Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15751 del 23/06/2017


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Cassazione civile, sez. II, 23/06/2017, (ud. 21/04/2017, dep.23/06/2017),  n. 15751

 

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10534/2013 proposto da:

C.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI

94, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNA FIORE, rappresentata e

difesa dall’avvocato CIRO GIULIANO giusta procura in calce al

ricorso;

– ricorrente –

contro

P.R., D.E., R.A.;

– intimati –

e contro

IMMOBILIARE PRETE DI P.M. & C SNC (OMISSIS), P.M.

(OMISSIS), P.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in

ROMA, V.LE G. MAZZINI 112, presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO

MASSIMO CANDREVA, rappresentati e difesi dall’avvocato STEFANO CAPPA

giusta procura a margine del controricorso;

– ricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 377/2013 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

depositata il 25/02/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/04/2017 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;

udito l’Avvocato Ciro Giuliano per la ricorrente e l’Avvocato Massimo

Candreva, per delega dell’Avvocato Pappa per i controricorrenti;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso

principale e l’accoglimento del ricorso incidentale.

Fatto

RITENUTO IN FATTO

Con citazione regolarmente notificata C.S. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Casale Monferrato la Prete Immobiliare di P.M. & C. s.n.c. al fine di ottenere la dichiarazione di nullità del contratto di compravendita del 29/12/1990 con il quale vari componenti della famiglia P. (e fra questi anche il sig. P.S., marito deceduto dell’attrice) avevano venduto alla società i propri immobili tutti facenti parte del complesso immobiliare sito in (OMISSIS) e confinante a “mò di quadrilatero con (OMISSIS)”.

Sosteneva l’istante che la vendita era affetta da nullità in quanto, avendo le parti posto in essere distinti contratti di compravendita dei vari immobili, appartenenti singolarmente ai vari venditori, era stato però indicato un unico prezzo di compravendita, senza che peraltro i beni immobili alienati fossero stati correttamente individuati

Si costituiva la convenuta che concludeva per il rigetto della domanda, sostenendo la validità dell’atto di vendita, tenuto conto della natura unitaria dell’alienazione e della completezza degli elementi idonei a consentire l’identificazione dei beni venduti.

Disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i soggetti che avevano preso parte al contratto di compravendita, la sola P.R., nel costituirsi aderiva alla domanda dell’attrice, mentre gli altri soggetti evocati in giudizio restavano contumaci.

In un separato procedimento, la società conveniva in giudizio C.S., affinchè, previo accertamento dell’occupazione sine titulo di un appartamento di proprietà della società ubicato al (OMISSIS) e facente parte del complesso oggetto della vendita impugnata dall’attrice, fosse condannata all’immediato rilascio del bene.

Si costituiva in giudizio la C. che in via preliminare eccepiva la nullità del ricorso introduttivo per indeterminatezza dell’oggetto, concludendo nel merito per il rigetto.

Quindi espletata l’istruttoria, i due giudizi erano riuniti, ed il Tribunale adito con la sentenza n. 293 del 2010, rigettava le domande dell’attrice ed in accoglimento della domanda proposta dalla società, condannava la C. alla riconsegna delle chiavi dell’immobile di proprietà della prima, dando atto dell’intervenuto rilascio del bene.

C.S. proponeva appello avverso tale decisione, e la Corte d’Appello di Torino con la sentenza n. 377 del 25 febbraio 2013, rigettava il gravame.

Ad avviso dei giudici di appello la mancata indicazione del prezzo di vendita per ognuno degli immobili trasferiti non poteva implicare la nullità della vendita stessa.

Nella fattispecie si verteva infatti in un’ipotesi di vendita di un complesso di beni, occorrendo tenere conto della circostanza che non vi era interesse dei singoli venditori alla cessione separata delle singole proprietà, in quanto si trattava di soggetti appartenenti ad una stessa famiglia, che miravano ad assicurare l’unitarietà del patrimonio familiare con il trasferimento alla società di cui erano soci solo membri della famiglia P..

Costituiva una legittima scelta, rimessa all’autonomia negoziale, la fissazione di un prezzo unitario per la vendita delle varie unità immobiliari, prezzo da percepire cumulativamente, non apparendo necessario indicare nell’atto di trasferimento anche i criteri in base ai quali i venditori avrebbero poi ripartito tra loro lo stesso.

Nella fattispecie inoltre non era mai sorta contestazione alcuna tra le parti circa la suddivisione interna del prezzo incassato per la vendita.

Ne conseguiva che il contratto oggetto di causa presentava la compiuta indicazione dei suoi elementi essenziali, quali l’oggetto del trasferimento ed il prezzo concordato.

Non poteva trovare accoglimento nemmeno la deduzione secondo cui mancava la specifica descrizione dei singoli immobili compresi nello stabile venduto in blocco, poichè emergeva in maniera univoca la volontà delle parti, rispettivamente di alienare, da un lato, e di acquistare, dall’altro, l’intero stabile, il quale veniva puntualmente individuato nell’atto con l’indicazione dei suoi confini.

