Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15916 del 29/07/2016

Cassazione civile sez. II, 29/07/2016, (ud. 17/05/2016, dep. 29/07/2016), n.15916

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. FALABELLA Massimo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5168 – 2012 proposto da:

D.N. (OMISSIS), A.C. (OMISSIS), elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA CELIMONTANA 38, presso lo studio

dell’avvocato PAOLO PANARITI, che li rappresenta e difende

unitamente all’avvocato LELIO LIMONI;

– ricorrenti –

contro

F.F. C. F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA ANASTASIO II 274, presso lo studio dell’avvocato FABRIZIO

BIANCARDI, che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 23/2011 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,

depositata il 04/01/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

17/05/2016 dal Consigliere Dott. FALABELLA MASSIMO;

udito l’Avvocato Biancardi Fabrizio difensore della controricorrente

che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 23 marzo 1998 D.N. e A.C. convenivano in giudizio F.F. assumendo che il primo in data 23 ottobre 1979 aveva stipulato con M.G. e M.F. un preliminare di compravendita avente ad oggetto alcuni fabbricati fatiscenti siti in (OMISSIS), in provincia di (OMISSIS). Secondo gli attori tali fabbricati, che costituivano un corpo unico, erano di proprietà di F.F., la quale, in data antecedente, aveva concluso con i predetti M. un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto i medesimi immobili. In data 28 gennaio 1980, poi, la convenuta aveva venduto agli attori gli immobili sopra indicati. Assumevano gli istanti che, per errore, nel predetto contratto di compravendita non erano stati ricompresi gli immobili identificati catastalmente con i mappali 126 sub 3 e 335. Domandavano pertanto accertarsi che in forza del contratto erano divenuti proprietari anche di dette porzioni immobiliari e chiedevano in via subordinata che fosse pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., del contratto programmato dal preliminare stipulato tra la convenuta e i M..

Si costituiva la convenuta che chiedeva il rigetto delle domande e formulava una domanda riconvenzionale di natura risarcitoria concernente il danno che ella aveva sofferto in relazione alla risoluzione di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il fabbricato, di sua proprietà, identificato col mappale 126 sub 3.

A seguito dell’esperimento di consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Verona, sezione distaccata di Legnago, respingeva tutte le domande proposte, in via principale e riconvenzionale.

D.N. e A.C. impugnavano la sentenza e, nella resistenza di F.F., la Corte di appello di Venezia, con sentenza pubblicata il 4 gennaio 2011, respingeva il gravame. Per quanto qui rileva, la corte distrettuale osservava che il contratto di compravendita conteneva una chiara indicazione dei beni oggetto di cessione e che le parti, dopo aver indicato i numeri dei mappali, avevano fatto riferimento al frazionamento approvato dall’U.T.E di Verona il 10 gennaio 1980. Dal contratto, secondo il giudice d’appello, risultavano inequivocabilmente esclusi sia il mappale 126 sub 3 che il mappale 335 e, d’altro canto, le parti avevano inserito nel corpo del contratto il termine “salvis”, circostanza, questa, rappresentativa del fatto che il riferimento ai confini poteva non essere stato preciso.

Contro questa sentenza ricorrono per cassazione, facendo valere tre motivi di impugnazione, D. e A.. F. resiste con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo contiene una censura per violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., in relazione all’art. 1470 c.c.: si lamenta che la corte distrettuale non avrebbe tenuto conto,nell’interpretazione della volontà contrattuale, del frazionamento richiamato nell’atto di compravendita immobiliare. Tale frazionamento prevedeva la suddivisione dell’originario mappale 126 in due particelle catastali: la 126, comprendente tutti subalterni di esso – e quindi anche quello identificato come 3 – e la 335.

Col secondo motivo è denunciata una ulteriore violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., in relazione all’art. 1470 c.c.. Si lamenta che nella identificazione dell’oggetto della vendita immobiliare si era conferita prevalenza ai dati catastali rispetto all’indicazione dei confini del fondo.

