Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15898 del 11/07/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 15898 Anno 2014
Presidente: RUSSO LIBERTINO ALBERTO
Relatore: SPIRITO ANGELO

SENTENZA

sul ricorso 24980-2008 proposto da:
BONIZZI

CLEOFE

BNZLCC28L70D142N,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA PACUVIO 34, presso lo studio
dell’avvocato ROMANELLI GUIDO, che la rappresenta e
difende unitamente all’avvocato RONZONI ALBERTO
giusta procura speciale a margine del ricorso;
– ricorrente –

2014
1131

contro

FOGLIENI ROSSELLA fg1rs165s70a7941,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA RENATO FUCINI 24, presso lo
studio dell’avvocato STILLITANI GIUSEPPINA, che la

1

Data pubblicazione: 11/07/2014

rappresenta e difende unitamente all’avvocato BERNINI
PATRIZIO giusta procura speciale in calce al
controricorso;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 261/2008 della CORTE D’APPELLO

udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 07/05/2014 dal Consigliere Dott. ANGELO
SPIRITO;
udito l’Avvocato GUIDO ROMANELLI;
udito l’Avvocato ALESSANDRA GUERRIERI per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. MAURIZIO VELARDI che ha concluso per
il rigetto del ricorso;

2

di BRESCIA, depositata il 18/03/2008, R.G.N. 53/2007;

R. G. 24980/08

Svolgimento del processo

La Foglieni citò in giudizio la Bonizzi perché fosse accertata la cessazione, alla data del 31 gennaio 2006, del con-

rinnovo ex art. 3 della legge n. 431 del 1998.
La convenuta eccepì che tra le parti era già intervenuto un
giudicato che aveva accertato la durata del rapporto fino
al 31 gennaio 2010.
Il Tribunale di Bergamo accolse l’eccezione della convenuta
e dichiarò inammissibile la domanda. In particolare, rilevò: che la pronunzia dello stesso Tribunale, intervenuta
tra le parti il 16 novembre 2005, aveva respinto
l’intimazione di licenza per finita locazione alla data del
31 gennaio 2006 ed aveva nel contempo accertato che il contratto sarebbe scaduto il 31 gennaio 2010; che, dunque, il
passaggio in giudicato di quella sentenza impediva l’esame
dell’altra azione (oggi in esame) tendente alla declaratoria della cessazione del contratto alla data del 31 gennaio
2006 per legittimo esercizio (da parte della locatrice)
della facoltà di diniego di rinnovazione alla prima scadenza, ai sensi dell’art. 3, comma l ° , lett. A) della legge n.
431 del 1998.
La Corte d’appello di Brescia ha riformato la prima sentenza ed ha dichiarato l’intervenuta cessazione del contratto

Cons.

pLrito est.

3

tratto di locazione tra loro intercorrente, per diniego del

R.G. 24980/08

alla data del 31 gennaio 2006, ritenendo che tra le due
cause v’era diversità di petitum

e di causa petendi, non-

ché di presupposto logico-giuridico,

“che non è

l’individuazione della scadenza del contratto di locazione,
di

una disdetta non

motivata e, nel secondo caso, di una disdetta motivata”. In
altri termini, il giudice d’appello ha ritenuto che la statuizione passata in giudicato, essendo legata al presupposto dell’invio di una disdetta non motivata, non poteva fare stato rispetto alla vicenda ancor oggi in esame, la quale nasce da una disdetta motivata ai sensi della predetta
legge. Presupposto di fatto, questo, che “determina il sorgere di una fattispecie che si evolve e provoca una conseguenza autonoma finanche in punto di diritto: invece della
scadenza naturale del contratto, siccome prevista dalla

legge, si determina il diniego del rinnovo, il che fa cessare il negozio inter partes al 31 gennaio 2006”.
Propone ricorso per cassazione la Bonizzi attraverso un solo motivo. Risponde con controricorso la Foglieni. La Bonizzi ha depositato memorie per l’udienza.
Motivi della decisione

Nel lamentare la violazione degli artt. 2909 c.c. e 324
c.p.c., la ricorrente propone il seguente quesito:
sensi e per gli effetti di

“se, ai

quanto disposto dall’art. 2909

c.c., nonché dall’art. 324 c.p.c., il passaggio in giudica-

Cons. S rito est.

