Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15894 del 29/07/2016

Cassazione civile sez. II, 29/07/2016, (ud. 27/01/2016, dep. 29/07/2016), n.15894

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente –

Dott. MANNA Felice – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. FALABELLA Massimo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19047-2011 proposto da:

IMMOBILIARE FUCSIA srl (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,

VIA PRINCIPESSA CLOTILDE 5, presso lo studio dell’avvocato

FERDINANDO CAPPABIANCA, che lo rappresenta e difende unitamente

all’avvocato MAURIZIO MERATI;

– ricorrente –

contro

CREDITO ARTIGIANO SPA (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,

VIA MONTEVIDEO 21, presso lo studio dell’avvocato FERDINANDO DELLA

CORTE, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato

MASSIMILIANO SIRONI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 730/2011 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 11/03/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

27/01/2016 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;

udito l’Avvocato CAPPABIANCA Ferdinando, difensore del ricorrente che

ha chiesto l’accoglimento del ricorso e della memoria;

udito l’Avvocato DELLA CORTE Ferdinando, difensore del

controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO ROSARIO GIOVANNI che ha concluso per l’accoglimento dei primi

due motivi di ricorso, assorbito il terzo.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1) Nel 2003 Immobiliare Fucsia srl ha agito in giudizio per impedire che una parte del piano primo dell’edificio sito in (OMISSIS) sia trasformato da locale uso uffici della banca Credito Artigiano in locale foresteria, da destinare quale alloggio di servizio, mediante apertura nel vano scale “A” di un’apposita apertura.

La ricorrente sostiene che la Convenzione conclusa con il comune, ripresa dai rogiti di acquisto e dal Regolamento di Condominio, prevede l’esclusiva destinazione ad ufficio dei locali de quibus.

La domanda è stata sotto ogni profilo respinta dal tribunale di Monza e dalla Corte di appello di Milano.

La sentenza di quest’ultima è stata resa l’11 marzo 2011, notificata il 6 giugno 2011 ed è stata impugnata con ricorso notificato personalmente a mani della domiciliataria della banca il 7 settembre 2011.

Credito Artigiano spa ha resistito con controricorso.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Il ricorso svolge tre motivi, che concernono: omessa motivazione in ordine alla rilevanza civilistica della Convenzione; vizi di motivazione perchè la Corte di appello avrebbe detto che la Convenzione è vincolante per i singoli proprietari in quanto trascritta, senza trarne le conseguenze; violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c..

Il primo motivo attacca la parte della sentenza in cui la Corte di appello di Milano ha affermato che la Convenzione, pur avendo carattere anche privatistico, non giustifica il richiesto divieto di trasformazione della destinazione di parte degli uffici della banca in foresteria abitativa. Ciò perchè, secondo la Corte, la Convenzione è stata trasfusa nel Regolamento condominiale e i vincoli da quest’ultimo previsti non sono stati infranti, come argomentato dalla sentenza di primo grado.

Parte ricorrente deduce che in forza della Convenzione i piani terreno, 1^ e 2^ avrebbero dovuto conservare inalterata la destinazione commerciale; che il primo giudice ha deciso la causa sul presupposto che la portata della Convenzione non potesse spiegare alcun effetto sul piano civile; che il secondo giudice, una volta riconosciuto che la Convenzione ha anche portata privatistica, avrebbe dovuto svolgere una disamina approfondita del contenuto e della portata della Convenzione.

Il secondo motivo, proseguendo nell’analisi, sostiene che siano stati infranti i vincoli dell’accordo urbanistico-edilizio assunto con il comune di Monza, perchè assume: che la porzione della banca era inclusa nella parte da destinare a servizi bancari, senza alcun accesso in comune; che l’esatta indicazione delle parti di edificio destinate ad uso bancario era oggetto di vincolo; che le opere realizzate dalla banca avevano modificato tale uso, violando il vincolo senza preventiva modifica della convenzione con il Comune; che, cadendo in contraddizione, la Corte di appello non aveva tratto le conseguenze dell’avvenuta trascrizione che rendeva la Convenzione vincolante per i singoli proprietari.

Le censure sono infondate.

Sia pur sinteticamente, la Corte di appello ha infatti dato conto dell’esistenza e della rilevanza della Convenzione, chiarendo che le pattuizioni opponibili ai terzi acquirenti sono state nella specie recepite nel regolamento condominiale, che è quindi il documento cui riferirsi per verificare i limiti delle pretese che i condomini possono far valere reciprocamente.

Giova chiarire che la rilevanza civilistica della Convenzione attiene alla tutela, che in tal modo anche i privati godono, nella circolazione del bene, derivante dall’effetto notizia della trascrizione della Convenzione stessa, la quale salvaguarda i futuri acquirenti rispetto al limite imposto con il vincolo, peraltro derogabile da un atto amministrativo di segno contrario.

