Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15987 del 25/06/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 15987 Anno 2013
Presidente: ROVELLI LUIGI ANTONIO
Relatore: FALASCHI MILENA

Mancanza di
qualità essenziale
— Riduzioneprezzo

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 9391/07) proposto da:
SALERNO MARIA, CATANZARO ELISA, CATANZARO LUCIA, CATANZARO RICCARDO e
CATANZARO MARCO, la prima in proprio e nella qualità di erede di Francesco Catanzaro, i
restanti tutti nella qualità di eredi di Francesco Catanzaro, rappresentati e difesi, in forza di
procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv.to Antonino Di Maria del foro di Catania e dall’Avv.to
Silvano La Rosa del foro di Siracusa e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione
in Roma, piazza Cavour n. 1;
– ricorrenti –

contro
AMENTA SALVATORE e ITALIA MARIA, rappresentati e difesi dagli Avv.ti Bruno Leone e Sergio
Fontana del foro di Siracusa, in virtù di procura speciale apposta a margine del controricorso, ed

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Data pubblicazione: 25/06/2013

elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avv.to Fabio Blasi in Roma, via Giovanni Battista
Morgagni n. 2/A;
– controricorrenti e ricorrenti incidentali nonché sul ricorso incidentale (R.G. n. 12313/07) proposto dai controricorrenti nei confronti degli

avverso la sentenza della Corte di appello di Catania n. 84 depositata il 31 gennaio 2006.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 13 marzo 2013 dal
Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario
Giovanni Russo, che — in assenza delle parti costituite – ha concluso, previa riunione dei ricorsi,
per l’invito dei ricorrenti a regolarizzare la loro posizione ex artt. 110 e 182 c.p.c., in subordine,
per il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 22 febbraio 1996 Francesco CATANZARO e Maria SALERNO
evocavano, dinanzi al Tribunale di Siracusa, Salvatore AMENTA e Maria ITALIA esponendo di
avere acquistato dai convenuti, con atto pubblico del notaio Costanzo di Siracusa del 13.10.1995,
un immobile posto al piano terra per il prezzo di £. 100.000.000 privo, all’epoca della stipula della
vendita, di certificato di agibilità, locale all’interno del quale il Catanzaro svolgeva l’attività di
podologo e pertanto chiedevano condannarsi i convenuti al risarcimento dei danni quantificati in
£. 70.000.000, di cui £. 30.000.000 per il ridotto valore dell’immobile e £. 40.000.000 a titolo di
danni.
Instaurato il contraddittorio, nella resistenza dei convenuti, i quali deducevano che l’immobile era
perfettamente idoneo all’uso al quale era destinato, non sussistendo la presunta
incommerciabilità del bene né la pretesa riduzione del valore dello stesso rispetto al prezzo

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stessi ricorrenti

pagato, il giudice adito, in parziale accoglimento della domanda attorea, condannava i convenuti
in solido al pagamento in favore degli acquirenti della somma di £. 40.000.000 a titolo di riduzione
del prezzo e risarcimento danni.
In virtù di rituale appello interposto dai venditori AMENTA-ITALIA, con il quale riproducevano le

i quali proponevano appello incidentale per ottenere la condanna degli alienanti al risarcimento
del maggiore danno richiesto, in parziale accoglimento dell’appello principale, rigettato quello
incidentale, e in parziale accoglimento dell’originaria domanda degli acquirenti, con parziale
riforma della sentenza impugnata, condannava i venditori a corrispondere agli acquirenti, in solido
tra loro, la somma di £. 10.000.000 (pari ad €. 5.164,57), oltre ad interessi legali.
A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale evidenziava che effettivamente alla data
della stipula del contratto di compravendita l’immobile in questione non aveva il certificato di
agibilità, rilasciato dall’ufficio urbanistica del Comune di Siracusa solo in data 28.1.2003,
certificato che l’amministrazione avrebbe dovuto rilasciare fin dal primo momento, mancando agli
atti soltanto il certificato di collaudo dell’intero edificio. Ne conseguiva il rigetto della domanda di
riduzione del prezzo anche in relazione al pregresso periodo, non avendo gli originari attori
provato alcun danno, peraltro neanche dedotto, a causa della mancanza della suddetta
certificazione.
Di converso andava accolta la richiesta di risarcimento dei danni avendo gli acquirenti sopportato
le spese necessarie per ottenere il rilascio della certificazione, come illustrate dal consulente
tecnico di ufficio; mentre nulla andava riconosciuto per “abusivo esercizio di attività di podologo”
non essendo stato dimostrato il mancato esercizio dell’attività per cui l’immobile era stato
acquistato, nonché per la mancata concessione ed erogazione dei contributi o mutui agevolati, di
cui non era stata dedotta neanche l’entità delle provvidenze, non provato che il rigetto delle

