Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15683 del 15/07/2011

Cassazione civile sez. I, 15/07/2011, (ud. 22/03/2011, dep. 15/07/2011), n.15683

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LUCCIOLI Maria Gabriella – Presidente –

Dott. CECCHERINI Aldo – Consigliere –

Dott. FORTE Fabrizio – Consigliere –

Dott. RAGONESI Vittorio – Consigliere –

Dott. SCALDAFERRI Andrea – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 24828/2005 proposto da:

ISTITUTO PER L’EDILIZIA POPOLARE DI SAN BERILLO S.P.A. (C.F.

(OMISSIS)), in persona del Presidente pro tempore, elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA GREGORIO VII 396, presso l’avvocato

GIUFFRIDA ANTONIO, rappresentato e difeso dall’avvocato SCIACCA

Giuseppe, giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

B.G. (C.F. (OMISSIS)), elettivamente domiciliato

in ROMA, VIA DEI GALLA E SIDAMA 49, presso l’avvocato TRIBULATO

FILADELFO, rappresentato e difeso dall’avvocato GUELI Francesco,

giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1290/2004 della CORTE D’APPELLO di CATANIA,

depositata il 31/12/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

22/03/2011 dal Consigliere Dott. ANDREA SCALDAFERRI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

LETTIERI Nicola, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. In attuazione del piano comunale di risanamento della zona San Berillo di Catania approvato dalla Regione Sicilia con L. n. 13 del 1954, l’Istituto per l’Edilizia Popolare di San Berillo s.p.a., partecipato dal Comune di Catania e dall’Istituto Immobiliare di Catania s.p.a., costruì in quel territorio numerose unità immobiliari aventi le caratteristiche di alloggi popolari da destinare, mediante contratto di locazione con patto di futura vendita, agli abitanti del vecchio quartiere di (OMISSIS) costretti ad abbandonare la zona soggetta a risanamento. Nel gennaio 2000 l’Istituto intimò a B.G., che conduceva in locazione uno degli alloggi popolari dal 1967, lo sfratto per finita locazione, chiedendone la convalida al Tribunale di Catania. Il B. si oppose alla convalida, eccependo la nullità della disdetta e chiedendo in via riconvenzionale la declaratoria del suo diritto, in base alla L.R. n. 26 del 1963, di riscattare l’immobile e la condanna dell’Istituto a porre in essere tutti gli atti all’uopo necessari. L’Istituto, costituitosi, contestò tali deduzioni e domande, eccependo peraltro la intervenuta prescrizione del diritto al riscatto. Il Tribunale, ritenuto che il rapporto tra le parti integrasse una locazione – giunta a scadenza – e non già una assegnazione di alloggio popolare con patto di futura vendita, e che la L.R. n. 26 del 1963 non fosse applicabile nella specie, disciplinando essa – a norma dell’art. 1 – gli alloggi costruiti con il concorso o con il contributo della Regione non già quelli – tra i quali l’alloggio in questione – costruiti dall’Istituto con finanziamento proprio, dichiarò cessata la locazione alla scadenza del 31.12.1999 e condannò il B. al rilascio, rigettando la domanda riconvenzionale. 2. L’appello proposto dal B., al quale resisteva l’Istituto, veniva accolto dalla Corte di Appello di Catania con sentenza depositata il 31 dicembre 2004, che, in riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda dell’Istituto e dichiarava il diritto del B. di riscattare l’immobile. Osservava in primo luogo la Corte che l’assunto dell’Istituto – fatto proprio dal primo giudice – secondo cui l’edificio del quale fa parte l’alloggio assegnato al B. fosse stato costruito senza il contributo della Regione risultava sfornito di qualsiasi prova, ed anzi si mostrava in contrasto con le numerose risultanze documentali in atti, in particolare con le clausole dell’atto costitutivo e dello statuto dell’Istituto circa l’oggetto sociale (consistente nell’offrire, senza scopo di lucro, alloggi popolari agli sfrattati del quartiere di (OMISSIS), da assegnare in locazione con patto di futura vendita e di riscatto secondo quanto stabilito da una apposita commissione presieduta dal Sindaco, costruendoli con i contributi dello Stato e della Regione Siciliana previo riconoscimento dell’Istituto stesso tra quelli ammessi alla costruzione delle case popolari di cui al D.P.R. n. 1165 del 1938 e come tali fruenti dei contributi erariali), con le stesse premesse del contratto di locazione concluso con il B. (contenenti il riferimento esplicito, ribadito del resto nella stessa denominazione dell’ente, alle caratteristiche della edilizia economica e popolare) e con il fatto, allegato dal B. e non contestato dall’Istituto, che quest’ultimo aveva già concesso il riscatto ai rispettivi assegnatari degli altri alloggi esistenti nell’edificio ove si trova l’alloggio occupato dal convenuto. In secondo luogo, la Corte escludeva che la stipula di un contratto di locazione semplice anzichè con patto di futura vendita fosse di ostacolo all’esercizio di un diritto -quale quello al riscatto- che la L.R. n. 26 del 1963, riconosce a tutti gli assegnatari indistintamente, a prescindere dal tipo di contratto di locazione stipulato. D’altra parte, scaturendo direttamente il diritto al riscatto dalla legge e non da un patto contrattuale e potendo tale diritto -secondo le disposizioni dell’art. 6 della legge stessa-essere esercitato in qualsiasi momento, non potrebbe neppure ravvisarsi nella stipulazione di una locazione semplice una implicita rinuncia del B. ad avvalersi del diritto stesso. Inoltre, dalla possibilità di esercizio in qualsiasi momento discendeva l’infondatezza della eccezione di prescrizione sollevata dall’Istituto, comunque non provata con riguardo al già intervenuto decorso del termine di dieci anni dalla stipulazione del contratto al momento della presentazione (pacifica e in ogni caso confermata dalla documentata istruzione della pratica da parte dell’Istituto) della domanda da parte del B..

