Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16138 del 08/07/2010

Cassazione civile sez. III, 08/07/2010, (ud. 09/06/2010, dep. 08/07/2010), n.16138

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 10799/2006 proposto da:

M.B. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA BROFFERIO 6, presso lo studio dell’avvocato MARRAFFA

ROBERTO, rappresentato e difeso dagli avvocati MANGIONE Luigi e,

CIPRIANI FRANCO con studio in 70121 BARI Via ANDREA da RARI, con

delega in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

FALLIMENTO ITALIANA RESIDENCE SRL IN LIQUIDAZIONE (OMISSIS) in

persona del Curatore G.R., elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA FRANCESCO STACCI 2-B, presso lo stadio dell’avvocato DE

MARTINI Corrado, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato

GALIETTO TOMASO con delega a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 986/2005 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,

Sezione Prima Civile, emessa il 12./10/2005, depositata il

03/11/2005; R.G.N. 116/2002;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

09/06/2010 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;

udito il P.M., in persona de Sostituto Procuratore Generale Dott.

APICE Umberto, che ha concluso per il rigetto.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 12 ottobre-3 novembre 2005 la Corte di appello di Genova confermava la decisione del locale Tribunale del 26 ottobre-12 dicembre 2000, la quale aveva condannato M.B. a rilasciare l’azienda turistico – residenziale denominata “(OMISSIS)” di (OMISSIS) in favore del Fallimento della Italiana Residence s.r.l. in liquidazione alla scadenza del 31 marzo 1995, nonchè a pagare in favore del predetto la somma di L. 1.880.131.758, rigettando ogni altra domanda proposta dalle parti.

I giudici di appello concordavano con quanto già ritenuto dal primo giudice, il quale aveva qualificato il contratto come affitto di azienda (e non locazione immobiliare).

Tale qualificazione – desumibile innanzi tutto dalla piana lettura del contratto – trovava esplicita conferma nel comportamento successivo delle parti, le quali (in data 15 settembre 1992) avevano concordato la futura trasformazione del contratto da affitto di azienda a locazione di immobile con destinazione alberghiera.

Tutto ciò confermava – come aveva già rilevato il primo giudice – che le parti avevano stipulato originariamente un contratto di affitto di azienda e che anche successivamente, nel corso del rapporto, avevano ribadito che i reciproci rapporti dovevano essere regolamentati da tale schema negoziale, pur prevedendo un futuro (ma mai realizzato) mutamento del medesimo.

Dalla infondatezza del primo motivo discendeva il rigetto del secondo, con il quale il M. aveva dedotto la erronea determinazione del canone locativo.

Quanto alla determinazione della entità delle spese sostenute dal M. per realizzare le opere necessarie a conferire funzionalità al complesso aziendale ed alla quantificazione dei ricavi degli anni 1992 e 1993, i giudici di appello condividevano in pieno le risultanze della consulenza tecnica disposta dal primo giudice, dando atto che le censure formulate sul punto dall’appellante erano del tutto generiche.

Avverso tale decisione ha proposto ricorso il M. con due distinti motivi.

Resiste il Fallimento Italiana Residence con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione della L. 5 aprile 1985, n. 118, art. 1, commi 9 septies ed octies, e della L. 17 maggio 1983, n. 217, art. 6, nonchè omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Il Fallimento non aveva mai posto in discussione che l’attività alberghiera, nel caso di specie, fosse stata iniziata dal M..

Gli unici punti in contestazione riguardavano il grado di finitura dell’immobile, poichè il Fallimento aveva sostenuto che il complesso doveva considerarsi del tutto terminato, mentre il M. aveva affermato che, all’epoca della sottoscrizione del contratto ( (OMISSIS)) il complesso era, in realtà, un cantiere edile in costruzione.

I giudici di appello avevano omesso di considerare la disposizione di cui alla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 septies, secondo la quale “si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore”.

Qualora, invece, la omissione di ogni motivazione da parte dei giudici di appello potesse giustificarsi con il fatto che il complesso in questione era – ed è – un residence turistico- alberghiero (e non semplicemente un albergo), la Corte di appello avrebbe dovuto comunque spiegare le ragioni per le quali reputava di non poter applicare le disposizioni di legge richiamate nonostante tra un albergo ed un residence turistico-alberghiero non sussistesse alcuna effettiva differenza.

