Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15897 del 20/07/2011

Cassazione civile sez. III, 20/07/2011, (ud. 24/05/2011, dep. 20/07/2011), n.15897

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere –

Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

CIEFFE S.R.L. (OMISSIS) in persona del Presidente del consiglio

di amministrazione e legale rappresentante pro tempore, elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA TIBULLO 11, presso lo studio dell’avvocato

D’ARTIBALE FIORELLA, rappresentata e difesa dall’avvocato NEVI GIULIO

giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

BARATTI & C S.R.L. (OMISSIS), B.M. (OMISSIS);

– intimati –

Nonchè da:

B.M. (OMISSIS), BARATTI & C S.R.L. (OMISSIS)

in persona dell’amministratore unico signor P.G.,

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA PAOLO EMILIO 57, presso lo

studio dell’avvocato SERRA MARCO, che li rappresenta e difende

unitamente all’avvocato MAGGIORE ROBERTO giusta delega a margine del

controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrenti incidentali –

contro

CIEFFE S.R.L. (OMISSIS) in persona del Presidente del consiglio

di amministrazione e legale rappresentante pro tempore Sig. C.

V., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA TIBULLO N. 11,

presso lo studio dell’avvocato D’ARTIBALE FIORELLA, rappresentata e

difesa dall’avvocato NEVI GIULIO giusta delega a margine del

controricorso;

– controricorrenti all’incidentale –

avverso la sentenza n. 1218/2008 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

SEZIONE TERZA CIVILE, emessa il 18/3/2008, depositata il 09/09/2008

R.G.N. 6620/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

24/05/2011 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito l’Avvocato SERRA MARCO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso con il rigetto di

entrambi i ricorsi.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I fatti di causa possono così ricostruirsi sulla base della sentenza impugnata.

Con citazione notificata il 31 maggio 1996 B.M., titolare della ditta Baratti Maria Import Export, convenne in giudizio innanzi al Pretore di Latina CIEFFE s.r.l. chiedendo di riscattare l’immobile di cui era conduttrice, previa determinazione giudiziale del prezzo dovuto. Espose che con contratto in data 30 aprile 1995 V. C. le aveva concesso in locazione, per uso attività commerciale, il locale sito alla (OMISSIS); che con raccomandata del 23 novembre il locatore aveva comunicato la cessione del cespite alla società convenuta; che la vendita era avvenuta in spregio al diritto di prelazione a lei spettante per legge. Costituitasi in giudizio, la società convenuta contestò la domanda, chiedendone il rigetto.

Con sentenza non definitiva del 29 gennaio 1998 il giudice adito, per quanto qui interessa, dichiarò sussistente il diritto di riscatto, rimettendo, con separata ordinanza, la causa sul ruolo per la determinazione del prezzo. Quindi, espletata consulenza tecnica d’ufficio, con decisione del 15 marzo 2005, depositata il 24 successivo, determinò in Euro 75.573,55 la somma dovuta dalla B.M.. Proposto gravame principale da CIEFFE s.r.l. e incidentale dalla B.M., la Corte d’appello, in data 9 settembre 2008, li ha respinti entrambi.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre CIEFFE s.r.l. formulando quattro motivi.

Resistono con controricorso B.M. e Baratti Maria & C. s.r.l., quale incorporante della ditta Baratti Maria Import Export, che propongono altresì ricorso incidentale affidato a un solo mezzo, al quale la ricorrente ha, a sua volta, replicato con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Va preliminarmente disposta, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., la riunione dei ricorsi hinc et inde proposti avverso la stessa sentenza.

1.2 Ragioni di ordine logico consigliano di partire dall’esame dell’impugnazione incidentale con la quale B.M. e Baratti & C. s.r.l. tornano a riproporre l’eccezione di giudicato in relazione alla sentenza non definitiva in data 29 gennaio 1998, per omessa, tempestiva riserva di impugnazione. Il ricorso è inammissibile.