In tal senso andava valorizzata la previsione cdi cui alla clausola V comma 3 della scrittura, nella quale si precisava la volontà di tutti i cedenti di alienare l’intero complesso, e ciò al fine di prevenire qualsiasi errore nella descrizione della situazione catastale dei mappali corrispondenti, o quanto alla loro eventuale omissione ovvero nell’indicazione dei confini.

Ne derivava che alcun rilievo poteva avere la non corrispondenza con i confini riferiti all’intero stabile, dei confini di singole porzioni immobiliari, posto che questi ultimi non devono necessariamente coincidere con i primi.

Nè poteva esser accolta la tesi dell’estraneità di una singola unità immobiliare alla vendita, in quanto la volontà di alienare in blocco tutti gli immobili ricompresi nel fabbricato era idonea a superare anche eventuali imprecisioni o omissioni nell’indicazione dei dati di una singola unità immobiliare.

Infine, non era stata specificamente contestata l’interpretazione dell’art. 1540 c.c., quale offerta dal giudice di primo grado, secondo cui nella vendita cumulativa è possibile che il venditore di più immobili non sia unico, ma come nel caso in esame, sia rappresentato da una pluralità di soggetti, nel loro complesso proprietari di tutte le unità immobiliari trasferite.

Il rigetto della domanda di nullità della vendita, implicava poi l’assorbimento ed inammissibilità della domanda di divisione sempre proposta dall’attrice, la quale presupponeva che, a seguito della declaratoria di nullità, si procedesse allo scioglimento della comunione dei beni dei quali in passato era proprietario pro indiviso il marito.

Infatti, oltre a ribadirsi il rigetto della domanda di nullità, quest’ultima, ove anche fosse stata accolta, avrebbe ripristinato la situazione proprietaria originaria sulle singole unità immobiliari, non comprendendosi quindi quale comunione fosse da sciogliere.

In ordine alla distinta domanda di rilascio di un bene alienato, abusivamente occupato dalla C., osservava la Corte distrettuale che il rigetto della domanda di quest’ultima, implicava che la società fosse proprietaria di tutti i beni ubicati nel complesso immobiliare di cui all’atto di vendita.

Quanto alla corretta individuazione del bene concesso a suo tempo in comodato, escludeva che sussistessero dubbi, posto che l’appellante non contestava l’esistenza del contratto di comodato, nè di avere abitato in un’unità dello stabile, precisandone anche l’ubicazione al (OMISSIS).

L’appellante anche in grado di appello aveva fornito le coordinate della propria unità abitativa, indicandone l’indirizzo completo e le utenze, e riferendo di danneggiamenti compiuti dalla società appellata, elementi questi che nel loro complesso escludevano che potesse ravvisarsi un’incertezza in ordine all’identificazione del bene del quale era richiesto il rilascio.

In ordine alla occupazione del cespite, la sentenza rilevava che dagli atti di causa emergeva che in realtà era stato spontaneamente rilasciato dalla C., come peraltro confermato dalle deposizione del teste P.E., del quale non era contestabile la capacità a deporre, atteso che all’epoca della sua testimonianza non era ancora legale rappresentante della società. Per l’effetto confermava integralmente la sentenza del Tribunale condannando l’appellante anche al rimborso delle spese di lite, come liquidate in dispositivo.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso C.S. sulla base di otto motivi.

La Immobiliare P. di M.P. & C. s.n.c., P.M. e P.F. hanno resistito con controricorso, proponendo a loro volta ricorso incidentale affidato ad un motivo.

Gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva in questa fase.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente denunzia la violazione dell’art. 1418 c.c., comma 2, artt. 1325, 1346 e 1350 c.c..

Si sostiene che erroneamente è stata ritenuta la validità della scrittura privata di compravendita del 29 dicembre 1990, nonostante con la medesima si provvedesse all’alienazione di una pluralità di immobili, senza che nel contratto fosse stato indicato il corrispettivo previsto per ognuna delle vendite effettuate.

Il contratto de quo erroneamente denominato come “Vendita di immobili” in realtà poneva in essere otto distinte compravendite, con la necessità di individuare, dal lato del venditore, otto autonomi centri di interessi, essendo diversi i proprietari di ogni immobile o gruppo di immobili trasferiti.

Poichè il contratto di compravendita nel quale manchi l’indicazione del prezzo, che deve necessariamente risultare dal contratto, costituisce un’ipotesi negoziale per la quale è prescritta la forma scritta ad substantiam, deve reputarsi illegittima la soluzione alla quale è pervenuta la Corte distrettuale che contravviene apertamente alle norme indicate in rubrica, per l’assenza di determinatezza di uno degli elementi essenziali del contratto, quale appunto il prezzo.

A tal fine ha quindi invocato il precedente di questa Corte n. 3395/1979 che ha previsto la nullità del contratto di compravendita che non preveda distintamente l’indicazione del prezzo per ognuno degli immobili alienati.

1.1. Il motivo è infondato e deve pertanto essere rigettato.

La censura investe in generale il tema della validità e dei requisiti che deve avere la vendita di immobili allorquando con un unico contratto le parti abbiano inteso trasferire la proprietà di più immobili appartenenti a diversi soggetti.