Con il secondo motivo si denuncia nullità del procedimento e della sentenza per violazione dell’art. 132 c.p.c., comma 4, nonchè omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

I giudici di appello non avevano spiegato le ragioni per le quali avevano reputato che il M. non avesse diritto a vedersi riconosciute le spese effettuate tra il 1992 ed il 1993 per la manutenzione straordinaria necessarie per rendere funzionale ed agibile il complesso alberghiero.

La Corte territoriale si era limitata a richiamare sul punto le conclusioni cui era pervenuto il consulente tecnico di ufficio, nonostante le puntuali critiche che ad esse erano state formulate dal M..

Questo ultimo aveva precisato che a causa dei lavori necessari per mettere in funzione il complesso turistico-alberghiero, lo stesso era rimasto forzatamente chiuso nei primi due anni (1992 e 1993) e che lo stesso difettava dei più elementari sistemi per l’esercizio della attività di ricezione prevista: quali l’impianto di depurazione dei liquami, quello di riscaldamento, di debatterizzazione e potabilizzazione delle acque, l’impianto del gas, la cabina elettrica, l’impianto antincendio, gran parte degli arredi necessari e tutta la attrezzatura da spiaggia.

Osserva il Collegio: i due motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi tra di loro.

Essi sono inammissibili, ancor prima che infondati.

In linea generale, la concessione del godimento di un locale adibito ad esercizio commerciale può integrare affitto di azienda, ovvero locazione di immobile munito di pertinenze, a seconda che, sulla scorta della effettiva e comune intenzione delle parti, in relazione alla consistenza del bene ed a ogni altra circostanza del caso concreto, risulti che l’oggetto del contratto sia un’entità organica e capace di vita economica propria, della quale l’immobile configura una mera componente, in rapporto di complementarità ed interdipendenza con gli altri elementi aziendali, ovvero sia in via principale l’immobile medesimo, ancorchè dotato di accessori, come entità non produttiva.

L’accertamento di tali criteri ed il risultato della relativa indagine da parte del giudice di merito, è incensurabile in sede di legittimità, se si prospetti immune da vizi logici e giuridici (Cass. 19 luglio 2005 n. 15210).

Con riferimento specifico allo svolgimento di attività alberghiera, tuttavia, occorre tener conto delle disposizioni specifiche dettate dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 septies, convertito nella L. 5 aprile 1985, n. 118, che stabilisce una sorta di presunzione della natura locativa del rapporto quando la attività del conduttore coincide con la prima destinazione dell’immobile alla attività alberghiera. In tale ipotesi, dunque, si prescinde dalla volontà delle parti, ai fini della qualificazione del rapporto.

La giurisprudenza di questa Corte, in proposito, ha affermato che:

“Se, indipendentemente dall’intenzione delle parti e dalla obiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto, l’attività del conduttore e l’organizzazione dei beni che costituiscono l’azienda coincidono con la prima destinazione dell’immobile all’esercizio della attività alberghiera, ai sensi del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 septies – convertito nella L. 5 aprile 1985, n. 118 – si presume “iuris et de iure” la natura locativa del rapporto, con conseguente applicabilità della relativa disciplina (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 28). Ne consegue che si ha locazione, e non già affiato di azienda, solamente in caso di concessione in godimento di un immobile che, pur essendo attrezzato ad uso alberghiero, non risulti ancora effettivamente gestito dal concedente, a tale stregua difettando l’aspetto dinamico dell’attività d’impresa” (Cass. 19 dicembre 2005 n. 27934).

Il ricorrente ha dedotto la “erroneità” della decisione impugnata, per avere la stessa ritenuto la sussistenza di un contratto di affitto di azienda anzichè un contratto di locazione di immobile perchè la attività alberghiera era stata iniziata dal conduttore ed ha invocato la presunzione di legge di cui alla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 septies.

Anche questa censura si appalesa inammissibile.

Con accertamento che sfugge a qualsiasi censura in questa sede di legittimità, in quanto ampiamente e logicamente motivato, la Corte territoriale ha escluso che, nel caso di specie, la attività alberghiera fosse stata iniziata dal M..