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difese già esplicitate in primo grado, la Corte di appello di Catania, nella resistenza degli appellati,

richieste fosse dipesa esclusivamente dalla mancanza del certificato in questione (in difetto,
peraltro, di un formale provvedimento di rigetto da parte degli enti di credito).
Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Catania hanno proposto ricorso per
cassazione la SALERNO ed i CATANZARO, quali eredi di Francesco Catanzaro, articolato su un
unico motivo, al quale hanno resistito i coniugi AMENTA-ITALIA, con controricorso, che hanno
anche presentato ricorso incidentale affidato ad un unico motivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso principale ed il ricorso incidentale, ai sensi dell’art. 335 c.p.c., vanno riuniti afferendo alla
medesima sentenza.
Ora va esaminata la questione pregiudiziale della posizione dei ricorrenti, costituiti i
CATANZARO, Elisa, Lucia, Riccardo e Marco, in qualità di eredi di Francesco Catanzaro e Maria
Salerno in proprio, oltre che nella qualità di erede del de cuius.
Pur vero che le Sezioni Unite di questa Corte hanno affermato che l’art.182 c.p.c., comma 2, (nel
testo applicabile ratione temporis, anteriore alle modifiche introdotte dalla legge n. 69 del 2009),
secondo cui il giudice che rilevi un difetto di rappresentanza, assistenza o autorizzazione “può”
assegnare un termine per la regolarizzazione della costituzione in giudizio, deve essere
interpretato, anche alla luce della modifica apportata dalla legge n. 69 del 2009, art. 46, comma
2, nel senso che il giudice “deve” promuovere la sanatoria, in qualsiasi fase e grado del giudizio e
indipendentemente dalle cause del predetto difetto, assegnando un termine alla parte che non vi
abbia già provveduto di sua iniziativa, con effetti ex tunc, senza il limite delle preclusioni derivanti
da decadenze processuali (v. Cass. SS.UU. 9 aprile 2010 n. 9217), ma il Collegio non ritiene di
concedere il termine ex art. 182 c.p.c., come richiesto dalla Procura Generale, essendo la
questione della regolarizzazione superata dalla circostanza che il ricorso è stato proposto anche

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dalla SALERNO (unitamente ai figli), la quale è stata parte in tutte le precedenti fasi del giudizio,
per cui ciò basta a farne ritenere l’ammissibilità.
Ciò posto, con l’unico motivo del ricorso principale gli acquirenti denunciano la omessa,
insufficiente o contraddittoria motivazione in relazione alle conseguenze tratte con riferimento alla

conoscenza della circostanza e ciò avrebbe dovuto comportare, ai sensi dell’art. 1492 c.c., la
riduzione del prezzo in rapporto alla minore utilità offerta dalla cosa al compratore ed anche il
risarcimento del danno subito per il diminuito valore dell’immobile, per il mancato ottenimento da
parte della CRIAS del finanziamento a fondo perduto pari al 30% della somma spesa per
l’acquisto del bene e del finanziamento a tasso agevolato del 4%. Proseguiva parte ricorrente
principale che la motivazione circa la non debenza della quanti minoris era generica, riguardando
esclusivamente la minore appetibilità commerciale dell’immobile causata dalla mancanza del
certificato di agibilità. Con riferimento al risarcimento dei danni, risultava illogicamente ridotta la
somma esposta delle spese sostenute per ottenere la certificazione rispetto a quella indicata dal
c.t.u., quale danno emergente; mentre quale lucro cessante avrebbe dovuto prendere in esame il
dato di fatto del diminuito valore commerciale dell’immobile a causa della carenza della licenza di
agibilità.
Il motivo è privo di pregio e pertanto non può trovare ingresso.
Premesso che nella vendita di immobili destinati ad uso commerciale la mancata consegna della
licenza di agibilità esige una indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione,
posto che l’omesso rilascio di tale certificato può dipendere, ad esempio, da una grave ed
insanabile violazione urbanistica, ovvero dalla necessità di eseguire determinati interventi edilizi
oppure da meri impedimenti o ritardi burocratici che quindi non attengono alla oggettiva attitudine
del bene a realizzare la sua funzione economico – sociale.

