Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16135 del 08/07/2010

Cassazione civile sez. III, 08/07/2010, (ud. 09/06/2010, dep. 08/07/2010), n.16135

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 10357/2006 proposto da:

M.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in

Roma Piazza Cavour, presso la Cancelleria della CORTE di CASSAZIONE

rappresentata e difesa dall’Avv. CLEMENTE GIOVANNI con studio in

84022 EBOLI (SA) VIALE AMENDOLA 84, con delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

e contro

D.D.F.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 153/2005 della CORTE D’APPELLO ai SALERNO,

emessa il 25/01/2005; depositata il 02/03/2005; R.G.N. 563/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

09/06/2010 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;

udito il P.M., in persona dei Sostituto Procuratore Generale Dott.

APICE Umberto, che ha concluso per accoglimento per quanto di

cagione.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 21 gennaio-2 marzo 2005 la Corte di appello di Salerno confermava la sentenza 27 ottobre 2003 del Tribunale di Salerno- sezione di Eboli, la quale aveva accolto parzialmente la domanda proposta dal locatore D.D.F., proprietario di un esercizio commerciale adibito a pizzeria in (OMISSIS), dichiarando risolto il contratto di affitto di azienda per inadempimento della conduttrice M.C. (rigettando la domanda riconvenzionale proposta dalla stessa).

Rilevavano i giudici di appello che la domanda di annullamento del contratto per dolo del locatore era da considerare inammissibile in quanto proposta per la prima volta in appello.

Quella di nullità del contratto di locazione per illiceità dell’oggetto – ritualmente proposta nel giudizio di primo grado – doveva invece intendersi rinunciata, perchè non riproposta in appello.

Il giudice di primo grado aveva escluso tale illiceità, escludendo qualsiasi condotta imputabile al locatore. Sul punto non era stata formulata alcuna censura da parte dell’appellante.

Senza immutazione delle circostanze poste a fondamento della domanda riconvenzionale, la conduttrice aveva dedotto in appello la violazione dell’art. 1578 c.c..

Tale prospettazione, ad avviso della Corte territoriale, doveva considerarsi tuttavia infondata, poichè correttamente il locatore – all’atto della sottoscrizione del contratto – aveva fatto riferimento ad una autorizzazione amministrativa alla gestione della pizzeria, rilasciata a suo nome l’11 dicembre 1991.

Nel contratto di affitto di azienda, la M. si era impegnata, a sua volta, ad effettuare tutti gli adempimenti amministrativi (art. 11), tra cui – appunto – quelli relativi alla voltura delle autorizzazioni.

Il Comune di Eboli aveva risposto alla domanda di subingresso in data 6 agosto 1999, chiedendo una integrazione dei documenti (pianta planimetrica e destinazione di uso dei locali), al fine di verificare eventuali modificazioni rispetto alla situazione sussistente all’epoca del rilascio della precedente autorizzazione.

I giudici di appello avevano escluso un inadempimento del locatore, rilevando che la mancanza di provvedimento amministrativo non incideva sulla idoneità del bene oggetto del contratto di affitto all’uso pattuito.

In ogni caso, sottolineava la Corte di appello, tale vizio – seppur sussistente – non aveva comportato la impossibilità di una utilizzazione dell’immobile (non avendo la M. dimostrato di aver potuto utilizzare solo parzialmente la struttura al fine per cui la stessa era destinata).

I giudici di appello escludevano, tuttavia, il diritto del locatore a ricevere il pagamento del solo canone di novembre 1999 (considerato che già da quella data il locatore avrebbe potuto inviare alla affittuaria la documentazione necessaria per procedere alla voltura della concessione). In ogni caso, gli stessi giudici escludevano che la M. avesse fornito la prova della sussistenza di un danno derivato dal comportamento del D.D..

Avverso tale decisione la M. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da tre distinti motivi, illustrati da memoria.

L’intimato non ha svolto difese.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione degli artt. 112, 426 e 429 c.p.c., art. 1362 c.c., e segg., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti o rilevabile di ufficio, ex art. 360 c.p.c., n. 5. La Corte di Appello, così come il giudice di primo grado, non avevano considerato che l’attore D.D., alla udienza del 27 ottobre 2003, a mezzo del suo difensore, aveva abbandonato. la propria domanda contenuta nell’intimazione di sfratto per morosità del (OMISSIS), essendosi limitato a richiedere “il rigetto delle spiegate opposizioni proposte” dalla M..