La fattispecie della vendita cumulativa risulta peraltro richiamata dal legislatore nell’art. 1540 c.c., facendo però riferimento all’ipotesi in cui con il medesimo contratto, e per un solo prezzo, siano alienati due o più immobili, apprestando però una disciplina di dettaglio al solo fine di risolvere i problemi di difformità nella quantità dei beni alienati, rinviando alle norme in tema di vendita a corpo o a misura, anche laddove le differenze possano essere compensate in ragione della maggiore quantità presente in un bene a fronte della minore quantità riscontrata nell’altro.

L’ipotesi della vendita cumulativa, che l’elaborazione

giurisprudenziale ha inteso differenziare, sebbene a fini che non rilevano in questa sede, dalla cd. vendita in blocco (cfr. da ultimo Cass. n. 655/2017, secondo cui, ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione o di riscatto a favore del conduttore, della L. n. 392 del 1978, ex artt. 38 e 39, è presupposta l’identità dell’immobile locato con quello venduto, e, pertanto, mentre rimane inalterato nel caso di vendita cumulativa, viene meno nell’ipotesi di vendita in blocco, per la cui configurazione è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un “unicum” e siano venduti non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un “quid” differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari; conf. Cass. n. 15897/2011), rinviene una descrizione essenzialmente fenomenica nella norma citata, ma al di fuori della specifica situazione prevista dall’articolo in esame, manca una disciplina puntuale in ordine ai requisiti che il contratto deve avere ai fini della sua validità formale e sostanziale.

Ancorchè, in più punti della motivazione della sentenza impugnata traspaia la sostanziale riconduzione della vicenda contrattuale sottoposta al presente giudizio ad un’ipotesi di vendita in blocco, la questione però, come anticipato, non rileva ai fini della decisione della controversia, posto che la dottrina reputa che i problemi si pongano in punto di validità del contratto in termini identici per le due ipotesi di vendita. Infatti, va segnalato come, in assenza appunto di una disciplina di dettaglio, l’opinione maggiormente accreditata presso gli studiosi sia quella secondo cui la soluzione del problema esposto debba rinvenirsi nei principi generali della vendita comune e dei contratti di scambio.

In tale ottica si è quindi ritenuto, che pur alla luce della scarna formulazione della norma de qua, la figura del contratto di vendita cumulativa ricorra ogni qual volta le parti abbiano costruito il rapporto sinallagmatico tra la pluralità degli immobili complessivamente considerati ed il prezzo, E’ necessario altresì che sussista il requisito della bilateralità del negozio, nel senso che il contratto deve essere stipulato da due sole parti, anche se plurisoggettive, nonchè quello della unicità del prezzo, che appunto costituisce indice privilegiato dell’unicità del contratto.

Nello stabilire quindi se ci si trovi dinanzi ad una vendita cumulativa con pluralità di oggetti ovvero a fronte di tanti singoli contratti conclusi contestualmente, ma strutturalmente distinti, in ragione degli oggetti alienati, autorevole risalente dottrina ha ribadito che occorra indagare la volontà dei contraenti, risolvendosi il problema in una quaestio voluntatis risolubile solo con riferimento al caso concreto.

In tal senso l’elemento dell’unicità del prezzo costituisce indizio rilevante ai fini dell’accertamento della natura unitaria del contratto, e ciò soprattutto laddove si manifesti l’intento del compratore di acquisire i beni in maniera cumulativa, senza che quindi possa avere efficacia impeditiva la circostanza che i beni appartengano a più soggetti, non solo in comunione tra loro, ma anche in proprietà individuale.

In tal senso, deve differenziarsi l’ipotesi in cui la parte plurisoggettiva sia costituita dai venditori i quali si associno tra loro per dare vita ad un’unica parte venditrice, da quella in cui vi sia una pluralità di compratori, posto che in tale ultima ipotesi, ad eccezione del caso in cui gli acquirenti intendano a loro volta acquistare il bene in comunione, l’acquisto pro parte da parte dei singoli compratori implica necessariamente che debba essere indicato il prezzo dovuto da ognuno di essi, in quanto tale fattispecie dà sempre vita ad un’ipotesi di vendite plurime, sebbene contestuali, non potendo soddisfare il requisito della determinatezza del contratto l’indicazione del prezzo in maniera cumulativa.

Una volta riassunti in tali termini le opinioni della dottrina che, in maniera peraltro molto limitata, ha avuto modo di occuparsi della questione, ritiene il Collegio che il fulcro argomentativo della riflessione dottrinale, rappresentato dalla necessità di dover indagare in concreto quale sia stata l’effettiva volontà delle parti, trovi conferma anche nella non copiosa giurisprudenza di questa Corte.

