Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16032 del 02/08/2016

Cassazione civile sez. III, 02/08/2016, (ud. 22/04/2016, dep. 02/08/2016), n.16032

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – rel. Consigliere –

Dott. ESPOSITO Antonio Francesco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7485 – 2013 proposto da:

LA’ DI BOUBIR DI B.H. & C SNC (OMISSIS) in persona del

socio amministratore nonchè l.r.p.t. H.B. elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA DI PORTA PINCIANA 4, presso lo studio

dell’avvocato FABRIZIO IMBARDELLI, rappresentato e difeso

dall’avvocato CARLO GUARNIERI giusta procura speciale in calce al

ricorso;

– ricorrente –

contro

RETE SRL;

– intimata –

avverso la sentenza n. 409/2012 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE,

depositata il 09/08/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

22/04/2016 dal Consigliere Dott. GRAZIOSI CHIARA;

udito l’Avvocato CARLO GUARNIERI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUZIO RICCARDO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Avendo intimato Rete S.r.l. sfratto per morosità a “Là di Boubir” di B.H. & C s.n.c. in relazione a un contratto locatizio ad uso non abitativo avente ad oggetto un immobile sito in (OMISSIS) – contratto stipulato il 6 marzo 2003 e per il quale dall’agosto 2007 il conduttore si sarebbe reso moroso -, chiedendo pure la risoluzione del contratto per clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., come previsto dall’art. 15 del contratto nell’ipotesi in cui non fosse dichiarata risoluzione ex art. 1453 c.c., ed essendosi il conduttore opposto, eccependo inadempimenti di controparte e proponendo conseguenti domande riconvenzionali, oltre a chiedere l’indennità di avviamento per disdetta del 7 marzo 2006, con ordinanza del 20 marzo 2009 l’adito Tribunale di Trieste disponeva il rilascio dell’immobile, e, svolto poi il giudizio di merito, con sentenza del 25 maggio 2011 dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, di cui respingeva le domande riconvenzionali, condannandolo a pagare a controparte Euro 66.622,25 per canoni, indennità per occupazione senza titolo e risarcimento dei danni per la rimessione in pristino, oltre a interessi e spese.

Avendo il conduttore proposto appello, la Corte d’appello di Trieste lo rigettava, con sentenza del 26 giugno – 9 agosto 2012.

2. Ha presentato ricorso Là di Boubir di B.H. & C s.n.c., sulla base di due motivi.

Il primo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 ss. c.c., e omesso esame su fatti decisivi, omessa e carente motivazione, violazione dell’art. 112 c.p.c., e del principio di buona fede e correttezza, violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, e mancata ammissione di prove testimoniali richieste.

Il secondo motivo, ex art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, denuncia anch’esso mancata ammissione delle richieste prove testimoniali, omesso esame su fatti decisivi, omessa e/o carente motivazione, violazione dell’art. 112 c.p.c., e del principio di buona fede e correttezza.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

3. Il ricorso è infondato.

3.1 n primo motivo, che, come si è visto, affastella nella rubrica una pluralità di doglianze, mescolando la violazione di legge con vizi motivazionali e con la mancata accoglienza di istanza istruttoria relativa a prove testimoniali, si compone, in effetti, di una eterogenea pluralità di censure.

3.1.1 Anzitutto, osserva la ricorrente che l’art. 9 del contratto di locazione prevedeva che “gli oneri e i costi” delle “pratiche inerenti la sanatoria attualmente in corso di cui la parte locatrice è al corrente… saranno interamente a carico della parte locatrice”. Ne deduce che, a proposito di una procedura relativa a una sanatoria riguardante una tettoia dell’immobile locato, il giudice d’appello avrebbe apoditticamente negato che il locatore avesse l’obbligo di comunicare al conduttore l’intervenuta concessione della sanatoria – avvenuta nel dicembre 2005 e per la durata di cinque anni -. Il giudice avrebbe pertanto errato nell’interpretazione del contratto ex art. 1362 ss. c.c., in particolare per quanto concerne l’interpretazione complessiva del contratto dettata dall’art. 1363 c.c., che avrebbe imposto tale obbligo al locatore.