4

ma piuttosto l’invio, nel primo caso,

R.G. 24980/08

to di una sentenza conclusiva di un giudizio promosso con
atto di licenza per finita locazione, con il quale sia stato deciso che alla data di scadenza contrattuale indicata
dall’intimante locatrice per la finita locazione il con-

conseguenza la scadenza della locazione al termine del secondo quadriennio, sia o meno preclusivo di ulteriore accertamento e decisione che il contratto è invece cessato,
per l’invio di disdetta motivata, alla fine del primo quadriennio”.
Il ricorso è fondato.
L’art. 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabilisce
che “Le parti possono stipulare contratti di locazione di
durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i
contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni,
fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire
l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere
di cui all’articolo 3 ….”.
L’art. 3 della stessa legge stabilisce che “Alla prima scadenza dei contratti stipulati al sensi del comma 1
dell’art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati
ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può
avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di
almeno sei mesi, per i seguenti motivi

Cons. Spirit

5

tratto s’è rinnovato per altri quattro anni, fissando di

R.G. 24980/08

Il legislatore configura, dunque, una vicenda contrattuale
tipica, in base alla quale il contratto di locazione ad uso
abitativo automaticamente si rinnova alla prima scadenza
quadriennale, a meno che il locatore, alla stessa scadenza,

tratto per una serie di motivi, dei quali è tenuto a dare
comunicazione al conduttore sei mesi prima della scadenza.
In altri termini, il rinnovo è automatico e predeterminato
per legge, mentre al locatore è concessa una mera facoltà
di opporvisi, per motivi determinati ed in termini prestabiliti.
Nella particolare fattispecie in trattazione s’è verificato
che il locatore, alla prima scadenza del contratto, ha inoltrato al conduttore una disdetta immotivata ed ha, sulla
base di essa, intimato lo sfratto per finita locazione alla
data del 31.1.2006. Il giudice ha ritenuto inefficace
l’intimazione, accertando che il contratto, in questa data,
s’era automaticamente rinnovato per altri quattro anni, fino al 31 gennaio 2010. La sentenza è stata depositata il 16
novembre 2005 e la locatrice, che già il 16 giugno 2005 aveva inoltrato alla conduttrice una raccomandata con la
quale aveva dichiarato di avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo, stavolta per alcuni dei motivi previsti dal
citato art. 3 (i dati sono tratti dal ricorso, che non è

Cons. S ito est.

6

non s’avvalga della facoltà di negare il rinnovo del con-

R.G. 24980/08

contestato sul punto), non l’ha impugnata, facendola così
passare in giudicato.
Orbene, qui si tratta di stabilire se la locatrice poteva
intraprendere una nuova azione diretta a far valere

tivi contenuti nella citata raccomandata del 16 giugno
2005, oppure se il giudicato intervenuto circa l’automatico
rinnovo del contratto alla data del 31.1.2006 e la sua scadenza al 31.1.2010 aveva efficacia impeditiva rispetto alla
successiva azione.
Alla fattispecie va data la seconda delle risposte menzionate, posto che, a norma dell’art. 2909 c.c.
cata”),

(“Cosa giudi-

l’accertamento contenuto nella sentenza passata in

giudicato fa stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa, e, nella specie, vi è stato da parte del
primo giudice (quello chiamato a delibare l’intimazione di
sfratto per finita locazione, sulla base dell’immotivata
disdetta) l’accertamento definitivo circa l’automatico rinnovo del contratto alla data del 31.1.2006 e la sua naturale scadenza alla data del 31 gennaio 2010. Ciò impediva
alla locatrice di promuovere una nuova e diversa azione,
tendente, sulla base di una diversa, motivata e tempestiva
disdetta, ad ottenere una nuova pronunzia che contraddisse
il precedente giudicato sull’automatico rinnovo ed il termine di scadenza ormai definitivamente fissato.

