Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16067 del 28/07/2020

Cassazione civile sez. II, 28/07/2020, (ud. 22/11/2019, dep. 28/07/2020), n.16067

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. CARBONE Enrico – Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 24362/2017 R.G. proposto da:

G.T.G., rappresentata e difesa dall’Avv. Anton

Ugo Serra, dall’avv. Giuseppe Femia e dall’avv. Giuseppe Gratteri,

con domicilio eletto in Roma, alla Via Giunio Bazzoni n. 15, presso

lo studio dell’avv. Femia;

– ricorrente –

contro

G.L. E SERRISTORI S.R.L., in persona del legale

rappresentante p.t., società incorporante della MATTIOLA

INVESTIMENTI S.R.L., rappresentati e difesi dall’avv. Monica

Passalacqua e dall’avv. Flavia Pozzolini, con domicilio in Roma

Piazzale Clodio n. 61, presso l’avv. Anna Mattioli.

– controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1908/2017,

depositata il 31.8.2017.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 22.11.2019 dal

Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso, chiedendo

l’accoglimento dei primi due motivi del ricorso, con assorbimento

del terzo.

Uditi l’avv. Giuseppe Gratteri e l’avv. Flavia Pozzolini.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 1908/2017, la Corte d’appello di Firenze ha riformato la decisione del Tribunale fiorentino n. 4491/2008, respingendo la domanda proposta da G.T.G. nei confronti di G.L. e della Mattiola Immobiliare, volta ad ottenere il compenso per l’attività di mediazione svolta in favore degli appellanti.

La ricorrente aveva sostenuto di aver posto in contatto B.P.B. e B.P.T.G. con G.L., interessato all’acquisto dell’immobile sito in (OMISSIS), denominato (OMISSIS), per il prezzo di Lire 1.700.000.000; che, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare di vendita, il G. aveva costituito due diverse società (tra cui la Mattiola Investimenti), di cui aveva il controllo e di cui era amministratore unico; che il contratto definitivo, stipulato in data 24.9.1982 con la Mattiola Investimenti in veste di acquirente, era stato sospensivamente condizionato al mancato esercizio della prelazione da parte dello Stato, essendo il bene sottoposto a vincolo storico-artistico; che, con decreto 5569/1982, il Ministero dei beni culturali aveva esercitato la prelazione e che la Mattiola Investimenti aveva adito il tribunale di Firenze per ottenere l’accertamento della validità ed efficacia del suo acquisto; che, nella pendenza del giudizio di rinvio, instaurato a seguito della cassazione della sentenza della Corte di appello, la società ed il Ministero avevano concluso una transazione, in data 29.11.2004, prevedendo la revoca del decreto di esercizio della prelazione ed il rimborso, in favore del Ministero, di quanto versato a titolo di prezzo, maggiorato dell’importo delle spese sostenute; che, pertanto, il trasferimento si era definitivamente perfezionato secondo le originarie previsioni contrattuali, con conseguente spettanza del compenso del mediatore.

Per quanto ancora rileva, il Giudice distrettuale, in totale riforma della prima decisione, ha osservato che: a) la condizione negativa apposta al contratto di vendita doveva ritenersi avverata poichè, con il decreto n. 5569/1982, l’immobile era stato acquisito dalla Stato, con versamento del prezzo in favore dei venditori; c) che l’esercizio della prelazione non aveva determinato alcun subingresso nel contratto del 29.9.1982 da parte del Ministero, il cui acquisto si era compiuto mediante un atto di natura espropriativa; d) che la transazione del 29.11.2004 tra il Ministero e la Mattiola Investimenti, ed il successivo decreto del 5.1.2005, con cui era stato revocato, con effetti ex nunc, il precedente esercizio della prelazione, non avevano posto nel nulla il mancato avveramento della condizione nel termine fissato dal contratto, per cui il contratto doveva ritenersi definitivamente caducato.

La cassazione della sentenza è chiesta da G.T.G. sulla base di tre motivi di ricorso, illustrati con memoria.

G.L. e la Serristori s.r.l., quale incorporante della Mattiola Investimenti s.r.l., hanno depositato controricorso e memoria illustrativa.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1470,1757,1965 c.c., L. n. 1089 del 1939, artt. 30, 31 e 32, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, sostenendo che la Corte avrebbe dovuto accertare in base a quale atto la Mattiola Investimenti avesse riacquistato la proprietà dell’immobile, tenendo conto della decisiva circostanza che la transazione del 29.11.2004 prevedeva espressamente “la reviviscenza dell’atto di acquisto”, e che, “per effetto della revoca dell’esercizio della prelazione, datata 5.12.2005, il (OMISSIS) sarebbe divenuto di proprietà esclusiva della società in forza dell’atto del 24.9.1982”.