Si tratta, evidentemente, di una censura in questa sede inammissibile, poichè, lungi dal denunciare realmente una violazione di legge, propone una interpretazione alternativa del contenuto di una clausola contrattuale – attribuendole un significato nettamente estensivo del dettato letterale, tale da imporre al locatore non solo la gestione della pratica di sanatoria, ma altresì uno specifico obbligo di comunicazione dell’esito di questa al conduttore: obbligo di comunicazione che la clausola, appunto letteralmente, non menziona affatto -, scendendo così su un piano fattuale di concreta indagine su quelle che sarebbero state le effettive intenzioni delle parti al momento della stipulazione del contratto, indagine per tale sua natura del tutto preclusa al giudice di legittimità.

Deve invero ricordarsi che, di per sè, l’accertamento della volontà degli stipulanti in relazione al contenuto negoziale costituisce un’indagine di fatto, riservata pertanto esclusivamente al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità solo per effettiva violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale o per vizio motivazionale secondo il testo dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, applicabile alla fattispecie ratione temporis (cfr. ex multis Cass. sez. 3^, 10 febbraio 2015 n. 2465; Cass. sez. 1^, 22 febbraio 2007 n. 4178; Cass. sez. 1^, 27 gennaio 2006 n. 1754; Cass. sez. 3^, 17 luglio 2003 n. 11193); se non si configura in tal modo, la doglianza giunge inevitabilmente a rappresentare, con palese inammissibilità, al giudice di legittimità una critica della ricostruzione del contenuto del negozio operata dal giudice di merito che si risolve nella proposta di un’interpretazione diversa, ovvero di un accertamento fattuale alternativo (oltre alla già citata Cass. sez. 3^, 10 febbraio 2015 n. 2465, v. Cass. sez. L, 23 agosto 2006 n. 18375; Cass. sez. 1^, 2 maggio 2006 n. 10131; Cass. sez. 3^, 21 luglio 2004 n. 13579; Cass sez. 1^, 10 ottobre 2003 n. 15150; Cass sez. 3^, 17 maggio 2001 n. 6760, Cass sez. 2^, 27 aprile 2001 n. 6123; Cass. sez. 1^, 21 febbraio 2001 n. 2478).

E’ dunque inammissibile questa prima doglianza.

3.1.2 In secondo luogo, si censura la sentenza perchè il conduttore aveva chiesto prove testimoniali con un capitolo – il settimo – diretto a dimostrare che il locatore aveva garantito al conduttore che la pratica di sanatoria stava procedendo regolarmente e che sarebbe stato informato di ogni novità; il conduttore aveva inoltre chiesto ex art. 210 c.p.c., l’esibizione, da parte dell’Autorità competente, dei documenti comprovanti la causa dei ritardi e della decadenza della sanatoria. Erroneamente queste istanze non sarebbero state accolte; e la mancata ammissione della prova testimoniale avrebbe determinato, in particolare, l’omissione di motivazione su un punto decisivo della controversia, perchè “la prova non ammessa sarebbe stata idonea a dimostrare la comune intenzione delle parti stipulanti”. Infatti, secondo il ricorrente, il conduttore sarebbe stato indotto a stipulare il contratto e ad avviare nell’immobile un’attività di ristorazione “anche in considerazione della futura piena utilizzabilità dello spazio oggetto di “sanatoria”. Il giudice d’appello offrirebbe su questo profilo solo una motivazione “scarna quanto contraddittoria”.

Si tratta di una riproposizione, a ben guardare, della questione fattuale già veicolata con la precedente censura: la ricorrente insiste nel senso che sarebbe stato stipulato un obbligo del locatore di avvertire il conduttore dell’esito della procedura di sanatoria, adducendo che ciò sarebbe stato dimostrabile mediante prova testimoniale. Prova testimoniale che, ovviamente, avrebbe “corretto” – così pretermettendo, peraltro, l’art. 2722 c.c. – l’interpretazione dell’art. 9 del contratto che ne ha dato il giudice d’appello reputando inesistente alcun obbligo di comunicazione della concessione della sanatoria (motivazione della sentenza impugnata, pagina 27). Al giudice di legittimità si mira di addossare, d’altronde, la valutazione, ovviamente spettante al giudice di merito, sulla rilevanza degli incombenti istruttori oggetto di istanza dell’attuale ricorrente.

