa affermazione di una natura
parzialmente edificatoria dopo la variante, là dove la destinazione ad edilizia pubblica segnava il carattere non edificabile
dell’area stessa.
OSSERVA

Rilòeva il Collegio che la relazione ha formulato proposta conclusiva di
accoglimento dei due ricorsi e le difese, alla vigilia della fissata adunanza camerale, hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c. in parte condividendo ed in parte contestando la proposta articolata.
Ad avviso del Collegio la proposta deve essere totalmente condivisa.

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ed espletata CTU, con sentenza 1.3.2011, dopo aver con ampia motiva-

Ed infatti il ricorso incidentale del Comune fa emergere la evidentissima
confusione concettuale attingente la sentenza, la quale, correttamente
affermata la natura conformativa della variante, ha poi dedotto una sorta di “edificabilità” pubblica o minore dalla stessa.
Sotto il primo profilo la tesi “principale” di cui al punto B1 del ricorso del
Comune per la quale la variante de qua avrebbe natura “lenticolare” appare al Collegio tanto inammissibile quanto inutilmente proposta. Sotto
un primo versante il carattere lenticolare è meramente affermato nel

il secondo versante, della proposta in discorso (insistita in memoria) non
si scorge l’utilità dato che, comunque, l’area era e rimase non edificabile.
Ed infatti all’indomani della sentenza 181 del 2011 della Corte Costituzionale, escluso che il terreno agricolo possa indennizzarsi con i VAM, va
ribadito che il valore dell’area era e rimane non edificabile (stante la
permanente riconduzione alla edilizia residenziale, industriale e commerciale della vocazione edificatoria di un’area e stante la estraneità da
essa di qualsivoglia edificabilità a fini di servizi pubblici).
Nondimeno il risultato di valutare per l’area de qua un valore di mercato
tratto dalla destinazione conformativa peculiare data con la variante è
del tutto conforme al principio di recente ripetutamente affermato da
questa Corte (Cass. 11276 del 2012, 25718, 21386, 19938 del
2011) e che si trascrive:
Al fine di determinare la giusta indennità per i terreni non edificabili deve essere applicata la regola la quale, applicata al caso di specie,
impone di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed
attitudini dell’area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio, pertanto consentendo pure al proprietario interessato dalla espropriazione rituale, di dimostrare, se del
caso attraverso indagini tecniche, che il valore agricolo correlato alla
delibera di variante sia mutato e/o aumentato in conseguenza di una diversa destinazione del bene egualmente compatibile con la sua ormai
accertata non edificatorietà, e, quindi,che il suo fondo, suscettibile di
sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell’edificatorietà,abbia un’effettiva e documentata valutazione
di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie
tra l’agricola e l’edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), utilizzazioni beninteso assentite dalla normativa vigente anche con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.
Per altro verso altrettanto corretti sono i rilievi di apoditticità mossi dai

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ricorso e non vale a inficiare la valutazione effettuata dalla Corte. Sotto

ricorrenti principali alla sentenza, là dove ha totalmente ignorato tanto
le valutazioni peritali (in particolare quella più coerente con l’appena indicata vocazione dell’area inedificabile a utilizzazione “intermedia” )
quanto le critiche della CTP e là dove ha contraddittoriamente aderito
alla stima della CPE, ancorchè priva di motivazione, sol perché aveva
riconosciuto un valore unitario congruo di “…pochi euro al mq…” .

Non

colgono nel segno peraltro le osservazioni critiche poste in memoria dai
ricorrenti le quali, pur essendo corrette dove ribadiscono il carattere con-

valutativi commessi dalla Corte, poi insistono nella conclamata affermazione di natura edificatoria dell’area – che deve categoricamente escludersi – essa ricavando dalla destinazione alla zona parcheggi di polo ospedaliero una vocazione di edificabilità privata radicalmente impensabile.
Deve quindi ribadirsi che alla stregua del vincolo conformativo in discorso l’area ha natura non edificabile ma la sua valutazione, oggi necessariamente solo a valore di mercato, deve introitare ed elaborare le dette
opportunità di utilizzazione previste ed assentite dagli strumenti urbanistici
Su tali base si cassa la sentenza e si rinvia per nuovo giudizio condotto
sulla base di quanto esposto e sintetizzato nel principio di diritto sopra
riportato in corsivo.
P.Q.M.
Accoglie i ricorsi, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le
spese, alla Corte di Appello di Firenze in diversa composizione.

Così deciso nella c.d.c. della Sesta Sezione Civile il

07.05.2013.

formativo del vincolo e dove ut supra esattamente denunziano gli errori