Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15835 del 23/07/2020

Cassazione civile sez. VI, 23/07/2020, (ud. 02/07/2020, dep. 23/07/2020), n.15835

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 1

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FERRO Massimo – Presidente –

Dott. SCOTTI Umberto Luigi Cesare Giuseppe – Consigliere –

Dott. TRICOMI Laura – Consigliere –

Dott. MERCOLINO Guido – Consigliere –

Dott. NAZZICONE Loredana – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 31310-2018 proposto da:

IMMOBILIARE VILLA ORTENSIA SRL, in persona del legale rappresentante

pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR,

presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato

KATIA LITRENTA;

– ricorrente –

Contro

F.M.E., P.F., M.O.,

elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI

CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato ADRIANA PASQUALINI;

– controricorrenti –

contro

FALLIMENTO (OMISSIS) SRL;

– intimata –

avverso il decreto del TRIBUNALE di COSENZA, depositato il

27/07/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 02/07/2020 dal Consigliere Relatore Dott. NAZZICONE

LOREDANA.

 

Fatto

RILEVATO

– che è proposto da Immobiliare Villa Ortensia s.r.l. ricorso, fondato su due motivi, avverso il decreto del Tribunale di Cosenza del 27 luglio 2018, con il quale è stata accolta parzialmente l’impugnazione dello stato passivo fallimentare della (OMISSIS) s.r.l., proposta da alcuni creditori, con ammissione del credito di Euro 45.000,00, in via chirografaria, e di Euro 51.000,00, in prededuzione, relativo ai canoni locativi per il periodo rispettivamente anteriore e successivo alla dichiarazione di fallimento, a corrispettivo della concessione in locazione dell’immobile in proprietà della odierna opponente, contratto concluso con la società in bonis e proseguito col fallimento, sino alla riconsegna del bene;

– che si difendono con controricorso gli intimati;

– che la ricorrente ha depositato la memoria.

Diritto

CONSIDERATO

– che i motivi di ricorso sono i seguenti:

1) violazione o falsa applicazione dell’art. 1350 c.c., nn. 8 e 12, dell’art. 2697 c.c., e dell’art. 113 c.p.c., per avere il tribunale giudicato sufficiente un comportamento concludente per ridurre i canoni locativi, previsti in contratto, accordo ritenuto non necessitante di forma scritta, quando invece per esso, di durata pari a 15 anni (dal 2007 al 2022), come era del tutto incontestato, è prevista la forma scritta ad substantiam, ai sensi dell’art. 1350 c.c.; pertanto, anche la modifica contrattuale dedotta dalla controparte avrebbe dovuto essere pattuita per iscritto;

2) violazione o falsa applicazione degli artt. 1352,2697,2709,2727,2729 c.c., e dell’art. 116 c.p.c., oltre ad omesso esame di fatti decisivi, per avere il giudice ritenuto di ravvisare dei fatti concludenti ai fini della modifica del contratto, con motivazione apparente ed omettendo il completo esame di tutti i dati contabili, risultando invero la prova di fitti attivi e di ricavi pari a maggiori e diverse somme rispetto a quelle presunte;

– che il Tribunale, per quanto ancora rileva, ha ritenuto che: a) il G.D. ha ammesso il credito al passivo per la somma di Euro 450.000,00 in chirografo, per i canoni maturati sino alla dichiarazione di fallimento, e di Euro 510.000,00 in prededuzione, per quelli dovuti dalla curatela; b) il contratto di locazione ad uso non abitativo non ha forma scritta ad substantiam, onde le sue modificazioni possono avvenire anche per comportamento concludente, da cui si possono desumere; c) nel verbale assembleare del 3 giugno 2009, la società locatrice deliberò una riduzione del canone locativo, pur senza che ad essa seguisse la modificazione del contratto, concluso il 30 aprile 2007, ed i ricavi per “fitti attivi” dell’anno 2009 sono pari, nel periodo da aprile a dicembre, ad Euro 27.000,00, coincidente col minor canone di Euro 3.000,00 mensili, mentre le fatture prodotte dalla locatrice non sono opponibili alla curatela;

– che il primo motivo di ricorso è manifestamente fondato, avendo errato il tribunale nell’affermare la mancanza di forma scritta ad substantiam, sia per il contratto di locazione (incontestatamente di durata ultranovennale), ai sensi dell’art. 1350 c.c., comma 1, n. 8, sia per le modifiche al medesimo: noto essendo che, viceversa, solo quando per il contratto non sia richiesta la forma scritta ad substantiam è ammessa la modificazione delle originarie clausole del contratto scritto che non rispetti questa forma, mentre, quando per il contratto sia richiesta la forma scritta ad substantiam, la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma nelle parti riguardanti gli elementi essenziali, fra i quali certamente rientra il prezzo (cfr., per tali principi, Cass. 28 febbraio 2019, n. 6021, sul contratto di agenzia; Cass. 11 giugno 2014, n. 13212, su arbitrato irrituale e mandato; Cass. 27 febbraio 2008, n. 5197; Cass.

16 novembre 2006, n. 24371, sull’affitto di bene immobile produttivo);

– che, invero, solo gli accordi concernenti l’esecuzione del contratto, quali ad esempio le modalità di pagamento (in contanti ovvero con assegno), del prezzo già pattuito si possono stipulare anche verbalmente nei contratti a forma scritta solenne, atteso che detta forma riguarda solo i requisiti essenziali del contratto, tra i quali non rientrano gli elementi che ne regolano l’esecuzione (Cass. 15 gennaio 2020, n. 525);

– che, quindi, in mancanza della forma scritta, l’esistenza del patto modificativo del canone locatizio non può essere desunta da elementi presuntivi, quale il comportamento delle parti;

– che il secondo motivo resta assorbito;

– che, pertanto, in relazione al motivo accolto, occorre cassare il decreto impugnato, e la causa va rinviata innanzi al giudice del merito, in diversa composizione, perchè provveda alla nuova valutazione del materiale istruttorio sulla base del principio enunciato;

– che si rimette al giudice del merito la liquidazione delle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa il decreto impugnato in relazione al motivo accolto e rinvia la causa innanzi al Tribunale di Cosenza, in diversa composizione, perchè provveda alla nuova valutazione del materiale istruttorio sulla base del principio enunciato, demandandosi al medesimo anche la liquidazione delle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 2 luglio 2020.

Depositato in Cancelleria il 23 luglio 2020

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