Pertanto, il primo giudice non avrebbe potuto esaminare e decidere la domanda di intimazione di sfratto, nè quella di risoluzione del contratto.

Pronunciando, invece, nel merito, il Tribunale aveva travalicato i limiti delle eccezioni e delle domande della parti.

Analoghe censure la ricorrente formula avverso la sentenza di secondo grado che aveva confermato in pieno quella del Tribunale sul punto.

Altra parte della decisione di appello – censurata dalla ricorrente per la violazione degli artt. 1439 e 1440 c.c. – è quella relativa alla mancata valutazione del comportamento doloso del concedente D. D. e del suo inadempimento contrattuale.

Il giudice di primo grado aveva ritenuto che il mancato pagamento del canone di locazione per i mesi precedenti al novembre 1999 costituisse, di per sè, inadempimento grave, idoneo a ledere l’interesse contrattuale del locatore.

In tal modo, tuttavia, il giudice di primo grado aveva finito per non considerare che la mancanza di concessione della destinazione di uso dei locali per attività commerciali o esercizi pubblici – richiesta dal Comune – costituiva circostanza rilevante ai fini della dichiarazione di nullità del contratto di affitto di azienda.

In effetti, il giudice di primo grado aveva confuso l’immobile con l’azienda, escludendo la nullità del contratto in considerazione del fatto che vi era stata concreta utilizzazione dell’immobile.

La domanda principale della M. tendeva ad ottenere la dichiarazione di annullamento del contratto di affitto di azienda ai sensi dell’art. 1439 e 1440 (per mancanza della qualità promesse ed essenziali per l’uso cui è destinata la cosa).

Tale domanda era compatibile con quella proposta in via subordinata, intesa ad ottenere la risoluzione del contratto per grave inadempimento del concedente, per violazione degli artt. 1575, 1576, 1578 e 1583 (vizi della cosa locata), sotto il profilo che il concedente non aveva messo la attuale ricorrente in condizioni di poter utilizzare legittimamente il complesso aziendale (immobili, strutture ed attrezzature) così come previsto, avendo celato scientemente la sussistenza di difetti, ed, in particolare, la mancanza di destinazione di uso per attività commerciale dei locali.

Solo dopo alcuni giorni, la M. aveva potuto rilevare la impossibilità di effettuare il subingresso nella titolarità della autorizzazione amministrativa.

Infatti, nel contratto di affitto di azienda, il concedente si era dichiarato titolare ed unico proprietario della impresa commerciale, precisando che l’affitto comprendeva sia i locali che l’esercizio.

Quanto alla prova del danno, esso era di facile determinazione.

Erroneamente il Tribunale aveva fatto decorrere gli effetti dell’inadempimento del concedente dal novembre 1999, poichè sin dall’inizio del rapporto mancavano le condizioni per poter attivare l’esercizio.

Le spese del giudizio di primo grado, in ogni caso, avrebbero dovuto essere compensate.

2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 2555 c.c. (nozione di azienda) art. 2558 c.c. (successione contratti nell’affitto di azienda) art. 2562 c.c. (affitto dell’azienda) art. 1575 c.c., obbligazioni principali del locatore) art. 1576 c.c. (mantenimento della cosa locata in buono stato locativo) art. 1578 c.c. (vizi della cosa locata) art. 1581 c.c. vizi sopravvenuti della cosa locata) art. 1587 c.c. (obbligazioni principali del conduttore), art. 1460 c.c. (eccezione di inadempimento), art. 1453 c.c. (risolubilità del contratto per inadempimento), risarcimento del danno, art. 112 c.p.c., omessa pronuncia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile di ufficio, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.

I giudici di appello avevano confuso il contratto di affitto di azienda con quello di locazione di immobile per uso commerciale o abitativo, applicando in modo distorto le disposizioni di legge richiamate che regolano l’affitto di un esercizio commerciale con quelle che regolano l’affitto di un locale o di un appartamento.

Il difetto intrinseco del contratto non riguardava il mancato rilascio della autorizzazione amministrativa, ma piuttosto una “anomala condizione giuridica del locale ove è ubicato l’esercizio – mancata destinazione urbanistica per uso commerciale” e pertanto un vero e proprio vizio permanente ed occulto, insorto dopo la consegna dell’esercizio, pur essendo già latente al momento della stipula del contratto – senza possibilità per la locataria – di potersene avvedere, proprio per le assicurazioni ricevute dal concedente.