Ad avviso della ricorrente elementi a favore della tesi della nullità dovrebbero trarsi da quanto affermato da Cass. n. 3595/1979, la cui massima recita che ” Nell’ipotesi di compravendita di immobili, per la cui stipulazione la legge richiede, ai fini della validità del contratto, la forma scritta ad substantiam, il documento deve contenere tutti gli elementi essenziali del negozio medesimo e, quindi, anche l’elemento prezzo, la cui indicazione non può risultare da elementi estrinseci rispetto alla scrittura. Pertanto, è nullo il contratto nel quale sia indicato un unico prezzo con riguardo a due vendite di distinti beni immobili appartenenti a diversi proprietari, in quanto l’indicazione globale del prezzo esclude sia la determinatezza o la determinabilità del prezzo di ciascuna vendita, sia la consacrazione nell’atto scritto dell’accordo concluso tra le parti sul prezzo di ciascuna vendita”.

Tuttavia la lettura delle motivazioni per esteso della sentenza citata, evidenzia che la Corte d’Appello, che aveva ravvisato la nullità del contratto, aveva compiuto un accertamento in fatto, non oggetto di censura da parte dell’allora ricorrente, circa l’intervenuta conclusione di due distinti contratti di compravendita. La quaestio facti era stata quindi risolta, con apprezzamento non censurato, nel senso che le parti avevano inteso dare vita a due contratti, e ciò anche in ragione della considerazione secondo cui non era possibile riguardare i venditori come un unico centro di interessi.

Ebbene, una volta ravvisata la presenza di due contratti di vendita, sebbene contestuali, appare ineluttabile la conseguenza della nullità per la mancata indicazione del prezzo effettivamente dovuto in ragione di ognuno dei due atti di alienazione.

Ad avviso del Collegio non è possibile quindi rinvenire in tale precedente l’affermazione di un principio suscettibile di poter trovare aprioristica applicazione per tutte le ipotesi in cui, in presenza di alienazione di una pluralità di immobili, operata da più venditori, anche proprietari esclusivi dei singoli immobili alienati, debba necessariamente provvedersi, a pena di nullità, all’indicazione del prezzo dovuto per ogni immobile, essendo invece ben possibile ipotizzare, con accertamento in fatto insindacabilmente riservato al giudice del merito, che i plurimi venditori abbiano inteso dare vita nel loro insieme ad una parte plurisoggettiva.

La disamina della più recente giurisprudenza di questa Corte conforta l’approccio volto a valorizzare l’interpretazione e l’accertamento in concreto della volontà delle parti, ed in tal senso si segnala da ultimo Cass. n. 21342/2016 che ha appunto affermato che la compravendita che, a fronte del pagamento di un prezzo complessivo, abbia ad oggetto il trasferimento di una pluralità di beni immobili, ancorchè eterogenei tra loro, integra un contratto unico.

In termini ancora più puntuali si pone poi Cass. n. 15545/2013, che, sebbene in riferimento alla conclusione di contratti preliminari, ma con argomenti suscettibili di trovare applicazione anche alla vendita definitiva, ha affermato che la stipulazione di due contratti preliminari di vendita cumulativa, aventi ad oggetto beni immobili considerati come un “unicum”, con la pattuizione di un solo prezzo, può essere ricondotta ad una unitaria manifestazione negoziale facente capo ad un contratto preliminare complesso, avente ad oggetto una prestazione unica ed inscindibile, disciplinata dall’art. 1316 c.c.; ne consegue che l’impossibilità di distinguere la parte di prezzo riferibile all’una o all’altra promessa di vendita non determina la nullità dei preliminari medesimi.

Nella motivazione la Corte ha condiviso la logica ed adeguata ricostruzione della complessiva vicenda contrattuale, valorizzando la circostanza che il prezzo unitario era stato stabilito dalle parti in funzione dell’indivisibilità soggettiva della prestazione, alla stregua della previsione del disposto di cui all’art. 1316 c.c., con la conseguenza che, poichè la volontà delle parti era stata quella di considerare i beni da trasferire come un “unicum”, si sarebbe dovuta qualificare irrilevante l’omessa distinzione dei prezzi per ciascuno dei lotti, dal momento che all’oggetto unico della complessa convenzione contrattuale sarebbe legittimamente corrisposto un prezzo unico. Ha quindi escluso che potesse discorrersi di preliminari di vendita propriamente distinti sul piano strutturale-funzionale, trovandosi di fronte invece ad un’unica manifestazione negoziale facente capo ad un contratto preliminare complesso (con una parte promittente solo formalmente plurisoggettiva), così’ che l’eccezione di nullità dedotta dalla ricorrente era infondata, a fronte dell’accertata unicità del prezzo (e, quindi, della sua valida determinazione in relazione ad un oggetto complessivo comunque idoneamente definito) corrispondente ad un’unica effettiva prestazione contrattuale.

Una volta richiamati i precedenti che appaiono maggiormente aderenti alla vicenda in esame, e tornando alle doglianze della ricorrente, ritiene il Collegio che la Corte di merito con apprezzamento in fatto, non sindacabile in questa sede, abbia ravvisato l’esistenza di una vendita unitaria, alla quale hanno preso parte, dal lato del venditore, i vari proprietari dei beni trasferiti, ma nella veste di parte plurisoggettiva.