3. Avverso tale sentenza l’Istituto per l’Edilizia Popolare di San Berillo s.p.a. ha proposto ricorso a questa Corte con atto notificato il 7 ottobre 2005, basato su tre motivi. Resiste il B. con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso ha ad oggetto il rigetto della eccezione di prescrizione: la società ricorrente deduce al riguardo il vizio di omessa, o comunque insufficiente o contraddittoria, motivazione, assumendo: a) che l’espressione in qualsiasi momento, contenuta nella L.R. n. 26 del 1963, art. 6, dovrebbe secondo logica giuridica interpretarsi nel senso che la domanda di cessione in proprietà dell’alloggio non è soggetta a termini di decadenza, non che il diritto non sia soggetto a prescrizione; b) che d’altra parte, essendo il diritto azionabile sin dalla stipula del contratto di locazione (nella specie, gennaio 1967), da tale momento decorrerebbe ex art. 2935 c.c., la prescrizione decennale, e sarebbe stato onere del titolare provare di averne validamente interrotto il decorso esercitando il diritto prima della scadenza del termine. Il motivo è privo di fondamento. Il riferimento, nel primo assunto, del disposto normativo in questione alla sola decadenza, e non anche alla prescrizione, si mostra in effetti privo di argomentazioni a sostegno. Argomentazioni che, d’altra parte, non è dato ipotizzare, attesa l’inequivoca precisazione (in qualsiasi momento) contenuta nell’art. 6 citato, che manifesta la volontà del legislatore regionale di sottrarre l’esercizio del diritto in questione da parte dell’assegnatario, nella vigenza del contratto, a qualsiasi termine, sia esso di decadenza o di prescrizione. L’infondatezza del primo assunto rende quindi irrilevante il secondo.

2. Il secondo motivo ha ad oggetto la statuizione secondo la quale la stipulazione di un contratto di locazione semplice anzichè con patto di futura vendita e riscatto non escludeva l’applicazione della L.R. n. 26 del 1963, art. 1. La società ricorrente deduce al riguardo il vizio di omessa, o comunque insufficiente o contraddittoria, motivazione su un punto decisivo, assumendo che la Corte: a) avrebbe erroneamente tenuto conto del contenuto di una circolare del 12.6.1963 del competente Assessore Regionale, che invece si riferiva ai soli alloggi di proprietà regionale che l’Istituto aveva gestito fino alla emanazione della L.R. n. 121 del 1979, non anche a quelli di sua proprietà; b)non avrebbe considerato che dal D.P. Regione Sicilia 2 marzo 1955, n. 1, art. 8, emergeva che gli abitanti del vecchio quartiere di (OMISSIS) potevano scegliere tra la assegnazione del nuovo alloggio con locazione semplice o con patto di futura vendita, e solo in questa seconda ipotesi dovevano possedere i requisiti prescritti dalle leggi nazionali e regionali per l’assegnazione di alloggi a riscatto: il B. scelse la locazione semplice evidentemente perchè non possedeva tali requisiti o non poteva provare di possederli, e non può dunque essere equiparato agli assegnatari di alloggi popolari di cui alla L.R. n. 26 del 1963, art. 1, che tali requisiti possiedono. 2.1 Inoltre, con il terzo motivo, la società ricorrente denuncia la falsa applicazione della L.R. n. 26 del 1963, art. 1, assumendo che tale norma non sarebbe applicabile nel caso in esame, avendo per oggetto solamente gli alloggi della edilizia residenziale pubblica, non anche quelli di edilizia convenzionata ed agevolata, nel cui ambito rientrebbe l’edificio dell’Istituto nel quale è compreso l’alloggio preso in locazione dal B., in quanto costruito da una società privata anche se in attuazione di un piano di pubblico interesse.