Il terzo motivo si basa sulla violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1364 c.c.. La corte di merito avrebbe impropriamente valorizzato la clausola “salvis” quale espressione rappresentativa di una incertezza della descrizione confinaria. Tale clausola doveva ritenersi infatti di stile: si risolveva, cioè, in un’espressione generica, rientrante tra quelle frequentemente usate negli atti notarili, ed era priva, come tale, di alcun concreto contenuto volitivo.

I tre motivi, che possono esaminarsi congiuntamente, non hanno fondamento.

La sentenza impugnata attribuisce rilievo alla descrizione del cespite alienato contenuta nel contratto di compravendita, ove lo stesso identificato con riferimento ai soli mappali 126 sub 1 e 126 sub 2 e descritto come “casa di abitazione in pessimo stato di conservazione, disabitata e da ristrutturare”, costituita da tre piani di vani 9,5, e da un locale posto al piano terra di mq. 17. Valorizza quindi la circostanza per cui nel nominato contratto non è fatto riferimento ad altra porzione immobiliare costituita da tre vani, distinta col mappale 126 sub 3, e da un’area nuda dell’estensione di mq 15, distinta con la particella 335 (e cioè le unità immobiliari rivendicate dal ricorrente e descritte a pag. 2 del ricorso).

Il frazionamento richiamato nella pronuncia, e riprodotto all’interno del ricorso per cassazione, non fornisce del resto elementi per affermare che il processo interpretativo seguito dal giudice dell’impugnazione sia stato condotto senza tener conto della reale intenzione dei contraenti. Infatti il detto frazionamento non fa menzione dei subalterni della particella 126 e distingue, poi, quest’ultima da quella identificata come 335. Non emerge, quindi, alcun elemento che consenta di affermare, in termini di certezza, che le parti, nel definire nei termini sopra indicati l’oggetto della compravendita, vi abbiano incluso anche le particelle 126 sub 3 e 335.

Ciò detto, la corte di merito ha correttamente richiamato il principio per cui in tema di compravendita immobiliare, ai fini dell’individuazione dell’immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo e ai confini indicati nell’atto, salvo che le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento nell’individuazione dell’immobile e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi e i confini del bene (Cass. 26 aprile 2010, n. 9896; Cass. 14 maggio 2004, n. 9215). Lo stesso giudice del gravame ha quindi dapprima affermato che in base al contratto risultavano esclusi i due mappali in contestazione (attribuendo con ciò rilievo ai dati catastali richiamati nell’intercorsa pattuizione) e gli immobili in essi descritti (muovendo dal rilievo che l’oggetto della vendita era puntualmente definito nel corpo del contratto di compravendita); ha poi osservato come l’indicazione dei confini menzionati nel contratto non potesse reputarsi certa. Al riguardo ha precisato che la clausola “salvis”, inserita nel rogito, stesse a significare che la situazione confinaria rappresentata nell’atto notarile potesse essere non precisa.

Ebbene, la censura svolta con riferimento all’interpretazione della detta clausola non coglie nel segno.

Per sottrarsi al sindacato di legittimità, infatti, l’interpretazione data dal giudice di merito ad un contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni (Cass. 17 marzo 2014, n. 6125; Cass. 25 settembre 2012, n. 16254, Cass. 20 novembre 2009, n. 24539). Ora, che quella fornita dalla corte di merito sia una delle ragionevoli opzioni ermeneutiche circa il contenuto della dichiarazione “salvis” inserita nel contratto, nella parte descrittiva della situazione confinaria, è incontestabile: il termine può essere infatti plausibilmente riferito a inesattezze nella rappresentazione della situazione suddetta.

L’accertamento svolto dalla corte territoriale in ordine al significato della clausola non è dunque censurabile avanti a questa Corte.

Proprio per la mancata certezza espressa dalle parti riguardo ai confini non può poi affermarsi l’esistenza di un contrasto tra la descrizione dell’immobile, cui le parti hanno attribuito rilevanza decisiva al fine dell’individuazione dell’oggetto della compravendita, e i confini dalle stesse indicati, sicchè nemmeno sul punto la sentenza merita cassazione.

In conclusione, il ricorso va respinto, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in applicazione del principio di soccombenza.

PQM

La Corte rigetta il ricorso; condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali, liquidate in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della 2^ Sezione Civile, il 17 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 29 luglio 2016