A tal fine deve ricordarsi che l’interpretazione del contratto condotta sulla base di una corretta esegesi del processo di formazione e di manifestazione della volontà delle parti, l’accertamento, in generale, sull’effettiva natura e portata delle condizioni contrattuali e quello, in particolare, sulla indivisibilità o meno dell’obbligazione assunta, per effetto della comune volontà dei contraenti, costituiscono apprezzamenti di fatto incensurabili in sede di legittimità, se adeguatamente motivati, come devono ritenersi nella specie.

Ed, inverso, in disparte anche profili di difetto di specificità del motivo, nella parte in cui omette di riprodurre in ricorso il contenuto della scrittura di compravendita oggetto di causa, e ciò in violazione del disposto dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, lo stesso motivo è costretto a segnalare come erronea la denominazione del contratto come “Vendita di immobili” e cioè con un termine al singolare, proponendo, in contrasto con il tenore letterale delle espressioni utilizzate dalle parti, la tesi della pluralità delle vendite, individuando tanti autonomi centri di interesse, per quante sono le unità immobiliari previste nel contratto, e ciò sebbene, per quanto parzialmente riportato in ricorso a pag. 27, la prima clausola della scrittura contempli l’indicazione dei venditori in maniera unitaria, a conferma della ricorrenza di un’ipotesi di parte plurisoggettiva.

Tale conclusione risulta poi avvalorata dalla decisione gravata con ampie ed articolate motivazioni, laddove si precisa che l’intento delle parti era quello di trasferire non già i singoli immobili, ma il complesso immobiliare unitariamente considerato, costituendo ciò una valida manifestazione dell’autonomia negoziale.

Si sottolinea altresì che non vi era un interesse dei singoli proprietari a cedere separatamente le porzioni di proprietà esclusiva, in ragione dell’interesse al trasferimento della titolarità del complesso ad una società della quale erano soci, sebbene non tutti, ma comunque solo membri della famiglia P..

Così come pure risulta adeguatamente indagato il profilo dell’assenza di una comunione su tutti i beni da parte dei venditori, osservandosi che rispondeva ad una libera scelta delle parti quella di ricevere un prezzo unitario, da ripartire poi all’interno della parte plurisoggettiva, senza che fosse anche necessario indicare nel contratto di vendita, in base a quali criteri tale successivo riparto sarebbe intervenuto.

Pertanto, attesa l’insindacabilità della verifica in concreto di quale fosse l’effettiva volontà delle parti, il motivo deve essere rigettato, non potendosi ravvisare alcuna nullità, in ragione della mancata indicazione del prezzo per ognuno degli immobili alienati.

2. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1424 c.c., laddove la sentenza impugnata ha ritenuto che le cessioni immobiliari fossero assimilabili ad un vero e proprio conferimento di beni nel patrimonio sociale.

Si evidenzia che in tal modo la vendita, affetta da nullità, è stata convertita in un diverso contratto, senza indagare in merito all’effettiva volontà delle parti di voler ottenere gli effetti del diverso contratto di conferimento immobiliare, e ciò soprattutto in ragione del fatto che non tutti i venditori erano anche soci della società acquirente.

Il motivo è chiaramente destituito di fondamento atteso che, da un lato, la conversione presuppone che sia stata accertata e dichiarata la nullità del contratto di compravendita, circostanza questa chiaramente esclusa dal giudice di merito, e dall’altro, non si confronta con il tenore della sentenza gravata che lungi dal ravvisare un’ipotesi di conversione del contratto nullo ex art. 1424 c.c., si è limitata, al fine di corroborare la tesi della natura cumulativa della vendita, a richiamare quelle che erano le, nemmeno troppo recondite, finalità dell’atto, al fine di assimilare, solo dal punto di vista sostanziale, ma chiaramente non sotto il profilo giuridico, la vendita intervenuta ad un’operazione di conferimento immobiliare.

3. Il terzo motivo denunzia la violazione dell’art. 112 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 4, in quanto la Corte d’Appello non avrebbe pronunciato su tutta la domanda, ed in particolare sulla domanda di nullità della scrittura privata di vendita, per la carenza del requisito di determinatezza e determinabilità della cosa oggetto del contratto.

Il quarto motivo denunzia la violazione dell’art. 116 c.p.c., nella parte in cui la sentenza gravata ha valorizzato il tenore della clausola V comma 3 del contratto per ritenere inclusi nella vendita tutti gli immobili ricompresi nel complesso immobiliare, trascurando che la stessa non poteva esimere le parti dal dover descrivere compiutamente le singole unità immobiliari da trasferire.

Si segnala altresì che, come si evince dalla copia degli atti di provenienza del dante causa della ricorrente, questi era titolare anche di un’unità immobiliare sicuramente non ricompresa tra quelle oggetto del contratto di compravendita, e precisamente quella riportata in catasto alla p.lla (OMISSIS).

La decisione impugnata ha invece, in contrasto con quanto emergeva dalle prove acquisite in atti, sostenuto che il trasferimento riguardava tutti gli immobili ubicati nell’edificio oggetto di causa.