Con motivazione del tutto illogica, i giudici di appello avevano precisato che la madre del D.D. fin dal 1986 aveva fatto istanza di concessione edilizia in sanatoria per l’avvenuto mutamento di destinazione del locale e che tale concessione era stata rilasciata in data (OMISSIS). Per questo motivo, avevano escluso che la mancanza del provvedimento amministrativo di concessione della autorizzazione potesse incidere sulla idoneità del bene oggetto del contratto di affitto all’uso in concreto pattuito.

Del tutto illogica e contraddittoria era poi la affermazione, contenuta della sentenza impugnata, secondo la quale il detto vizio non avrebbe comportato la impossibilità di utilizzazione del bene.

Come già ricordato, in tal modo la Corte territoriale aveva confuso l’affitto di azienda con il contratto di locazione di immobile ad uso commerciale.

3. Osserva il Collegio: i due motivi, da esaminare congiuntamente in quanto connessi tra di loro, non sono fondati.

Il vizio di “ultra” ed “extra” petizione ricorre solo quando il giudice pronuncia oltre i limiti delle pretese e delle eccezioni fatte valere dalle parti, ovvero su questioni estranee all’oggetto del giudizio e non rilevabili di ufficio, attribuendo un bene della vita non richiesto o diverso da quello domandato.

Nessun vizio di ultrapetizione, pertanto, è possibile ravvisare nel caso di specie. Costituisce infatti, principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, quello secondo il quale, nell’intimazione di sfratto per morosità è implicita la domanda di risoluzione per inadempimento. (Cass. 11 febbraio 2005 n. 2853, 8 agosto 1995, n. 8692).

4. Per ciò che riguarda la domanda di annullamento, la stessa è diversa da quella di nullità per illiceità dell’oggetto. Pertanto, del tutto correttamente i giudici di appello hanno rilevato che la domanda di nullità del contratto per illiceità dell’oggetto doveva considerarsi rinunciata, in quanto non riproposta tempestivamente in appello. Mentre inammissibile, in quanto tardivamente proposta solo in grado di appello, doveva considerarsi la domanda di annullamento del contratto ai sensi degli artt. 1439 e 1440 c.c. (ex artt. 437 e 345 c.p.c.).

La illiceità dell’oggetto era stata motivatamente esclusa dal Tribunale, sulla base di una consolidata giurisprudenza di questa Corte sul rilievo che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione, alla abitabilità, o, più in generale, all’esercizio di attività commerciali, dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione o di affitto (ed, in particolare, non ne determina la nullità del contratto) sempre che – come nel caso in esame – vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene (Cass. 12 settembre 2000 n. 12030, 5 ottobre 2000 n. 13270 e, più di recente, Cass. 17 gennaio 2007 n. 975).

Del resto, già il primo giudice aveva posto in evidenza che l’art. 11 del contratto di affitto espressamente poneva a carico dell’intimata l’onere di procedere alla regolarizzazione amministrativa del subingresso nella attività commerciale.

Nel caso di specie, era rimasto accertato, in punto di fatto, che almeno sino al (OMISSIS) (data dell’accertamento della infrazione amministrativa) la mancata regolarizzazione del subingresso della M. sotto il profilo amministrativo – non aveva inciso in alcun modo sulla facoltà dell’affittuarìa di utilizzazione del bene. Con la conseguenza che questa ultima non poteva invocare la condotta inadempiente dell’intimante per giustificare il mancato pagamento anche dei canoni relativi alle mensilità precedenti a quella di novembre.

5. Sulla base di tali considerazioni, sia il primo che il secondo giudice hanno ritenuto, da un lato, grave il mancato pagamento dei canoni (“in quanto idoneo a ledere i modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore”) dall’altro giustificato il mancato pagamento del- canone relativo alla sola mensilità di novembre 1999, in quanto solo in tale mese la intimata non aveva potuto utilizzare il bene in affitto a causa dell’assenza di autorizzazione al subingresso, imputabile alla mancata dimostrazione della conformità dei locali alle prescrizioni urbanistiche.

In materia di responsabilità contrattuale – occorre ribadire anche in questa sede – la valutazione della gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, ed è insindacabile in sede di legittimità ove sorretta – come nel caso di specie – da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici.

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato.

Nessuna pronuncia in ordine alle spese non avendo l’intimato svolto difese in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Nulla in ordine alle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 9 giugno 2010.

Depositato in Cancelleria il 8 luglio 2010

 

 

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