Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15991 del 25/06/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 15991 Anno 2013
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: SCALISI ANTONINO

SENTENZA

sul ricorso 16165-2007 proposto da:
CORNELI MARIA, ZINCANI ANNA MARIA, CORNELI ZINCANI
PAOLO, ZINCANI GIOVANNI, elettivamente domiciliati in
ROMA, VIA S. MARIA MEDIATRICE 1, presso lo studio
dell’avvocato ARPINO MARIO, rappresentati e difesi
dall’avvocato D’ALOISIO CESIDIO;
– ricorrenti –

2013
1199

contro

PANDOLFI ANDREA C.F.PNDNDR31P12G482B, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA GIORGIO SCALIA 12, presso lo
studio dell’avvocato GATTI MARCO, rappresentato e

Data pubblicazione: 25/06/2013

difeso dall’avvocato FAUGNO FABIO MASSIMO per proc.
spec. del 28/7/2008 rep. n. 31480;
– resistente –

avverso la sentenza n. 355/2006 della CORTE D’APPELLO
di L’AQUILA, depositata il 12/05/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica

udienza del 23/04/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO
SCALISI;
udito l’Avvocato Faugno Fabio Massimo che ha chiesto
il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. VINCENZO GAMBARDELLA che ha concluso
per l’accoglimento del ricorso.

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_
_

Svolgimento del processo
Pandolfi Andrea con atto di citazione del 10 giugno 1987 conveniva davanti al
Tribunale di Pescara Zincani Vincenzo, chiedeva che venisse emessa sentenza
costitutiva degli effetti del contratto ex art-2932 cc. condarmando il convenuto

._

data 12 marzo 1987 aveva stipulato con il convenuto un contratto preliminare
di vendita con il quale si era obbligato ad acquistare un terreno sito in
Montesilvano per la somma complessiva di £. 73.000.000 di cui 14.000.000
da versare al momento della sottoscrizione del contratto preliminare e la
restante somma alla stipula del contratto definitivo. Deduceva, altresì, che
Zincani, nonostante ripetuti inviti, si era rifiutato di stipulare il contratto
definitivo di compravendita.
Si costituiva Zincani contestando la domanda attorea e chiedeva con domanda
riconvenzionale che venisse dichiarata la nullità della scrittura privata del 12
marzo 1987 ai sensi dell’art. 18 della legge 47/85 ed in via gradata
l’annullamento della stessa scrittura per dolo determinante dell’attore o ancora
in subordine per errore essenziale comune ad entrambe le parti, nonché in
estrema ipotesi la condanna del Pandolfi al risarcimento del danno ai sensi

–

dell’art.1440 cc.
Deceduto il convenuto nelle more del giudizio, subentravano gli eredi (Maria
,
Corneli, Zincani Paolo, Giovanni, Anna Maria, quest’ultima in persona della
madre essendo ancora minore) facendo proprie tutte le difese del loro dante
causa.
Espletata l’istruttoria il Tribunale di Pescara con sentenza n. 571 del 2000
i

accoglieva la domanda dell’attore e rigettava le domande riconvenzionali dei
1

alle spese giudiziali. A sostegno di questa domanda l’attore esponeva che in

..
_

convenuti, condannando gli stessi alla rifusione delle spese del giudizio.
Avverso tale sentenza, proponevano appello gli eredi di Zincani Vincenzo per
._
diversi motivi.
..

Si costituiva l’appellato contestando quanto dedotto dagli appellanti e

..

La Corte di Appello dell’Aquila, con sentenza n. 355 del 2006

_

l’appello e confermava l’impugnata sentenza. Secondo la Corte aquilana la

rigettava

previsione di nullità contenuta nell’art. 18 della legge n. 47 del 1985 non era
riferibile al caso in esame, considerato che quella previsione trovava
applicazione nei soli confronti dei contratti ad effetti reali. In ordine ai vizi
della volontà che avrebbero dovuto comportare l’annullamento da parte del
primo giudice della scrittura privata per cui è causa non, era stato offerto alcun
convincente elemento di prova.
._
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dagli eredi di Zincani
•