Con il quinto motivo si denunzia poi la violazione dell’art. 115 c.p.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 5, in quanto sempre in relazione all’immobile che parte ricorrente assume essere stato escluso dalla vendita, la Corte distrettuale avrebbe dovuto approfondire tale circostanza, non già disattendendo, come invece avvenuto, la richiesta di ispezione dei luoghi nonchè le richieste istruttorie formulate al riguardo.

I tre motivi che possono essere congiuntamente esaminati sono infondati e devono essere quindi disattesi.

Quanto alla dedotta violazione dell’art. 112 c.p.c. e premesso che alla luce di quanto affermato da questa Corte con le decisioni delle Sezioni Unite nn. 26242 e 26243 del 2014, ogni qual volta pur in presenza di una richiesta di nullità del contratto, il giudice opini invece per la sua validità, deve ritenersi che vi sia stata quanto meno una decisione implicita di rigetto della domanda di nullità, ponendosi quindi il diverso problema della idoneità e sufficienza della motivazione, e non anche di violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, la lettura della sentenza oggetto di ricorso evidenzia l’infondatezza della censura.

I giudici di appello, dalla pag. 13 a pag. 17 della sentenza, hanno ampiamente motivato circa le ragioni per le quali era da escludersi la nullità del contratto per insufficiente descrizione degli immobili, concludendo al primo rigo della pag. 17 con l’espressa affermazione secondo cui la domanda di nullità era da ritenersi respinta.

Quanto agli altri due motivi, ed in disparte evidenti profili di difetto di specificità, laddove i motivi, oltre a non riprodurre il contenuto della scrittura di compravendita, di cui si assume la nullità per difetto di adeguata descrizione degli immobili ai fini della loro identificazione, omettono anche di riprodurre il contenuto degli atti di provenienza del dante causa della ricorrente, riportando solo stralci, peraltro oggetto di una personale interpretazione, di una non meglio precisata relazione d’ufficio e di una relazione di tal arch. G., è palese l’intento della parte di voler sostanzialmente sollecitare in sede di legittimità un diverso apprezzamento dei fatti così come compiutamente ed argomentatamente accertati dal giudice di merito.

In linea generale, occorre, infatti, ricordare che, per dedurre la violazione del paradigma dell’art. 115 c.p.c., è necessario denunciare che il giudice non abbia posto a fondamento della decisione le prove dedotte dalle parti, cioè abbia giudicato in contraddizione con la prescrizione della norma, il che significa che per realizzare la violazione deve avere giudicato o contraddicendo espressamente la regola di cui alla norma, cioè dichiarando di non doverla osservare, o contraddicendola implicitamente, cioè giudicando sulla base di prove non introdotte dalle parti e disposte invece di sua iniziativa al di fuori dei casi in cui gli sia riconosciuto un potere officioso di disposizione del mezzo probatorio (fermo restando il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio, previsti dallo stesso art. 115 c.p.c.), mentre detta violazione non si può ravvisare nella mera circostanza che il giudice abbia valutato le prove proposte dalle parti attribuendo maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività consentita dal paradigma dell’art. 116 c.p.c., che non a caso è rubricato alla “valutazione delle prove” (Cass. n. 11892 del 2016; Cass. S.U. n. 16598/2016).

Inoltre, non deve trascurarsi l’ulteriore profilo di inammissibilità del quinto motivo di ricorso nella parte in cui si lamenta la mancata ammissione di mezzi istruttori, ed in particolare della prova per testi e per interrogatorio formale, omettendo di riprodurre come invece richiesto dalla costante giurisprudenza di questa Corte, i capitoli di prova dei quali si censura l’omessa considerazione.

In ogni caso, anche a voler superare i rilievi che precedono che investono la stessa ammissibilità dei motivi, si deve richiamare il costante orientamento di questa Corte per il quale (cfr. Cass. n. 12506/2007) per la validità di una compravendita immobiliare è necessario che l’oggetto di detto contratto sia determinato, ovvero determinabile in base ad elementi contenuti nel relativo atto scritto (e, perciò, documentati e non estrinseci all’atto stesso), e tale requisito deve essere ravvisato nella inequivocabile identificazione dell’immobile compravenduto per il tramite dell’indicazione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire, perciò, che rimangano margini di dubbio sull’identità del suddetto immobile; il relativo accertamento – così come quello relativo alla valutazione circa la sufficienza delle indicazioni riportate nella nota di trascrizione per l’esatta individuazione del bene oggetto della vendita – integra la risultante di un apprezzamento di fatto, come tale rimesso al giudice di merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione ed immune da vizi logici ed errori di diritto (conf. Cass. n. 17906/2008; Cass. n. 3925/2010).