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mancanza del certificato di agibilità, atteso che i coniugi CATANZARO-SALERNO non erano a

Il mancato rilascio del detta certificazione può, dunque, essere ricondotto ad una articolata
gamma di ipotesi, nell’ambito della quale l’eventuale inadempimento del venditore può assumere
connotazioni di diversa gravità, per cui può anche essere tale da non dare necessariamente

da ultimo, Cass. 22 novembre 2006 n. 24786), come quando il giudice ritenga di scarsa
importanza l’inadempimento, essendo provato che l’immobile presenta tutte le caratteristiche
necessarie per l’uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta (Cass.
29 marzo 1995 n. 3687).
Orbene nella specie la sentenza impugnata è immune dalle censure sollevate dalla ricorrente,
avendo il giudice di appello ritenuto, alla luce delle risultanze della consulenza tecnica di ufficio,
che sebbene alla stipula della compravendita, avvenuta il 13.10.1995, l’immobile de quo non
aveva il certificato di agibilità, rilasciato dall’ufficio urbanistica del Comune di Siracusa soltanto il
28.1.2003 (probabilmente proprio a seguito degli accertamenti compiuti dal consulente tecnico),
licenza che l’immobile non aveva in concreto ottenuto in quanto mancava agli atti
dell’Amministrazione il certificato di collaudo dell’intero edificio, l’inadempimento del venditore
all’obbligo di dotare il bene del certificato in questione era di non particolare gravità, stante
l’idoneità del bene all’uso per il quale era destinato, giungendo a tale conclusione all’esito di un
apprezzamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione, come tale incensurabile in
questa sede. Del resto il successivo rilascio di tale certificato esclude la possibilità stessa di
ritenere l’originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili, in difetto di prova (cfr Cass.
8 gennaio 2013 n. 259). Per tale ragione la corte distrettuale ha ritenuto di nulla dovere liquidare
a titolo di quanti minoris nell’attualità, mentre per il pregresso periodo non risultava provata né
dedotta la vendita dell’immobile in questione ad un prezzo inferiore rispetto a quello che avrebbe
ottenuto ove fosse stato dotato di certificato di agibilità.

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luogo alla risoluzione del contratto (cfr Cass. 19 luglio 1999 n. 7681; Cass. 3 luglio 2000 n. 8880;

Con riferimento alla doglianza del mancato riconoscimento di voci di danno, quali la diminuita
utilità ed il mancato ottenimento di finanziamento agevolato per l’acquisto, non è censurato
l’accertamento sul fatto che il Catanzaro abbia comunque utilizzato l’immobile per esercitare la

calato nella realtà della vicenda oggetto di controversia – l’assunto secondo il quale la mancanza
del certificato di agibilità avrebbe impedito l’erogazione dei contributi o mutui agevolati, giacchè la
critica non impinge la decisione del giudice di appello che ha affermato non essere stata
dimostrata detta voce di danno in difetto di prova della tempestiva della domanda di
finanziamento alla CRIAS o ad altro istituto di credito delegato ovvero della sussistenza di tutti gli
altri requisiti e innumerevoli documenti necessari per la sua concessione.

Passando all’esame del ricorso incidentale, il quale denuncia ugualmente vizio di
motivazione per non avere la corte distrettuale tenuto conto che gli acquirenti, in particolare il
Catanzaro, per ottenere il certificato, che spettava di diritto, si era limitato a presentare una
semplice istanza al comune, senza alcuna istruttoria, per cui nessuna somma sarebbe stata
esborsata, peraltro priva di riscontro probatorio la quantificazione.

La censura non può trovare accoglimento.

La corte di merito, individuato il danno nell’espletamento della pratica amministrativa, ha
specificato le ragioni sia del ricorso al criterio equitativo, sia dell’uso di tale facoltà discrezionale: il
rilascio del certificato di agibilità ha comportato l’avvio di procedura amministrativa, per la quale
era necessario l’intervento di un professionista; pertanto appare correttamente e logicamente
motivata la liquidazione del danno presuntivo, non impugnata la sentenza nella parte in cui ha
statuito la natura di detto accertamento.

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sua professione di podologo, mentre è assolutamente generico – e comunque in alcun modo

Conclusivamente, il ricorso principale e quello incidentale devono essere rigettati. Stante la
soccombenza reciproca, si ravvisa la presenza di giusti motivi per compensare tra le parti le

•e

P.Q.M.

La Corte, riunisce i ricorsi e li rigetta;
dichiara interamente compensate fra le parti le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile, il 13 marzo 2013.

spese di questo grado del giudizio.