Vincenzo ( Corneli Maria Zincani Paolo, Giovanni, Anna Maria) per due
motivi, illustrati con memoria. Pandolfi Andrea, regolarmente intimato,

in

questa fase, non ha svolto alcuna attività giudiziale, nonostante esiste agli atti
procura speciale con firma autenticata con la quale Pandolfi ha delegato l’avv.
Massimo Faugno a rappresentarlo e difenderlo.
Motivi della decisione
1.= Con il primo motivo Maria Corneli, Paolo Corneli Zincani, Giovanni e
Anna Maria Zincani, lamentano la violazione, falsa applicazione dell’art. 18
della legge n. 47 del 1985 e 1932 cc. nonché omessa insufficienza e
..
contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il
•

giudizio: il tutto in relazione all’art. 360 n. 3 e 5 cpc. Il motivo è articolato su
2

chiedendo il rigetto del gravame

..
_

due profili che appare opportuno tenere distinti.
a) Intanto, secondo i ricorrenti, la Corte aquilana avrebbe errato,nel non aver
dato rilievo al fatto che attraverso il contratto preliminare oggetto della
_

controversia, veniva realizzata una lottizzazione abusiva che per se stessa
comportava la nullità del contratto preliminare. Contrariamente a quanto
ritenuto dalla Corte di merito, la lottizzazione abusiva che rende

.

incommerciabile il terreno che ne é l’oggetto non si verifica soltanto per una
materiale trasformazione urbanistica o edilizia del suolo, ma anche per effetto
di non autorizzati frazionamenti e vendite di terreni in lotto, allorquando i
frazionamenti stessi siano preordinati in modo non equivoco all’edificazione.
In altri termini —sempre a dire dai ricorrenti, accanto alla cc.dd. Lottizzazione
abusiva materiale è configurabile anche una lottizzazione abusiva negoziale o
cartolare che si realizza mediante atti negoziali traslativi.. E, nel caso di
_
specie, secondo i ricorrenti, il frazionamento del suolo realizzato attraverso il
contratto preliminare era preordinato alla edificazione considerato che l’art.8
di quel preliminare specificava che “la presente scrittura si ritiene valida a
tutti gli effetti a condizione che Castellano per sé e per altri e Fonati Nino, per
sé e per altri accettino di vendere alla società Rivercasa alle stese condizioni i
_

terreni di proprietà ricadenti nell’area di espansione Ci settore E l del PRG di

..

Nontesilvano”. E veniva confermato dalle pluralità delle promesse di vendita
e delle vendite successive poste in essere dallo stesso Zincani , da Castellano e
da Fanti.sia dalle dichiarazioni testimoniali rese dall’ing. Di Giuseppe e
/– 1
dell’arch. Alonzo.
..
Da ciò discende, specificano i ricorrenti un primo quesito : più promesse di
vendita, contestuali e funzionalmente collegate fra loro, per altro poi
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_

concretamente eseguite mediante atti definitivi, aventi ad oggetto lotti distinti
ma contigui costituiscono o no per lo meno quegli atti equivalenti che ai senso
_
dell’art. 8 della legge n. 47 del 1985 valgono ad integrare un’ipotesi di
,

lottizzazione abusiva e, perciò, vietata?

–

altresì alla mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica
dell’area considerato che l’allegazione di quella certificazione andrebbe
riferita non solo ai contratti ad effetti reali, ma anche ai relativi contratti
preliminari, dato che il contratto preliminare deve avere la stessa forma del
definitivo e l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica assolve in
definitiva proprio ad un requisito formale dell’atto. Da qui l’ulteriore quesito
di diritto: gli atti preliminari di vendita della proprietà dei terreni possono
essere validamente stipulati senza incorrere nella sanzione della nullità se ad

_
essi non risulta allegato il relativo certificato di destinazione urbanistica?.
Tuttavia, ritengono, infine i ricorrenti la mancata allegazione del certificato di
destinazione urbanistica dell’area impediva al Giudice di pronunciare
sentenza ex art. 2932 cc.

