Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16068 del 28/07/2020

Cassazione civile sez. II, 28/07/2020, (ud. 27/11/2019, dep. 28/07/2020), n.16068

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. GORJAN Sergio – rel. Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 14351/2015 proposto da:

R.G., R.S., rappresentati e difesi

dall’avvocato ROSARIO DI MAURO;

– ricorrenti e controricorrenti all’incidentale –

contro

C.A., CA.AL., S.M.,

C.E., C.C., rappresentati e difesi dall’avvocato

GAETANO SARDO;

– controricorrenti e ricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 525/2014 della CORTE D’APPELLO di CATANIA,

depositata il 03/04/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

27/11/2019 dal Consigliere Dott. SERGIO GORJAN;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CELESTE Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso

principale e per l’accoglimento del primo motivo e assorbimento del

secondo motivo del ricorso incidentale;

udito l’Avvocato Gaetano Sardo, difensore dei resistenti, che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso incidentale e il rigetto del

ricorso principale.

Fatto

FATTI DI CAUSA

R.G. e S. ebbero ad avviare causa avanti il Tribunale di Catania – Mascalucia per sentir accertare il loro diritto al recesso dal preliminare di compera-vendita, afferente un immobile sito in (OMISSIS), poichè gravato da vincolo preordinato all’esproprio contrariamente alla garanzia data dai venditori e di conseguenza il loro diritto ad ottenere dai promissari venditori – i coniugi C. – S. – il doppio della caparra versata.

Resistettero i consorti S. – C., quest’ultimo sostituito in corso di causa dai suoi eredi, contestando la pretesa avversaria ed all’esito il Giudice etneo accolse la domanda attorea,riconoscendo la legittimità del recesso e condannando la S. e gli eredi C. a pagare agli attori il doppio della caparra ricevuta.

Proposero gravame i consorti S. – C. e, resistendo i R., la Corte d’Appello di Catania ebbe ad accogliere l’impugnazione sull’osservazione che il vincolo preordinato all’esproprio, gravante sull’immobile promesso in vendita, non era da qualificare siccome onere disciplinato ex art. 1489 c.c., poichè, risultando portato in piano regolatore generale ossia provvedimento amministrativo contenente disposizioni di natura normativa circa l’assetto del territorio, la sua conoscenza è presunta.

R.G. e S. hanno proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza resa dalla Corte etnea articolando due ragioni di doglianza.

La S. e gli eredi C. hanno resistito con controricorso portante anche impugnazione incidentale strutturata su due motivi.

I ricorrenti R. hanno resistito all’impugnazione incidentale con controricorso e depositato anche nota difensiva.

All’odierna pubblica udienza,sentire le conclusioni del P.G. – rigetto del ricorso principale, accolto quello incidentale – e del difensore dei resistenti,questa Corte ha adottato soluzione siccome illustrato nella presente sentenza.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale articolato dai R. va accolto quanto al primo motivo ed un tanto comporta l’assorbimento dell’ulteriore motivo svolto e dell’impugnazione incidentale.

Con il primo mezzo d’impugnazione i ricorrenti R. deducono violazione delle norme portate dagli artt. 1362 c.c. e segg., in materia di interpretazione dei contratti ed art. 1489 c.c., posto che la Corte etnea aveva proceduto ad interpretare il contratto preliminare, senza tenero conto dello scopo perseguito dalle parti specie in relazione alla garanzia offerta circa l’assenza di oneri e pesi e l’intervenuta presentazione dell’istanza di regolarizzazione sotto il profilo edilizio-urbanistico.

Con la seconda ragione di doglianza i R. deducono omesso esame di fatto decisivo, ossia la Corte etnea non avrebbe valutato i documenti da essi versati in atti.

Con l’impugnazione incidentale i consorti S. – C. deducono violazione delle norme ex artt. 1385 e 1453 c.c., posto che a Corte etnea ha, bensì, accertato l’inadempimento della loro controparte contrattuale, ma ha anche condannato essi contraenti non inadempienti a restituire la caparra alla parte ritenuta inadempiente ed un tanto senza motivazione.

Quindi i resistenti lamentano violazione delle norme ex artt. 91 e 92 c.p.c., poichè la Corte siciliana ha disposto la parziale compensazione delle spese di lite senza che concorressero valide ragioni al riguardo e senza esporre adeguata motivazione sul punto.

La prima censura mossa dai ricorrenti R. coglie nel segno.

La Corte etnea ha ritenuto che il vincolo preordinato all’espropriazione fosse onere apparente poichè inserito nel piano regolatore generale, atto soggetto a pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale eppertanto conosciuto o facilmente conoscibile a chiunque, stante la sua portata normativa.

Inoltre il Collegio siciliano ha osservato come il vincolo, apposto nel 1999, in corso di giudizio era venuto a perdere i suoi effetti per essere scorso il lustro di validità.

Anzitutto va rilevato come il vincolo preordinato all’espropriazione incidente sul bene oggetto di preliminare, stipulato tra le arti nel 2001, è venuto a scadenza solo in corso di causa, sicchè dovendosi apprezzare l’inadempimento dedotto in causa al momento del suo verificarsi – nel 2001 ovvero al rifiuto di confezionare il contratto definitivo per la presenza del vincolo – non assume rilievo un evento intervenuto successivamente – Cass. sez. 3 n. 167/1969, Cass. sez. 2 n. 11117/1990 -.