La Corte di merito ha aggiunto che non vi era alcun dubbio che nello stesso complesso, in precedenza, fosse stata svolta una attività alberghiera (tant’è che lo stesso contratto stipulato fra le parti aveva menzionato l’avviamento fra le componenti dell’azienda affittata).

La valutazione circa l’avvenuto inizio dell’attività alberghiera da parte del conduttore dell’immobile, compiuta ai fini della qualificazione del contratto come locazione di immobile ad uso alberghiero (come tale assoggettata alla disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 27 e 42), che si ha quando l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, secondo la presunzione posta dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 septies, convertito, con modificazioni, in L. 5 aprile 1985, n. 118, o piuttosto come affitto di azienda, costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità ove sorretta da congrua motivazione, esente da errori di diritto (Cass. 20 aprile 2004 n. 7498).

Nel caso di specie, come è stato accertato dalla Corte territoriale, l’azienda affittata aveva prodotto utili già negli anni precedenti alla concessione della licenza (come era risultato dalla consulenza tecnica di ufficio), anche se la stessa aveva raggiunto la piena funzionalità solo con il conseguimento delle autorizzazioni definitive.

Tale decisione appare in tutto conforme alla consolidata giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale neppure la mancanza di rilascio della licenza per l’esercizio di una attività alberghiera incide sulla validità ed efficacia dell’affitto della relativa azienda da parte del titolare di essa, con conseguente inapplicabilità della L. 5 aprile 1985 n. 118, art. 1, comma 9 septies, che afferma la locazione di immobile ed esclude l’affitto di azienda in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore (Cass. 26 settembre 2006 n. 20815; cfr.

anche, Cass. 17 gennaio 2007 n. 975 e 12 settembre 2000 n. 12030).

Del resto, i giudici di appello hanno tenuto conto di tutte le circostanze del caso e, pur escludendo un diritto del M. al risarcimento dei danni per il solo fatto del mancato rilascio della licenza di esercizio del complesso, hanno accolto tale domanda nei limiti della “differenza fra quello che avrebbe potuto essere il ricavo derivante da una normale, regolare conduzione dell’esercizio – e quello effettivamente comunque conseguito”.

Quanto alle spese, in concreto sostenute dall’attuale ricorrente per la realizzazione di opere funzionali, necessarie ed utili per consentire una piena utilizzazione del complesso alberghiero, i giudici di appello hanno richiamato le risultanze del consulente tecnico di ufficio, il quale aveva escluso il diritto al rimborso per le spese di manutenzione ordinaria e per quelle relative a migliorie.

A fronte di tale, motivata conclusione, il ricorrente invoca la nullità del procedimento e della decisione (oltre che contraddittoriamente – la omessa motivazione sul punto), sottolineando che il complesso preso in consegna dal M. difettava dei più elementari impianti necessari per la attività di ricezione prevista, con la conseguenza che tutte le spese sostenute dallo stesso avrebbero dovuto essere rimborsate dalla società Italiana Residence.

Anche queste censure sono inammissibili, poichè attraverso la denuncia di vizi della motivazione e di nullità del procedimento e della sentenza, il ricorrente finisce per sollecitare una diversa lettura delle risultanze processuali.

Si richiama il consolidato insegnamento di questa Corte, secondo il quale: “La parte che in sede di legittimità si duole della acritica adesione del giudice alla consulenza tecnica, pur in presenza di deduzioni comportanti uno specifico esame, non può limitarsi a lamentare genericamente l’inadeguatezza della motivazione, ma, in considerazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione e del carattere limitato del relativo mezzo di impugnazione, ha l’onere di indicare quali siano le circostanze e gli elementi rispetto a cui essa invoca il controllo di logicità, non potendo limitarsi a richiamare a tal fine un atto del pregresso giudizio di merito, per consentire l’apprezzamento dell’incidenza causale del difetto di motivazione esaurendosi in tal modo la doglianza nell’invito ad una diversa ricostruzione dei fatti e ad una diversa valutazione delle prove” (Cass. 14 maggio 1998 n. 4848).

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese, liquidato come in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 6.200,00 (seimiladuecento/00) di cui Euro 6.000,00 (seimila/00) per onorari di avvocato, oltre spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 9 giugno 2010.

Depositato in Cancelleria il 8 luglio 2010

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