Piuttosto, la mancanza dell’allegazione di tale

certificato è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio e, pertanto,
al Giudice non era consentito supplirvi, poiché in tal modo aveva eluso una

– _

norma di legge imperativa. Di qui l’ulteriore quesito di diritto: stante la
prescrizione legislativa dell’allegazione a pena di nullità del certificato di
destinazione urbanistica dell’area a tutti gli atti traslativi della proprietà dei
terreni può il Giudice accogliere la domanda ex art. 2932 cc. di esecuzione in
,
forma specifica d’un simile preliminare di vendita che ne sia priva e può,
quindi, pronunciare sentenza che tenga luogo del non concluso contratto
4

b) Ritengono ancora i ricorrenti la nullità del contratto preliminare era dovuta

definitivo, prescindendo dal certificato stesso?.
1.1.= Il motivo è infondato sotto entrambi i profili.
_
1.1.a).= Va qui evidenziato che l’art. 18 della legge n. 47 del 1985,
così come modificato e specificato dall’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.
380 laddove si afferma che “Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo
edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione

–

urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli
strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali
o regionali o senza la prescritta autorizzazione;

nonché quando tale

trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o
atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la
dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo
gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di
_
opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti,
_

denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio” si
riferisce non a fattispecie di mero frazionamento del terreno, sia pure in
porzioni destinate ad essere sede di edificazione, ma a fattispecie di
lottizzazioni in senso stretto, che sono configurabili laddove sussistano fondi

..

destinati ad insediamenti edilizi urbani, cioè alla realizzazione d’una pluralità
di edifici residenziali o turistici o industriali, che deve avere necessariamente
comportato la previsione, la progettazione e l’esecuzione di opere di
urbanizzazione non solo primarie, ma anche secondarie, trattandosi di
asservire per la prima volta un’area non ancora urbanizzata ad un
insediamento di quella natura ed essendovi l’obbiettiva esigenza, per
l’armonico raccordo dell’insediamento stesso con il preesistente aggregato
5

/

(

_

abitativo, della realizzazione di quelle opere. Pertanto, ai sensi e nel vigore
della norma citata, la vendita di una porzione di terreno edificabile, facente
_
parte di un fondo di maggiore estensione di proprietà del venditore, non
implica di per sé la realizzazione da parte di quest’ultimo di una lottizzazione

.

frazionamento di un terreno edificabile si accompagni alla predisposizione

_

delle opere di urbanizzazione occorrenti per una pluralità di insediamenti. In

soggetta a preventiva autorizzazione, ricorrendo tale ipotesi soltanto quando il

difetto di tale presupposto la vendita di una porzione di area edificabile non
può essere ricondotta nell’ambito di applicazione della citata norma. Sicché
non configura l’ipotesi di lottizzazione abusiva, ne’ di conseguenza è nulla per
illiceità della relativa causa, la vendita di parte di un fondo che, ancorché
analoga ad altri atti di disposizione di ulteriori frazioni dello stesso, non faccia
riferimento ne’ preveda infrastrutture di urbanizzazione.
_
1.1.a.1).= Quanto detto consente di apprezzare la decisione della Corte di
merito laddove ha escluso che il contratto preliminare di cui si dice realizzasse
una lottizzazione abusiva cc.dd. cartolare o negoziale, avendo, la Corte di
merito, verificato che le parti si erano impegnate a vendere ed ad acquistare il
terreno in oggetto senza specificare la destinazione del bene né le finalità
– _

dell’accordo; e comunque non risultava “in alcun modo” che fossero state
compiute attività (cioè realizzate o progettate) volte alla trasformazione
urbanistica ed edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni degli
strumenti urbanistici. E di più, e correttamente, in assenza di una
i

programmazione o di una realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e
..
secondarie a vantaggio del terreno di cui si dice„ la Corte di merito ha escluso
_

(secondo una valutazione di merito non censurabile nel giudizio d i cassazione
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dato che non sembra presenti vizi logici o contraddittorietà) che potesse avere
rilievo il fatto dedotto dagli appellanti (e dedotto anche nel presente giudizio)
_
che la scrittura oggetto della controversia fosse stata stipulata nella
contestualità di più promesse di vendita di aree edificatorie confinanti con