I futuri acquirenti vengono edotti, mediante la trascrizione, del vincolo concordato con il Comune, che è pur sempre un limite nei confronti dell’amministrazione stipulante, che resta assoggettato alle regole sulla opponibilità dei negozi giuridici di diritto privato e, pertanto, prevale sul titolo vantato dai terzi solo se la convenzione è stata trascritta con grado poziore.

La convenzione stipulata dal costruttore con l’ente locale non crea invece, come sembra pretendere il ricorso, una sorta di servitù reciproca tra i condomini, relativa all’uso dell’immobile.

In assenza di altre specifiche pattuizioni, nei rapporti condominiali l’unico vincolo che è stato riscontrato dalla Corte d’appello, in piena coerenza con questa lettura degli istituti in materia, attiene alle previsioni del Regolamento, che ha recepito la Convenzione, come chiarito in sentenza, ma nei limiti delle prescrizioni da esso recate, che sono rilevanti tra i privati.

La motivazione della Corte di appello, che ha ripreso integralmente e ha confermato la puntuale analisi svolta dal tribunale sulla portata delle previsioni regolamentari, non presenta quindi alcuna carenza ed è anzi coerente con i principi giuridici più corretti.

Il ricorso, che peraltro non svolge una censura di violazione di legge e non coglie pienamente la ratio decidendi, muove invece (pag. 11) dall’assunto che il richiamo contenuto nell’atto di acquisto, cui il Regolamento era allegato, alla Convenzione valga a creare una pattuizione opponibile tra i privati.

Questa tesi non è fondata, giacchè il richiamo alla Convenzione contenuto negli atti di acquisto vale solo a ribadire la consapevolezza del vincolo assunto nei confronti dell’amministrazione, ma non crea, in difetto di espressa pattuizione (che dovrebbe essere contenuta non solo nell’atto di acquisto ma anche in diretti specifici accordi con gli altri acquirenti), una corrispondente obbligazione tra i comproprietari.

3) Il terzo motivo di ricorso, che lamenta violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. si duole del fatto che i giudici di merito abbiano negato che costituisca alterazione della destinazione della cosa comune l’apertura della porta sul pianerottolo della scala riservata alla parte abitativa dello stabile.

La tesi sostenuta è che il regolamento prevedeva la separazione delle due scale e il divieto di accedere dalla Banca alla scala, sicchè il muro assumeva “le caratteristiche proprie di un muro divisorio perimetrale” e l’apertura muterebbe la destinazione del bene.

La censura è manifestamente infondata.

Essa invoca il disposto di cui all’art. 1102 c.c., che attiene al diritto del comproprietario di fare un uso più intenso della cosa comune a patto di non impedire pari uso degli comproprietari, per far valere un asserito divieto derivante da pattuizioni condominiali che, si è visto sopra, parte ricorrente non è riuscita dimostrare.

Trattasi di regole poste su piani diversi, come ineccepibilmente le Corti di merito hanno tentato di spiegare.

E’ innegabile (cfr Cass. 3035/09; 21395/13) che la apertura di una porta in un muro interno al fabbricato per accedere alla scala condominiale non costituisce dal punto di vista materiale alterazione della cosa comune, giacchè i muri (anche quelli perimetrali) hanno tra le loro utilizzazioni tipiche quella di consentire aperture per l’accesso alle unità immobiliari che essi racchiudono.

E’ possibile – fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni – che i limiti di cui all’art. 1102 siano resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con i “quorum” prescritti dalla legge (Cass. 27233/13). Tuttavia nel caso di specie il Regolamento non impediva l’apertura condominiale, ma solo, come si legge in sentenza (pag. 5 ove si ripropone quanto osservato dal tribunale) un uso dell’immobile diverso da quello ad abitazione, ufficio, box.

La destinazione ad abitazione-foresteria dell’ala corrispondente all’ex ufficio del secondo piano manteneva quindi la destinazione imposta dalle regole condominiali, dovendosi osservare peraltro che anche l’uso della scala veniva aperto, con il nuovo ingresso, non alla clientela indistinta della banca, ma ad utilizzatori residenti in quella unità immobiliare.

3.1) Del tutto infondata è poi la doglianza imperniata sul disposto dell’art. 1120 c.c., che concerne le innovazioni, deliberate dall’assemblea con le maggioranze prescritte (cfr Cass. 18350/13), costituite da opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le modificazioni cui si riferisce l’art. 1102 c.c. si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, ipotesi che si riscontra nella specie.

Non ha quindi pregio neppure il rilievo relativo al decoro architettonico, che sarebbe leso dalla modifica voluta dalla Banca convenuta, criterio previsto dall’art. 1120 c.c. e che riguarda comunque la nozione estetica del fabbricato e non le previsioni regolamentari relative all’uso del bene.

Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo, in relazione al valore della controversia.

PQM

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna parte ricorrente alla refusione delle spese di lite liquidate in Euro 5.000 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, nella sezione seconda civile, 27 gennaio 2016.

Depositato in Cancelleria il 29 luglio 2016