Si è altresì precisato che (cfr. Cass. n. 5635/2002) ai fini dell’individuazione dell’immobile oggetto di una compravendita, l’indicazione dei confini – che concerne punti oggettivi di riferimento esterni – consentendo perciò la massima precisione, assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie, ed in particolare ai dati catastali, sia allorchè si risolva nella descrizione dell’intero perimetro, sia, a maggior ragione, quando trovi conferma in altri dati obiettivi incontrovertibilmente conducenti al fine, come la dettagliata descrizione della composizione e della collocazione dell’unità immobiliare nell’ambito di un più vasto complesso, così eliminando ogni margine di dubbio circa la materiale consistenza dell’unità stessa. A tali fini, pertanto, il ricorso ai dati catastali – che non solo hanno natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all’assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono alla diretta percepibilità da parte dei contraenti – ha soltanto carattere sussidiario, essendo ammesso unicamente nell’ipotesi di indicazioni inadeguate o imprecise in ordine ai confine (conf. Cass. n. 9857/2007, nonchè Cass. n. 9896/2010, secondo cui i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell’atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l’immobile).

Alla luce di tali principi deve escludersi la fondatezza delle doglianze di parte ricorrente che, lo si ribadisce, mirano surrettiziamente a contestare l’accertamento in fatto, e come tale insindacabile, del giudice di merito circa la corretta e compiuta individuazione dei beni oggetto della vendita.

Ed, invero, oltre a ricavarsi dalla stessa parziale trascrizione dell’atto di compravendita, così come effettuata da parte ricorrente alla pag. 40 del ricorso, dalla quale si ricava che la descrizione degli immobili alienati ricomprendeva, quanto ai dati catastali richiamati, anche l’immobile di cui al (OMISSIS), che invece la C. sostiene essere escluso dalla vendita, i giudici di merito, partendo dalla volontà delle parti, quale manifestata nel contratto, hanno ritenuto che l’oggetto era assolutamente determinato, avendo le parti inteso trasferire l’intero stabile, a forma di quadrilatero, del quale nell’atto si indicavano appunto tre confini.

A conforto di tale interpretazione è stato poi richiamato il contenuto della clausola V comma 3 dell’atto, nella quale era precisata la volontà di tutti i cedenti di alienare l’intero complesso, e ciò proprio allo scopo di evitare eventuali erronee descrizioni catastali o omissioni di mappali, di guisa che la confinazione dello stabile era elemento necessario e sufficiente a permettere l’identificazione degli immobili alienati, attribuendosi quindi ai dati catastali un ruolo meramente suppletivo.

Risulta poi del pari esaminata la questione relativa alla mancata inclusione di un cespite dell’attrice tra quelli alienati, questione che, oltre a non avere trovato riscontro (e tale affermazione dei giudice di appello può sicuramente riferirsi al fatto che lo stesso contratto reca la menzione del dato catastale dell’immobile asseritamente non incluso nella vendita) è stata reputata infondata con motivazione logica e coerente, sottolineandosi che era proprio il tenore della suddetta clausola V comma 3 a confermare, anche in assenza di un richiamo ai dati catastali del bene, che la volontà delle parti era quella di alienare tutte le unità immobiliari ubicate nel complesso del quale era stata in precedenza offerta la confinazione.

4. Il sesto motivo denunzia poi la violazione dell’art. 342 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 4.

Si evidenzia che la sentenza gravata aveva ritenuto che non fosse stata specificamente censurata l’interpretazione dell’art. 1540 c.c., quale offerta dal Tribunale, secondo cui non vi erano limiti alla possibilità di una vendita cumulativa anche nell’ipotesi in cui il venditore non sia unico.

Erroneamente quindi il motivo di appello è stato dichiarato inammissibile, a fronte di una sua articolazione in maniera diffusa e puntuale.

Il motivo è infondato, in quanto la parte non si confronta con l’effettivo tenore della sentenza impugnata.

La Corte distrettuale non ha assolutamente dichiarato l’inammissibilità del motivo di appello con il quale la C. intendeva ribadire la nullità della vendita per la mancata determinazione del prezzo in relazione ad ognuno degli immobili coinvolti, come peraltro comprovato dallo sviluppo motivazionale che precede l’affermazione investita dal motivo di ricorso in esame, ma molto più limitatamente, e forse con un’espressione non del tutto felice, ha inteso ribadire che non erano stati spesi argomenti in grado di confutare in maniera soddisfacente le argomentazioni del Tribunale circa la compatibilità della vendita cumulativa con l’ipotesi di una pluralità di venditori e di beni alienati.

Deve rettamente intendersi che in parte qua i giudici di appello abbiano inteso esprimere l’inidoneità dei richiami giurisprudenziali compiuti dall’appellante a modificare il convincimento circa la correttezza della soluzione assunta dal Tribunale, le cui ragioni di condivisione la Corte distrettuale aveva ampiamente avuto modo di esprimere, laddove aveva provveduto alla ricostruzione della volontà in concreto manifestata alle parti, ribadendo la preminenza da assegnare alla libera manifestazione dell’autonomia negoziale.

5. Il settimo motivo denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, nella parte in cui la Corte torinese ha ritenuto che, una volta respinta la domanda di nullità della vendita fosse assorbita e comunque inammissibile la domanda di divisione.