_

dalla Zincani dai Pandolfi ed altri.
1.1.b).= Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che la disposizione
del comma 2 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18, che sancisce la nullità
degli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento di diritti reali relativi a
terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione
urbanistica contenente

le prescrizioni

urbanistiche

riguardanti

l’area

interessata, si riferisce esclusivamente ai contratti che di per sè determinano
l’effetto reale indicato dalla norma, non anche a quelli con effetti obbligatoli,
come il contratto preliminare di compravendita. Ne consegue che il contratto
preliminare avente ad oggetto la promessa di vendita di un terreno è valido ed
obbliga le parti alla stipula del contratto definitivo (ex multis Cass. n. 628 del
2003: n. 6493 del 1994) Tuttavia, la disposizione appena richiamata comporta
l’esigenza di allegazione del certificato di destinazione urbanistica per la
stipulazione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica

. _

dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, di cui all’art. 2932 cod. civ..
Sotto questo profilo, pertanto, poiché la sentenza emessa a norma dell’art.
2932 cod. civ. postula l’accertamento dei requisiti di validità del contratto non
concluso, incombe sull’attore l’onere di provare la sussistenza delle condizioni
_
richieste per un valido trasferimento, producendo il certificato in parola (In tal
senso Cass. n. 17436 del 19/08/2011)
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essa e con l’area in questione, fatte contemporaneamente e correlativamente

1.1.b.1).= Quanto alla necessità del certificato di destinazione urbanistica va
evidenziato anzitutto che appare una questione nuova e come tale non
proponibile nel giudizio di Cassazione. Tuttavia va qui evidenziato che i
ricorrenti eccepiscono, in diverso modo e sotto diversi profili, che il certificato

.

escluso che il certificato in parola fosse stato prodotto al momento della
sentenza di primo grado emessa ai sensi dell’art. 2932 cc. e neppure la
sentenza impugnata ha escluso che quel certificato fosse stato depositato
dall’originario attore, cioè, dal Pandolfi, prima ancora fosse emessa la
sentenza di primo grado.
2.= Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano l’omessa
motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio: insufficiente
e contraddittoria motivazione circa un altro fatto controverso e decisivo per il
giudizio ed altresì violazione e falsa applicazione degli artt. 1427, 1428, 1429
cc 115 e 116 cpc. il tutto in relazione all’art. 360 n. 3 e 5 cpc. Avrebbe errato
la Corte aquilana, secondo i ricorrenti, nell’aver escluso che il Pandolfi avesse
usato raggiri inganni o menzogne dl fine di determinare il consenso dello
Zincani, ed, altresì, nell’aver ritenuto non provato l’errore in cui sarebbe
incorso il sig. Zincani, perché la Corte avrebbe totalmente omesso di rilevare e

. _

valutare circostanze obiettive e decisive emerse dalle univoche e concordi
testimonianze rese dall’ing. Di Giuseppe e dell’arch. D’Alonzo. In particolare
ritengono i ricorrenti. Piuttosto, ove la Corte di merito, sempre a dire dai
ricorrenti, avesse preso in considerazione le dichiarazioni testimoniali,
_
•

avrebbe accertato circostanze idonee a mettere quantomeno in dubbio che il
promittente venditore ignorasse la natura edificatoria del suo terreno ed a
8

di cui si è detto non era stato allegato al contratto preliminare ma non hanno

rendere comprensibili le ragioni per cui a favore del Pandolfi (…) venne
pattuito un prezzo di vendita inferiore a quello di mercato.
,
Invero, chiariscono i ricorrenti se poteva ritenersi come ha ritenuto la Corte di
appello non provato il dolo dell’acquirente Pandolfi era però pacificamente

.

falsa convinzione che la maggior parte dell’area ricadeva in zona vincolata. E,
tale medesima convinzione era persino nota a Pandolfi.
I ricorrenti concludono formulando il seguente quesito di diritto: allorquando
una parte educa l’errore essenziale sulla qualità di un terreno oggetto di
promessa di vendita, in quanto ritenuto, nel momento della stipula del relativo
preliminare “vincolato” anziché di natura edificatoria (zona B2) quale
realmente era, ed un simile errore risulta, oltre da che conformi e non
contestate dichiarazioni testimoniale, anche dalla piena confessione, in sede di
interrogatorio formale, dell’altra parte che anzi affermava di avere avuto pure