La ricorrente deduce inoltre che la revoca del 5.12.2015 si era tradotta esclusivamente nel ritiro del precedente Decreto n. 5569 del 1982, facendo venir meno l’acquisizione dell’immobile al patrimonio pubblico, mentre la sentenza avrebbe erroneamente riconosciuto a detta revoca effetti traslativi, giungendo all’illogica conseguenza di attribuire la definitiva titolarità dell’immobile ad un soggetto diverso (la Mattiola Investimenti) dagli originari proprietari, ai quali il bene era stato espropriato tramite l’esercizio della prelazione ( B.T.). Potendo la revoca determinare solo la retrocessione del bene in favore dei venditori, l’acquisto da parte della società resistente poteva realizzarsi solo in base al contratto originario, non essendo stato perfezionato alcun ulteriore atto di trasferimento.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1470,1757 c.c., L. n. 1089 del 1939, artt. 30, 31 e 32, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la sentenza ritenuto che la revoca non avesse spiegato effetti retroattivi, mentre, rispetto al contratto originario, essa aveva prodotto effetti ex tunc, determinando l’avveramento della condizione sospensiva, come era confermato dal fatto che, con la transazione del 29.11.2004, la Mattiola Investimenti si era obbligata a restituire il prezzo versato dall’amministrazione e a rimborsare le ulteriori spese sostenute, considerato inoltre che la condizione non prevedeva un termine di avveramento, poichè quello indicato in contratto si riferiva solo all’esercizio della prelazione.

Il terzo motivo denuncia la violazione dell’art. 1399 c.c. e dell’art. 92 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, per aver la Corte di merito erroneamente condannato la ricorrente al pagamento delle spese processuali, non considerando che G.L. aveva dichiarato di essere l’effettivo legittimato passivo e che la Mattiola Investimenti, non ancora costituita alla data del contratto preliminare, ne aveva ratificato l’operato, stipulando la vendita ed assumendo le conseguenti obbligazioni.

Quindi, del tutto legittimamente erano stati convenuti in giudizio sia la società che il G. in proprio e, una volta che questi si era assunto la responsabilità per le obbligazioni dedotte in giudizio, le spese processuali non potevano gravare sulla ricorrente.

2. I primi due motivi, che richiedono un esame congiunto per la loro stretta connessione, sono fondati per le ragioni che seguono. La Corte di merito, esaminando il contenuto dell’atto di transazione del 29.11.2004 e il successivo decreto di revoca dell’esercizio della prelazione del 5.12.2005, ha escluso che la Mattiola Investimenti fosse divenuta definitivamente titolare dell’immobile in base all’originario contratto di compravendita, affermando che quest’ultimo aveva perso ogni efficacia a causa dell’avveramento della condizione sospensiva negativa del mancato esercizio della prelazione.

La sentenza ha, inoltre, evidenziato che il Ministero aveva acquisito il bene non già subentrando nel contratto del 24.9.1982, ma in base al decreto n. 5569/1982 e, dunque, ad un atto amministrativo ad effetti sostanzialmente ablatori.

Ha poi ritenuto che la revoca dell’esercizio della prelazione, adottata in data 5.12.2005, non avesse spiegato effetti retroattivi, nè avesse posto nel nulla il mancato avveramento della condizione contrattuale.

Va però osservato che già nella stessa sentenza si legge che la transazione del 29.11.2004, oltre a prevedere il pagamento, da parte della Mattiola Investimenti, del prezzo versato dal Ministero per acquisire la proprietà del bene e l’impegno a revocare il Decreto n. 5569 del 1982, disponeva testualmente che “conseguentemente alla trascrizione del presente atto, nonchè alla revoca e trascrizione del D.M. di prelazione e agli effetti restitutori che conseguiranno in favore del primitivo acquirente, la consegna sarà effettuata previo pagamento della società Mattiola delle somme di cui al precedente art. 3”.

Come inoltre evidenziato dalla ricorrente, la medesima transazione precisava che “la revoca del decreto di esercizio della prelazione avrebbe determinato la reviviscenza dell’atto di acquisto in favore della Mattiola Investimenti” e che “il (OMISSIS) sarebbe divenuto definitivamente di proprietà della società in forza dell’atto di acquisto per notar B. del 24.9.1982 e, comunque, in forza della presente convenzione e della succitata revoca”.

Tale esplicite previsioni risultano del tutto obliterate nella sentenza impugnata, che, valorizzando, pressochè esclusivamente, il mancato avveramento della condizione negativa (a causa dell’esercizio della prelazione) e l’efficacia ex nunc della revoca del Decreto n. 5569 del 1982, ha omesso di considerare che nella stessa transazione era contemplato anche l’originario contratto di vendita, quale ulteriore titolo in forza del quale l’acquisto del (OMISSIS) doveva consolidarsi definitivamente in capo alla Mattiola Investimenti, tanto da connettere agli accordi successivi e alla revoca dell’esercizio della prelazione effetti meramente “restitutori in favore della primitiva acquirente”.

Peraltro, con l’atto del 29.11.2004, il Ministero si era impegnato solo a revocare il decreto 5569/1982 (cfr. sentenza, pag. 10), e, inoltre, proprio per la prevista reviviscenza del contratto originario, gli effetti della vendita del 24.9.1982 non potevano ritenersi posti nel nulla a seguito dell’esercizio della prelazione, tanto più che quest’ultima era stata comunque superata dal successivo decreto di revoca.

La Corte doveva, quindi, valutare l’integrale contenuto della transazione, il rilievo assunto dal contratto originario e – quindi – il ruolo svolto dalla G.T. rispetto al successivo consolidamento dell’acquisto, tenendo conto che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività del mediatore, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività di quest’ultimo e la conclusione dell’affare (Cass. 869/2018; Cass. 25851/2014; Cass. 28231/2005).

3. Il terzo motivo è assorbito, dovendo il giudice del rinvio regolare nuovamente le spese processuali in base all’esito finale della lite.

Sono quindi accolti i primi due motivi di ricorso, mentre è assorbito il terzo.

La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 22 novembre 2019.

Depositato in Cancelleria il 28 luglio 2020