Si sostiene che erroneamente la Corte di merito avrebbe dichiarato inammissibile la domanda di divisione proposta dalla C., domanda che era subordinata al previo accertamento della nullità della vendita e quindi al ripristino della situazione proprietaria antecedente, con il rientro quindi della attrice nella contitolarità di una quota di immobili, in relazione alla quale era giustificata la richiesta di scioglimento della comunione.

Il motivo è del tutto destituito di fondamento.

Come si ricava dalla stessa prospettazione della domanda de qua, quale riassunta in ricorso, era evidente che la possibilità di procedere a divisione, peraltro richiesta unicamente per beni oggetto della vendita, presupponeva il previo accoglimento della domanda di nullità della vendita stessa, sicchè una volta disattesa, e confermata quindi la titolarità esclusiva della proprietà dei beni, un tempo del coniuge della ricorrente, in capo alla società, la domanda di divisione era effettivamente, oltre che assorbita, anche inammissibile, in quanto l’attrice risulta priva di legittimazione attiva a promuovere il giudizio di divisione, emergendo dalla sua stessa prospettazione, ed in assenza di una declaratoria di nullità della vendita, che sia priva della qualità di comunista.

6. L’ottavo motivo lamenta infine la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, laddove la Corte d’Appello aveva confermato l’accoglimento della domanda di rilascio dell’immobile asseritamente occupato sine titulo dalla C., omettendo di pronunciarsi sulla richiesta di declaratoria di nullità del ricorso introduttivo avanzato ex art. 447 bis c.p.c., per la mancata individuazione dell’immobile di cui si chiedeva il rilascio.

Anche tale motivo deve essere disatteso, posto che la Corte d’Appello alle pagg. 18 e 19 ha argomentatamente chiarito per quali ragioni dovessero ritenersi privi di fondamento i dubbi in merito all’individuazione del bene oggetto della domanda di rilascio (facendo riferimento alla precisazione in ordine all’immobile occupato, con l’indicazione del suo indirizzo ed alla conferma della sua corretta individuazione proveniente dalle stesse asserzioni della C.) il che esclude in radice che possa ravvisarsi la denunziata violazione del principio della domanda.

7. Con un unico motivo di ricorso incidentale si denunzia la violazione e falsa applicazione del D.M. n. 140 del 2012.

Assumono i ricorrenti incidentali che il giudice di appello, a fronte della nota spese redatta secondo le indicazioni tariffarie scaturenti dal richiamato D.M. e che teneva conto della duplicità dei giudizi in primo grado, ha liquidato delle somme inferiori, motivando tale scelta con il richiamo a criteri, quali lo status e le condizioni economiche e personali della parte appellante, che esulano dalle previsioni di cui all’art. 11 del decreto in esame.

Pertanto la liquidazione effettuata dal giudice di appello, relativamente alle spese del giudizio di secondo grado, risulta compiuta in difformità dei valori medi posti dalle tariffe vigenti ed impone la cassazione della sentenza in parte qua, con la necessità di riliquidare le spese, attività questa che si auspica compiuta dalla stessa Corte di Cassazione, decidendo nel merito.

Il motivo è infondato.

Ed, invero, oltre ad apparire infondata la tesi, in presenza di una decisione su cause già riunite in primo grado, secondo cui occorra procedere al la duplicazione dei compensi in relazione ad ognuna delle cause separatamente proposte, occorrendo invece avere riguardo alla unità del giudizio di appello, si ritiene di dover dare continuità a quanto affermato da questa Corte nella sentenza n. 18167/2015, la quale ha affermato che nel caso di liquidazione delle spese processuali sulla base delle tariffe approvate con il D.M. n. 140 del 2012, in difetto di specifica indicazione, non può presumersi che la somma liquidata sia stata parametrata dal giudice ai valori medi, rilevando unicamente che la liquidazione sia contenuta entro i limiti, massimo e minimo, delle tariffe medesime, peraltro nemmeno vincolanti, come si desume dall’art. 1, comma 7, del menzionato decreto.

Nel caso di specie, non risulta specificamente dedotta la violazione dei minimi tariffari ma esclusivamente la difformità della liquidazione rispetto ai valori medi, in quanto erroneamente ritenuti come vincolanti per il giudice di merito.

Anche il ricorso incidentale deve quindi essere rigettato.

8. Le spese del presente giudizio, attesa la prevalente soccombenza della ricorrente principale, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo che segue.

Nulla a disporre quanto alle spese nei confronti degli intimati che non hanno svolto difese in questa fase.

9. Poichè il ricorso principale ed incidentale sono stati proposti successivamente al 30 gennaio 2013 e sono rigettati, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente principale e dei ricorrenti incidentali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

PQM

 

La Corte rigetta il ricorso principale ed il ricorso incidentale; condanna la ricorrente principale al rimborso delle spese del giudizio di legittimità in favore dei ricorrenti incidentali che liquida in complessivi Euro 7.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% sui compensi, ed accessori come per legge; Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente principale e dei ricorrenti incidentali del contributo unificato dovuto per il ricorso principale ed incidentale a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 21 aprile 2017.

Depositato in Cancelleria il 23 giugno 2017

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