,

lui quella medesima erronea convinzione, può il Giudice del merito
prescindere da simili risultanze e circostanze controverse e decisive che sono
pacificamente emerse e dichiarare al contrario che non è stato provato
“l’errore quale vizio della volontà, sia come errore essenziale comune ad
entrambe le parti sia come errore essenziale di una parte riconoscibile

.

dall’altra parte?.
2.1.= Anche questo motivo è infondato, non solo perché si risolve nella
richiesta di una diversa valutazione delle risultanze istruttorie non proponibile
nel giudizio di cassazione, dato che la valutazione compiuta dal giudice del
_
merito, delle stesse risultanze istruttorie, non presenta vizi logico-giuridici,
ma, e, soprattutto, perché i ricorrenti si limitano ad indicare solo alcuni dati
9

emerso che lo Zincani prometteva di vendere a quel prezzo nell’assoluta, ma

probatori senza, per altro, riferirsi a quelle risultanze probatorie, che secondo
la Corte di merito escludevano, in maniera esaustiva, che lo Zincani ignorasse
la destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita (che del resto è
_

facilmente accertabile presso gli uffici comunali). Come si legge nella

•

1) il fatto che lo Zincani in una richiesta di condono edilizio diretto al
Comune di Montesilvano del 7 novembre 1978 ebbe a dichiarare l’inesistenza
di vincoli gravanti sulla particella per cui era causa; 2) che il preliminare fra il
Pandolfi e lo Zincani venne pattuito quale “contropartita” (per usare le parole
stesse dello Zincani) dell’intervento del Pandofi diretto a convincere il di lui
suocero a cedere un suo terreno alla ditta Ricci. Pertanto coerente a queste
esultanze è

l’affermazione contenuta nella sentenza

secondo cui le

circostanze riferite erano idonee a mettere quantomeno in dubbio che il
prominente venditore ignorasse la natura edificatoria del suo terreno ed a
_

rendere comprensibili le ragioni per cui a favore del Pandolfi venne pattuito
un prezzo di vendita inferiore a quello di mercato.
2.1.a) Appare opportuno, altresì aggiungere che l’errore sulla valutazione
economica della cosa oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore
di fatto idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento del contratto, in

_

quanto il difetto di qualità della cosa deve attenere solo ai diritti ed obblighi
che il contratto in concreto sia idoneo ad attribuire, e non al valore economico
del bene oggetto del contratto, che afferisce non all’oggetto del contratto ma
alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere un
determinato accordo, non tutelata con lo strumento dell’annullabilità anche
perché non è riconosciuta dall’ordinamento tutela rispetto al cattivo uso
10

sentenza la Corte aquilina ha chiarito che nel corso del processo era emerso:

dell’autonomia contrattuale, e all’errore sulle proprie, personali valutazioni,
delle quali ciascuno dei contraenti assume il rischio, anche se è vero che la
falsa rappresentazione della realtà circa la natura (agricola o edificatoria) di un
–

terreno, ricadendo direttamente su di una qualità dell’oggetto, integra l’ipotesi

.

della norma che ne preveda la destinazione urbanistica si risolve in una

_

(altrettanto)

inesatta conoscenza della circostanza dell’edificabilità o

inedificabilità del suolo, di una circostanza, cioè, inerente ai caratteri reali del
bene, differenziandosi un terreno non fabbricabile da un altro utilizzabile a
scopi edilizi essenzialmente sotto il profilo dei relativi, possibili impieghi,
così che le parti di una compravendita si determinano alla stipula del negozio
proprio in relazione alle qualità del terreno ed alle utilità (ed utilizzazioni) da
esso ricavabili, incorrendo in errore essenziale in caso di ignoranza della sua
.

vera natura l’errore andrebbe quindi distinto se incidente sulla volontà
dell’acquirente o su quella del venditore.
In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti, in ragione del principio della
soccombenza ex art. 91 cpc., condanna in solido al pagamento delle spese del
presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo.
P.Q.M.

. .

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle
spese del presente giudizio di cassazione che liquida in E. 2700,00 di cui E.
200,00 per esborsi.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della
Corte Suprema di Cassazione il 9 aprile 2013.

normativa dell’errore di fatto e non di diritto, poiché la inesatta conoscenza