E invero, in base all’art. 366 bis cod. proc. civ., applicabile ratione temporis alla fattispecie dedotta in giudizio, nei casi previsti dall’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 1, 2, 3 e 4, l’illustrazione di ciascun motivo si deve concludere, a pena di inammissibilità, con la formulazione di un quesito di diritto, mentre, nel caso previsto dall’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’illustrazione della censura va completata con la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione. (Cass., sez. un., 12 maggio 2008, n. 11652).

Ora, nella fattispecie l’unico motivo di ricorso – che neppure enuncia una specifica censura, ma si limita a riproporre una tesi difensiva disattesa dal giudice di merito manca di tutto del quesito di diritto. Ne consegue che il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

2.1 Passando all’esame del ricorso principale, con il primo motivo CIEFFE s.r.l. denuncia violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 nonchè vizi motivazionali su un punto decisivo della controversia.

Le critiche si appuntano contro l’assunto del giudice di merito secondo cui l’inizio della locazione doveva farsi coincidere con la data di stipula del contratto, e cioè con il 30 aprile 1995, essendo stato all’epoca il conduttore immesso nel godimento del bene, di talchè la individuata decorrenza del rapporto a partire dal 1 gennaio 1996 andava intesa come volta soltanto a regolare l’obbligo del pagamento del canone.

Secondo l’esponente, invece, la lettura del contratto evidenzierebbe in maniera inconfutabile che la costituzione della locazione era stata differita al 1 gennaio 1996, di talchè, prima di tale data, non sussistevano le condizioni per l’operatività dell’istituto della prelazione. L’anticipata consegna delle chiavi era del resto avvenuta al solo scopo di apportare all’immobile le modifiche necessarie all’esercizio nello stesso dell’attività di impresa.

2.2 Con il secondo mezzo la ricorrente lamenta violazione degli artt. 345, 414, 416, 420 e 437 cod. proc. civ., nonchè dell’art. 2697 cod. civ. Oggetto della doglianza è la ritenuta irricevibilità, ex art. 345 cod. proc. civ., del motivo di gravame volto a sostenere l’assenza, nella conduttrice, di uno dei requisiti essenziali per il riconoscimento del diritto di prelazione, e quindi per il valido esercizio del diritto di riscatto, e precisamente lo svolgimento di un’attività comportante contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori, segnatamente richiesto dalla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 irricevibilità argomentata dalla Corte d’appello in ragione della novità dell’eccezione. L’affermazione sarebbe giuridicamente errata atteso che l’onere di provare la sussistenza dei requisiti prescritti per l’esercizio della prelazione spetta al retraente; la contestazione meramente generica – del resto provocata, nella fattispecie, dall’assoluta genericità delle allegazioni di parte attrice – non sarebbe equiparabile a una non contestazione;

quest’ultima non esonererebbe, in ogni caso, l’interessato dai propri impegni probatori. Aggiunge l’impugnante che neppure era stato dimostrato l’avvenuto rilascio delle prescritte autorizzazioni amministrative per l’esercizio dell’attività di rivendita al dettaglio, mentre la circostanza che nel corso del giudizio la conduttrice aveva riconsegnato spontaneamente il locale, risolvendo anticipatamente il contratto, avrebbe dovuto indurre il giudicante a rigettare la domanda per il venir meno dell’interesse ad agire, oltre che di una delle condizioni essenziali dell’azione.

3.1 Le censure, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione, sono per certi aspetti inammissibili, per altri infondate.

Valga al riguardo considerare che l’interpretazione degli atti di autonomia privata, costituisce attività riservata al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione. Peraltro la censura con la quale si sostenga il malgoverno delle regole interpretative non può limitarsi a contenere un astratto riferimento agli articoli del codice che le sanciscono, ma deve altresì specificare i canoni in concreto violati, con la precisazione del modo in cui il giudice se ne è discostato e, quindi, delle distorsioni che in concreto ha prodotto la denunciata violazione. A ciò aggiungasi che, in ossequio al principio di specificità e autosufficienza del ricorso, è necessaria la trascrizione del testo integrale dell’atto o della parte di atto in contestazione, al fine di porre il giudice di legittimità in condizione di verificare la rilevanza e la fondatezza delle critiche così formulate (confr. Cass. civ. 3 febbraio 2009, n. 2602; Cass. civ. 6 febbraio 2007, n. 2560; Cass. civ., 22 febbraio 2007, n. 4178).