Pure questa censura, evidentemente, non ha pregio, in quanto non rispetta i limiti della giurisdizione di legittimità.

3.1.3 Sempre a proposito dell’articolo 9 del contratto, afferma la ricorrente che, se la sua interpretazione da parte del giudice d’appello fosse esatta, sarebbero nulli sia tale articolo sia l’intero contratto, per mancanza di specifica approvazione ex artt. 1341 e 1342 c.c., trattandosi di clausola vessatoria “se non abusiva in quanto illecita”. Questa ulteriore censura non è affatto comprensibile, dal momento che – a parte la mancata prova della predisposizione unilaterale del contratto – non è ravvisabile alcuna vessatorietà nel contenuto dell’art. 9 letto nella interpretazione adottata dal giudice d’appello.

3.1.4 Le clausole contrattuali dovrebbero comunque essere interpretate, osserva poi la ricorrente, secondo le esigenze che devono soddisfare: ma nel caso in esame il locatore avrebbe violato tale principio, non comunicando al conduttore l’esito della pratica, e così impedendogli anche “di farsi eventualmente carico dei relativi “costi ed oneri”.

Anche questo rilievo, ictu oculi, è di natura fattuale, perchè diretto a sostenere una interpretazione dell’art. 9 del contratto diversa da quella che ha fornito il giudice d’appello, perseguendo al riguardo un terzo grado di merito.

3.1.5 Sempre sulla stessa tematica, la ricorrente adduce che la corte territoriale non avrebbe interpretato correttamente quei “costi ed oneri” pattuiti a carico della parte locatrice nell’art. 9 del contratto: nel 2007 la conduttrice avrebbe scoperto l’inadempimento di controparte, e da ciò sarebbe derivata la sua legittima reazione a non pagare il canone ex art. 1460 c.c.. Non sussisterebbe quindi un suo inadempimento a fronte del precedente inadempimento della locatrice.

E’ più che evidente che anche questa doglianza è di natura fattuale, ovvero inammissibile in questa sede.

3.1.6 Successivamente, la ricorrente imputa al giudice d’appello di avere errato – a pagina 29 della motivazione della sentenza impugnata – nel ritenere che la disdetta alla prima scadenza comunicata dalla locatrice sia stata resa irrilevante dal successivo inadempimento della conduttrice. A suo avviso, invece, l’azione di sfratto, iniziata il 2 febbraio 2009, non sarebbe stata proponibile, poichè in forza della disdetta del 7 marzo 2006 il contratto sarebbe già scaduto l’11 gennaio 2009.

Anche questa censura è evidentemente priva di ogni consistenza, dal momento che – a tacer d’altro – una disdetta non legittima la cessazione del pagamento del canone locatizio nel tempo intercorrente tra la disdetta stessa e la conclusione del rapporto locatizio: e nel caso di specie l’intimazione dello sfratto per morosità non è certo sostenibile che concernesse il periodo tra l’11 gennaio e il 2 febbraio 2009, ovvero il brevissimo periodo ad essa antecedente che era già successivo alla scadenza del contratto.

3.1.7 Ancora, la ricorrente adduce che la lettera di disdetta avrebbe violato la L. n. 392 del 1978, art. 34, per non avere richiamato una delle ipotesi tassative indicate nella norma. Conseguentemente, la conduttrice avrebbe avuto diritto alla indennità di avviamento.

Per di più, dal 2 ottobre 2008 con la lettera inviata per fax e prodotta in primo grado il conduttore si sarebbe reso disponibile a sanare la sua “presunta posizione debitoria”.

Peraltro – sostiene ancora la ricorrente – il conduttore in realtà non era inadempiente, perchè quando ricevette la disdetta “era convinto di non poter aspirare alla prosecuzione del rapporto di locazione per altri sei anni”; inoltre non aveva potuto “utilizzare appieno e al meglio la parte del locale oggetto della concessione sanatoria”: e il giudice avrebbe dovuto, per pronunciare la risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, compararle.