2.2 Anche il secondo e terzo motivo, che possono essere trattati congiuntamente in quanto logicamente e giuridicamente connessi (entrambi tendono ad escludere l’applicazione nella specie della L.R. n. 26 del 1963, artt. 1 e 6), sono privi di fondamento. Quanto al vizio di motivazione, va innanzitutto rilevato che la corte di merito non ha basato il suo convincimento sulla (pur citata a conforto) circolare dell’assessorato regionale competente, bensì sulla diretta interpretazione della legge regionale in questione, che agli artt. 1 e 6 attribuisce il diritto a richiedere la cessione in proprietà a tutti gli assegnatari dell’immobile, senza distinguere se essi abbiano stipulato un contratto di locazione con patto di futura vendita o semplice; e sulla considerazione che la stipula di un contratto di locazione del secondo tipo non implica rinuncia a quel diritto, che ha fonte nel citato disposto di legge e non nel patto.

La ricorrente non ha censurato specificamente tali argomentazioni, ma si è limitata ad affermare che la corte di merito non avrebbe considerato che il B. non possedeva i requisiti prescritti dalle leggi nazionali e regionali per l’assegnazione di alloggi a riscatto, dovendolo desumere dalla scelta del contratto di locazione semplice, per il quale -secondo il disposto del citato D.P. Regione Sicilia 2 marzo 1955, n. 1 – non sarebbe stato richiesto il possesso di quei requisiti. In tal modo, però, non si evidenziano specifiche risultanze probatorie o processuali che sarebbero state trascurate o erroneamente interpretate dal giudice di merito, bensì si sottopone il proprio diverso apprezzamento (peraltro, non conducente a diverse conclusioni) di una circostanza di fatto -la stipula del contratto di locazione semplice- ad un nuovo esame di merito precluso in sede di legittimità, nella quale rileva solo la sussistenza dei requisiti di congruità, logicità e non contraddittorietà della motivazione, che nel caso in esame non fanno difetto. Tanto più che la corte di merito ha anche evidenziato -senza ricevere specifiche censure sul punto-, da un lato, che la ricorrente aveva dato corso alla domanda di riscatto presentata dal B. comunicando anche il prezzo da corrispondere a tal fine (il che comporta accettazione della domanda, cfr. Cass. S.U. n. 11334/2007), dall’altro che l’Istituto aveva già concesso il riscatto ai rispettivi assegnatari degli altri alloggi esistenti nell’edificio ove si trova l’alloggio occupato dal convenuto. Circostanze, queste, che si pongono in insanabile contrasto anche con la tesi della inapplicabilità al rapporto avente ad oggetto l’immobile in questione delle disposizioni sopra richiamate della L.R. n. 26 del 1963. Del resto, l’art. 1 di tale legge estende il suo ambito di operatività, oltre che agli alloggi costruiti (o da costruire) da parte degli Enti pubblici territoriali ivi indicati e dagli Istituti Autonomi Case Popolari, anche agli alloggi costruiti (o da costruire), sempre con il concorso o con il contributo della Regione, dagli altri Enti aventi sede nella Regione, autorizzati alla costruzione di alloggi a norma delle leggi sull’edilizia popolare ed economica: enti tra i quali si colloca per l’appunto l’Istituto ricorrente, come accertato dalla sentenza impugnata senza -anche qui- ricevere censure specifiche sul punto.

3. Il rigetto del ricorso si impone dunque, con la conseguente condanna della società ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione, in Euro 2.000,00 per onorari e Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Prima Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 22 marzo 2011.

Depositato in Cancelleria il 15 luglio 2011