3.2 Nella fattispecie l’impugnante, dopo avere nella parte espositiva del ricorso riprodotto l’art. 8 del testo negoziale ove, tra l’altro, si da atto della consegna dell’immobile, a ogni effetto di legge (…) contestualmente alla firma, sostiene che la costituzione del rapporto sarebbe stata in realtà differita al 1 gennaio 1996.

L’assunto è argomentato con il richiamo agli artt. 2 e 3 del contratto, dai quali si evincerebbe un divieto di uso anticipato, senza tuttavia che delle predette clausole negoziali venga trascritto il contenuto, unico incombente idoneo a porre il collegio nelle condizioni di valutare l’errore interpretativo in cui sarebbe caduto il giudice di merito.

3.3 E parimenti, con riferimento alla pretesa genericità della domanda – giustificativa della speculare genericità della contestazione – l’impugnante non ottempera all’onere di indicare i punti sensibili dell’atto introduttivo del giudizio conformati in modo da rendere inutile la specifica decisione del mancato svolgimento, da parte della conduttrice, di un’attività comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Di talchè la deduzione è, ancora una volta, carente sul piano dell’autosufficienza.

4 Sotto altro, concorrente profilo va poi rilevato che, mentre la presa d’atto di un’intervenuta consegna a ogni effetto di legge è congruente con l’approccio interpretativo del giudice di merito in punto di decorrenza del rapporto dal momento della stipula del contratto, la pretesa estraneità delle operazioni di allestimento all’attività di impresa è affermazione non in linea con l’opinione, largamente diffusa in dottrina e accolta anche in giurisprudenza, secondo cui, ai fini dell’acquisto della qualità di imprenditore, è sufficiente l’avvio di un’attività prodromica all’esercizio di quella propriamente produttiva, come nel caso di costruzione di uno stabilimento industriale destinato alla successiva produzione (confr.

Cass. civ. 22 febbraio 1999, n. 1479). Di talchè la pretesa esorbitanza delle relative operazioni dall’area della divisata attività commerciale è assunto niente affatto scontato.

Sono poi nuove le deduzioni relative al mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative nonchè alla cessazione dell’attività di impresa a giudizio in corso.

5 In definitiva, a prescindere dai profili di inammissibilità, testè evidenziati, le censure, attraverso la surrettizia evocazione di errores in iudicando e di vizi motivazionali, in realtà inesistenti, mirano a sollecitare una rilettura dei fatti di causa preclusa in sede di legittimità.

I motivi vanno pertanto respinti.

6 Con il terzo mezzo si deducono vizi motivazionali con riferimento all’affermata ricorrenza di un’ipotesi di vendita multipla, piuttosto che di una vendita in blocco. Tale affermazione sarebbe errata perchè il decidente non aveva considerato che la cessione era finalizzata a dotare la persona giuridica di un imponente patrimonio, sì da porla in grado di realizzare i suoi ambiziosi programmi edificatori, come inequivocabilmente dimostrato dalla documentazione versata in atti (atto costitutivo della società, compravendite e mutui dalla stessa conclusi).

7 Anche tali critiche non hanno pregio.

Costituisce affermazione giurisprudenziale praticamente costante che il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone l’identità dell’immobile locato con quello venduto. I presidi offerti dalle norme innanzi richiamate scattano invero allorchè il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, a tutela della perpetrazione di un insediamento che è rilevante anche sul piano produttivo.

Conseguentemente, nell’ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti) o di una vendita cumulativa (che invece li lascia inalterati, limitatamente, si intende, al bene oggetto del contratto di locazione).