Queste ultime argomentazioni, anche a prescindere dai profili di mancanza di autosufficienza, sono tutte prive di consistenza: nessun rilievo, tanto sul piano logico quanto su quello giuridico, può avere, ai fini della risoluzione del contratto locatizio per inadempimento del conduttore, una pretesa inidoneità di una lettera di disdetta; nettamente fattuali, poi, e dirette ad ottenere quindi una revisione dell’accertamento di merito dal giudice di legittimità, sono le ulteriori argomentazioni nel senso che l’inadempimento il conduttore non l’avrebbe commesso.

Tutto il primo motivo, in conclusione, non presenta alcun pregio.

3.2 Il secondo motivo lamenta che il vizio del bene locato consistente nella perdita dell’impianto di riscaldamento sarebbe stato un vizio occulto, per cui il conduttore non avrebbe potuto percepirlo al momento della stipulazione del contratto; e su ciò avrebbe errato la corte territoriale, non tenendo conto neppure degli esiti della c.t.u. N.. Anche le prove testimoniali richieste avrebbero poi dimostrato l’inadempimento del locatore consistente in mancanza di tempestivo intervento di manutenzione straordinaria mediante la riparazione di un tratto di tubatura. E il giudice d’appello sarebbe incorso in omissione di pronuncia, per non avere valutato la rilevanza delle richieste prove testimoniali.

In realtà, nella prima parte il motivo argomenta ancora una volta su un piano inammissibilmente fattuale: la mancata conoscenza del conduttore al momento della stipulazione del contratto del vizio, pertanto occulto, dell’impianto di riscaldamento dell’immobile. E nella seconda parte, dove imputa al giudice d’appello di avere omesso di valutare gli esiti dell’accertamento tecnico e la rilevanza delle prove testimoniali richieste che avrebbero dimostrato appunto la mancanza della tempestiva manutenzione straordinaria, ovvero l’inadempimento della locatrice, il motivo non tiene conto dell’effettivo contenuto della motivazione della sentenza impugnata (in particolare, pagine 28 – 29), che congruamente affronta la questione del riscaldamento, tra l’altro sottolineando come fosse impossibile al riguardo la sussistenza di vizio occulto (“il rapporto locatizio è iniziato nel gennaio 2003 e questo già esclude che a quella data la caldaia non fosse funzionante” per cui “non ci si poteva non accorgere del mancato funzionamento nel gennaio del 2003 in un immobile destinato al ristorante”) e dando atto che proprio dagli accertamenti tecnici risulta che la caldaia è stata sostituita nel 2005, e altresì che al conduttore ne era addossata per contratto la manutenzione, tutti i suoi difetti risultando quindi a lui addebitabili. In tal modo la corte territoriale ha implicitamente ma inequivocamente valutato come superflue e comunque inconferenti le prove testimoniali richieste dall’attuale ricorrente. D’altronde, non può non ricordarsi che il giudice di merito non è obbligato a esternare nell’ambito dell’apparato motivazionale ogni elemento probatorio per rendere conto della formazione del suo convincimento fattuale o al contrario per rimarcarne la irrilevanza (v. p. es. Cass. sez. lav., 7 gennaio 2009 n. 42, per cui appunto “la valutazione delle risultanze delle prove e il giudizio sull’attendibilità dei testi, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito, il quale è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove che ritenga più attendibili, senza essere tenuto ad un’esplicita confutazione degli altri elementi probatori non accolti, anche se allegati dalle parti”; e cfr. Cass. sez. 1^, 23 maggio 2014 n. 11511, Cass. sez. 2^, ord. 12 aprile 2011 n. 8294, Cass. sez. 3^, 28 ottobre 2009 n. 22801,Cass. sez. lav., 15 luglio 2009 n. 16499, Cass. sez. 3^, 16 gennaio 2007 n. 828, Cass. sez. 3^, 24 maggio 2006 n. 12362, Cass sez. L, 1 settembre 2003 n. 12747 e Cass. sez. 3^, 11 agosto 2000 n. 10719).

Il secondo motivo, dunque, non risulta fondato.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Sussistono D.P.R. n. 115 del 2012, ex art. 13, comma 1 quater, i presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo.

PQM

Rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, il 22 aprile 2016.

Depositato in Cancelleria il 2 agosto 2016