Cons. Sfttjto est.

7

l’esercizio della facoltà di diniego del rinnovo, per i mo-

R.G. 24980/08

La sentenza impugnata, nel ritenere legittimo l’esperimento
della seconda azione, nonostante la definitività della precedente pronunzia (sulla considerazione che le due azioni
hanno petitum, causa petendi e presupposto giuridico diver-

ambedue le cause, contese tra le stesse parti e relative
allo stesso contratto, l’accertamento richiesto era il medesimo, ossia il mancato rinnovo del contratto. Accertamento (contrario) che era già definitivamente avvenuto nella
prima causa e che era, dunque, divenuto insuperabile attraverso l’esperimento di una seconda azione, benché
quest’ultima fondata sul diverso presupposto della disdetta
motivata.
In questo senso deve essere inteso il principio secondo cui
l’autorità del giudicato copre non solo il dedotto ma anche
il deducibile in relazione al medesimo oggetto, cioè non
soltanto le ragioni giuridiche fatte valere in giudizio
(giudicato esplicito), ma anche tutte quelle altre (proponibili sia in via di azione che di eccezione) le quali,
sebbene non dedotte specificamente, costituiscono, tuttavia, precedenti logici, essenziali e necessari della pronuncia (giudicato implicito).
Diverso è il caso (in precedenza trattato da Cass. 14 febbraio 1992, n. 1834) in cui, nella pendenza di un’azione
fondata su di un’immotivata disdetta, il locatore proceda

Cons. Spt ito est.

8

so), non ha colto che, secondo il paradigma legislativo, in

R.G. 24980/08

ad una nuova, tempestiva disdetta motivata e proponga un
nuovo giudizio sulla base di quest’ultima. In tale ipotesi,
siccome non è prevista la consumazione dell’azione, il giudice, riunite le cause, correttamente decide sulla base

la quale è stata contestata la validità.
In conclusione, può essere enunciato il seguente principio
di diritto:
In tema di locazione di immobile ad uso abitativo,
nell’ipotesi in cui il locatore, alla prima scadenza quadriennale del contratto, abbia comunicato al conduttore il
proprio diniego immotivato alla rinnovazione del contratto
e sia sopravvenuta cosa giudicata sull’accertamento
dell’inefficacia di quel diniego, dell’automatico rinnovo
del contratto e della sua scadenza allo spirare del secondo
quadriennio, è precluso al locatore stesso l’esperimento di
una nuova azione tendente a far accertare il mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza, sulla base di una diversa (benché tempestiva) comunicazione al conduttore
dell’esercizio della facoltà di diniego del rinnovo del
contratto sulla base dei motivi di cui al l ° comma
dell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Le conclusioni alle quali s’è pervenuti comportano che la
causa in trattazione non poteva essere proposta, con conseguente cassazione senza rinvio della sentenza impugnata. La

Cons. Spirit est.

9

della seconda disdetta, senza tener conto della prima, del-

R. G. 24980/08

locatrice, siccome soccombente, deve essere condannata al
pagamento delle spese dei giudizi di merito, nonché del
giudizio di cassazione, come liquidate nel dispositivo.
Per questi motivi

na la controricorrente Foglieni al pagamento: delle spese
del giudizio di primo grado, che liquida in C 4289,59 (di
cui e 2600,00 per onorari ed C 1450,00 per diritti); delle
spese del giudizio di secondo grado, che liquida in C
2229,73 (di cui C 950,00 per onorari ed C 1021,00 per diritti); delle spese del giudizio di cassazione, che liquida
in complessivi € 3200,00, di cui E 3000,00 per compensi,
oltre spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 7 maggio 2014

Il Presiden

La Corte cassa senza rinvio la sentenza impugnata e condan-