Peraltro, perchè ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari (confr. Cass. civ. 17 settembre 2008, n. 23141; Cass. civ., 9 febbraio 2008, n. 5502; Cass. civ.,12 luglio 2006, n. 15784; Cass. civ., 29 ottobre 2001, n. 13420).

8 Venendo al caso di specie, la Corte territoriale ha motivato il suo convincimento sul rilievo che a GIEFFE, con un unico atto, erano stati trasferiti più negozi ubicati in diverse vie, autonomi, non comunicanti, ceduti in locazione separatamente l’uno dall’altro, cespiti la cui aggregazione in una vendita contestuale doveva ritenersi funzionale alla sola elusione del diritto di prelazione, e ciò tanto più che l’oggetto sociale della società acquirente era, r chiaramente, la mera gestione del patrimonio immobiliare.

9 Tale impianto motivazionale completo ed esaustivo, che non ha ignorato nessuno degli indici significativi ai fini della valutazione della sussistenza del diritto di prelazione del conduttore, resiste alle critiche formulate in ricorso.

Valga in proposito considerare che l’accertamento dell’unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o di ammettere la prelazione o il riscatto è di competenza del giudice di inerito ed è insindacabile in sede di legittimità se condotto attraverso logica e congrua valutazione di tutti gli elementi emergenti dagli atti (confr. Cass. civ. 14 gennaio 2005, 682) . Nella fattispecie, a fronte dei puntuali riferimenti all’ubicazione e alle caratteristiche degli immobili compravenduti, tali da evidenziare l’insussistenza delle condizioni per considerarli come parte di un unicum distinto dai singoli elementi del complesso, la ricorrente si limitata a generiche deduzioni sui suoi programmi imprenditoriali, richiamando a sostegno documenti dei quali neppure specifica si siano o meno versati in atti, e dei quali, comunque, non individua il contenuto. Il motivo è respinto.

10 Con il quarto mezzo la ricorrente lamenta insufficienza e contraddittorietà della motivazione con riferimento alla determinazione del prezzo di riscatto, fissato dal giudice di merito sulla base della rendita catastale dell’immobile, e cioè utilizzando uno solo dei criteri enunciati dal consulente tecnico nell’elaborato peritale, a discapito di altri metodi di calcoli pure elaborati dal medesimo esperto.

11 Le censure sono, ancora una volta, destituite di ogni fondamento.

Aderendo al motivato parere dell’ausiliario, il giudice di merito ha determinato il prezzo di riscatto attraverso una operazione aritmetica che, diviso il prezzo globale di vendita del complesso immobiliare in quote proporzionali al numero delle unità immobiliari, ha poi operato i necessari aggiustamenti del risultato applicando ai quozienti ottenuti le singole rendite catastali.

Trattasi di criteri di calcolo ampiamente plausibili, contestati dalla ricorrente con argomentazioni che, facendo riferimento a singoli passaggi della relazione peritale, non riportati affatto o riportati in maniera criptica, sono carenti sul piano dell’autosufficienza.

Si ricorda, in proposito, che, quando con il ricorso per cassazione la parte si dolga delle valutazioni del consulente tecnico e della acritica adesione alle stesse del giudice di merito, non può limitarsi a lamentare genericamente l’inadeguatezza della motivazione, ma ha l’onere di indicare specificamente quali siano le circostanze e gli elementi rispetto ai quali essa invoca il controllo di logicità, riportando per esteso le pertinenti parti della consulenza tecnica ritenute insufficientemente o erroneamente valutate, al fine di consentire l’apprezzamento dell’incidenza causale del difetto di motivazione. La doglianza si risolve, altrimenti, nell’inammissibile invito a una diversa ricostruzione dei fatti e ad una diversa valutazione delle prove (Cass. civ. 18 dicembre 2006, n. 27045).

In definitiva il ricorso principale deve essere integralmente rigettato.

12 L’esito complessivo del giudizio consiglia di compensarne integralmente tra le parti le spese.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi. Rigetta il ricorso principale; dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio.

Così deciso in Roma, il 24 maggio 2011.

Depositato in Cancelleria il 20 luglio 2011