Con relazione,poi,alla considerazione della Corte di merito che il vincolo costituiva un onere apparente e quindi non ricadente nella previsione ex art. 1489 c.c., reputa questa Corte che l’apprezzamento dei Giudici di merito al riguardo sia rimasto sul piano astratto e generale in effetti non esaustivo siccome insegna puntuale arresto di questo Suprema Corte – Cass. sez. 3 n. 16795/18 -, cui questa Corte intende dar continuità condividendo la regola iuris dettata.

Difatti la conoscibilità di un vincolo posto dal Piano regolatore generale va apprezzata in relazione alla sua natura e funzione e va notato come gli arresti in materia di questa Corte siano correlati o ad ipotesi afferenti la diversa misura della cubatura degli edifici realizzabili sul terreno oggetto di vendita – Cass. sez. 2 n. 14226/99, Cass. sez. 2 n. 10184/14, Cass. sez. 2 n. 27916/17 -, ovvero a beni ” parlanti ” ossia ad ipotesi di vizi apprezzabili alla solo esame diretto dell’immobile – Cass. sez. 2 n. 57/18 – oggetto di contratto.

Nella specie viene in rilievo un vincolo preordinato ad espropriazione per pubblica utilità quindi, non già,una prescrizione espressione della potestà di governo del territorio assegnata ai Comuni – vincolo conformativo – avente carattere generalizzato, bensì un provvedimento puntuale afferente a specifico bene – Cass. sez. 1 n. 16084/18 – sorretto dado scopo di esecuzione d’opera di pubblico interesse o necessità.

Evidente appare la diversità della situazione fattuale agitata nella presente causa rispetto a quelle alla base degli arresti precedenti di questa Corte, sicchè la soluzione della specifica situazione propria della presente lite non può esser effettuata mediante la meccanicistica riproduzione della regola iuris desumibile dagli arresti dianzi ricordati,posto che la questione regolata appare del tutto dissimile. Difatti le dimensioni dell’edificio da realizzare su un determinato terreno – promesso in vendita o venduto – dipende direttamente e necessariamente – nel senso che esiste sempre specifica previsione al riguardo – dalle disposizioni del P.R.G. comunale che appunto disciplina sotto il profilo urbanistico-edilizio tutto il territorio comunale e devono essere rettamente apprezzate quanto alla disposizione normativa portante, sicchè l’esame del P.R.G. a conferma delle possibilità edificatorie del fondo è condotta di diligenza richiesta all’acquirente a prescindere dalla garanzia data dal venditore.

Viceversa l’esistenza nel P.R.G. di un vincolo preordinato all’espropriazione è evenienza meramente accidentale – poichè vincolo correlato esclusivamente al futuro esproprio -, puntuale in quanto deve riguardare un ben definito bene o gruppo di beni ed anche transeunte – stante la sua validità limitata nel tempo – sicchè altra incidenza psicologica assume nella fattispecie la data garanzia sull’affidamento dell’acquirente, siccome sottolineato dall’arresto della sezione terza dianzi richiamato.

In tale prospettiva dunque deve esser apprezzata la garanzia di libertà, offerta in contratto dal venditore, ossia in concreto, e non già secondo un’astratta applicazione di regola iuris dettata per situazione fattuale, come visto sensibilmente differente.

Il Giudice di merito deve dunque esaminare nella sua interezza il patto stipulato tra le parti al fine di apprezzare se – Cass. sez. 3 n. 22343/14 – il complesso delle pattuizioni concordate tra le parti e lo scopo da loro perseguito lumeggiano come la garanzia di libertà fatta dal venditore abbia indotto la parte acquirente,per l’affidamento fatto sulla garanzia ottenuta, ad omettere i pur possibili accertamenti attraverso le informazioni acquisibili da pubblici Uffici o registri circa l’esistenza di un vincolo puntuale sul bene oggetto di contratto. Nella specie, come detto, la Corte etnea s’è limitata ad applicare meccanicamente regola iuris dettata in relazione a fattispecie fattuali diverse senza,invece, effettuare il su ricordato esame puntuale dell’accordo, nella specie raggiunto tra le parti,a1 fine d’apprezzare come la data garanzia abbia inciso sull’affidamento dei promissari acquirenti, sicchè la sentenza impugnata va cassata e rimessa nuovamente alla Corte etnea,altra sezione,per nuovo esame alla luce della regola iuris dianzi precisata.

Le questioni agitate con il secondo motivo di ricorso principale – valutazione della documentazione offerta – ovvero la condanna a restituire la caparra, nonostante l’accertamento dell’inadempimento da parte del promissario acquirente, ed il regolamento delle spese di lite, sono questioni che rimangono assorbite dalla decisione assunta, che impone al Giudice di rinvio un nuovo e completo esame della fattispecie.

La Corte etnea anche provvederà a regolare le spese di questo giudizio di legittimità,a sensi dell’art. 385 c.p.c., comma 3.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbito il secondo motivo ed il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Catania, altra sezione, che anche disciplinerà le spese di questo giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 27 novembre 2019.

Depositato in Cancelleria il 28 luglio 2020